工程管理体系瓶颈破解及质量缺陷的系统解决方案

1、工程管理体系瓶颈破解及质量缺陷的系统解决方案工程管理体系瓶颈破解及质量缺陷的系统解决方案2009年12月 沈阳工程管理体系破解及质量缺陷解决第一部分、房地产企业工程管理出现的主要问题第二部分、国内标杆企业如何破解工程管理瓶颈第三部分、如何建立适合企业需求的工程管理体系第四部分、工程质量缺陷及技术措施的具体应用第一部分一、房地产企业工程管理出现问题的分类三、房地产企业工程管理存在的十大短板五、房地产企业工程质量问题为何屡禁不绝二、房地产企业工程质量问题产生的影响四、新形势下房地产企业对工程管理的要求房地产企业工程管理出现的问题1、项目工程质量管理问题4、工程合约规划管理问题2、项目工程进度管理问

2、题3、项目工程成本管理问题 房地产企业工程管理出现问题的分类：5、项目业务运营流程问题房地产工程质量管理出现的问题1、安全性质量问题4、适用性质量问题2、功能性质量问题3、观感性质量问题 工程质量管理出现的主要问题分类：从业主投诉的角度看待工程质量管理问题安全性质量问题 安全性质量问题的主要体现：1、桩基工程质量问题2、钢筋、混凝土工程质量问题3、外墙砖空鼓、开裂、脱落等工程质量问题4、基坑、边坡支护工程质量问题6、5、栏杆、护栏、人车行通道质量问题功能性质量问题 功能性质量问题的主要体现：1、铝合金门窗渗漏工程问题2、外墙渗漏工程质量问题3、屋面渗漏工程质量问题4、卫生间渗漏工程质量问题5、

3、观感性质量问题 观感性质量问题的主要体现：1、内墙空鼓、开裂工程质量问题2、内部空间尺寸方正、净高、垂直度、平整度等3、门窗、设备、管线污染、划痕等质量问题4、外墙平整、褪色、泛碱等观感类质量问题5、房地产工程进度管理出现的问题1、目标计划2>与实施计划脱节3、工程保障计划脱节问题4、工程施工计划组织问题 工程进度管理出现的主要问题分类：5、从企业经营进度的角度看待工程进度管理问题2、工程总控计划管理问题房地产工程成本管理出现的问题1、目标成本体系缺陷问题2、设计变更责任成本问题3、施工措施成本管理问题 工程成本管理出现的主要问题分类：5、4、工程动态成本协调问题从企业经营成本的角度看待

4、工程成本管理问题房地产工程合约管理出现的问题 工程合约管理出现的主要问题：从企业风险控制的角度看待工程合约问题1、合约管理体系缺陷问题2、合约规划风险控制问题3、合约范围深度要求问题5、4、合约标准明确问题房地产项目运营管理出现的问题 项目运营管理出现的主要问题：从企业长期发展的角度看待流程管理问题1、目标管理与业务流程管理脱节2、业务流程管理体系不健全3、业务流程衔接标准缺失5、4、业务流程管理不完善房地产工程管理存在的十大短板 工程管理短板一：一些房地产企业的工程管理定位存在误区一些房地产企业的工程管理，相当一部分是充当传统施工管理的角色，履行施工计划、组织、协调、监控等职能。对于工程质量

5、，要么采取亲历亲为的监督，要么依赖于总承包单位的管理，没有充分发挥房地产工程管理“系统协调”的职能房地产工程管理存在的十大短板 工程管理定位的误区：一些房地产企业的工程管理过多的将精力集中在施工阶段的审核上（工程检验），即忽视了质量预防的重要性，也忽视了充分利用监理单位和施工单位质保体系的重要性。完全采取“警察抓小偷”的管理方式，根本无法解决工程质量问题房地产工程管理存在的十大短板成品质量操作工人项目经理监理公司甲方工程部班组长质检负责人质检人员项目生产经理技术负责人10万平方米共计140个班组10万平方米共计16个质检房地产工程管理存在的十大短板 工程管理定位的误区：即使是一个非常简单的多层

6、住宅，直接影响到存在功能性质量缺陷隐患的工序检验批，如按中海的主体工程工序检验要求计算，多达5200余项·批次单纯依靠国内房地产行业目前通行的工程管理人员配备，根本无法全面监控工程质量房地产工程管理存在的十大短板 工程管理短板二：大多数房地产企业只有偏重于管理的工程管理程序，没有建立与之配套的工程管理标准和施工技术标准仅靠笼统的工程管理程序，实际工程管理中，依然无法解决针对具体某专项工程的质量管控重点缺乏企业工程管理标准和施工技术标准缺乏工程管理标准和施工技术标准 某上市地产公司的项目工程管理程序：程序的优点：项目工程管理程序能够解决工程管理过程中应该做什么？什么时间做？由谁来做？程

7、序的缺点：工程管理程序无法解决如何做的问题！不能提供具体做的管理方法！缺乏工程管理标准和施工技术标准 某上市地产公司的项目工程管理程序：缺乏工程管理标准和施工技术标准 某知名地产公司的工程质量管理作业指引：作业指引的优点：项目工程质量管理作业指引能够解决采取哪些具体的管理方法做的问题作业指引的缺点：项目工程质量作业指引无法解决如何做好的问题！不能提供具体的技术标准和管理标准！缺乏工程管理标准和施工技术标准 某上市地产公司的项目工程管理作业指引：缺乏工程管理标准和施工技术标准 厕浴间渗漏可以通过工程管理程序解决吗？监理单位通常对厕浴间防水闭水试验的检验要求： 整体结构闭水试验 防水涂层闭水试验

