浅析按揭购房中的法律问题

1、浅析按揭购房中的法律问题摘要：按揭购房是90年代住房政策改革后兴起的一种为普遍大众所接受的购房形式。按揭购房大致分为四种情形：婚前购房，婚后取得房产证；婚前购房，离婚时尚未取得房产证；婚后按揭购房，离婚时已取得房产证；婚后购房，离婚时尚未取得房产证。在目前国家性的法律中很少有关于按揭房的规定，即使有，也少的不能满足解决现实中所遇到的各种问题的需要，同时理论界对按揭房中的诸多问题也争论不休，至今尚未形成主流观点，在现实中导致：法官在判案时无法律可依，同案不同判的情形屡屡发生，在很大程度上侵害了某方当事人的利益，同时伤害了大众和法律人对法律的感情。作为一个学法之人，虽然学艺未精，但仍试图通过这篇文

2、章解决一些问题。关键词：按揭购房；所有权；共同财产；财产协议制 下面是我在律师事务所实习期间所接触的一个真实案例，并以此案例为出发点对按揭购房中的法律问题展开论述。 婚前，小王拿出自己4万元的积蓄，再加上父母资助的10万元，于2005年6月以14万元的首付按揭购买了一套位于武汉市的50万元的房子，分6年付清。小王和李早于2005年12月结婚并搬进新家，于2006年9月拿到房屋产权证，婚后两人共同还贷。2009年两人走上了离婚之路，双方由于房产问题争执不休并走上法庭。此时该房屋已升值到83万元。 法院判决：房产证虽然于原、被告婚后取得，但房屋买卖合同是被告小王于婚前所签并预付了首付款项，其时房产

3、证及其房屋所有权已预期可得，故该房屋判为被告个人财产。婚后原、被告共同还贷，被告应归复原告婚姻期间所还贷款的一半，即万元。 根据本人归纳，按揭购房共有四种情形，该案例是我所归纳四种情形中的第一种。按揭购房的四种情形分别是：婚前按揭购房，婚后取得房产证；婚前按揭购房，离婚时尚未取得房产证；婚后按揭购房，离婚时已取得房产证；婚后按揭购房，离婚时尚未取得房产证。由于目前尚没有形成主流观点。下面以案件为出发点对几个现实与理论中争论比较激烈的问题展开论述。 一、按揭房的所有权权能问题 在讨论此问题之前，我们有必要了解一个名词"按揭购房"。按揭购房是舶来词，其源于我国香港，然而，该词被

4、大陆借用之后就改变了其本来含义，重点在房屋所有权的不同。在香港，按揭购房中，当事人找银行贷款买房，银行付完购房款后即成为房屋的所有权人，买房人向银行还贷，当所有欠款还清之后银行会负责将该房屋所有权转移给买房人，即在按揭还款过程中，银行是房屋所有人。在国内，买房人出于购房的需要而向银行贷款，银行提供贷款之后、买房人办完房产证后房屋的所有权即属于购房人，而银行所享有的是对该房屋的抵押权。 关于房屋所有权的取得方式，我国法律设定了两种情形，即原始取得和继受取得。房屋的原始取得是指基于某种法律事实或法律规定而取得新建房屋或无主房屋的所有权。继受取得是根据原房屋所有人的意思通过购买、赠与、相互交换或继承

5、的方式取得。 该房屋即文章开头案例中的房屋下文假设无特别说明，均为此指为继受取得并已经取得完全所有权。原因如下，物权法规定，不动产所有权的转移以登记为要件。城市房地产管理法第五十九条规定："国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。"城市房屋权属登记管理方法第五条规定："房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行驶占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。"此为其一。其二、该房屋上存在他物权，即银行对该房屋享有的抵押权，然而该他物权并不能阻止所有权的变动。既然已经取得房屋的完全所有权，那么根据最高人民法院关于适用中华人民共和国婚姻法假设干问题的解

6、释二第二十一条的规定："离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的，人民法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。当事人就前款规定的房屋取得完全所有权后，有争议的，可以另行向人民法院提起诉讼。"法院在判决时就应该依据当事人的请求对该房屋予以处理。这属于我所归纳的四种情形中的第一种，比较容易理解。其中第四种情形和该原理相似，就不作赘述。另外两种情形，即离婚时尚未取得房产证的情形该如何处理呢？万变不离其宗，根据物权法定原理，由于买房人尚未取得房产证，因此其在法律上还不是房屋的所有权人，法院在判决时不应对该房屋进行处理。 二、按

