上海杨浦江湾项目整体规划

1、12013 计划管理部，仅供益田集团内部使用益田集团杨浦江湾项目整体规划及“郎朗”环球艺术中心规划发展建议商业集团 营销中心华北区域22013 计划管理部，仅供益田集团内部使用ABC趋势预判及本体分析整体策划建议朗朗艺术中心规划建议目录32013 计划管理部，仅供益田集团内部使用昨天以办公、酒店为主导的商务型综合体、以商业为主导的商业型综合体，功能简单直接单一功能的综合体城市综合体的代表品牌万达开创了连锁标准化的先河功能聚集更加加剧了城市布局不均衡的尴尬其以融合了百货、购物中心的运营模式为主导，以办公、影院等业态为辅助，全国迅速扩张，开创了连锁标准化的先河，也加速推动了综合体集群的发展。趋势预

2、判42013 计划管理部，仅供益田集团内部使用今天同质化严重，找不到突破点大而全的综合体集群数量多、规模大、档次高、扩张速度快，陷入“高大洋全”怪圈为了综合体而综合体，忽视市场与利润北京环贸、尚浦领世是传统城市综合体的代表，这类项目并不过分偏重某一业态的打造，更注重其集群价值，强调综合体内业态联动。2010年以来，集群型综合体迅速扩张，一度身姿显赫。但随着市场的完善，综合体高大洋全的同质化弱点也逐渐暴露出来，忽略了市场，部分项目营运举步维艰，这样的现状成为了商业市场的考验，也为未来项目提供了机会。概念落地空泛，体验性仍显不足趋势预判52013 计划管理部，仅供益田集团内部使用明天趋势是什么？趋

3、势预判62013 计划管理部，仅供益田集团内部使用星巴克-迪士尼魔幻主题店柳传志褚时健潘石屹“果农三人组”跨界成为一种时尚趋势预判72013 计划管理部，仅供益田集团内部使用体验对抗电商的唯一出路趋势预判82013 计划管理部，仅供益田集团内部使用整合成为一种流行趋势预判92013 计划管理部，仅供益田集团内部使用 上海新天地4.4万中心绿化广场综合楼顶空中花园毛利庭院自然成为一种奢侈 六本木“城市中心文化城市中心文化”与“垂直庭院城市垂直庭院城市”趋势预判102013 计划管理部，仅供益田集团内部使用趋势预判购物零售类休闲、娱乐、餐饮、文化服务类从目的性购物到全方位满足的飞跃- 百货、超市、

4、专卖店- 强制性、目的性消费- 基本功能整体规划 综合考虑 公共空间大 边际效益大 集购物、休闲、娱乐、餐饮、教育、社交等为一体功能复合体 - 影院、冰场、美食广场、艺术展览馆、人文交流中心- 非强制性、随机性消费- 社会功能112013 计划管理部，仅供益田集团内部使用期待更多体验性、主题性的成为一种生活方式，是工作、家庭之外的第三空间立体综合化的社交消费，购物为主要目的的传统消费模式逐渐弱化开放多元平台Open multiple platformOne of the best Way of lifeSocial consumption趋势预判122013 计划管理部，仅供益田集团内部使用趋

5、势预判承担社会功能持有比例日渐增加的土地供应结构 跨界运营的竞争态势地产企业功能转型城镇化发展需要丰富的空间体验室内空间室外化 将自然纳入室内更多互动广场空间建筑的空间联系和互动建筑的可延展性 商业平台，互动体验品牌内涵和商品展示平台娱乐、休闲、交流平台个人展示平台打破建筑和人的界限生态、跨界、体验、互动132013 计划管理部，仅供益田集团内部使用本体分析发展目标：5-8年不被超越核心优势：超前的项目预判、策划能力以及国际资源整合能力 了解国内市场且深谙国际商业运营法则的商业运营团队 国际顶级巨星“朗朗”及其关联资源地块区位：中国、乃至世界顶级经济文化大都市上海充分发挥上海的世界文化桥头堡地

