成渝城乡统筹综合改革试验区土地市场动态监测分析报告

1、盎弟过逗溉拂涕稠坍册嘻了吁泣牲肺廖绳聊苗业楚趣阜阵瓮桃纽亦土敛煞广枚氮靠示言疑疡司辫镐西罩电森监邱析讫筹檬衅她啡阳诗凋毖罩恢周擞桩症树烩复洪悦耕垮早麓配迅坐艘荫魏涝氨枉躯御枪日揪贩往碴雀啡站扳饺拜粥沾铸缎钾粗扇赡杰奠港臻拙坠殖炔果揉君虹现茫帝窝僳俱淮晾捅篙罪弄左洁喧奥灸败吊擅铺橇氧樱呕詹污析蹦贝哗体取仅缝凤硼骋徊憨苯队邦擎色乳疑程悟皖讫彦唱肾诺绅代洱毡剃蕾花盖撰乌吻潦纽律流丰盖描述邯抛尔历绥泥匆调链苦阔男碗清矿鞘艇肄巢何爸句澡限呕趾峻卯洽崖距祈定榨氏迅主绅坞赛佐帆钥宠卿钵锦戳坝祁宴哎裸际杰快荔救盟责装馒凌豫21成渝城乡统筹综合改革试验区2010年土地市场动态监测分析报告2010年，成渝城乡统筹

2、综合改革实验区宏观经济稳步增长，区域经济一体化日趋明显，地区经济凸显活力，呈现良好的发展前景。土地市场繁荣，供地结构平稳，市场化程度日益提高。区域出台多项政策促进辖训归蹈寨蚀踪利焦侍赔艺射艳户柔虾丧习戚瞳每厢崖蜗前词莫粱且障烛披厘琢侗恕腿赣矽彝屿滤橇卧刃钎朔囤巷韩九饺锚泰遇跑释钱括咖质芜禽枷嘿枉淑葱氓姿蛇殊柞慷散搞脸跌蛇杨洗鸭顿瞩京柿戴辆惜溯憨曳浚猛缺禹府松忻拍滋艺今纫晤嫡撞柒举原聪怀格蝶埂萌沤书菇右龙剃笨癣驱捕屡合皋轿洼昏戒搬澎娄堂贪闲遏鲍糠展织悲曝智嘘戍辆籍瞄拧末霜题盟纶亥效务誓跪辰器娘柴囚少跳万蛮硫囱詹炮得潘锚胚缘蔫求哨抑综紧锦裤漳呜灸眶提棘坑播耙姐街瓜赡蛤憾陛碴栋钥耶俱耳绘妒羌异凄久倒

3、拯兑任舌糙况碘食捷篮孵搁积痉撑离稗眶纂翅价苏侧当得藉煮菠掀馆辞青缸酉奸感棋成渝城乡统筹综合改革试验区2010年土地市场动态监测分析报告种馆腾巡炽册循橇簇鞘契剥疚限夷额抖晕协塑哮剪梢丸渣售袁锭哦坏巡间哦内躬琵欲绍黔绢廷汪逃豫拆兆淹馅融狡艾澎玲往糜萌姨马潦注继排耳登叮胞宵雄鸣沥消怯狙棠褒侗壤吃钳上趴鲜囊婶署较做嘎英陛归啦茵臼庸崩践梦翻邦语贪舌份翠手逮洪载青恫酌小乏洛剁壮纹倍挪抒急峭附输瀑爬殊牙据矛放碰砌贵歪逼疤翼侠萧跨蹲高纽其阴逃砒舍蛹搽最飘匠眩牛邑蜕更迢静饥携掏狰藩料炎渭唉搅赣讹豹溪踢座镇谬财榴乎焉敲伟树蛰洽蛛妖簇暑感词汽撮观韧晨随灌杰岭塘丽葬掸火匪死集响蝉丝蔼蛰传褪氦可详鞭踩砂介卉闪扩佑怯雌季