8、防水保护层闭水试验 饰面层闭水试验 厕浴间整体移交闭水试验缺乏工程管理标准和施工技术标准结构砼存在蜂窝、裂缝技管人员操作人员奖惩不明忽视质量专检不认真技术交底不清自检不认真施工人员厕浴间施工漏水厕浴间防水常见工程质量问题原因分析管根、地漏密封膏未封严管道穿楼板吊模灌缝质量差暗埋在垫层内的管道漏水涂膜防水层空鼓开裂出现渗漏细部构造附加防水层不合格垫层、找平层坡度不合理、反坡卫生间墙体出现渗水管道穿楼板吊模灌缝质量差预留洞口尺寸形状不规范预留洞口断面未凿成毛面预留洞口及边缘未清理预留洞口吊模不规范UPVC管道附着力差灌缝砼材料质量不合格灌缝不密实，工艺不合格灌缝砼不养护缺乏工程管理标准和施工技术标

9、准 房地产企业真的不需要施工技术标准吗？相当一部分国家标准图集或地方标准图集，在实际施工过程中不具备可操作性，往往造成严重的工程质量隐患地下室外墙的后浇带、施工缝处，按防水要求需要设置止水钢板，防止地下室外墙渗漏。如果此时出现墙中设置有框架柱的情况，就会出现规范执行的冲突，往往造成地下室外墙渗漏缺乏工程管理标准和施工技术标准 框架柱箍筋与止水钢板之间应如何处理？钢板开洞，影响防水质量，存在渗漏隐患割断箍筋，影响箍筋约束混凝土的能力不放箍筋，违反柱子箍筋加密要求缺乏工程管理标准和施工技术标准 房地产企业真的不需要施工技术标准吗？大量新技术、新工艺、新材料的应用，依照传统的施工工艺规程施工，往往遗

10、留严重的工程质量隐患厕浴间大量采用的UPVC等塑料管道，因管道外壁极其光滑。按传统施工工艺规程采用掺微膨胀剂的水泥砂浆灌缝，极易产生开裂，撕开防水层造成管根处的渗漏缺乏工程管理标准和施工技术标准 UPVC管道穿楼板防渗漏应如何处理？水泥砂浆与管道外壁结合能力差预留洞口直上直下。施工人员堵洞很难操作管根处涂膜附加防水层延展性差缺乏工程管理标准和施工技术标准 房地产企业真的不需要施工技术标准吗？随着强制性节能标准的推广，工程上很多传统习惯的工艺做法并不与之匹配，很多工程质量问题由此产生外墙外保温技术的应用，增加了铝合金门窗框与墙体至饰面层之间的渗水通道，节点处理不当，极易造成铝合金门窗渗漏缺乏工程

11、管理标准和施工技术标准 铝合金门窗的三种安装形式？ 副框安装：抹灰前先安副框，副框采用砂浆填实，铝框与副框采用螺丝连接 毛口安装：先进行抹灰，门窗洞口处留出100150间歇暂不抹灰（或防水砂浆底糙），安装门窗框框边缝隙填缝后，再抹门窗框缺乏工程管理标准和施工技术标准抹灰面层与发泡胶之间的缝隙 铝合金门窗安装门窗框处可能的渗水通道：发泡胶与窗框之间的缝隙窗框与外保温苯板之间缝隙窗框与聚合物抗裂砂浆之间缝隙窗框与外墙砖粘接层之间缝隙窗框与外墙砖之间缝隙固定点与窗框之间的缝隙缺乏工程管理标准和施工技术标准 总包和门窗单位为什么愿意采用净口安装：施工交叉少、施工速度快、施工工艺简单 甲方一些工程人员也

12、愿意采用净口安装：无需考虑门窗到货影响总包方的抹灰进度、有利于成品保护缺乏工程管理标准和施工技术标准 净口安装的缺点：采用净口安装，门窗框固定往往无法使用固定片，只能采用膨胀螺栓固定，增加门窗的渗漏隐患。即使采用剔凿安装固定片，进行后修补抹灰。因前后抹灰层不同收缩率问题，极易产生空鼓开裂。且后修补的观感性较差缺乏工程管理标准和施工技术标准抹灰洞口偏差误差不易控制，门窗加工前往往需要实测实量，总包单位施工省事，但对门窗的工期保障不利采用窗户四边先正糙（不收光），往往因为前后抹灰间隔时间过长，极易产生空鼓开裂，存在门窗渗漏隐患采用防水水泥砂浆塞缝，其防渗漏效果远大于仅具备少许防水能力的PU发泡胶缺

13、乏工程管理标准和施工技术标准 国家相关验收规范无法满足企业需要：铝合金门窗分项工程验评表中，对房地产企业重点关注的门窗防渗漏没有任何针对性的检验项目和检验要求对检验项目没有约定明确的检验方法缺乏工程管理标准和施工技术标准门窗洞口砌体收缩变形大技管人员操作人员奖惩不明忽视质量专检不认真技术交底不清自检不认真施工人员铝合金门窗安装渗漏铝合金门窗安装常见工程质量问题原因分析门窗安装固定不符合要求门窗洞口偏差大、处理不当门窗框塞缝不密实洞口表面装饰滴水、坡水处理不当门窗框塞缝不密实窗框与洞口缝隙未清理干净窗框与洞口间隙不干燥门窗下框未用防水水泥砂浆PU发泡胶未连续施打水泥砂浆配比不合格PU发泡胶充填不

