房地产场结构与指标

1、房地产市场结构与指标一、房地产市场结构 （考点）（2012、2011、2009、2007、2005、2004 年考点）（一）房地产市场的垄断竞争关系 【教材新增内容】 市场结构，是指某一市场中各种要素之间的内在联系及其特征。市场可分为完全竞争市场、垄 断竞争市场、寡头垄断市场和完全垄断市场四种市场结构类型。四种市场结构中，完全竞争市场竞 争最为充分，完全垄断市场不存在竞争，垄断竞争和寡头垄断具有竞争但竞争又不充分。由于房地产具有明显的不可移动性和异质性，且市场集中度较低，因此房地产市场具有明显的 垄断竞争特征。房地产供给者有一定程度的销售控制能力，存量住房市场表现为竞争多于垄断，新 建住房市场

2、上的垄断多于竞争。【2012 年试题】由于买卖双方主要为分散的普通居民，所以存量住房市场的结构特征为竞争多 于垄断。 （ ）答案：“见教材P36【2011 年试题】商品房开发市场通常是典型的（）市场。A. 完全竞争B. 垄断竞争C. 寡头垄断D. 完全垄断答案： B 见教材 P35（二）房地产市场的数量比例关系 从对市场指标进行数量比例关系分析角度看，房地产市场结构可分为：总量结构、区域结构、 产品结构、供求结构、投资结构和租买结构等维度。（ 1）总量结构：考察房地产供给和需求之间的总量差距。（ 2）区域结构：考察不同区域或城市之间，房地产市场的开发规模、主要物业类型、房价水平 和政策措施的差

3、异。（ 3）产品结构：考察房地产市场中住宅、写字楼和商业用房等不同物业类型之间，或某一特定 物业类型中不同档次产品或产品细分之间的供给比例或交易比例关系，分析其产品结构布局的合理 程度。（ 4）供求结构：针对某一物业类型，分析其市场内部不同档次物业的供求关系。（ 5）投资结构：分析不同投资目的或方式之间的比例关系及其动态变化。（6）租买结构：分析租住空间和购买自住空间的比例关系。【2009、2007、2005、2004 年试题】从宏观上说，在进行房地产市场结构分析时，通常应分析 （ ）。A. 物理结构B. 区域结构C. 产品结构D. 供求结构E. 总量结构答案： BCDE【2008 年试题】某

4、城市住宅市场调查结果显示，该城市住宅的总需求与总供给基本平衡，但同 时显示，套型建筑面积在 120貳以上的住宅供过于求，70貳以下的住宅供不应求，则该城市的住宅 市场处于（ ）状态。A. 均衡B. 周期性失衡C. 结构性失衡D. 区域性失衡答案： C解析：总量结构平衡，产品结构失衡。二、房地产市场细分 （重要考点）（ 2010、2008、2005 年考点）（一）按地域范围细分按地域范围对房地产市场进行划分，是房地产市场划分的主要方式。 最常见的是按城市划分，还可以按照城市某一个区域划分，市场所包括的地域范围越大，研究 成果对房地产投资者的实际意义也就越小。（二）按房地产用途细分居住物业市场（含

5、普通住宅、别墅、公寓市场等） 、商业物业市场（写字楼、零售商场或店铺、 休闲旅游设施、 酒店市场等） 、工业物业市场 （标准工业厂房、 高新技术产业用房、 研究与发展用房、 工业写字楼、仓储用房市场等） 、特殊物业市场、土地市场等。（三）按增量存量细分 （难点） 通常将房地产市场划分为三级市场：一级市场（土地使用权出让市场） 、二级市场（土地转让、新建商品房租售市场） 、三级市场（存量房地产交易市场）按照增量存量的方式，将土地划分为一级土地市场和二级土地市场，将房屋划分为一级房屋市 场（增量市场或一手房市场）和二级房屋市场（存量市场或二手房市场） 。（四）按交易方式细分房地产交易包括房地产转让

6、、房地产租赁和房地产抵押。土地的交易（土地使用权）包括土地 买卖、租赁和抵押等子市场；新建成的房地产产品交易存在着销售（含预售） 、租赁（含预租）和抵 押等子市场；面向存量房屋的交易则存在着租赁、转让、抵押、保险等子市场。【2005、2007 年试题】房地产市场按市场交易形式细分时，新建成的房地产产品交易不包括（ ）子市场。A. 租赁B. 销售C. 保险D. 抵押答案： C【易混淆点辨析】问：新建成的房地产产品交易，为什么提法是“销售”而不提“转让”？是 不是习惯上都把第一次销售称为“销售”，第二次及以后则都称为“转让”（就好比土地使用权一 样，第一次称为“出让”，第二次及以后称为“转让”）。

