房地产评估之收益法培训

1、收益法及其运用要求1. 熟悉收益法的含义；2. 熟悉收益法的理论依据；3. 掌握收益法适用的估价对象和条件；4. 熟悉收益法估价需要具备的条件；5. 熟悉收益法估价的操作步骤；6. 熟悉报酬资本化法最一般的公式；7. 掌握净收益每年不变的公式；8. 熟悉净收益按一定数额递增的公式；9. 了解净收益按一定数额递减的公式；10. 掌握净收益按一定比率递增的公式；11. 了解净收益按一定比率递减的公式；12. 熟悉净收益在前后两段变化规律不同的公式；13. 掌握预知未来若干年后价格的公式；14. 熟悉收益期限的界定；15. 掌握净收益测算的基本原理；16. 掌握不同收益类型房地产净收益的测算；17.

2、 熟悉净收益测算应注意的问题；18. 熟悉净收益流模式的确定；19. 熟悉报酬率的求取；20. 熟悉直接资本化法概述；21. 熟悉资本化率和收益乘数的求取方法；22. 掌握资本化率与报酬率的区别和关系；23. 了解直接资本化法与报酬资本化法的比较；24. 熟悉投资组合和剩余技术。本章特点： （1）本章内容并不复杂，但是公式比较多，尤其是数学公式的推理运用。（ 2）概念比较多，有些地方属于易混淆的知识点。（3）关于画现金流量图的方法，一定要掌握好，这种图示对于收益年限的确定，能一 日了然。（ 4）本章内容与以前的教材相比， 无大的变化， 个别的概念的叙述中较以前更明白化。 （5）注意收益法中的一

3、些细节问题，见详细讲解中阐述。内容讲解第一节 收益法概述1. 收益法的含义 简要地说，收益法是根据估价对象的预期收益来求取估价对象价值的方法。收益具体说， 收益法是预测估价对象的未来收益， 然后利用合适的报酬率或资本化率、 乘数，将未来收益转换为价值来求取估价对象价值的方法。将预测的未来收益转换为价值， 类似于根据利息倒推出本金，称为资本化。根据将预测的未来收益转换为价值的方式不同， 即资本化方式的不同， 收益法分为直接 资本化法和报酬资本化法。报酬资本化法是一种现金流量折现法， 即房地产的价值等于其未来各期净收益的现值之 和，具体是预测估价对象未来各期的净收益， 然后利用适当的报酬率将其折算

4、到价值时点后 相加来求取估价对象价值的方法。推酬赍事化袪0123血直接资本化法是预测估价对象未来某-年的某种收益， 然后将其除以适当的资本化率或 者乘以适当的收益乘数来求取估价对象价值的方法。其中，将未来某一年的某种收益乘以适当的收益乘数来求取估价对象价值的方法，称为收益乘数法。收益法的本质是以房地产的预期未来收益为导向来求取房地产的价值。通常把收益法测算出的价值简称为收益价格。收益法的雏形是用若干年（或若干倍）的年地租（或年收益）来表示土地价值的早期购买年法，即：地价=年地租x购买年地价=地租/利息率并用它来解释早期购买年法只不过是地租资本化法的另一种表现一购买年是利息率的 倒数。2. 收益

5、法的理论依据（熟悉）收益法是以预期原理为基础的。预期原理说明，决定房地产当前价值的，重要的不是过去的因素而是未来的因素，即房地产当前的价值，通常不是基于其历史价格、开发建设已花费的成本或者过去的房地产市场 状况，而是基于房地产市场参与者对房地产未来所能带来的收益或者能够获得的满足、乐趣等的预期。历史资料的作用主要是利用它们推知未来的动向和情势，解释预期的合理性。从理论上讲，一宗房地产过去的收益虽然与其当期的价值无关，但其过去的收益往往是未来收益的一个很好的参考值，除非外部条件发生异常变化使得过去的趋势不能继续发展下去。为防止实际估价中随意脱离估价对象的实际收益而预测其未来收益，应调查估价对象至

6、少近 3年的各年收益，并在估价对象至少近 3年及当前类似房地产的收益水平的基础上，合理预测估价对象的未来收益。收益法的基本思想， 首先可以粗略地表述如下： 由于房地产的寿命长久， 占用收益性房 地产不仅现在能够获得收益，而且可以期望在未来持续获得收益。 因此，可以将购买收益性 房地产视为一种投资： 投资者购买收益性房地产的目的， 不是购买房地产本身， 而是购买房 地产未来所能产生的收益，是以现在的一笔资金去换取未来的一系列资金。这样，对于投资者来说，将资金用于购买房地产获取收益， 与将资金存入银行获取利息 所起的作用是相同的。于是，一宗房地产的价格就相当于这样一笔资金， 如果将该笔资金存 入银