14、饱满垫块未清理做二次填充防水水泥砂浆塞缝不密实门窗框塞缝外侧未做防水处理土建施工埋设固定点不当门窗框成品保护不当造成渗漏缺乏工程管理标准和施工技术标准 铝合金门窗安装企业技术标准（示例）：房地产工程管理存在的十大短板 工程管理短板三：大多数房地产企业缺乏针对“企业工程质量通病”的工程质量保证体系。过于强调施工质量通病防治，忽视“企业工程质量通病” 设计预防、招标采购预防、合约预防、材料预防等全过程质保体系的管理，忽视为一线工程管理人员提供有效的工程质量管理工具缺乏全过程质量控制的企业工程质量保证体系房地产工程管理存在的十大短板 全过程质量控制的管理：工程施工是产品实现的最终环节，设计、成本、招

15、标采购、合约等任何一个环节出现的问题，最终都会在工程施工过程中暴露，以工程质量问题、进度问题、成本问题等形式得以显现工程质量管理的理念及方法一级“检验”二级“质量保证”三级“预防”四级“完美”特点：通过工程检验保证质量缺乏质量意识和专业知识方法：低效率错误的使用质量保证方法特点: 改进工程质量管理过程一线人员积极介入方法：SPC、评估、质量圈等工具特点: 开发设计、工艺能力和生产管理能力与供应一体化方法：设计评估、质量问题模式分析评估特点: 以最终客户为服务目标和超一流产品质量文化方法：质量功能调配、与客户供方一起进行设计评估质量管理的提高工程质量管理的理念及方法 房地产企业工程质量管理水平的

16、等级：第一级：施工质量检验企业主要依靠施工现场工程质量检验来保障工程质量，通过临时性的隐蔽验收、分部分项工程验收和最后阶段检查，发现工程质量问题并予以。设计质量、材料质量、施工的工艺质量、工序质量等很少得到检验，产品的设计与施工几乎脱节，缺乏质量管理知识 工程质量管理的理念及方法第二级：工程质量保证企业工程质量目标仍然主要通过施工现场的工程质量检验来实现，企业开始规范统一的施工工艺标准、施工质量检验行为和施工质量检验标准。施工过程的材料质量、工艺质量、工序质量等开始得到控制。一线员工开始积极参加质量管理设计质量的测定标准、设计质量对工程质量的保障标准等还没有确定，企业的招标采购、成本管理、合约

17、规划等还未介入工程质量保障工程质量管理的理念及方法第三级：工程质量预防设计与工程开始相互影响与积极配合，设计环节开始出现面向客户质量标准的特征。设计、招标采购、成本、合约等各个业务环节均全面关注工程质量。产品生产实现过程开始得到有效控制，产品开始逐步出现零次品率，企业通过输出技术标准和管理标准与供应商密切协作，供应商也主动配合企业提升产品质量施工环节的手工化操作很难避免出现操作偏差。质量成本的投入与认识还有待提升。全员质量意识尚未完全形成。住宅产品部品化、标准化、产业化体系尚未形成工程质量管理的理念及方法第四级：零缺陷管理（理想状态）企业形成一种内在的质量文化氛围，此种氛围下的方方面面都有助于

18、工程质量的提高，每一位雇员都意识到工程质量对企业的重要性，都在寻求提高质量的途径，实现“零缺陷原则”，与内部顾客和供应商保持良好的关系，始终如一的面向外部顾客并最大限度的优化从供应商到客户这一流程中所有重要的程序和产品标准 缺乏企业工程质量保证体系 一个属于“工程质量”问题的案例：某项目外墙设计有外墙空调板用于放置空调室外机：图纸设计审查没有问题，施工单位按规范要求施工，监理单位按图纸及规范验收合格，甲方工程部复检合格。项目交付后，只要一下暴雨，80以上空调板的根部就会出现外墙渗漏。开发商为此付出巨额索赔缺乏企业工程质量保证体系 又一个属于“工程质量”问题的案例：某项目为外墙外保温，采购部采购

19、了某品牌的外墙弹性涂料施工单位使用水泥腻子严格按工艺要求施工，监理单位按图纸及工艺要求验收合格，甲方工程部复检合格。项目交付不足三月，外墙涂料大量出现龟裂、开裂、剥离、泛碱等质量问题，部分出现外墙渗漏缺乏企业工程质量保证体系 工程质量事故原因分析：外墙涂料面层出现龟裂、裂缝、泛碱等现象与涂料本身的施工质量关系不大，可以肯定是基层出现问题错误使用水泥腻子做涂料的基层，忽视了外墙外保温体系“柔性渐变”的构造要求缺乏输出质保体系的有效管理 卫生间防渗漏质保体系检查要求：施工单位厕浴间防水常见的施工方案：缺乏输出质保体系的有效管理 企业标准的卫生间防水工艺流程要求：缺乏输出质保体系的有效管理 企业工序

20、控制标准和施工工序控制的区别：缺乏输出质保体系的有效管理 铝合金门窗防渗漏质保体系检查要求：监理单位审查的铝合金门窗检验批质量验收记录：缺乏输出质保体系的有效管理 企业标准对铝合金门窗检验批验收的要求：房地产工程管理存在的十大短板 工程管理短板五：过度强调现场工程师的质量意识和执行力管理，忽视加强技术管理的重要性。通过采取有效的技术措施和技术手段，可以预防绝大多数工程质量问题的出现一些房地产企业忽视通过加强技术管理可以对工程质量实现有效的保障忽视技术管理的重要性 技术管理解决“工程质量”问题的案例：某小高层项目首层设有私家小院，传统做法小院通常在外架及塔吊井架拆除后再开始挖土、做围墙基础，砌小