7、而存量房地产交易子市场为什么又有“保 险”？我认为， 保险并没有发生交易， 为什么它居然是一种交易的子市场呢？我始终不明白其道理。 如果这句话作为一道判断题在考试时出现，至少我会被倒扣分。请给予分析。答：销售与转让的区别在于前者是后者的一种最常见形式，销售俗称买卖，而转让除买卖外还 有继承、赠与等其他合法转让方式的内涵。新建成的房地产产品一般只有销售这一种转让形式；集 体土地使用权变成建设用地使用权称为“出让”，变成建设用地使用权后再次让渡称为“转让”， 不能用“出让”；至于保险市场，我个人认为，不应属于房地产交易的一种，建议改为“拍卖”要 好一些，拍卖是转让的一种特殊形式。（五）按目标市场细

8、分可以按照市场营销过程中的目标市场来细分房地产市场。可以将某种物业类型按其建造标准或 价格水平，细分为低档、中低档、中档、中高档和高档物业市场，也可以按照目标市场的群体特征 进行细分，例如，老年住宅市场、青年公寓市场等。可以将五种划分方式叠加在一起，得到更细的子市场。如北京市写字楼出售市场、深圳罗湖土 地拍卖市场、南京市二手房转让市场、上海市甲级写字楼租赁市场等。【易混淆点辨析】在对某市房地产市场进行细分时，划分出“某市甲级写字楼租赁市场”，这 种划分所采用的市场细分标准有（ ）。A. 按存量增量细分B. 按交易形式细分C. 按目标市场细分D. 按房地产用途细分E. 按地域细分答案： BCD问

9、：此题为什么没有 E 选项？ 史家解读：因为题目的前提条件是“在对某市房地产市场进行细分时”，就不能再指出“按地 域细分”这一标准了。三、房地产市场指标(一) 供给指标( 10 项)(重要考点)(1) 新竣工量(New Completions , NCt),是指报告期(如第t年或半年、季度、月，下同) 内新竣工房屋的数量，中国新竣工量统计指标是竣工面积。(2) 灭失量(3 t),是指房屋存量在报告期期末由于各种原因(毁损、拆迁等)灭失掉的部分。(3) 存量(Stock , S),是指报告期期末已占用和空置的物业空间总量，报告期存量=上期存 量+报告期新竣工量一报告期灭失量(St = St -1

10、+ NC 3 t) o(4) 空置量(Vacancy, VC)(难点)，是指报告期期末房屋存量中没有被占用的部分。由于市场分析过程中的空置量通常指存量房屋中可供市场吸纳的部分，并与新竣工量共同形成当前的市场 供给，所以严格意义上的空置量，还应该从没有被占用的房屋数量中扣除季节性使用或由于各种原 因不能用于市场供应的房屋数量。中国目前空置量是指“报告期末已竣工的可供销售或出租的商品 房屋建筑面积中，尚未销售或出租的商品房屋建筑面积，包括以前年度竣工和本告期竣工的房屋面 积，但不包括报告期已竣工的拆迁还建 (史家解读：回迁安置房) 、统建代建、公共配套建筑、房地 产公司自用及周转房等不可销售或出租

11、的房屋面积。”史家解读：中国目前空置量的表述是不完整的且自相矛盾，前面说空置量是属于可供销售或出 租的范围的，后面又说空置量不包含几类不可销售或出租的房屋面积，另据其意分析，某时点空置 量应该小于该时点可供租售量。建议可表述为：报告期末存量中，尚未销售或出租的商品房屋建筑 面积， 包括以前年度竣工和本告期竣工的房屋面积，但不包括报告期已竣工的拆迁还建、统建代建、 公共配套建筑、房地产公司自用及周转房等不可销售或出租的房屋面积。另，对已销售出去的存量 房屋的空置情况，由于调查成本和难度很高，统计精度达不到规定要求，因此空置量仅指增量房， 不涵盖存量房。(5) 空置率(Vacancy Rate ,

12、 VR)，是指报告期期末空置房屋占同期房屋存量的比例，VR= VG/St。包括不同类型房屋空置率、新竣工房屋空置率、出租房屋空置率、自用房屋空置率等。6）可供租售量（ House sfor Sale/Rental， HSRt ），是指报告期期末可供销售或出租房屋的数量。可供租售量=上期可供租售数量一上期吸纳量+报告期新竣工量（HSR= HSRU1 AVt-1+ NG）因为并非所有的空置房屋都在等待出售或出租，所以某时点的空置量通常大于该时点可供租售的数 量。（史家解读：最后这句话的意思是：空置量可供租售量）【2008年试题】2007年末，某市住房总量为 5000万貳，其中经济适用住房 400万