7、行也会带来与该宗房地产所产生的收益相等的收入。形象一点讲，如果某笔资金x利率=房地产的净收益那么，这笔资金就是该宗房地产的价格。将上述等式变换一下便得到：房地产价格=房地产的净收益 /利率例如，某人拥有一宗房地产每年可产生 2万元的净收益，另外有 40万元资金以5%勺年 利率存入银行每年可得到 2万元的利息，则对于该人来说，这宗房地产与 40万元的资金等 价，即值40万元。上述收益法的基本思想，是一种朴实、简明、便于理解的表述，严格说来还不很确切。在下一节中将会看到，它是净收益和报酬率每年均不变，获取收益的期限为无限年，并且获取房地产收收益性房地产价值高低的决定因素（三因素）：未来净收益的大小

8、，获得净收益期限的长短，获得净收益的可靠性（也就是风险）。11 a tt=0 （1+1）未来净收益"正比H轴持续时间n正比收蛊殛1反比（判断题）房地产收益可分为有形收益和无形收益。无形收益通常难以货币化，难以在计算净收益时予以考虑，但可通过选取较高的报酬率或资本化率予以考虑。（）【2009年真题】酹答疑编号950276070101【答案】错误【解析】如果选取较高的报酬率或资本化率，会使得最终的评估结果更低。这样非但没有考虑无形收益，反而还降低了这种无形收益。应该是选取较低的报酬率或资本化率。理解：因为存在无形收益，所以投资者要求的报酬率可以略低。参见教材P212、213。3. 收益法

9、适用的估价对象（掌握）收益法的适用的估价对象是收益性房地产。包括住宅、写字楼、旅馆、商店、餐馆、游 乐场、影剧院、停车场、汽车加油站、标准厂房（用于出租的）、仓库（用于出租的）、农 地等。这些估价对象不限于其本身目前是否有收益，只要估价对象所属的这类房地产有获取收益的能力即可。例如，估价对象目前为自用或空闲的住宅，虽然没有实际收益，但却具有潜在收益，因 为类似住宅以出租方式获取收益的情况很多，因此可将该住宅设想为出租的情况下来运用收益法估价，即先根据同一市场上有出租收益的类似住宅的有关资料，采用类似于市场法的方法求出该住宅的租赁收入、运营费用或者净收益等，再利用收益法来估价。不适用于无收益的项

10、目，行政办公楼、学校、公园等公用、公益性房地产的估价。常用于市场法和成本法中， 如市场法中因土地使用期限、 收益期限不同进行的价格调整， 成本法中不可修复的建筑物折旧的计算；收益法还大量用于房地产损害赔偿中房地产价值减损和相关经济损失的评估。4. 收益法估价需要具备的条件一一房地产未来的收益和风险都能够较准确地预测错误和非理性的预期就会得出错误的评估价值。因此，收益法估价需要具备的条件是房地产未来的收益和风险都能够较准确地量化 （预测）。对未来的预期通常是基于过去的经验 和对现实的认识作出的，必须以广泛、深入的市场调查研究为基础。5. 收益法的操作步骤（熟悉） 确定未来收益期限； 求取未来净收

11、益； 求取报酬率； 选用恰当的报酬资本化法公式计算收益价格。求取运用直接资本化法估价一般分为一下3个步骤：求取未来某一年的某种收益;资本化率或收益乘数；选用恰当的直接资本化法公式计算收益价格。第二节报酬资本化法的公式1. 最一 -般公式(掌握)最一般公式收益法的原理公式V房地产在价值时点的收益价值A :房地产的未来净运营收益Y:房地产未来各期的报酬率n：房地产的收益期限图7-1用现金新變图表示閑报酬餐本化法iiL申/丫2-K>V A1 + 违+ +1+Y(1+x1+=T i11口 (1 + V.)J=1在实际估价中，一般假设报酬率长期维持不变，所以公式简化为:后面各种公式均是此公式的特例

12、。以上均假设未来各期的净收益发生在期末，如实际发生在期初，则公式变形为十（1+F严】公式中的A、Y、n应一致，而且一般以年为单位血=馭=峪=绻=包YL='f2 = Y3 ="= Yn=Y A I A i AV=； 十r -f1十 丫(L+if(1+Yfn A；=£ i = l (1 + Y)12. 净收益每年不变的公式（掌握）公式的假设前提 净收益每年不变为 A 报酬率为Y, Y不等于零公式的假设前提 净收益每年不变为 A 报酬率为Y，Y大于零收益期限n为有限年收益期限n为有限年 净收益每年不变的公式的应用：（1）直接用于测算价值N4：1_* O03n【例7-1】某