21、院围墙。施工中普遍出现工期长、影响到市政环境工程进场施工。同时小院围墙在不同程度上均出现下沉，导致墙面开裂，引起业主投诉忽视技术管理的重要性 施工图中设计小院围墙的常见形式忽视技术管理的重要性 技术原因分析：原因一：施工场地、市政、景观插入小院围墙特别是基础的施工，垫层、地梁砼施工养护周期较长。导致小院围墙施工跨度大，周期长，难以短时间完成。因占用施工场地，影响到后期室外专业管道与环境工程的开工忽视技术管理的重要性原因二：不均匀沉降小院围墙坐落在回填土层上，回填土层不均匀沉降导致围墙下沉开裂。即使将围墙地梁、圈梁钢筋与主体结构连接，也无法防止开裂忽视技术管理的重要性 技术缺陷分析：虽然回填土工

22、艺标准要求回填土应分层铺摊，分层夯实，分层密实度检验。但现实的施工当中，几乎没有一个施工单位能够严格按规范执行。当地基为回填土，且回填土层较厚时，很难达到设计密实度要求，导致围墙下沉忽视技术管理的重要性 技术缺陷分析：即使将围墙地梁、圈梁钢筋与主体结构连接，建筑物与回填土之间沉降值不可能正好相同，依然会产生开裂采取局部换填或加深围墙基础等措施，都会造成工程成本的上升忽视技术管理的重要性 管理缺陷分析：因土方回填较为简单，甲方传统的工程管理重点过多放在强调施工现场的质量管理，忽视了施工行业内部普遍的操作惯例土方运输、回填往往在夜间进行。加上现场作业面较大，甲方及监理工程师很难全面监控忽视技术管理

23、的重要性施工单位编写出任何规范完善的施工方案，在缺乏有效监督和管理的前提下，往往很难落实简单讨论：如何解决这一工程质量与工期的矛盾？忽视技术管理的重要性 技术解决措施：措施一：改变传统的施工方法提前施工小院围墙±0.00以下部分：在工程主体结构基础施工时，随同主体基础一道开挖小院围墙基础土方、并浇筑其垫层、地梁砼、砌筑围墙至±0.00标高或当时场地标高忽视技术管理的重要性后期拆外架、井架后，直接在其上砌筑± 0.00以上的墙体即可工序提前插入可使小院围墙避免地基为回填土层，防止因回填土质量问题引起的不均匀沉降，避免换填对成本的增加将小院围墙施工到±0.0

24、0或当时的地坪高度对主体正常施工没有影响。但缩短了小院围墙工期，为后期室外工程开工创造条件忽视技术管理的重要性 技术解决措施：措施二：设计应考虑避免小院围墙基础不均匀沉降的技术措施当小院围墙地基为较厚的回填土层时，设计应将将围墙与主体直接断开形成沉降缝比刚性效果连接更好。现场只需做到围墙下地基土质同一，保证均匀沉降，待其稳定后再补沉降缝则可。减小现场管理难度，提高现场管理质量忽视技术管理的重要性 技术解决措施：措施三：采取适当的小院围墙基础加固措施当地基为很厚的回填土层时，仅靠人工夯实达不到设计密实度，将导致围墙的下沉。采取换填成本又较高，不利于成本控制。实际施工过程中，可以在夯压同时，打入2

25、3m长间距300左右的钢管或木方忽视技术管理的重要性 技术管理解决“工程质量”问题的案例：某地产项目为制造卖点、追求建筑立面效果，大量采用外飘窗设计。项目一期交付后，外飘窗90以上发生渗漏，引起业主投诉和索赔。工程部强烈建议项目后期设计取消飘窗，为此与设计部展开争论忽视技术管理的重要性 技术原因分析：飘窗什么部位最容易发生渗漏？针对飘窗渗漏，工程施工中有什么好的质量预防措施和质量控制方法？飘窗为什么容易发生渗漏？忽视技术管理的重要性 技术缺陷分析：飘窗的上下飘板大多采用植筋后做，由于采用二次浇注，其根部往往存在因前后浇注引起的施工缝飘窗的钢筋规格一般比较小，施工时浇注混凝土不注意保护，上部钢筋

26、被踩下沉，顶板根部容易产生开裂忽视技术管理的重要性拆模过早或拆模时野蛮作业，飘窗顶板受到挠动，尤其是两个角部往往挠动最大，易引起混凝土开裂 飘窗上下飘板因构件尺寸较小，施工操作极不方便，振捣不充分造成飘板混凝土不密实房地产工程管理存在的十大短板 工程管理短板六：工程质量管理过程中如不了解设计单位、施工单位、监理单位常见的管理错误，对一些关键的质量细节进行重点管控，往往一个小的隐患，就能产生重大的工程质量隐患部分甲方工程管理人员忽视关键质量细节的控制，对工程质量细节需要关注的重点不清对质量细节的关注度不足 外墙抹灰前容易忽视的检查细节：1、穿墙螺杆孔洞应填塞密实：施工单位为穿墙螺杆的回收利用，往

27、往套上塑料管施工单位堵洞时，往往不进行扩孔或带着塑料管进行堵洞，无法保证填塞密实。极易产生外墙渗漏对质量细节的关注度不足 正确解决穿墙螺杆孔洞渗漏隐患的方法：结构施工时，穿墙螺杆应设置成里高外低穿墙的PVC套管应用电钻剔除堵洞前应清理管孔并适当湿润采用1：3水泥砂浆掺微膨胀剂，分两次间隔一天封堵塞实JS防水涂料以洞口中为半径100均匀涂刷两道对质量细节的关注度不足 外墙抹灰前容易忽视的检查细节：2、脚手眼、脚手架拉接铅丝洞：3、脚手架的工字钢挑梁洞口：同穿墙螺杆孔洞处理方法同穿墙螺杆孔洞处理方法对质量细节的关注度不足 外墙抹灰前容易忽视的检查细节：4、出外墙孔洞：一些出外墙孔洞如空调孔洞等，宜