13、貳，商品住 房3750万m蔦同期住房空置量为 750万貳，其中经济适用住房为 50万貳，商品住房为450万貳， 则该市 2007 年末的商品住房空置率是（）。A9%B12%G125%D15%答案： B 见教材 P39解析：空置率=空置量/房屋存量，450/3750 = 12%【2012 年试题】下列房地产指标中，属于房地产供给指标的是（）。A. 空置率B. 预售面积C. 房地产价格D. 房屋空间使用数量答案： A 见教材 P39解析：B、C选项属于交易指标；D选项属于需求指标。（ 7）房屋施工面积 （ Buildings Under Construction ， BUCt） 包括报告期新开工的

14、面积和上期 开工跨入报告期继续施工的房屋面积，以及上期已停建在报告期恢复施工的房屋面积。报告期竣工 和报告期施工后又停建缓建的房屋面积。 （举例： 报告期新开工的面积 10000平方米， 上期开工跨入 报告期继续施工的房屋面积 5000平方米，上期停缓建而在报告期恢复施工的房屋面积 1000平方米， 则房屋施工面积=16000平方米，报告期竣工的房屋面积 4000平方米和报告期施工后又停建缓建的 房屋面积 800 平方米已包含在 16000 平方米的施工面积中，不得重复计入房屋施工面积！ ）（8）房屋新开工面积（Construction Starts , CS）,是指在报告期内新开工建设的房屋

15、面积， 不包括上期跨入报告期继续施工的房屋面积和上期停缓建在报告期恢复施工的房屋面积。房屋的开 工日期应以房屋正式开始破土刨槽（地基处理或打永久桩）的日期为准。（举例：接上例，报告期新开工的面积 10000平方米， 上期开工跨入报告期继续施工的房屋面积 5000平方米， 上期停缓建而在 报告期恢复施工的房屋面积1000平方米，则房屋新开工面积=10000平方米，房屋新开工面积是房屋施工面积中的一项）2011 年试题】某城市 2010 年商品住房施工面积为 1000 万平方米，其中从 2009 年跨入 2010年继续施工的面积为 300万平方米，恢复施工的面积为 200万平方米。该城市 2010

16、 年商品住房新开面积是（）万平方米。A500B700C800D1000答案：A见教材 P39解析：房屋新开工面积是指报告期内新开工建设的房屋面积，不包括上期跨入报告期继续施工的房屋面积和上期停缓建而在报告期恢复施工的房屋面积。1000（ 300200） =500（万平方米）。9）平均建设周期（ Construction Period ， C Pt ） ，指某种类型的房地产开发项目从开工到竣工交付使用所占用的时间长度。在数值上，平均建设周期=房屋施工面积/新竣工面积（CP=BUC/NCt ）。（举例：接上例，平均建设周期= 16000/4000=4 （年）2012年试题】某城市写字楼市场年初存量

17、为 1000 万平方米，空置量为 40万平方米，本年写字楼施工面积为 100 万平方米，新开工面积为 60 万平方米，新竣工面积为50 万平方米，该城市写字楼的平均建设周期为（）年。A120B167C200D280答案：C 见教材 P39解析：平均建设周期=房屋施工面积 /新竣工面积= 100/50 = 2 （年）2004 年试题】某市 2003 年新开工的房屋建筑面积为 90 万平方米，2002 年末完工转入 2003年继续施工的房屋建筑面积为30 万平方米， 2003年竣工的房屋建筑面积为80 万平方米。那么，该市房屋的平均建设周期为（）。A0 5 年Bl 5 年C2 年D3 年答案： B

18、解析：（90 + 30）* 80= 1.5 （年）。，VBCt )，指在报告期内竣工房屋本身的（ 10）竣工房屋价值（ Value of Buildings Completed建造价值。竣工房屋的价值一般按房屋设计和预算规定的内容计算。竣工房屋价值一般按工程施工 结算价格计算。(二) 需求指标( 11 项)(I) 国内生产总值(GDP,是按市场价格计算的一个国家(或地区)所有常住单位在一定时期 内生产活动的最终成果。国内生产总值有三种表现形态，即价值形态、收入形态和产品形态。国内 生产总值有三种计算方法，即生产法、收入法和支出法。( 2)人口数量，是指一定时点、一定地区范围内有生命的个人总和，