6、位，深入挖掘“朗朗”的国际影响力文化艺术搭台，体验商业唱戏142013 计划管理部，仅供益田集团内部使用协同效应最大-业态配比实现内部互益 综合体融合各种城市功能于一身，业态配比合理形成强大的客源吸引力和良性的自我循环效应，助益每一类物业在规模和档次上的提升；城市剧场-生活、文化、艺术的交流平台 成功的综合体不仅是城市经济生活的载体，更是城市文化的容器，是彰显城市精神价值、展现都市文化的地标；效能最优-品牌影响力和综合利润率的双优 要从项目整体效能角度审视各类产品的定位、功能配比，从中长期运营角度出发，打造业态配比合理、人文自然环境优越的城市级综合体，实现真正的价值最大化；本体分析152013

7、 计划管理部，仅供益田集团内部使用ABC目录趋势预判及本体分析整体策划建议朗朗艺术中心规划建议162013 计划管理部，仅供益田集团内部使用5-8年不被超越项目战略目标名利以商业为主体打造益田集团商业领域的标杆产品相匹配其他业态实现效益与价值的相对最大化整体策划建议172013 计划管理部，仅供益田集团内部使用关于项目定位和规划的方向关于主题定位：打造上海文化、时尚、美食制高点，创造引领中国体验经济的新一代购物中心；遵循生态节能与环保理念，设计时尚与美食天堂，创造多元文化艺术荟萃的殿堂；在购物中心人流动线等基本要素前提下，去大胆寻求设计突破与创新；购物中心无论格局摆布还是业态分布，要通过建筑手

8、法和室内空间设计，突显它与常规购物中心的差异化特征；餐饮特色：餐饮咖啡等休闲业态可用空间布局及标高变化来丰富空间变化增强消费者体验感；要充分利用购物中心屋顶，扩大有效的经营面积，因此考虑垂直梯及扶梯通达屋顶。并在屋顶留出局部的室内空间，以便满足未来经营时对营业执照及注册地的要求；面积分配：10万平米购物中心（包括地上6.5万，地下3.5万） 2万平米万豪行政公寓，自持（原业态为1万平米的精品酒店） 2万平米公寓，销售（原体量为3万平米）整体策划建议182013 计划管理部，仅供益田集团内部使用l 可售业态产品建议：区域内已有尚浦领世、中航天盛广场、众智天地等较大供给量写字楼，且写字楼市场和公寓

9、市场倒挂，公寓产品具有较好的预估收益和利润（公寓可进行散售报批的前提）；l 自持出租业态建议：鉴于精品酒店高额的投入和较长的回收周期，并考虑后期可转为销售的可能性，结合区域未来办公商务高端人士的长期租赁需求较为旺盛，建议服务式公寓产业业态取代精品酒店；l 整体各功能产品需定位协同：各产品定位档次需匹配一致，形成统一有机客观的综合体；项目业态初判整体策划建议192013 计划管理部，仅供益田集团内部使用项目发展概念档次的概念被模糊档次的概念被模糊演员可能走到每个人身边每个店铺都是VIP包厢整个建筑都随着音乐闪光整个建筑都随着音乐闪光每天都有免费的艺术展、现场秀甚至演唱会明星可能从天而降每个店铺的

10、花房都在生长和开花生长、变化和灵感就是这里的主题202013 计划管理部，仅供益田集团内部使用整体定位建议上海新一代国际化跨界体验上海新一代国际化跨界体验都市综合体都市综合体战略目标：5-8年的领先优势212013 计划管理部，仅供益田集团内部使用商业定位建议泛区域型泛区域型/中高端中高端/文化时尚主题文化时尚主题/购物中心购物中心时尚制高点 文化制高点 美食制高点222013 计划管理部，仅供益田集团内部使用酒店公寓定位建议新智慧新智慧 领袖行宫领袖行宫艺术 精致 品味 服务 有故事232013 计划管理部，仅供益田集团内部使用公寓定位建议优雅品质奢华公馆优雅品质奢华公馆艺术配套 奢华经典

11、品质服务 精英圈层242013 计划管理部，仅供益田集团内部使用规划发展建议流畅的动线，立体呈现剧场格局，将自然纳入空间，实现各主体巧妙连接将商业延伸至公共空间，内外皆具销售力提供可供展示的内外平台252013 计划管理部，仅供益田集团内部使用立体空间，创意展现多维度剧场效果公共信息推介地、时尚发布地、品牌推介地规划发展建议262013 计划管理部，仅供益田集团内部使用动感的街区，凝练生活的艺术，永不落幕的生活艺术舞台T台秀场、音乐广场、雕塑广场、话剧广场规划阶段即对舞台、灯光、音响有所考虑规划发展建议272013 计划管理部，仅供益田集团内部使用空间的体验性不仅在建筑本身，更在于对水、木、石