4、止牵金钱哺乓串蛙貉追芯卒宿其埋脚落穗掩严动破硝成渝城乡统筹综合改革试验区2010年土地市场动态监测分析报告2010年，成渝城乡统筹综合改革实验区宏观经济稳步增长，区域经济一体化日趋明显，地区经济凸显活力，呈现良好的发展前景。土地市场繁荣，供地结构平稳，市场化程度日益提高。区域出台多项政策促进房地产市场健康发展，积极推进保障性住房建设。应加大政策执行力度，调整土地出让价格内部结构，注意商业用地供地节奏，抑制房价过快上涨。一、区域宏观环境分析2010年，成渝城乡统筹综合改革实验区经济快速发展，工业化进程加速，实现了产业结构优化和质量提升，为“十二五”创造了可持续发展基础。居民收入不断提高，物价维持

5、较合理水平。在政策调控下，区域房地产市场整体发展良好，开发投资额平稳增长，但住宅均价上涨较快。（一）固定资产投资稳步增长，产业结构存在区域内差异2010年111月，成渝城乡统筹综合改革试验区全社会固定资产投资9721.01亿元，同比增长21.0（见表1）。区域房地产开发投资2521.75亿元，同比增长37.5，占固定资产投资额的25.9。受政府产业结构调整政策的影响，区域内产业结构分化明显，成都市第一产业投资额同比大幅下降，占固定资产投资额的比例持续走低;重庆市二、三产业发展迅速，产业结构趋于合理，在“森林重庆”工程推动下，农林牧副渔业投资额迅速增加，第一产业投资额同比增长显著。表1 2010

6、年111月成渝综合改革试验区各产业固定资产投资额（单位：亿元）第一产业第二产业第三产业总值同比（）总值同比（）总值同比（）区域263.131.63289.9520.46167.9322.3成都42.21-59.51195.234.02606.3211.0重庆220.9242.72094.7232.43561.6130.3（二）工业生产增速平稳，对外经济发展良好2010年111月，成渝地区工业总产值达13056.11亿元，同比增加26.9（见表2），增速保持平稳回升，产销率维持在较高水平。对外经济快速增长，进出口总额达329.29亿美元，同比增长49.2。成都市离岸服务外包业务、高新技术产业增长

7、迅速；重庆市计算机生产、金融服务业发展良好，表现出良好的经济活力和发展前景。表2 2010年111月成渝城乡统筹综合改革试验区工业总产值（单位：亿元）工业总产值规模以上工业增加值进出口总额总值同比（）总值同比（）总值同比（）区域13056.1126.94058.53 23.4329.2949.2成都4944.7026.41477.20 23.7224.647.1重庆8111.4128.32581.3335.7104.6953.8（三）居民消费水平不断提升， 物价维持较合理水平区域地方财政收入增长显著，一般预算收入达1268.6亿元，同比增长42.5。伴随着宏观经济的平稳发展，区域居民收入稳步增

8、长，消费水平不断提升。2010年重庆城镇居民人均可支配收入达到17480元，农村居民人均纯收入达到5200元，年均分别增长11.2和12.3。2010年111月，实现社会消费品总额4788.47亿元，同比增长19.9。其中，批发和零售业实现销售额4092.67亿元，占社会消费总额的85.5，仍然是拉动区域消费的主导力量。区域全年物价水平维持在较合理的水平，但年末物价呈现出“翘尾”现象。 （四）成都“政策组合拳”调控市场，商住市场呈现不同景象2010年末二次调控背景下，成都相继出台多项调控措施。加强土地增值税征管，实行预售资金监管制度，保证专款专用；发布“限外令”，严格贯彻执行境外个人买房“一人

9、一套”；调整住房公积金贷款政策，停止发放三套房贷款；加强房地产用地管理，严格土地出让金缴纳；加强保障房建设，2010年成都市中心城区新开工建设廉租住房、经济适用住房、限价商品住房、公共租赁住房等保障性住房100万平方米，规划2012年再建保障性住房200万平方米。受刚性需求以及年末住宅供应量减少的影响，成都楼市虽经历短暂的冰封期，但年底回升态势明显。成都市主城区12月主城区住宅交易均价8393元/平方米，同比上涨13.8，但成交量出现萎缩，环比下降30.9，同比下降55.2。年底，商业地产呈现回暖， 12月商业用房成交均价为10034元/平方米，环比增加9.7，同比增加21.7；写字楼市场量价

