成都市百卉路项目商业部分运营构架方案课件

1、逐鹿机构地产营销系统服务商地产执行力机构，致力于服务高端地产逐鹿机构：逐鹿地产营销、无限沟通广告逐鹿地产地产营销系统服务商别墅类低层类过往业绩城市综合体类高层类商业类工业类过往业绩l丰富的商业运营经验，丰富的商业运营经验，在商业产品业态定位策划、商业渠道模在商业产品业态定位策划、商业渠道模式建设、终端商业资源方面有得天独厚的优势。式建设、终端商业资源方面有得天独厚的优势。l经验丰富的商业运营团队，逐鹿商业运营团队谙熟商业营销的经验丰富的商业运营团队，逐鹿商业运营团队谙熟商业营销的特征，一线销售执行力较之普通住宅销售团队更具优势；特征，一线销售执行力较之普通住宅销售团队更具优势；l拥有成熟的商业

2、销售模式，对商业运营中的各种模式均掌控自拥有成熟的商业销售模式，对商业运营中的各种模式均掌控自如，在模式的细节设计上能充分把控投资人与商家，并最终带来如，在模式的细节设计上能充分把控投资人与商家，并最终带来商业的全面运营成功。商业的全面运营成功。l逐鹿机构对南延线整体市场具有多年研究和实践经验逐鹿机构对南延线整体市场具有多年研究和实践经验逐鹿运营商业的优势逐鹿运营商业的优势百卉路项目商业部分百卉路项目商业部分运营构架运营构架提交方：逐鹿机构成都逐鹿地产营销有限公司目录目录PART1PART1项目定位研究项目定位研究PART2 PART2 项目主题定位研究项目主题定位研究 PART3 PART3

3、 项目业态定位研究项目业态定位研究PART4 PART4 项目营销策划项目营销策划PART5 PART5 项目广告策划项目广告策划PART6 PART6 团队架构团队架构PART7 PART7 代理收益代理收益PART1 项目定位项目定位1、项目概况2、区域市场调研 3、项目SWOT分析 4、目标市场定位5、项目业态定位 1.1.项目概况项目概况本案百卉路春天花园龙景花园百花中心站一环路西一段本案位于百卉路9号、11号，紧邻春天花园，龙景花园；坐拥西门高端客群圈层，直接连接一环路西一段，通向百花中心站。商业面积合计4000京川宾馆 成都“西贵”片区双楠、光华、浣花、金沙和羊西线中，浣花是最早兴

4、起的高端客群居住区。地块位于浣花核心位置，紧邻一环路，总体区域价值明显。地块区域成熟度高，周边居住人群购买力高，区域认可度高。地块区域成熟度高，周边居住人群购买力高，区域认可度高。2.2.区域市场调研区域市场调研区域定位区域定位除一环路外，百卉路、百花巷、百花西路和锦绣桥滨河路均可到达本案，交通极其便利 ,增值潜力大2.2.区域市场调研区域市场调研交通分析交通分析目前周边近距离商业缺乏，以居住片区为主要地块属性2.2.区域市场调研区域市场调研现状现状商业布局商业布局地块位置地块位置百花中心站百花中心站大石西路至大石西路至清水桥餐饮清水桥餐饮商业聚集区商业聚集区西一环西一环千禧大酒店千禧大酒店1

5、.区域内商业形态较为缺乏，现有相对集中的商业延伸至大石西路至清水桥区域的餐饮休闲娱乐圈，以及扩张至双楠的伊藤、人人乐购物圈，近距离商业均为红旗、互惠小型社区级商业配套，分布零散且体量较小。2. 由于居住属性为主，区域内商业没有形成集中体量，发展前景广阔商业布局商业布局结论结论以城南名著为中心，周边楼盘密布半径100米以内无商业半径300米以内红旗连锁半径500米以内红旗连锁、小型便利店项目目前周边商业均以社区级商业配套为主，体量小且无特项目目前周边商业均以社区级商业配套为主，体量小且无特色色2.2.区域市场调研区域市场调研周边现状周边现状综合评估，本项目之市场难点有以下几个方面：口岸交通口岸交

6、通：本案商业所属位置口岸百卉路为单行道，不能从一环直接到达区域商业氛围不热烈：区域商业氛围不热烈：以优越的居住环境为主要区域属性，短期内难以形成商业吸附力形态限制形态限制：百卉路作为单行窄道不支持大量泊车位打造，大型的餐饮和购物形态不适合市场难点分析市场难点分析购买力：购买力：春天花园、龙景花园等高端住宅近在咫尺，购买力资源丰富，如果有合理及创新的项目定位，市场潜力佳；发展潜力：发展潜力：西一环地段，区域价值显著，商业发展空间巨大，尚待挖掘；独特影响力：独特影响力：浣花区域依托地块特色形象，一定程度上可以吸附区域外包括整个成都市区客群的消费力；综合评估，本项目之市场机会有以下几个方面：市场机会