13、写字楼是6年前以出让方式取得的建设用地使用权，使用期限 可续期。该写字楼在正常情况下每年的净收益为80万元，该宗房地产的报酬率其收益价值。lft答疑编号 950276070201【答案】参见教材 P219。该宗房地产的收益价格计算如下：a=80Y=8.5%n=50-6=4450年，不8.5%，计算1(1+S%)44=915.1980万元,【例7-2】某宗房地产的收益期限可视为无限年，预测其未来每年的净收益为该类房地产的报酬率为 8.5%。请计算该房地产的受益价值。lftl答疑编号 950276070202【解】该房地产的收益价值计算如下：T 8.5%= 941 1罠万元)与例7-1中44年土地

14、使用期限的写字楼价值915.19万元相比，例7-2中无限年的房地产价值要大25.99万元（941.18-915.19=25.99 ）【例7-3】6年前，甲单位提供一块面积为1000平方米、使用年限为 50年的土地（到期不可续期），乙单位出资300万元，合作建设3000平米的钢混结构办公楼。建设期2年，建成后1000平米归甲，2000平米由乙使用20年后无偿归甲。现在乙有意将其使用部分的 办公楼在期满后的剩余期限买下来。据测算，该办公楼类似的写字楼每平方建筑面积的月租金平均为80元/平米，且稳定，出租率为85%年平均运营费用占年租赁有效毛收入的35%,报酬率为10%钢混结构的建筑物使用年限为60

15、年。（注意8分的计算题）评估乙合理的收购价格。土地还剩44年使用权，建筑物还剩54年使用年限，但是土地到期不可续期， 所以建筑 物的寿命期以土地使用期限为止计算，还有 44年。乙按照合同，从现在开始还能使用 16 年，因而他收购的是从第 17年到第44年，未来总共28年的使用权。（1）思路：用收益法测算。（也可以用市场比较法）乙合理的收购价格=V44-V16(Si10%106.08ic% x吋詞理沖万元-fh_I- 6 -416 一56吆%方法1 J q盍 Y(1 卄产 “ 肓法2年出租净收益=2000X 80X 12X 85%<( 1-35%) =106.081044 .79万兀乙合理

16、的收购价格 =1044.79-829.94=214.85 万元2000XgOX12X找醐口一严）（_10%)讪1.111.严y- V44 - Vi& =214.85106. OS 万11（2）用途2:不同期限房地产价格的换算 已知无限年期的价格，求有限年期的价格 两房地产报酬率相等时，'10S-ri1_ (1+lf-L(1 + yF(1+Y)nA&L討齐戶寺T例7-4已知某宗收益性房地产 40年收益权利的价格为 2500元/平方米，报酬率为10% 计算该房地产30年收益权利的价格。酹答疑编号950276070203手写板圏示0702-01【例I】已知某综收益性房地产40

17、年收益枫利 的价格为2500元/平方苯，报酬率知X 计算该馬地 产3阵收益权利的价格.(l+y)*0 J(1+7)30己知某收益性房地产的收益期限为50年，报酬率为8%价格为4000元/m2：若该房地产的收益期限为40年，报酬率为6%则其价格最接近于（）元/m2。【2006年真题】A. 3816B. 3899C. 4087D.4920loll 答疑编号 950276070204【答案】D思路二：因为这种房地产的年收益总是一样的，所以先求出年收益， 再按照新的年期和 折现率计算其价值。1000 = x 1先算年收益，解得 a=326.97再用年收益转变为需要计算的年期的收益价格4920(1 +

18、6%)40 >注意：折现率如果不同，就带入各自不同的折现率。_ 326.97 匚1 J沟01?_石7而=4920 元/jil?a=32S.97V40= - 1 =4920 元/m（3）用于比较不同期限房地产价格的高低。P222例7-6甲房地产的受益年限为 50年，单价为2000元/平米，乙房地产的收益年限为 30年，单 价为1800元/平米，报酬率为6%其他条件相同，比较两宗房地产价格高低。1©1答疑编号 950276070205【答案】年限不同，不能直接比较，都还原为无穷年限的价值，再比较，或者将50年的甲房地产还原为 30年的甲房地产，再与乙比较；或者将30年的乙房地产还原

19、为 50年的乙房地产再与甲比较或者甲乙都还原为年收益，在比较。教材只给了一种比较方法，实际上，还可以有另外的3种。JQ手写"板图示0蘆2-02(3)用于比校不同期限房地产价格的高低.P£2212000=百甲L( 1十码何 o=18OO=VwSl-(L%回【例TF】甲馬地产的受益年限汽前年，单价知000元/平 米，乙房地产的收益年限肉和年，单价为180。元/平 茹 报酬率为6热其他条件相同，上儉两宗房地产价 格高低-【解析】参见教材 P222。(4)市场法中因期限不同进行的价格调整。P223例7-7某宗5年前出让方式获得的 50年使用期限的工业用地，目前所处地段的基准地价为

