国际金融大厦招商方案

1、*国际金融大厦写字楼策划定位及招租方案*房地产开发有限公司2014年9月1日序“ *国际金融大厦”，位于北京市顺义区核心地段，是北京 *房地产有限公司打 造的顺义地区标杆性写字楼项目， 顺义绿色生态商务中心（简称GBD）重点开发项目。此 项目毗邻顺义行政办公区，商务氛围浓厚，周边区域的市政、办公、商业、教育、生活 等方面的设备设施配套齐全，增值潜力巨大，发展空间广阔，是各大中小企业办公的理 想场所。*国际金融大厦占地面积3000多平方米，总建筑面积25500多平方米，地下3层, 地上18层，是一座以高档写字楼为主，融商业、金融、办公、商务于一体的智能化大 厦。整座大厦地理位置优越，建筑形象现代

2、、楼宇机电设备完备，配套设施完善，和写 字楼国际水准全面接轨，是顺义区高档写字楼客户的最佳选择。*国际金融大厦*国际金融大厦拟定于2014年底交付使用，年内全面投入试运行。为了落实公司对*国际金融大厦写字楼租赁策略，指导招租工作的顺利进行，达到 长期收益与短期回报的平衡，*国际金融大厦项目组在对顺义写字楼市场的调研基础之 上，结合项目自身特点，经过充分讨论，现制定以下招租方案。目 录1. 市场调查 41.1顺义区重点写字楼市场调查 41.2市场调查小结 52写字楼定位 52.1写字楼级别定位 52.2目标客户定位 52.3目标客户特质 62.4楼层规划62.5租金定位72.5.1租金定价策略

3、72.5.2租赁条件72.5.3租赁控制83. *写字楼经营思路 93.1经营思路简述93.2特色服务“服务式办公室” 103.2.1、服务形式10雷格斯13珂宝利13世服宏图13协纵国际企业港133.2*国际大厦招租渠道 144写字楼交楼标准 144.1交楼标准原则 144.2交楼标准建议 155写字楼推广策略与媒体计划 155.1品牌推广思路155.2推广传播对象 165.3媒体整合传播渠道 165.4推广阶段175.5推广计划17附件一 20附件二 211.市场调查1.1顺义区重点写字楼市场调查2t»7 aooe 2010顔U入住时间Mjcooo3J0WMoooai2rXXX&

4、gt;本次写字楼市场调查主要针对顺义区域 2006至2014年之间入住的项目。如图所示，2006年至2010年，写字楼市场的供应量波动较大，2010年项目周边区域写字楼供应量仅为5784卅。但是从2011年开始，顺义区写字楼市场呈现出活跃的趋势， 供应量持续升温。截止到2014年，顺义区域写字楼将达到入住高峰期，项目周边潜在 供应量总建筑面积将可达到 435213 m2*国际金融大厦周边3公里范围内，写字楼数量较少。与*国际金融大厦形成直接 竞争关系的包括：与本项目距离最近甲级写字楼一一顺鑫国际商务中心，初始平均租 金为5-10元/天/平米；另一个是与本项目相距约1.8公里的AMB大厦，目前租

5、金为3 元/天/平米。另外本次调研也涵盖了距离本项目较远的空港物流基地、天竺综保区、空港经济区以及国门商务区，对这些区域的写字楼也进行了全方位地调查，以便更全面地分析顺义 地区写字楼市场（具体调研报告见附件一）1.2市场调查小结根据上述顺义区主要写字楼的市场调查，结合*国际金融大厦自身特质，可以得知:1、区域内写字楼的日租金以3元-4元/卅为主，日租金中均包含物业费（本区域写字楼物业费基本不单独计算）。2、随着顺义政策扶持力度的增加和经济的不断发展，区域内写字楼租赁市场 出租率相对较高，空置率较低。3、项目周边在租写字楼项目有限，特别是优质写字楼较少。4、顺义区域整体商务环境现已初步形成，写字

6、楼市场现处于稳步成长阶段， 但距离发展为成熟商务区还需一定时间。北京商业地产的持续发展和顺义区政府 的规划进程，将有助于本区域未来的发展与完善。2写字楼定位2.1写字楼级别定位根据项目周边情况及项目自身特质，本写字楼定位为顺义城区中高端写字楼，通过前期的打造和后期提供的精致服务，立志做成顺义地区标杆性写字楼。2.2目标客户定位1、重视企业形象，希望将办公地点定在市区中心位置，地段及商业氛围较为浓 厚的地方。2、 既不能承受CBD甲级写字楼的租金又不愿意降低写字楼档次、品质的企业。3、项目周边初具规模、经营状况和形象中高端水平的金融、科技和贸易、及律师会计事务所类企业。4、在自身行业领域具有较高