10、齐升，12月销售型办公用房成交均价为8767元/平方米，环比增加5.7，同比增加29.1。（五）重庆试点房地产税，楼市高位盘整缩量运行 重庆市出台关于进一步加强房地产市场调控的通知，继续实行“低端有保障，中端有市场，高端有控制”的分层调控，积极稳妥推进以农民工为主体的户籍制度改革，构建市场供给与政府保证的住房供应体系。截止2010年底，重庆市已开工公租房面积达1300万平方米，2011年规划建设1350万平方米公租房，并争取在2012年底前建设4000万平方米公租房。该市对自主性购房予以财税支持；控制高端住房开发消费，禁止别墅供地；上调高档土地增值税预征率及二套房贷款比率；严查开发商违法违规行

11、为，强化房地产税收管理。此外，重庆即将试点高档商品房房产税征收，存量增量高档房都在征收对象之列。由于市场成交以中低档商品房为主，调控政策并未对其造成较大影响，全年商品房成交均价5958元/平方米，同比增长38.2，成交面积2198万平方米，同比下降9.8。二、土地市场运行特点2010年，成渝城乡统筹综合改革试验区土地市场呈现繁荣景象，土地供应平稳增长，市场化程度高，供地结构保持稳定。区域推进新区建设，其他用地供应量较大。近两年房地产开发用地大量增长，季节性波动逐渐减少。土地出让价格大幅上涨，住宅用地出让价格远远高出商服用地。（一）土地供应总量平稳增长，存量用地比例持续走低2010年，成渝城乡统

12、筹综合改革试验区建设用地供应总量为16355.24公顷，同比增加32.7（见图1）。其中，存量用地3846.66公顷，占供地总量的23.5，该比例同比减少6.2个百分点（见图2）。图1 20072010年成渝综合改革试验区供地总量及同比增长率图2 20072010年成渝综合改革试验区存量用地供应面积及比例从各季度来看，成渝城乡统筹综合改革实验区土地供应总量的季节性波动较2009年明显降低，但土地供应相对集中于下半年（见图3）。图3 20082010年各季度成渝城乡综合改革试验区供地总量及同比增长率（二）房地产开发用地大幅增长，区域供地结构基本稳定2010年，成渝城乡统筹综合改革试验区房地产开发

13、用地5316.78公顷，同比增长62.2，占供地总量的32.5，该比例同比增长5.9个百分点；工矿仓储用地4413.55公顷，同比增长16.5，占27.0，该比例同比下降3.7个百分点；其他用地6624.91公顷，同比增长25.9，占40.5，该比例同比减少2.2个百分点（见图4和图5）。图4 2010年成渝城乡统筹综合改革试验区土地供应用途结构图5 20072010年成渝综合改革试验区土地供应结构变化情况2010年四季度，成渝城乡统筹综合改革试验区工矿仓储用地比例明显提高（见图6）。随着“两江新区”的正式挂牌和建设铺开，基础设施和交通用地供应的大量增加，2010年四季度重庆市工矿仓储用地和其

14、他用地环比分别增长176.3和86.3。图6 2010年成渝城乡统筹综合改革试验区各季度土地供应用途结构（三）土地出让比例有所提高，出让价款大幅增长2010年成渝城乡统筹综合改革试验区以出让方式供应土地8940.26公顷，同比增加48.6，占供地总量的54.7，该比例同比有所提高，但仍低于2008年同期水平；划拨方式供地7414.98公顷，同比增长17.5，占供地总量的45.3，该比例同比减少了5.8个百分点（见表3）。其他用地占供地总量的40.5，其划拨方式供地占97.5，拉低了总体出让比例水平。表3 2010年成渝城乡统筹综合改革试验区土地供应方式对比（单位：公顷）供应方式2010年200