20、1200元/平米，该基准地价在评估时使用期限为法定最高年限50年，除使用期限不同外，该工业用地的其他状况与评估基准地价时设定的状况相同。现行土地报酬率为10%请通过基准地价求该工业用地的目前价格。酹答疑编号950276070206【答案】已知 V50=1200要求的是V45【解析】参见教材 P223。1焉口 =1200元V4S =? Y=刖50石K屿 = 1200X= 1193.旳万元丿血总jQ手写板圏示 市场法中因期限不同进行得价格调整.FE23A1兰空°°=笄-(吊。x= =71- <iw5（W7-7J棊宗5年前出让方式获得册50年使用期限的工业 用地目前所处地段

21、的基谁地价为120。玩/平米，诙 基谁地价在评估时使用期限丸法定最高期限5。年.除 使用期I®不同外，该工业用地的其他情况写评怙基准 地伽设定的状况相同.现行土地报酣率为10%请 通过基准地价求该工业用地的目前价格口用于计算在某种报酬率下，收益期长到何时，有限期的价格接近于无限年的价格。V5O = 1200 元血27=10%烁土？1300根据收益法的计算公式，对土地净收益每年收益不变的情形，报酬率越高,价格接近无限年价格就越慢。（）酹答疑编号950276070207【答案】错误土地使用权【解析】土地使用权价格公式7=-无限年价格公式是1(1 "广2 1常十一工土地使用权价格

22、接近无限年价格的程度为；一-当报酬率为2%寸，需要520年才能接近无限年的价格，报酬率为4%时，需要260年，报酬率为8%寸，需要130年，报酬率为20%寸，需要 50年，报酬率为25%需要50年。所以报酬率越高，土地使用权价格接 近无限年价格就越快（越短）。提示：参见教材P223。(1+T)4A十4bCL+Y 戶公式的假设前提 净收益未来第1年为A， 报酬率为Y,且不等于零 收益期限为有限年 收益期限为无限年此后按数额b逐年递增,至未来第 n年为A+(n-1 ) bZ = +公式：-bY2公式的假设前提 净收益未来第1 报酬率大于零为年为A,Y此后按数额b逐年递增,至未来第 n年为A+(n-

23、1 ) b3.净收益按一定数额递增的公式(熟悉)收益期限为有限年p b lbkh 1x公式：u旷丿(1 十 FTF (1 + FTpJ A丄b1 jba字Hi-CL 十 丫尸Y(1+Y)n宝V557=人,h+b . A 十 2b1-FY 十 a+Yj2 十(1+Y)3收益期限为无限年0A.(-t)(l-FY)nA t7=Y 'F4.净收益按一定数额递减的公式(熟悉)10+叩公式：-b :净收益逐年递减的数额-未来第n年的收益：A- (n-1) b假设前提净收益未来第1年为A,此后按数额 报酬率为Y, Y不等于零 收益期限为有限年 n，且n小于等于b逐年递减，未来第 n年的价值为A- (

24、n-1 ) bA/b +1确定合理经营期，即年净收益为零时的期限A- (n-1) b=0，求出n【例7-8】预计某宗房地产未来第一年的净收益为16万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加 2万元，收益期限可视为无限年，该类房地产的报酬率为9%。请计算该宗房地产的收益价格。|f>|答疑编号 950276070208【答案】该宗房地产的收益价格计算如下:16 29% + (?%)2 斗24旳刃元)【解析】参见教材 P222【例7-9】预计某宗房地产未来第一年的净收益为25万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上减少 2万元。请计算该宗房地产的合理经营期限及合理经营期限结束前后整数 年份假

25、定情况下的净收益；如果报酬率为6%请计算该宗房地产的收益价格。1©答疑编号 950276070209【答案】该宗房地产的合理经营期限n计算如下：令 A-( n-1)b=0有 25- (n-1 )x 2=0n=25- 2+1=13.5 (年)该宗房地产第13年的净收益为：A- ( n-1 ) b=25- (13-1 )X 2=1 (万元)该宗房地产第14年净收益为：A- ( n-1 ) b=25- (14-1 )x 2=-1 (万元)所以合理经营年限为 13.5年。该宗房地产的收益价格计算如下： W 歹牙 (1 +巧十亍藍乔好严 2 ”1213 5=而儿_1 + 3%严十6% *1 +