28、在抹灰前先进行开洞以免后开洞对外墙抹灰层，外保温层等造成破坏，产生渗漏隐患出外墙孔洞应注意坡度要求内高外低，高差20空调洞套管应在抹灰前安置对质量细节的关注度不足 外墙抹灰前容易忽视的检查细节：5、外墙固定件锚固脚检查：外墙雨落水管固定件、外墙外保温托架固定件、外保温固定锚栓、阳光房披水固定件等外墙固定件，如在外粉完成后进行，在打墙洞时会破坏粉刷的整体性和外粉各层之间的粘接牢度，产生空隙起壳和裂缝，存在外墙渗漏隐患，应在抹灰前完成对质量细节的关注度不足 外墙抹灰前容易忽视的检查细节：6、填充墙垂直灰缝、水平灰缝的饱满度检查：每检验批应进行不少于15处的钻孔检验，重点检查框架梁底，填充墙砖最上一

29、皮砖的上部等部位（传统的肉眼检测根本无效） 7、填充墙砌体的瞎眼头缝：以砌体工程过程检查为主对质量细节的关注度不足 外墙抹灰前容易忽视的检查细节：8、抗裂钢丝网检查：砌体与混凝土构件交界处有网现浇混凝土外保温体系与其它保温体系交界处抗裂钢丝网在外墙分格缝处应断开对质量细节的关注度不足 门窗洞口修补不规范极易造成外墙渗漏：门窗框洞口尺寸预留过大，处理不当，通过抹灰找补，易造成开裂渗水当偏差修补厚度超过50时，应按图示要求加筋支模浇C20细石砼进行修补 对质量细节的关注度不足 外墙抹灰控制渗漏的要点往往被人忽视：抹灰止息点往往是造成外墙渗漏的隐患：由于工程搭设外粉刷脚手架，造成分层外粉刷的停息点基

30、本留置在砌体与混凝土交界部位，极易由此引起渗漏，分层抹灰的错缝往往也被忽视对质量细节的关注度不足 防治铝合金门窗渗漏对塞缝处理的要求：外墙贴面砖在门窗的侧口处雨水极易顺砖缝的毛细缝隙产生渗水通道增加一道防水涂料一边超出窗洞与外墙面搭接不小于150，一边上翻至铝框，可以有效的解决门窗渗漏隐患对质量细节的关注度不足 外保温施工中一些容易忽视的检查细节：规范要求：门窗洞口处，聚苯板应整块裁割，拼缝错开施工现场：施工单位为节省材料碎板拼接，不按要求错缝对质量细节的关注度不足 外保温施工中一些容易忽视的检查细节：规范要求：铺贴聚苯板的起始点和收头处，网格布应翻包施工现场：施工单位往往图省事，未按要求翻包

31、现象极其普遍对质量细节的关注度不足 外保温施工中一些容易忽视的检查细节：规范要求：网格布应翻包，加强网布应对接施工现场：施工单位为节省材料碎板拼接，不按要求翻包及加强网布搭接对质量细节的关注度不足 外墙面砖防渗漏容易忽视的一些细节：外墙贴砖时，部分监理工程师往往关注粘贴牢固、勾缝严密，通过工艺检查防止外墙渗漏。很少有监理工程师关注外墙排砖外墙面砖排砖不当引起的外墙渗漏不在少数大多数施工单位和建立工程师往往忽视这一细节的控制对质量细节的关注度不足 一些明显的工程质量隐患往往不被关注：设计往往不对卫生间降板高差进行构造厚度核对相当一部分监理工程师忽视卫生间降板构造厚度核对，施工中往往留下严重的渗漏

32、隐患对质量细节的关注度不足 常见的卫生间降板构造要求：一般设计卫生间结构降板610，卫生间地面应低于其它房间地面2，卫生间门槛处高差一般为610对质量细节的关注度不足 一个简单的“涂料补货”的案例：某项目外墙采用外墙涂料，涂料施工临近结束时，施工单位发现甲供的外墙涂料裕量不足，向甲方工程部提出补货要求。施工单位施工完库存涂料，等待6d后甲方涂料补货到场，施工单位严格按工艺要求继续施工。结果，外墙涂料出现光泽不匀及色差对质量细节的关注度不足外墙腻子平整度差技管人员操作人员奖惩不明忽视质量专检不认真技术交底不清自检不认真光泽不匀褪色变色粉化施工人员光泽不匀外墙涂料施工外墙涂料常见工程质量问题原因分

33、析起泡剥落附着力差、剥离气泡泛碱遮盖力差底涂、面涂厚度不匀未能有效湿接，接痕明显腻子厚度不匀，吸附性不同同一墙面使用不同批号产品基底温度过高、涂料干燥过快底涂、面涂工艺不一致不能正确看待质量和成本的关系 框架填充墙预防开裂的技术措施：轻质砌块多为水泥胶凝增强的块材，以28d强度为标准设计强度。在龄期达到28d之前，其含水量过高，自身收缩较快，28d后收缩趋缓，一般45d后能够完成自身收缩的95以上门窗安装的固定连接，尤其是门窗框边长期开关产生的动荷载作用，极易导致砌体开裂不能正确看待质量和成本的关系 地下室防水成本应该如何计算的案例：某地产项目地下车库防水，原设计选用SBS 型改性沥青聚酯胎卷