19、包括户籍人口、常住人口 和现有人口。(史家解读：人口数量不是上述三项之和) 常住人口是指经常居住在某地的人口，包括 常住该地并登记了 常住户口的人，以及无户口或户口在外地而住在该地 1 年以上的人，不包括在该 地登记为常住户口而离开该地 1 年以上的人；现有人口又称瞬间人口峰值，是指在规定的标准时点 下，在这个地区居留的人口。 常住人口与一个地区的社会经济关系更为密切。( 3)城市家庭人口规模，是指居住在一起，经济上合在一起共同生活的家庭成员数量。凡计算 为家庭人口的成员，其全部收支都包括在本家庭中。( 4)就业人员数量，是指从事一定社会劳动并取得劳动报酬或经营收入的人员数量。( 5)就业分布

20、，是指按产业或职业分类的就业人员分布状况。( 6)城镇登记失业率，是指城镇登记失业人员与城镇单位就业人员(扣除使用的农村劳动力、 聘用的离退休人员、港澳台及外方人员) 、城镇单位中的不在岗职工、城镇私营业主、个体户主、城 镇私营企业和个体就业人员、城镇登记失业人员之和的比。( 7)城市家庭可支配收入，是指家庭成员得到可用于最终消费支出和其他非义务性支出以及储 蓄的总和，即居民家庭可以用来自由支配的收入。它是家庭总收入扣除缴纳的所得税、个人缴纳的 社会保障费以及记账补贴后的收入。 (史家解读：义务性支出如纳税额、社保费和住房公积金等)( 8)城市家庭总支出， 是指除借贷支出以外的全部家庭支出，

21、包括消费性支出、 购房建房支出、 转移性支出、财产性支出、社会保障支出。( 9)房屋空间使用数量，是指按使用者类型划分的正在使用中的房屋数量。( 10)商品零售价格指数，是反映一定时期内城乡商品零售价格变动趋势和程度的相对数。商 品零售价格的变动直接影响到城乡居民的生活支出和国家的财政收入，影响居民购买力和市场供需 的平衡，影响到消费与积累的比例关系。(II) 城市居民消费价格指数，是反映一定时期内城市居民家庭所购买的生活消费品价格和服 务项目价格变动趋势和程度的相对数。 该指数可以观察和分析消费品的零售价格和服务项目价格变动对职工货币工资的影响，作为研究职工生活和确定工资政策的依据。(三)

22、市场交易指标( 9 项)(重要考点)(1)销售量( Houses Sold ， HSt )，是指报告期内销售房屋的数量。(2) 出租量(Houses Ren ted , HR),是指报告期内出租房屋的数量。(3) 吸纳量(Absorption Volume , AV),指报告期内销售量和出租量之和( AV = HS + HR)。(4) 吸纳率(AbsorptionRate ，AR)，是指报告期内吸纳量占同期可供租售量的比例( AR= AVt/HS Rt ) 。(5) 吸纳周期(Absorption Period , AR),是指按报告期内的吸纳速度(单位时间内的吸纳量)计算，同期可供租售量可以

23、全部被市场吸纳所需要花费的时间(AR = HSRAVt),在数值上等于吸纳率的倒数。在新建商品房销售市场，吸纳周期又称为销售周期50%，该市同期存量商品住宅的吸纳周期1/50%= 2 年。100万套，其中空置待售住房 5万套，本)年。2009年试题】某市 2008 年存量商品住宅的吸纳率为是()A. 半个月B2 个月C.半年D2 年答案： D解析：吸纳周期在数值上等于吸纳率的倒数，按年计算。2007 年试题】某销售型住房市场年初的住房存量为年新竣工住房 13 万套，销售住房 8 万套，则吸纳周期为(A. 0. 63B. 1 . 63C. 2. 25D. 12. 50答案： C解析：吸纳量=本期

24、销售本期出租=8万套可供租售量=可供销售量本期新竣工量=513=18(万套)吸纳周期=可供租售量 /吸纳量= 18/8=2. 25(年)。( 6)预售面积，是指报告期内已正式签订商品房预售合同的房屋建筑面积。【教材变化内容】( 7)房地产价格，是指报告期房地产市场中的价格水平，通常用不同类型房屋的中位数或平均数价格表示。 (史家解读：中位数是指将一组数据按大小排序后，位于最中间的数值)8）房地产租金，是指报告期房地产市场中的租金水平，通常用不同类型房屋的中位数或平均数租金表示。（ 9）房地产价格指数， 是反映一定时期内房地产价格变动趋势和程度的相对数，包括房屋销售价格指数、房屋租赁价格指数和土地交易价格指数。（四）市场监测与预警指标（ 10 项）（1）土地转化率，是指报告期内政府批准新建商品房预售和销售面积与当期出让土地规划建筑 面积的比例，用于监测土地供应与住房供应之间的关系，反映土地转化为房屋的效率。（2）开发强度系数，是指房地产开发投