26、 喺严= 129.28(71 元)【解析】参见教材 P223。+irxTh=129-2 元36 23 21 19 L7 1513 11 S 7531n=13.石年A- (n-l)b=0n=13. 5匸旦+公_ +丄+旦+丄1.0621-0631.0641.OS13即山人戶叶十匚帚20年，房2万元，报【2010真题】某宗商用房地产于 30年前建成，预计建筑物剩余自然寿命为 地产未来第一年的净收益为28万元，此后每年的净收益在上一年的基础上减少酬率为8%则()。A. 该房地产的收益价格为136.73万元B. 该房地产的收益价格为143.89万元5.14C. 以第一年净收益为依据采用净收益乘数法估算

27、收益价格，净收益乘数为D. 该房地产的合理经营期限为15年E. 该房地产的合理经营期限为20年|OI答疑编号 950276070210【答案】BCD【解析】设该房地产的合理经营年限为n令 A- ( n-1 ) b=0,即卩 28- (n-1 )x 2=0N=15该房地产的收益价格=以第一年净收益为依据，采用净收益乘数法估算收益价格，净收益乘数=收益价格/年净收益=143.89/28=5.14如果不记得公式，最简单的办法：28、26、24、22、20、18、16、14、12、10、8、6、4、2、0,到第15年的时候，没有收益了，所以合 理经营年限就是15年15年的收益价格=242+ +=143

28、.83289%l.OS3L0E142 11 |2箔(飙产'L0615 S% ' LO315=143. S9IdS. 8923=5.1428 2S 24 22 20 16 16 14 12 10 8 6 <1 2 0n=15351-08214于数'加总26241.051. oe3+1-081428 20.031.080,081.0B1514乩的*28八A1-ny-s11七5.净收益按一定比率递增的公式（掌握）收益期限为有限年的公式也要强记g：净收益逐年递增的比率，未来第 公式的假设前提n年的净收益为a（ 1+g）n-1净收益未来第1年为A,此后按比率g逐年递增如g=

29、Y时,gv Y收益期限为有限年nA ACl+g5A（l+g）2人（1+胡 1A 4 /hAv= A（1+g） i_i_ aCi+e?-11+y（i+y）2（i+沪【例7-10】某宗房地产土地使用权剩余年限为 48年；预计该房地产未来第一年的净收 益为16万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增长2%该类房地产的报酬率为请计算该宗房地产的收益价格。1翔答疑编号950276070301【答案】该宗房地产的收益价格计算如下: 161-仃十2%、4厂丿一9%-2%十5%丿219.12（万元）【解析】参见教材 P226。9-2%Ik=219. L2万元收益期限为无限年的公式6.净收益按一定比率递减的公

30、式（熟悉）收益期限为有限年的公式收益期限为无限年的公式有效毛收入逐年递增的比率为gi，运营费用逐年递增的比率为 gE【例7-11】预计某宗房地产未来第一年的净收益为16万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增长 2%收益期限可视为无限年，该类房地产的报酬率为9%,请计算该宗房地产的收益价格。|0|答疑编号 950276070302【答案】该宗房地产的收益价格计算如下：卩=二有限年期的公式1-Y-I :有效毛收入E:运营费用gi： I逐年递增的比率gE： E逐年递增的比率有效毛收入与运营费用逐年递减的比率不等，或者一个逐年递增另一个逐年递减 无限年期的公式r=y士幻士玄【例7-12】预计某宗房

31、地产未来第一年的有效毛收入为 20万元，运营费用为12万元， 此后每年的有效毛收入会在上一年的基础上增长5%运营费用增长3%收益期限可视为无限年，该类房地产的报酬率为 8%请计算该宗房地产的收益价格。V三未来毛收人现値一未来运营费用现値=12酣一熨8%3%=426.«7 万元【例7-13】预计某宗房地产未来每年的有效毛收入不变，为16万元，运营费用第一年为8万元，此后每年会在上一年的基础上增加 2%该类房地产的报酬率为 10%请计算该宗 房地产的收益价格。酹答疑编号950276070303【答案】由于一定期限之后，该宗房地产的运营费用会超过有效毛收入，所以在计算其收益价格之前，先计算

32、其合理经营期限n:因为 I-E （ 1+gE）n-1 =0所示 16-8（ 1+2% n-1=0n=36 （年）该宗房地产的收益价格计算如下：一 “ -1 10%1（1 十 10%尸6L420?元）810%-3%严7. 净收益在前后两段变化规律不同的公式 收益期限为有限年的公式y（iYr）ft:净收益有变化的期限 ?t t f* Jftp iI0 1 2r67111110收益期限为无限年的公式t:净收益有变化的期限适用范围：根据估价对象的经营状况，对其在未来35年或可以预测的更长时期的净收益做出估计，并且假设从此以后的净收益将不变，然后对这两部分净收益进行折现处理， 计算出房地产价格。127

33、tt 十 1. t十 2 nA/stepl(+¥? + 1_ (l+Yf ' 1X C1WA1 亦At4bAkJ*JL012 tt+1 t+2无规律有规律iAi 12飞时丰二乂飞珂【例7-14】某宗房地产的收益期限为 38年，通过预测得到其未来 5年的净收益分别为 20万元、22万元、25万元、28万元、30万元，从未来第 6年到第38年每年的净收益将稳 定在35万元左右，该类房地产的报酬率为 10%请计算该宗房地产的收益价值。酹答疑编号950276070304【答案】该宗房地产的收益价值计算如下：_2022+25+28=1 + 10H (1 + 10%/ (1+10%)?