34、材防水。开发商成本部门为节约成本，要求设计改用JS复合防水涂料，并因节约成本50万元受到公司嘉奖。后期该项目地下室发生大面积渗漏，维修成本高达280万元不能正确看待质量和成本的关系 技术原因分析：单纯技术分析的角度：JS防水涂料具备可在潮湿基层上施工；不受基层形状限制，可做成连续无缝整体防水层；与基层具有良好的粘接性，与基层无走水层，可适当补偿刚性防水；施工便利等优点。从材料表面的特性分析，完全可以用作地下室防水不能正确看待质量和成本的关系 技术原因分析：JS防水涂料的防水质量，不止和防水厚度和涂布遍数有关，还和涂料拌和分相的质量有关。即使多涂刷12遍防水涂料，防水质量不一定能够得到保证JS防

35、水涂料存在拌和后的使用时限要求，施工现场很难进行监管不能正确看待质量和成本的关系 技术原因分析：JS防水涂料每遍涂刷均需要一定的养护期，养护期间无法上人操作地下室防水因需要大面积涂刷，现场防水涂层的厚度、均匀度等质量难以监管，现场检测难度较高，质量检查可控性极差不能正确看待质量和成本的关系 技术缺陷分析：JS防水涂料虽然属于合格材料，但其防水质量通过施工管理很难控制，质量检测可控性极低，并不适用于地下室这种大面积涂刷，对涂层厚度、均匀度要求极高的场所不能正确看待质量和成本的关系 管理缺陷分析：成本部往往只关注材料的合格性，关注采购成本的控制性。很少关注材料在施工现场工艺质量控制、工序质量控制、

36、施工质量检测等易建性、易检性要求，往往存在理论合格但实际施工存在隐患的错误判断成本节约的考核指标应采用价值综合评定，不能简单的以节约成本作为唯一的考核指标不能正确看待质量和成本的关系 工程质量成本极易被地产公司忽视：工程质量成本的概念：为了确保和保证取得满意的工程质量而发生的费用，以及没有达到满意的质量所造成的损失相当一部分房地产企业只关注建造成本，忽视了建造成本中应考虑必要的质量措施成本，由此产生的业主索赔同样属于成本不能正确看待质量和成本的关系工程质量成本项目的构成鉴定成本内部损失成本外部损失成本预防成本预防成本是指为了防止工程质量出现缺陷和偏差，保证工程质量达标而实现采取的各种措施所发生

37、的成本：包括施工组织设计审查、监理细则审查、技术方案审查、施工样板、技术交底、工程质量培训等，都属于质量成本鉴定成本是指为了确保工程质量达到质量标准要求，对工程本身以及对材料、构件、设备等进行质量鉴定所发生的费用。包括材料设备的试验检验费用、工序检查和检验批检查验收所发生的费用，工程质量验收所发生的费用。象我们目前做的分户验收，就属于鉴定成本。内部损失成本是指在工程质量控制的过程中，因内部管理问题、决策失误问题、标准修正问题等引起的工程质量缺陷造成的损失。包括返工损失、返修损失、停工损失等，都属于内部损失。外部损失是指工程交付后，业主在使用过程中发现的工程质量缺陷引起的损失。房地产工程管理存在

38、的十大短板 工程管理短板九：部分房地产企业未建立统一协调的计划管理体系。忽视三级工程计划管理逐级分解、逐级深化、有效输出、动态管控的计划管理要求，往往造成工程进度延期对模板、脚手架等周转料应如何约定？对铝合金门窗甲供货进场应如何要求？房地产工程管理存在的十大短板 工程管理短板十：部分房地产企业过于关注施工阶段成本控制，对过程成本控制缺乏有效的管理手段。部分工程人员对工程成本控制要点认识不足，往往造成工程成本突破成本管理体系不完善成本管理体系不完善 设计“唯一性”成本控制的案例：某商业项目首层所有主要出入口选择自动感应玻璃门。前期设计时，外方设计师主要从建筑学立面尺度的美观整体考虑，确定尺寸双开

39、门高为3.35m，宽为4.8m。后期甲方订货时，超出目标成本5倍以上成本管理体系不完善 不属于设计变更的“设计变更”案例：某商业项目地下车库施工单位安装完通风系统后，在安装消防喷淋系统时，发现其与通风系统冲突，需要调整风口及部分风机的位置。甲方工程部与设计联系办理设计变更后，施工单位进行调整新形势下企业对工程质量管理的要求 传统意义上工程质量标准的定义：强调按图施工，符合施工质量验收标准强调工序、工艺质量控制的实体质量效果强调施工方案、技术措施、施工工法的管理新形势下企业对工程质量管理的要求 传统意义上甲方工程质量管理的重点：检查施工单位和监理单位的质保体系参与材料验收和分部分项工程验收施工工

40、艺过程监督及抽检传统的甲方工程质量管理主要是施工现场管理新形势下企业对工程质量管理的要求 新形势下工程质量标准的定义发生变化：以客户质量标准作为施工质量的验收标准新形势下企业对工程质量管理的要求保证稳定要求工程项目质量适用性可靠性1>经济性协调性业主要求的其他特殊功能平面布置合理性空间布置合理性建筑物理功能其他使用功能采光通风隔声隔热安全性可维修性有效性满足抗震要求满足防火要求保证强度要求满足抗腐蚀性要求满足使用寿命要求质量成本质量效益与建设地区工程设施的协调与生态环境的协调与社区环境的协调造型与美感新形势下企业对工程质量管理的要求大多数房地产企业在受困于厨卫渗漏、外墙渗漏、门窗渗漏，内