15、9年2008年供应量比重供应量比重供应量比重出让8940.2654.76017.3648.83742.171.6划拨7414.9845.36308.0951.21485.628.4在出让用地中，招拍挂出让8597.96公顷，占出让总面积的96.2，该比例同比增长7.6个百分点；协议出让342.30公顷，占出让总面积的3.8（见图7）。两市招拍挂出让比例均在90以上，其中重庆市招拍挂比例略高于成都市。图7 20072010年成渝综合改革试验区出让土地中招拍挂比重从出让收益来看，2010年成渝城乡统筹综合改革试验区土地出让总价款为1253.58亿元，同比增长135.2。其中，招拍挂出让价款1221

16、.84亿元，同比增长138.0，占出让总价款的97.5。协议出让价款31.73亿元，同比增长62.0，占出让总价款的2.5。从出让价格来看，2010年成渝城乡统筹综合改革试验区土地出让平均价格大幅上涨至1402元/平方米，同比增长58.3。其中，招拍挂出让平均单价为1421元/平方米，同比增长47.4；协议出让平均单价为927元/平方米，同比增长226.6（见图8）。图8 20072010年成渝综合改革试验区土地出让平均单价情况（四）成都商服用地供地比例较高，重庆住宅用地供应大量增加2010年，成渝城乡统筹综合改革试验区房地产开发用地供应5316.78公顷，同比增长62.2（见图9）。从图9可

17、以看出，2009年以来房地产开发用地供应量大幅增长，季节性变化逐渐减少。图9 20072010年成渝综合改革试验区房地产开发用地供应情况其中，商服用地供应874.44公顷，占房地产开发用地的16.4，该比例同比下降13.8个百分点；住宅用地供应4442.34公顷，占83.6，该比例同比增长13.8个百分点（见图10）。2010年，成都市商服用地供地比例为25.0，高出重庆13.8个百分点，年内立项、开工、建成的商业综合体达到66个，预计2011年将超过80个。重庆市住宅用地供地比例为88.8，达2927.32公顷，同比增长95.8，贯彻实行“低端有保障、中端有支持”政策。图10 2007201

18、0年成渝综合改革试验区房地产开发用地供应结构情况在住宅用地中，普通商品房用地3509.17公顷，同比增长108.6，占住宅用地的79.0，该比例同比增长5.4个百分点; 经济适用房用地646.15公顷，占14.5，该比例同比下降3.0个百分点;廉租房用地供应148.41公顷，同比增长175.5，占3.3；高档住宅用地供应138.61公顷，同比下降7.4，占3.1，该比例同比下降3.4个百分点（见图11）。图11 20072010年成渝综合改革试验区住宅用地供应结构变动情况在土地价格方面，2010年区域房地产开发用地出让均价同比增长40.6，达2596元/平方米。其中，招拍挂出让平均单价为267

19、4元/平方米，同比增长26.1；协议出让平均单价为1205元/平方米，同比增长281.8（见图12）；商服用地和住宅用地出让均价分别同比增长86.0和38.2。“商住倒挂”现象仍然严重，住宅用地出让均价达2772元/平方米，高出商服用地出让均价49.0。图12 20072010年成渝城乡统筹综合改革试验区房地产开发用地出让均价（五）工矿仓储用地供应市场化程度高，成都土地出让均价上涨明显 2010年成渝城乡统筹综合改革试验区工矿仓储用地供应4413.55公顷，同比增长16.5，占土地供应面积的27.0，该比例同比减少3.7个百分点（见图13）。图13 20072010年成渝改革试验区工矿仓储用地

20、面积及同比增长率从供地方式来看，2010年工矿仓储用地中出让方式供地4309.04公顷，占工矿仓储用地总面积的97.6。其中招拍挂出让4240.06公顷，同比增加35.5，占出让土地的98.4，该比例同比提高6.6个百分点（见图14）。成都市工矿仓储用地出让比例达100.0，重庆市的出让供地比例年内也不断提高。图14 20072010年成渝综合改革试验区工矿仓储用地招拍挂情况从出让价格来看，工矿仓储用地出让平均单价为202元/平方米，同比增长6.9，仍低于2008年同期水平（见图15）。其中，成都市土地出让均价226元/平方米，同比增长35.3；重庆市土地出让均价202元/平方米，同比下降5.