34、(1+10%)41 -1(1-Fio%)5 io%(Hio%yL (1+10%严亠 = 300 86(7J7t)IT证 H亍十口十T7【例7-15】通过预测得到某宗房地产未来5年的净收益分别为 20万元、22万元、25万元、28万元、30万元，从未来第6年到未来所有每年的净收益将稳定在35万元左右，该类房地产的报酬率为10%请计算该宗房地产的收益价值。|O|答疑编号 950276070305【答案】该宗房地产的收益价值计算如下：I右 4 十-=20 卜 22|25|28 十-141 OH + (+7ib%)y+C1410%)J+ (1+10%)4 十30+35(i+io%)5ioH(i+io%

35、y= 310 20(71 元)与例7-14的38年收益期限的房地产价格300.86万元相比，例7-15收益期限为无限年的房地产价格要高 9.34万元(310.20-300.86=9.34)20.22.25. 2E .50LT十证 口 口 ri?35X十20,22,25 d 28,30,351匚r十口十匸頁十口十 e 十冇 x 口【2011年真题】某宗房地产的收益期限为35年，判定其未来每年的净收益基本上固定不变，通过预测得知其未来4年的净收益分别为 15.1万元、16.3万元、15.5万元、17.21万元，报酬率为9%该宗房地产的价格为（）万元。A. 159.56B. 168.75C. 169

36、.39D. 277.70酹答疑编号950276070306【答案】B【解析】分两步求解：（1 ）先根据未来四年的净收益求取不变的净收益15.116.315.517 21A1 、109 1.09a1 093 1.0$41.054求得 A=15.97（2）再求取35年净收益的现值，即房地产价格=168.758. 预知未来若干年后的价格的公式（八个公式）（掌握）公式一：虫公式芦為+鬲一V房地产现在的价格A :房地产未来t年期限的净收益，简称期间收益 V :房地产在未来第t年末的价格t :持有房地产的期限 公式二：上式中净收益每年不变为A,公式三：难以预测未来的价格， 而能预测未来价格相对于当前价格的

37、变化率，增值率为 （了解）r1_(nry+1 沁 1+M(1 斗7Q+yy公式四：如臭预测的是齐来价格每年上涨率为r 0P v-v （1） '公式近：净收益不是每年不变，而是搜一定的数颔big増 卩（£十刍）1十一 公式九 净收益如果按一定的数额b谨渝 丄 r =+-x十y y2 （i+幻 乎（l+r/ （i 十旳公式七，制艦如果按一走的比率芒谨増e丄卄（匕即十片一爰 i + r J （i+公式儿 崔收卩果按一走的比率匡递减v-1-（口）1+r+ g i+y （i + r）f公式适用条件一是用于房地产目前的价格难以知道，但根据发展前景比较容易预测其未来价格或未来价格相对于当前

38、价格的变化率的情况二是对于收益期较长的房地产，不是按照其收益期来估价的，而是先确定一个合理的持 有期，然后预测持有期的净收益和持有期末的价值，再将他们折算为现值。0123 at= 0(l+Y)4+Y尸（2011年真题）某房地产未来收益期限内每年的净收益为20万元，收益期限结束时该房地产将增值20%报酬率为6%偿债基金系数为 7.59%。该房地产的价格为（）万元。A. 313B. 329C. 417D. 446lol答疑编号 950276070307【答案】D【解析】偿债基金系数，就是将年金终值转变为年金的系数，之所以叫 偿债基金系数，是因为偿债基金。为了偿还未来的一笔资金，平时积累 的资金就叫

39、偿债基金。参见教材 P233。偿儀基金系数FVAikjf 1I<10123k=FV （1+Y 円一 1 偿債基金乘数A=FV -(1+Y)n-1偿债基金系数=7. 50%Cl+t) 1求得rr= 10年【例7-16】某宗房地产现行的价格为2000元/m2，年净收益为200元/吊，报酬率为10%现获知该地区将兴建一座大型的现代火车站，该火车站将在6年后建成投入使用，到那时该地区将达到该城市现有火车站地区的繁华程度。在该城市现有火车站地区，同类房地产的价格为5000元/ m2。据此预计新火车站建成投入使用后，新火车站地区该房地产的价格将达 到5000元/ m 2。请计算获知兴建火车站后该宗房