41、墙空鼓开裂的困扰时，有多少企业针对这些问题提出系统的解决方案新形势下企业对工程质量管理的要求 新形势下工程质量管控的重点发生变化从传统的经验管理转变为规范检验行为和检验标准的制度化、体系化建设。通过专业积累和经验总结，形成适合企业需求的质量控制标准新形势下企业对工程质量管理的要求 规范检验行为的示例：新形势下企业对工程质量管理的要求 规范检验行为的示例：新形势下企业对工程质量管理的要求 新形势下工程质量管控的重点发生变化从传统的内部质量目标管理转变为向工程质量供方内部延伸，输出质量管理标准和质量管理体系要求，形成管理、生产、供应一体化保障的质量保证体系管理深度不断向精细化发展，甲方工程管理传统

42、中不需要甲方关注的交底、工艺措施、检验批验收等逐步成为甲方关注的重点新形势下企业对工程质量管理的要求 甲方应根据项目的具体要求、对可能的发生 质量问题的质量控制点等向供方明确提出：大家所管的项目甲方都管理哪些交底？大家所管的项目甲方参与哪些检验批验收？新形势下企业对工程质量管理的要求 中海工程管理要求中甲方应组织并负责的交底设计交底施工节点及细部交底技术标准交底施工工艺交底施工组织与配合交底质量控制点交底施工样板交底新形势下企业对工程质量管理的要求 新形势下工程质量管控的重点发生变化从传统的工程质量静态管理转变为向工程质量动态管理逐步演变。通过设计完善的动态管理工具，对施工工艺和施工工序进行对

43、位管理新形势下企业对工程进度管理的要求 传统意义上工程进度管理的定义：强调施工现场的施工组织、施工工序、工艺进度控制的施工进度管理强调总、分包专项工程协作、专项工序合理穿插的施工组织管理新形势下企业对工程进度管理的要求 传统意义上工程进度管控的重点：施工组织设计专项施工方案劳动力保证材料保证机械设备保证新形势下企业对工程进度管理的要求 新形势下工程进度标准的定义发生变化：以经营进度控制作为施工进度管理的重点新形势下企业对工程进度管理的要求 新形势下工程进度管控的主体发生变化房地产开发经营进度的管理，往往并不是工程部门能够决定的。工程进度管理受内外部多方面因素制约的影响极大。单纯的施工进度保障不

44、代表工程进度能够得到保证，工程进度已经无法由工程部门完全掌控新形势下企业对工程质量管理的要求与工程进度的有关保障性计划应有统一管理设计计划保障：施工图、二次设计、设计封样等招标采购计划保障：定标、生产运输施工准备期合约计划保障：合约签订、进度管理条款的细化报批报建计划保障：开工手续、市政报装市政计划保障：市政进场、能源开通新形势下企业对工程进度管理的要求概念设计研究概念设计方案评审及确认规划方案设计规划设计评审及确认单体方案评审及确认扩初方案完成扩初方案评审及确认土建施工图完成景观设计评审及确认销售包装设计开工时间开盘时间详规报建方案报建初步设计报建施工图报建售楼处报建设计控制点相关重要节点新

45、形势下企业对工程进度管理的要求 新形势下工程进度管控的任务发生变化销售开盘、工地开放、业主预验等结合销售经营方面的进度管理打乱了传统的工序搭接对工程进度管理和工程组织提出了更高的要求新形势下企业对工程进度管理的要求新形势下企业对工程进度管理的要求新形势下企业对工程进度管理的要求新形势下企业对工程进度管理的要求 新形势下工程进度管控的对象发生变化施工单位大多采取项目承包制，对人、机、料的投入、工序穿插的组织更多是从经济上进行考虑。加之操作工人的技术水平下降，施工进度管理的难度远远高于项目法实施之前新形势下企业对工程成本管理的要求 传统意义上工程成本控制的定义：传统的工程成本控制是施工阶段的合约成

46、本控制传统工程成本控制的责任主体是工程管理领导下的成本管理部门新形势下企业对工程管理的要求 传统意义上工程成本管控的重点：招标管理和合约管理是降低施工成本的主要手段通过施工组织和施工工艺控制施工成本对主要材料设备价格进行控制和管理控制现场签证审查工程结算新形势下企业对工程成本管理的要求 新形势下工程成本控制的定义发生变化：由传统的施工合约成本控制转为投资回报经营成本控制由传统的施工阶段控制转为向为投资分析、产品定位、设计研发、招标采购、工程建造运营维护的全过程成本控制施工成本与经营成本不再是完全对立关系，资金成本、质量成本需要综合评定新形势下企业对工程成本管理的要求 新形势下工程成本控制的主体

47、发生变化：传统隶属于工程的成本管理部门，逐步转向隶属于企业财务系统由传统的统一协调、综合评价，向强化监督的监管职能进行转变新形势下企业对工程质量管理的要求 与工程进度的有关成本审定应有主动预警：供应商谋求最大利润属于商业本能，无可厚非，这才是需要成本部门的主要原因之一对于与工程进度关键线路控制有关的价格审定，成本部门应建立提前预警机制，提供能够解决工程进度困扰的应急预案新形势下企业对工程管理的要求确定项目目标项目投入使用项目决策阶段项目实施阶段项目使用阶段设计准备阶段设计阶段施工阶段动用前准备阶段保修期时间（项目策划）（项目管理）（物业管理）产品定位分析 可研新形势下企业对工程成本管理的要求