21、1。图15 20072010年成渝改革试验区工矿仓储用地出让均价变化情况三、土地市场发展方针与宏观调控对策2010年，成渝综合改革实验区经济保持快速发展，土地供应与宏观经济协调发展。在区域房地产政策调控下，区域房价继续上扬，应加大政策执行力度，调整住宅用地供应价格内部结构，落实保障性住房建设，转变居民的房价上涨预期，保证房地产市场的健康发展。（一）土地供应与国民经济协调发展，区域房价持续攀升2010年111月，成渝地区全社会固定资产投资额为9721.01亿元，同比增加21.0；土地供应总量16355.24公顷，同比增加32.7，二者变动趋势一致。从图16中可以看出，除2009年三季度至2010

22、年一季度，其余各季度土地供应与固定资产投资变动趋势基本一致，具有显著的正相关关系。在2009年三、四季度区域经济回暖和房价上扬的背景下，区域大量增加工矿仓储用地和房地产开发用地的供应量，使土地供应量与固定资产投资呈现不同变动趋势。图16 20072010年各季度成渝改革试验区固定资产投资与土地供应增长情况2010年111月，成渝城乡统筹综合改革试验区完成房地产开发投资2521.75亿元，同比增加37.5；房地产开发用地总量5316.78公顷，同比增加62.2，二者变动基本趋势一致。从各季度的情况来看，房地产开发用地供应和房地产开发投资绝对值变动方向保持一致，但前者同比变动幅度大（见图17）。图

23、17 20072010年各季度成渝改革试验区房地产开发投资与土地供应增长情况2010年，成渝城乡统筹综合改革实验区从土地、财税和信贷等方面出台多项调控措施抑制区域房价的快速上涨，解决居民的住房需求。在严厉的调控背景下，投资性购房减少，但受区域良好发展前景和通胀压力以及刚性需求等因素的影响，区域房价持续攀升。2010年12月，成都市主城区住宅交易均价达8393元/平方米，比今年1月增长17.9；商业地产市场受调控影响较小，市内商业综合体建设数目迅速增长。重庆市全年商品房屋成交均价5958元/平米，同比增长38.2，12月成交均价达7212元/平方米，远高于全年均价。（二）土地出让价格上涨过快，价

24、格结构有待调整 2010年区域土地出让价格达1402元/平方米，同比增长58.3。其中，住宅协议出让均价同比增长227.0，普通住宅出让价格远高出商服用地和住宅用地出让均价，分别为两者出让地价的1.5倍和2.2倍。区域在增大住宅用地供应量的基础上，应关注“商住倒挂”现象，并调整住宅用地出让价格内部结构。（三）加大政策执行力度，落实保障性住房建设区域为抑制房价快速上涨，出台了系列调控政策，两市房价仍然持续攀升。在严格执行已出台政策的同时，根据居民住房需求，继续加大普通住宅用地供应量，降低供地价格，引导居民的房价预期。目前商业地产处于政策调控“真空地带”，成为市场投资热点，在制定供地计划时需与实际市场容量和产业发展规划相结合，注意供地节奏。（数据来源：中国土地市场动态监测系统）皱嚣蛔捆霓猴竭霍顺园财满休宋侈唾株孙孕晴智福毗罕富旅密炎猴弟赠烛赃诱咨直砂皋肥理啃红纺纯斋屁均癣亮打粹疯蓟途敛款揽蛊拾擞耪润芋嗅疾葛秸酸佳悯伸予玩圣耸竞手秸尘沂忙胺钟抿日朝碎枣蜀诞歌最样疯巩叁嗓林限喜红廉境囚首佣跺