40、地产的价格。（自然增值一一外部性）|f>|答疑编号 950276070401【正确答案】获知兴建火车站后该宗房地产的价格计算如下:200金5000元105000可见，该宗房地产在获知兴建火车站之后，价格由2000元/m2上涨到_23693 元 / m= 3603元/m 2【例7-17】某写字楼过去的市场价格为12000元/帘，目前房地产市场不景气，其市场租金为每天3元/ m2。该类写字楼的净收益为市场租金的70%预测房地产市场 3年后会回升，那时该写字楼的市场价格将达12500元/ m2，转让该写字楼的税费为市场价格的6%如果投资者要求该类投资的报酬率为10%请求取该写字楼的价值。酹答疑

41、编号950276070402【正确答案】该写字楼目前的价值求取如下： 2第1-3年，年出租净收益=3X 365X 70%=766.5 元/ m3 年后市场价值=12500X( 1-6%) =11750现在时点的价值= 10【例7-18】某出租的旧办公楼的租约尚有2年到期，在此最后 2年的租期中，每年可收取净租金80万元(没有费用支出)，到期后要拆除作为商业用地。预计作为商业用地的 价值为1100万元，拆除费用为50万元，该类房地产的报酬率为10%请求取该旧办公楼的价值。lftl答疑编号 950276070403【正确答案】 该旧办公楼的价值求取如下：瓠品+需801,1100-5010% L (

42、1+10%)31 (1+10%)2 = 10061(万元)切件畀I11 1.121100-501.12¥=801100 501,1=60万，2年后的价格分别24000元，未来 5年的9.5%。请求取该宗房地产根据题意已知:= 1006.61 万元【例7-19】预测某宗房地产未来 2年的净收益分别是 55万和 比现在上涨5%该类房地产的报酬是10%求该房地产现在的价格。酹答疑编号950276070404_ 55. GO V 1 （1+6%）v_ IT 十 1.咅十 i.i2V=753.3O7l 元【例7-20】某宗收益性房地产，预测其未来第一年的净收益为 净收益每年增加1000元，价格

43、每年（比上年）上涨 3%报酬率为 当前的价格。lftl答疑编号 950276070405【正确答案】选用下列公式求取该宗房地产当前的价格:11 - r x ”“o+y)f y a+?)f(i 十 yyA=24000 (元)b=1000 （元）t=5 （年）Vt =V（ 1+3% 5 （元）Y=9.5%将上述数据代入公式后计算如下:240001000! 1v 3 .5% r 5 丿1十邛羯1OC 5卩（1 +（i+5 5%）54（2400025000260C0270002S000rl 035或貯+4-十+ +I1-0551.09531.09531.09541.0亦丿1.0355对上述等式进行合并

44、同类项并计算后得到：V=376096.65 （元）v=屈 OOP冇 OOP26000 +1.0M 十 1.091- 09027空 + 2旳00 + V- （1+3）51091.09I闻店7=376095.6 57E【2011年真题】某写字楼持有 5年后出售，持有期内年均有效毛收入为400万元，运营费用率为30%预计5年后出售时总价为 6000万元，销售税费为售价的 6%无风险报酬 率为6%风险报酬率为无风险报酬率的 25%该写字楼目前的价格为()万元。A. 5061.44B. 5546.94C. 5562.96D. 6772.85|0|答疑编号 950276070406【正确答案】A【答案解析

45、】折现率=6%+6% 25%=7.5%6000X( 1-6%) /1.075 +400X 0.7/0.075 X( 1-1.075 - ) =5061.44第三节收益期和持有期的估价收益期是指预计在正常市场和运营状况下估价对象未来可获取净收益的时间，具体是自价值时点起至估价对象未来不能获取净收益时止的时间。收益期一般根据建设用地使用权剩余期限和建筑物剩余经济寿命来估计。建设用地使用权剩余期限是自价值时点起至建设用地使用权使用期限结束时止的时间。 建筑物剩余经济寿命是指自价值时点起至建筑物经济寿命结束时止的时间。建筑物经济寿命是指建筑物对房地产价值有贡献的时间，具体是建筑物自竣工时起至其对房地产