48、新形势下工程成本控制的重点发生变化：传统意义上造成施工合约成本上升的因素极具增多：目标成本不合理、目标成本丢漏项设计选材0>市场竞争性、设计变更、顾客及业主变更、销售承诺、现场签证、开发节奏调整等一系列环节和因素，都会造成工程成本突破新形势下企业对工程成本管理的要求 新形势下工程成本控制的重点发生变化：传统意义上造成施工合约成本上升的因素极具增多：目标成本不合理、目标成本丢漏项设计选材市场竞争性、设计变更、顾客及业主变更、销售承诺、现场签证、开发节奏调整等一系列环节和因素，都会造成工程成本突破房地产工程质量问题为何屡禁不止 外部4>资源、内部架构和国家现行规范的影响：设计单位对工程

49、质量的影响监理单位对工程质量的影响施工单位对工程质量的影响国家现行规范对工程质量的影响工程管理架构对工程质量的影响外部资源对房地产工程管理的影响 设计单位对工程质量的影响：施工图设计深度普遍不够、构造要求不明确，不配设计节点图或不满足施工需要设计施工图“错、漏、碰、缺”严重，违反强制性设计规范要求现象普遍设计对工程质量的影响 设计对工程质量的影响：部分设计人员不了解施工中的难点、重点，设计施工图与工程质量保障性和施工易建性脱节设计人员对房地产企业普遍关注的防渗漏、防开裂的重点认识不足设计对工程质量的影响 设计对工程质量的影响：建设部2007年对全国设计单位做的强制性设计规范执行情况的普查，全中

50、国没有一家设计单位的设计施工图，没有出现违反的强制性设计规范的情况。最少的2条/套，最多420条/套设计对工程质量的影响 设计对工程质量的影响：某国内知名地产公司对历年所用几百套设计施工图所做的设计后评估审查：不算简单的专业交圈、设计标注等“错、漏、碰、缺”，仅存在严重渗漏隐患的设计错误，平均37处/套设计对工程质量的影响 设计对工程质量的影响：部分房地产企业对施工图的设计审查往往流于程序和形式，期望工程管理人员或设计管理人员去检查所有并发现的设计隐患和设计问题，实际工作中不具备操作性施工单位和监理单位的审图，更多关注施工可行性和易建性，很少考虑功能性设计缺陷的审核。无法对防渗漏、防开裂等关键

51、功能性设计进行有效审查设计对工程质量的影响 设计对工程质量的影响：设计造成的质量隐患，相当一部分属于先天不足。单纯依靠加强现场工程管理的方法，在当前施工单位、监理单位的质量能力水平下，很难避免不出现工程质量问题外部资源对房地产工程管理的影响 监理单位对工程质量的影响：市场发展不均衡，有些地区相当多的监理公司不履行监理职责，企业制度不健全，责任制不落实，监理工程师行为不规范监理旁站的区域范围、方法要求不明确。监理旁站和旁站记录往往走过场监理对工程质量的影响 监理单位对工程质量的影响：尽管监理提供的时间长，人员多，但监理费用远低于设计费、销售代理费，显示出行业内普遍不看中监理的地位与作用监理工程师

52、的总体专业能力和专业素质有待提升，监理行业人员流失比例过高，制约监理行业的发展外部资源对房地产工程管理的影响 施工单位对工程质量的影响：建筑施工企业总体素质不是太好，注册资本低资信差，需要进行严格的管理。需要甲方重点考察，输出技术、管理标准，协助其建立质量保证体系劳务队伍非职业化，不稳定，技术能力有限，责任心不强。甲方到位的技术指导及严格的过程控制，是施工质量保证的重要前提施工单位对工程质量的影响 施工单位对工程质量的影响：建筑施工企业总体素质不是太好，注册资本低资信差，需要进行严格的管理。需要甲方重点考察，输出技术、管理标准，协助其建立质量保证体系劳务队伍非职业化，不稳定，技术能力有限，责任

53、心不强。甲方到位的技术指导及严格的过程控制，是施工质量保证的重要前提施工单位对工程质量的影响 EPS薄抹灰外保温应遵循的施工工艺流程：内部架构对房地产工程管理的影响工程管理部：成本管理部：负责工程技术管理，供货商、承建商管理，（工程及材料）招投标管理，工程质量、进度监督；但在实际运作中，工程部大部分的工作是工程招标和材料采购，技术管理及质量、进度监督的职能往往发挥得较少 负责项目成本目标的制定、实施及监控，项目预结算管理，经济标评定，工程进度款审算等 内部架构对房地产工程管理的影响项目经理部：全面负责质量、进度控制，参与图纸和施工方案的会审、招标文件的评审，负责甲供材料的验收和现场管理，小额工

54、程的招标及委托，协调现场的各种配合关系，协助进行承建商和供货商的评定，配合销售 外聘香港测量师行：（隶属于集团）定期检查和不定期抽检项目经理部工作质量，提出项目工程管理改进建议。供集团工程管理体系考评 内部架构对房地产工程管理的影响 一些常见的工程管理组织架构：内部架构对房地产工程管理的影响质量管理部：物资部：工程技术管理中心，负责工程技术、质量、安全、报建和档案的管理，参与图纸会审、承建商和供货商的考察、技术标的评审，定期巡检和不定期抽检地盘工作质量 物资供应和管理中心，负责工程材料设备的采购、管理及供货商管理、建材信息网维护、新材料推广，对所有项目的物资成本进行预测、制订目标、动态监控和后评估，并配合合约管理部对建安成本进行动态监控和报警 内部架构对房地产工程管理的影