7、分析市场机会分析3.SWOT3.SWOT分析分析优势优势StrengthStrengthu区域近距离内仅有的4000集中商业体；u西一环路交通便捷；u区域高端住宅云集，消费能力高；劣势劣势 Weaknesses Weaknessesu口岸朝向比较背，区域商业缺乏u虽临一环路但属单行道，驻留量小，泊车位限制商业大体量规模；机会机会 Opportunities Opportunitiesu区域价值保证商业价值u区域内商业需求大，购买力强u浣花公园及周边高端住宅所提供的商业支撑力S-OS-O策略策略通过对区域商业未来价值的判定提升项目商业定位层次，扩大影响力；西一环优势地段及便捷的交通有利于特色商业

8、的辐射范围利于项目知誉度提升；挖掘区域高消费人群消费需求，通过弥补区域空缺商业形态吸引消费；W-OW-O策略策略为客户明晰区域潜力，提升认知度；突破传统商家限制，找寻区域商业空白点，对周边半径公里范围进行基础影响力履盖；通过特色商业及其概念打造，提升项目成为车行驻留地；威胁威胁 Threat Threatu对比西门其他商业口岸，本案地段非繁华车流人流聚集区，商业氛围不浓厚不突出，口岸价值不明显S-TS-T策略策略利用开发商自身教育背景的关系和影响，结合利用本案优势打造自我品牌；W-TW-T策略策略强化项目的业态规划，明晰市场需求，为项目打造强有力的商业价值支撑；本案突破口在于明晰区域商业价值，

9、挖掘消费本案突破口在于明晰区域商业价值，挖掘消费需求，找出市场空白点，强化项目的业态规划需求，找出市场空白点，强化项目的业态规划和形象定位和形象定位适应客群基本特征适应客群基本特征有社区商业的经营需求，对成都西门区域及浣花片区价值比较认可，渴望经营牟利的私营业主有资金有投资需求的高端客群，看好成都西门区域及浣花片区，拥有较强的购买力，对生活水平有较高的要求投资者投资者经营者经营者4.4.目标市场定位目标市场定位0.8km步行10min1.5km步行20min5km任何交通工具20min8km任何交通工具30min小型商店次圈小型商店主圈大型商店主圈大型商店次圈小型商店小型商店主圈主圈小型商店小

10、型商店次圈次圈大型商大型商店主圈店主圈大型商大型商店次圈店次圈对对应应业业态态便民店理发店水果店五金店装饰建材药房等社区型商店咖啡SPA茶楼美容汽车美容中西餐饮特色商业中型超市对对应应客客户户本案及周边楼盘住户周边区域就职者、住户成都西门消费者形形象象一般中等高体体量量小中大以项目体量，单纯依靠小型商业无法消化，因此以项目体量，单纯依靠小型商业无法消化，因此必须扩大项目影响面至大型商店主圈及次圈必须扩大项目影响面至大型商店主圈及次圈5.5.项目业态定位项目业态定位 项目特征梳理项目特征梳理三层临街商铺，泊车位稀少三层临街商铺，泊车位稀少周边高端居住楼盘密集周边高端居住楼盘密集本案开发商经验及背

11、景本案开发商经验及背景周边人群具备较强消费能力周边人群具备较强消费能力本案所处区域商业形态单一，本案所处区域商业形态单一，缺乏创新型商业缺乏创新型商业本案建筑形态不具备本案建筑形态不具备大型综合性商业的需求大型综合性商业的需求本案适宜特色社区级商业本案适宜特色社区级商业本案可从教育相关联的商业形态本案可从教育相关联的商业形态进行思考利于发挥开发商自身经验优势进行思考利于发挥开发商自身经验优势本案可针对区域内消费人群特点本案可针对区域内消费人群特点选取最佳商业形态切入点选取最佳商业形态切入点本案商业易选取区域本案商业易选取区域内目前匮乏的商业形态内目前匮乏的商业形态4.4.项目业态定位项目业态定