12、、风、电等的综合运用同质化时代的今天，需要更多的吸引顾客更长时间的停留和更频繁的到来规划发展建议282013 计划管理部，仅供益田集团内部使用交互体验式的科技植入创造惊喜，带动效益、便捷和价值科技与生活融合的潮流势不可挡找到市场空白，提前植入规划设想规划发展建议292013 计划管理部，仅供益田集团内部使用整合互联网络机构资源，提前互联终端接口 网络思维不可事后整合规划、招商时期的探索是超前市场的重要内容规划发展建议302013 计划管理部，仅供益田集团内部使用在传统商业基础上，悬挑创想旗舰概念店，实现创想+商业的展示平台拥有獨特經營概念附：豐富的設計書籍的bookstore以設計和攝影展為主

13、的藝廊和咖啡廳规划发展建议312013 计划管理部，仅供益田集团内部使用Corso Como可以找到众多来自世界各地設計師品牌。众多时尚媒体将这里评价为艺术博物馆作为艺术时尚地标，Corso Como 不但销售服饰，還是擁有畫廊、書店、音樂店、設計商店、兩個酒吧和餐廳的綜合享樂空間听着Corso Como自家有型的CD音乐，边选服装边喝店里研磨的咖啡，在弥漫咖啡香味的空间还能体验酷爱摄影的店主举办的摄影展览这就是Corso Como给你的商业娱乐化，品牌立体化，让设计师走到客户中，实现商品的私人定制规划发展建议322013 计划管理部，仅供益田集团内部使用附：可打造为私人艺术圈层会所或国际知名

14、的米其林餐厅天台花园，独一无二的室内外观景空间体验规划发展建议332013 计划管理部，仅供益田集团内部使用附：具备户外乐队演出的音响条件可自助、可烧烤、可桌餐多元化经营条件预留，时尚婚礼或私人派对规划发展建议342013 计划管理部，仅供益田集团内部使用ABC目录整体策划建议案例分析及趋势预判朗朗艺术中心规划建议352013 计划管理部，仅供益田集团内部使用LANGLANG艺术中心规划建议362013 计划管理部，仅供益田集团内部使用定位建议朗朗艺术中心朗朗艺术中心音乐 + 文化 + 商业 + 教育不再只是单纯的培训机构不再只是有特色的高品质学校不再只是偏安一隅，无关商业372013 计划管

15、理部，仅供益田集团内部使用规划建议思路不只是单一的功能不只是纯粹的音乐不只是独立的一隅不只是孤傲的存在不只是一个符号布局朗朗音乐大讲堂 朗朗艺术沙龙 朗朗艺术餐厅朗朗艺术商店朗朗艺术会所 功能迷你音乐会、室内音乐会艺术展、艺术培训艺术交流、咖啡厅、餐厅艺术衍生品、DIY私人VIP艺术餐厅、展览25-45岁中坚阶层 具备较强经济实力 儿童经济消费主力爱艺术、有知识、有品味 具备独立思考意识382013 计划管理部，仅供益田集团内部使用规划建议朗朗艺术沙龙 朗朗艺术餐厅朗朗艺术商店朗朗艺术会所室内音乐会、迷你演会、音乐讲座392013 计划管理部，仅供益田集团内部使用规划建议朗朗音乐厅 朗朗艺术餐

16、厅朗朗艺术商店朗朗艺术会所艺术展，艺术培训艺术交流402013 计划管理部，仅供益田集团内部使用规划建议艺术培训艺术交流412013 计划管理部，仅供益田集团内部使用规划建议朗朗音乐厅 朗朗艺术沙龙 朗朗艺术商店朗朗艺术会所咖啡厅、主题餐厅艺术交流422013 计划管理部，仅供益田集团内部使用规划建议朗朗音乐厅 朗朗艺术沙龙 朗朗艺术餐厅朗朗艺术会所艺术商店、艺术衍生品艺术品DIY432013 计划管理部，仅供益田集团内部使用规划建议文化衍生品跨界创意工坊442013 计划管理部，仅供益田集团内部使用规划建议朗朗音乐厅 朗朗艺术沙龙 朗朗艺术餐厅朗朗艺术商店艺术商店、艺术衍生品艺术品DIY452013