7、揭房的所有权归属问题 按揭购房主要涉及了两个法律关系。其一，是买卖关系，房屋的买卖双方形成的是商品房买卖合同，合同订立后买卖关系即告成立，买方只要付清首款，其余款项会由接受按揭还款的银行一次性打入开发商账户，此时买卖行为就已经完成。如果该行为发生在婚前，所有权就是婚前一方的；反之则为夫妻共同财产。其二，是购房者与银行间形成的借贷关系以及银行对所购房屋享有的抵押权。银行放款后，其与买受人之间形成债权债务关系，婚前一个人还款的，为个人债务；婚后共同还款的为夫妻二人共同归还的一方婚前的债务。 在该案例中购房合同是被告小王婚前与房产商签订的，建立了债权行为，首付款也是其交的，虽然房产证在婚后才取得，但

8、是根据之前的债权行为就已经可以预期取得该房屋的所有权，因此该房屋的所有权人应该是被告小王，属于婚前个人财产，而不属于夫妻共同财产。这是符合物权法定原理的。该案例符合我所归纳的四种情形中的第一种情形。 下面分析第二种情形，即婚前按揭购房，离婚时尚未取得房产证的情形。虽然该种情形在按揭购房时也能预期取得房产证及房屋所有权，但是双方离婚"提前"即在预期尚未成为现实的时候已经离婚，导致房产证尚未办理，根据物权法定原则，该房屋既不属于婚前个人财产也不属于婚后夫妻共同财产。第四种情形与此相似，不作赘述。 第三种情形，即婚后按揭购房，婚后已经取得房产证的情形。该情形比较容易，基于以上的分

9、析，在这里只给出结论：该房产属于夫妻共同财产。 三、按揭房增值部分的归属问题 这也是司法实践和理论界中分歧最大的一个问题，至今尚无定论，也无相关的国家性法律予以规定，如果根据法理，婚姻法解释二与物权法基本原理也有相矛盾之处。虽然学生才学十分有限，但会尽自己最大努力将该问题说清楚。 第一种情形，婚前按揭购房，婚后取得房产证的。按揭房增值部分归个人所有还是归夫妻双方共同所有，根据我国婚姻法第十七条关于"夫妻在婚姻关系存续期间所得的生产经营的收益归夫妻共同所有"的规定，在这种情形下个人设定了一个原则：在确认离婚时按揭购房增值部分的归属时，主要从该增值是基于原个人房产的自然增值还是

10、基于夫妻双方共同经营行为所产生的增值来判断，当符合前者时，房屋增值部分应为个人所有当符合后者时房屋增值部分由夫妻双方共享。可能会有人从物权法原物所生孳息归属于原物所有人这一最基本原理来反驳说：你所设定的原则和物权法基本原理相矛盾了。其实个人一开始也有这种苦恼，经过一段时间思考终于能得出其合理性。"在确认离婚时按揭购房增值部分的归属时，主要从该增值是基于原个人房产的自然增值还是基于夫妻双方共同经营行为所产生的增值来判断，当符合前者时，房屋增值部分应为个人所有当符合后者时房屋增值部分由夫妻双方共享。"的原则是成立的。 再回到文章最开始所提到的案例，法院判决中将房屋增值部分全部判

11、给被告小王的做法是完全正确的。然而，根据个人所搜集的各地司法判例发现，很多法院将此种情形下的房屋增值部分的二分之一判给离婚当事人的另一方，我觉得此判法欠妥-虽然现在并无明文的法律规定，其实根据法理还是可以推断出该如何判决的。第三种情形，婚后按揭购房，离婚时已取得房产证。此种情形一般法律人都能分析明白并处理，这里就不作讨论，只是出于文章结构的需要而提出来罢了。 第二种情形与第四种情形，由于第二种情形的处理方式与第四种情形的处理方式是一样的，因此将其放在一起。最高人民法院关于适用中华人民共和国婚姻法假设干问题的解释二第二十一条第一款规定："离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权

12、的房屋有争议且协商不成的，人民法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。"根据该条规定可知，由于离婚时尚未取得房屋所有权，因此在法庭上法官不可能判决房屋的归属。其法理在于，由于尚未办理房屋产权登记，该房屋还不属于离婚当事人任何一方的财产，该标的属于房产商，法院自然不能做出针对该房屋做出判决。如果离婚当事人在按揭购房之时离婚之前对该房屋进行了预告登记，在法院审理时该如何处理还值得进一步研究。 四、按揭房的债务分担问题 由于第三种情形相对简单，说理相对容易，因此在该标题下先讨论第三种情形即"婚后购房，离婚时已取得房产证"的情形。 诚如上文所述，在