12、位 项目商业业态分析项目商业业态分析由项目特征分析可以得出本案不适宜于大型综合商业体及大体量社区商业，宜于选择与开发商及项目背景契合、区域缺乏的新兴商业形态为主，辅以少量延伸型商业和社区型商业关键词：区域缺乏、新兴商业关键词：区域缺乏、新兴商业PART2 主题定位主题定位1、定位目标2、定位原则3、主题定位4、概念实质5、人气集聚机制创新：创新：填补市场空白、商业基因组合、新概念模式、贴切市场需要影响力：影响力：区域内独特的影响力、独特品牌吸引力幅射西门市场适合：适合：适应项目口岸现状、规划要求、建筑风格、规模等因素定位目标定位目标1. 1. 定位目标定位目标市场需求市场需求随着生活节奏的逐步

13、加快，人们在生活中希望能够不开车步行即满足餐饮、休闲、品茗、运动等基本生活需求本案特征本案特征本案地处成都一环西门浣花片区，居住者与就职者均具备高薪、高社会地位、高生活品质追求及高购买消费能力的特征商业定位商业定位区域内缺乏高端休闲运动会馆，以特色餐饮、休闲品茗、健身运动为主题的商业定位适宜区域及项目特征资源优势资源优势万基地产本身开发平台及经验优势，可为商家提供一流的商业配置，而不同于其他的同类型项目2. 2. 定位原则定位原则根据前期对市场分析调查、对目前客群的研究分析及项目本身的素质条件，以以“浣花之星浣花之星”为引爆点，导出最适宜的产品定位为引爆点，导出最适宜的产品定位全能餐饮休闲运动

14、商业综合体全能餐饮休闲运动商业综合体浣花首例浣花首例3. 3. 主题定位主题定位其主题商业为：其主题商业为：西餐、中餐、火锅、干西餐、中餐、火锅、干锅、快餐、茶楼、棋牌、桑拿、洗浴、锅、快餐、茶楼、棋牌、桑拿、洗浴、按摩、瑜珈、健身、教育、培训、购物、按摩、瑜珈、健身、教育、培训、购物、医疗、美容、美发等医疗、美容、美发等全能餐饮休闲运动商业综合体全能餐饮休闲运动商业综合体浣花首例浣花首例符合产品区位特性、形象特征、口岸价值现状特征、规模特征、时代创造性特征新兴休闲运动教育培训的集中引入，与时尚接轨，话题感强，易引起市场主动关注，产生新闻效应概念实质：概念实质： 浣花美食体验的集散地，都市健身

15、休闲的新选择，生活消费浣花美食体验的集散地，都市健身休闲的新选择，生活消费零距离的大卖场，提升浣花商业价值的黄金会所零距离的大卖场，提升浣花商业价值的黄金会所与普通的社区商业不同，我们选取最为流行与时尚的饮食品牌、茶楼、健身房、美容院、幼儿园、培训机构、24小时便利店能极大的区别于他人，获取消费群体的认同4. 4. 概念实质概念实质对时尚运动会馆的延伸，让消费者一站式尽享与好友运动休闲的乐趣，并享受一流的教练提供的专业培训时尚先锋运动引入时尚先锋运动引入一条龙式的配套服务一条龙式的配套服务补充业态链补充业态链诸如健身、教育等先锋时尚运动具备极其强烈的吸引力，极易聚拢浣花乃至西门的特定人群西门范

16、围内的小资、新兴白领、中产等新知阶层，对生活有健康便捷舒适需求的居住者通过主题商业的人气聚集，带动与运动相匹配的餐饮、娱乐、超市等业态进驻5.5.人气集聚机制人气集聚机制PART3 业态定位业态定位1、业态主题2、业态补充3、业态比例划分4、业态分区5、规模设定 6、业态分割方式1.1.业态主题业态主题本案主题业态主要包括火锅店火锅店跆拳道跆拳道瑜伽瑜伽幼儿园幼儿园美容院美容院茶艺棋牌茶艺棋牌西餐厅西餐厅24h便利店便利店以社区商业为主的消费链条以社区商业为主的消费链条延展配套服务功能，如人多时的共休憩的茶楼、咖啡厅，为客户提供的汽车保养美容，运动之后的SPA、美容等根据其商业特征，确定如下附

17、属商业链：特色茶艺表演茶楼、特色咖啡厅、特色茶艺表演茶楼、特色咖啡厅、SPASPA、汽车美容、中小型超市、汽车美容、中小型超市、银行（自助）等银行（自助）等2.2.业态补充业态补充本商业的经营构成比例大约为：餐饮茶楼：美容洗浴健身购物：其他商业餐饮茶楼：美容洗浴健身购物：其他商业=4=4：3 3：3 3同时服务于本项目、周边办公区及居住区通过对业态的划分，维护经营构成的合理比例通过对业态的划分，维护经营构成的合理比例3.3.业态比例划分业态比例划分汽车美容中小型超市小百货宠物医院美容美发银行4.4.商业业态分区商业业态分区一层业态以社区商业业态为主、配以主题运动会馆延伸型商业为主，其服务范围主