46、价值不再有贡献时止的时间。对收益性房地产来说，建筑物经济寿命具体是建筑物自竣工时起，在正常市场和运营状况下，房地产产生的收入大于运营费用，即净收益大于零的持续时间，如图7-2所示。建筑物经济寿命主要由市场决定， 同类建筑物在不同地区的经济寿命可能不同， 一般是 在建筑物设计使用年限的基础上，根据建筑物的施工、使用、 维护和更新改造等状况， 以及 周围环境、房地产市场状况等进行综合分析判断得出的。建筑物剩余经济寿命与建设用地使用权剩余期限可能同时结束，也可能不同时结束，归 纳起来有下列3种情形:（1）建筑物剩余经济寿命与建设用地使用权剩余期限同时结束。在这种情形下，收益 期为建设用地使用权剩余期

47、限或建筑物剩余经济寿命。（2）建筑物剩余经济寿命早于建设用地使用权剩余期限结束。在这种情形下，房地产的价值等于以建筑物剩余经济寿命为收益期计算的价值，加上自收益期结束时起计算的剩余期限建设用地使用权在价值时点的价值。自收益期结束时起计算的剩余期限建设用地使用权在价值时点的价值，等于自价值时点起计算的剩余期限建设用地使用权在价值时点的价值， 减去以收益期为使用期限的建设用地使用权在价值时点的价值。例如，某宗收益性房地产的建筑物剩余经济寿命为30年，建设用地使用权剩余期限为40年，求取该房地产现在的价值，可先求取该房地产30年收益期的价值，然后加上 30年后的10年使用期限建设用地使用权在现在的价

48、值。该30年后的10年使用期限建设用地使用权在现在的价值，等于现在40年使用期限的建设用地使用权的价值减去现在30年使用期限的建设用地使用权的价值。（3）建筑物剩余经济寿命晚于建设用地使用权剩余期限结束。在这种情形下，分为两种情况：出让合同约定建设用地使用权期间届满需要无偿收回建设用地使用权时，建筑物也无偿收回。出让合同约定建设用地使用权期间届满需要无偿收回建设用地使用权时，根据收回时建筑物的残余价值给予土地使用者相应补偿。对于第一种情况，房地产的价值等于以建设用地使用权剩余期限为收益期计算的价值。对于第二种情况，房地产的价值等于以建设用地使用权剩余期限为收益期计算的价值， 加上建筑物在收益期

49、结束时的价值折算到价值时点的价值。评估承租人权益价值的，收益期为剩余租赁期限。利用预知未来若干年后价格的公式求取价值，以及收益期较长、难以预测该期限内各年的净收益的，应估计持有期。持有期根据市场上投资者对同类房地产的典型持有时间，以及能够预测期间收益的一般期限来确定，一般为5年至10年。第四节净收益的测算净收益的计算是个难点问题。 不同的估价对象，净收益测算时，扣除的项目是不一致的。1. 净收益测算的基本原理（掌握）基于租赁收入测算净收益一一投资法（优先考虑使用）基于营业收入测算净收益一一利润法 对于既有大量租赁收入又有营业收入的，宜通过租赁收入求取净收益（1）基于租赁收入测算净收益基本公式：

50、净收益=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入-运营费用=有效毛收入运营费用相关概念：净收益潜在毛收入空置和收租损失有效毛收入运营费用运营费用，维持房地产正常使用营业的必要支出。构成：房地产税、保险费、人员工资及办公费用、保持房地产正常运转的成本，以及为 承租人提供服务的费用。运营费用与会计上成本费用的区别（四个不包括）一一重要考点。多选或判断抵押房地产，运营费用不包含抵押贷款还本付息额。（解释：贷款与否不影响房地产整体的正常运营收益。偿还方式是可选择的，这会使得评估结果受偿还方式影响，不客观）不包含折旧（不包括建筑物、土地取费费用的折旧摊销，但包括寿命比整体建筑物经济寿命短的构件、设备、装

51、饰装修等折旧），重置提拔款是运营费用中的项目。不包含改扩建费用一一改扩建增加了资产价值，所以不在运营费用里。不包含所得税一一与特定业主经营状况相关，所得税后称为税后现金流量。评估投资价值时，需要扣所得税，评估市场价值时，不扣所得税（参见P98）。重点：重置提拔款（新增内容），就是为了设备到期时能有资金更新，平时专门提取的 资金，这些资金在设备到期时，连本带利，刚好等于需要更新的设备的价值。类同于我们用年金求取的终值。 根据设备的价值，作为更新时点的终值， 求平时各期的 年金，这个计算出来的年金，就是重置提拔款。2f jf谈备投入日 设备更新日）。【2011年真题】在求取净收益中，运营费用包括（A. 房地产保有环节的税收B. 房地产折旧费C. 房屋保险费D. 房地产抵押贷款还本付息额E. 为承租人提供的服务费lftl答疑编号 950276070407【正确答案】ACE【答案解析】参见教材 P238。某收益性房地产按经济寿命计算的建筑物年折旧费为100万元，房屋设备年折旧费为10万元，室内装饰装修年折旧费为 50万元，则