13、该种情形下房屋属于夫妻双方共同所有，对于以按揭方式所欠银行的购房贷款，理应作为夫妻共同债务，从法理上看，夫妻共同债务在性质上属于连带债务，应由夫妻共同归还。离婚诉讼中，法院一般会将房屋判给一方所有，此时无论哪一方取得房屋所有权对于尚未还贷的部分均由取得房屋的一方承担。即，房屋确权给以防所有之后，由取得房屋所有权的一方就已付房产首付款及已还银行贷款金额之和给与另一方相当于该金额一半的补偿，则此后的剩余按揭款属于房屋所有人个人债务，由其继续独立归还。但是由于夫妻债务的连带性，一旦取得房屋所有权的一方不能归还银行到期债务，没有取得房屋所有权的一方仍然要对贷款银行承担还贷义务。如果经过一定期限仍未还贷

14、，那么享有抵押权的银行可以选择合同约定的受偿方式实现抵押权。第一种情形，"婚前按揭购房，婚后取得房产证"的情形。该情形虽然与第三种情形性质不一样，但是分析方法是一样的。上文已述，该房屋属于婚前个人财产，房屋升值时其孳息归个人享有，同样其对银行的债务亦由个人承担。另一方在婚姻期间参与的共同还贷，其实际享有的是对婚前购房者享有的债权，在法院判决后，由房屋所有人将婚姻期间共同还贷部分的二分之一不管谁还的多或是谁还的少，因为婚姻期间夫妻双方所享有的债权为连带债权，所承担的债务为连带债务归还给另一方。 第二种情形和第四种情形中房屋所有权尚未转移到离婚当事人的任何一方，也不为夫妻双方共

15、同所有，如果已经办理银行按揭贷款的话，其对于该问题的处理方式分别和第一种情形与第三种情形是相似的不包括房屋所有权的归属问题，一般情况下，遇到这两种情形，法院不应该也不会对房屋所有权的问题做出处理，就不多作说明。 五、按揭房现存问题解决方法的探讨一婚前财产协议制？不管在法律实务界中还是在理论界中，很多人都赞成婚前财产协议制或婚前财产公证制，因为这样可以可以将很多法律中并未涉及到的同时实务中模棱两可的问题理清，从而减少纠纷，这不可谓不是一个好的主意。 二中华人民共和国最高人民法院公报公布典型案例或许是好的方法。 我国是成文法国家，判例虽然不是我国的法律渊源，但不得否认的是司法判例尤其是最高法院的判

16、例对各级法院在判案时都具有一定的参考性和指导性，同时判例相对于法律条文在某些方面也比成文法具有优越性。上文已经说过，法律具有概括性与原则性，导致理解起来多少有一些误差，而判例是将具体案例与法律结合起来，其在一定程度上厘清了法律的模糊性，对法官今后判案具有指导性，对同案不同判的情形也能较好的扼制。最重要的是，判例的形式明白易懂，不仅法律人能一眼看明白，即使是一般民众也能明白，从中获益，同时减少不必要的纠纷或者是提早做预防纠纷的准备。 按揭购房是我在实务中所遇到的问题，由于各界对该问题的看法十分不一致，在实践中对按揭购房中的一些问题的定性和处理也不一样，作为一个普通的民众，我希望按揭购房中的各种问

17、题能够得到厘清，从而建设中国的和谐法治，更好的维护更多普通民众的利益。 注释： 杨明：婚恋中的房产问题，法律出版社2007年版第150页。 参考文献： 1尚晨光：婚姻法司法解释二法理与适用，中国法制出版社2004年版。 2杨明：婚恋中的房产问题，中国法制出版社2008年版。 3郝惠珍、刘爱君：婚姻律师以案说法，中国法制出版社2008年版。 4中华全国律师协会民事专业委员会：婚姻家庭法律师实务，中国法律出版社2007年版。 5谭芳：婚姻三重门-律师以案支招，中国法制出版社2008年版。 作者简介：廖凯辉，男，汉族，1989年11月生，湖北天门人，华中科技大学文华学院法学系07级本科生。several group number, then with b ± a, =c,c is is methyl b two vertical box between of accurate size. Per-23 measurement, such as proceeds of c values are equal and equal to the design value, then the vertical installation accurate. For examp