18、要针对本项目及周边项目居住者五金店水吧小茶坊蔬果店蛋糕店药房一层：一层：二层：二层：SPA茶艺咖啡乒乓球4.4.商业业态分区商业业态分区二、三层为主题运动商业，包括幼儿园、培训机构、美容、健身、舞蹈、武术、瑜伽、有氧搏击等时尚先锋运动电子竞技健身房台球武术击剑有氧搏击瑜伽幼儿园培训机构一层一层配套型底商配套型底商二层二层时尚休闲会所时尚休闲会所50-20050-200平米，约平米，约1010间间50-20050-200平米，约平米，约1010间间单体单体基本单位基本单位合计约合计约40004000平米平米 总体规模总体规模三层三层时尚休闲会所时尚休闲会所约约50-20050-200平米，约平米

19、，约1010间间4.4.规模设定规模设定 以二层时尚休闲会所形成人流聚集，以二层时尚休闲会所形成人流聚集，增加人流的动向交叉，增加人流的动向交叉，带动项目的人气带动项目的人气交通动线交通动线一层一层配套型底商配套型底商二、三层二、三层时尚休闲会所时尚休闲会所6.6.交通动线设定交通动线设定PART4 销售策划销售策划1、项目营销策略2、项目难点解决3、项目节点制定4、项目阶段目标5、项目价格策略6、项目卖点研究其具体的解决方式分为几大层面： l专业销售团队，解决销售一线问题，解决客户投资商业的误区与疑问； l线下销售渠道的建立，拓宽寻找资投性客户的通路； l专业的商业运营模式，合理的商业规划运

20、营，强化项目商业价值与良好的成长性； l项目的推广与包装，解决客户对项目认同度与人气不足的问题； l营销造势、大型公关活动、现场体验，解决对项目所处区域商业价值认同度的问题。2.2.项目难点解决方案项目难点解决方案通过对商业的特色定位已经能够解决项目形态问题，但其交通走向交通走向及口口岸岸问题需通过营销手段进行规避第一阶段：商业品牌运营蓄势阶段 阶段目的： l蓄势推出“浣花之星”的项目品牌形象，为后续商业的引爆打下坚实的客户基础及社会关注度； l重点对二、三层时尚休闲会所进行招商引入工作； l重点对投资层面传递销售信息； l价格的测试与调校阶段； 4.4.项目阶段目标项目阶段目标运营动作： l

21、项目商业运营团队的上岗与强化培训 l品牌围合： 1.商业定位之重新梳理； 2.商业物料之重新补充； 3.现场之氛围及卖点诉求； 4.推广的蓄势工作； l对投资性客户进行卖点的传递，引起关注及投资兴趣； l对零散商家租赁需求进行招商工作。 第二阶段：引爆阶段 阶段目的： l商业销售的主要阶段 l奠定时尚休闲商业在区域的地位 运营动作： l联合商家展开事件营销，人气引爆，形成双赢与互动的示范效应； l商铺全面发售； l继续进行租赁签约； 4.4.项目阶段目标项目阶段目标第三阶段：持续阶段阶段目的： l商业销售的持续阶段 运营动作： l商铺的持续发售； l租赁的持续进行； 4.4.项目阶段目标项目阶

22、段目标启动期启动期第一、二年，租金略低于价值评估（以西门商业项目为参照），呈低开成长期成长期第三至第五年，租金等于价值评估，及第三年起，按每年5%进行租金递增。第六年起，租金价值按当时物业价值进行重新评估，随行就市。注：以上按一般性商业增长进行价值预测，未考虑恶性通胀等宏观环境变化。成熟期成熟期鉴于本案的现商业口岸，前期应采取“放水养鱼”策略，本案的租金定位应遵循的原则是：5.5.项目价格策略项目价格策略按成本导向、竞争导向、需求导向三种定价方式制定项目定价报告，核定项目保底销售价格，并按单套单位的位置、面积、开间进深比等条件，以加权定价法制定单套单位的保底销售定价。 PART5 广告策划广告策划1、全程广告策划2、各阶段推广执行计划3、媒体执行计划及费用预算4、 SLOGAN（主广告语）5、物料设计6、销售及工地现场包装设计7、各种推广广告设计填补市场空白的商业定位：填补市场空白的商业定位：浣花之星，时尚休闲商业中心浣花之星，时尚休闲商业中心 成都西贵，浣花之星成都西贵，浣花之星 浣花首例时尚商业会所浣花首例时尚商业会所商业主题，力求响亮、震撼，初闻便挑动城市人的神经商业主题，力求响亮、震撼，初闻便挑动