7、品牌号召力且业绩优良、有持续竞争力、能够承受 较高租金的中小型企业。2.3目标客户特质为营造良好的办公空间，保证优质的客户结构，结合 *国际金融大厦写字楼品牌 定位，须对客户进行严格筛选。只有经过精细的客户筛选，才能进一步提升入驻企业 的品牌形象，与*国际金融大厦品牌形象保持一致。*国际金融大厦的客户选择主要 为非劳动密集型、非营业性质且访客数量少、人均办公面积大的行业企业。以下为大厦首选客户：1、 北京市或顺义区大型企业总部、分公司、分支机构（非劳动密集型）；2、人均办公面积15平米以上的研发、设计、技术服务、电子商务、电子科技 等企业（无污染、振动、噪音）；3、人均办公面积15平米以上非营

8、业性质的金融投资、 贸易、物流、信息咨询、 高端服务、珠宝企业；2.4楼层规划根据公司规划和大厦定位，*国际金融大厦出租方式包括单层整租和小户型出租 两种形式，主要吸引租金承受能力强，经营稳定的大中型企业，以及其它优质中小型客 户的租赁需求。同时，可根据租赁进度，及时调整租赁分案，以应对市场需求。2.5租金定位2.5.1租金定价策略租金定价策略在整个招租过程中较为重要，它将直接影响招租效果及开发商收益。定价既要保证项目的盈利水平， 又要保证项目的招租效果，还要具有持续的竞争力。而且无论怎样盘算利润和成本，终归要经过市场的考验，市场接受的价格是直接反映市场 状况的晴雨表。因此，在定价过程中，选取

9、可比性较强的物业作为比较标准，结合周边市场情况推算出该项目的出租价格区间。建议*国际金融大厦写字楼租金范围定于 2.8-4.0元/天/ 平米（具体租金表见附件二）。考虑到公司品牌、区域规划、宣传推广和客户未来的接受能力等因素的影响，最终 合理的出租价格，仍需经过市场测试，随市场的反应按季度作出合理的调整。2.5.2租赁条件项目*国际金融大厦租金2.8-4.0元/天/平米租金递增方式前2年租金单价保持不变，第 3年起按5%逐年递增。租期原则上不超过3年，以下两类企业可以放宽至 5年：（1）具有行业品牌号召力、影响力、行业龙头知名企业（2）租赁面积在2层以上的企业。免租装修期500平米以内1-1.

10、5个月；500至1000平米1.5-2 个月；1000平米以上 2-2.5个月；（如装修期内客户提前完成装修入住的，以实际入住日为计租日免租期内免租金，不免物业管理费）。推广优惠1、竣工交付使用前：（1） 租赁面积在1000平米以内，签订租赁合同并交纳租赁押金的客户，给予5%的 租金优惠；（2） 租赁面积在1000-3000平米，签订租赁合同并交纳租赁押金的客户，给予10% 的租金优惠；（3） 租赁面积在3000平米以上，签订租赁合同并交纳租赁押金的客户，给予15%的租金优惠；2、竣工交付使用后三个月内：（1） 租赁面积在1000平米以内，签订租赁合同并交纳租赁押金的客户，给予3%的 租金优惠

11、；（2）租赁面积在1000-3000 平米，签订租赁合同并交纳租赁押金的客户，给予8%的租金优惠；（3） 租赁面积在3000平米以上，签订租赁合同并交纳租赁押金的客户，给予10% 的租金优惠；3、 为了吸引更多高品质客户，对于国内外500强企业或行业龙头企业，不论租赁面 积大小，均给予10%的租金优惠。定金标准1000平米以内定金为 3万；1000至3000平米定金为 5万；3000平米以上定金为10万。押金标准2个月租金金额提前解除租赁合同条件合同期未满，因乙方原因提前解除合同的，乙方应提前两个月书面通知甲方并取得甲方的同意后，方可解除租赁合同，在此情况下甲方不予返还租赁押金；合同期未满，乙

12、方在租赁场地从事非法活动、改变房屋主体结构、改变房屋用途、 损坏房屋设施设备等其它违约情行的，甲方除追究乙方损害赔偿责任或违约责任外， 有权立即单方面解除租赁合同，在此情况下甲方不予返还租赁押金；合同期未满，因甲方原因（非甲方不可抗力）提前解除合同的，甲方应提前两个 月书面通知乙方，方可解除租赁合同，在此情况下甲方除无息返还租赁押金外，额外 支付1倍租赁押金给乙方作为违约补偿。退场条件租赁期限届满或本合同提前解除（不论是单方解除还是双方协商解除）的，乙方 应于5日内将租赁房屋恢复原状或符合正常使用后的状态返还给甲方，双方共同对租 赁房屋按交楼时的设施设备清单清点数量，所有欠缺数量须由乙方补回或

13、赔偿材料损 坏或损耗。若乙方交还的租赁房屋含有固定附着物、装置以及附加设备，且甲方同意 接收的，则视为乙方同意放弃该等固定附着物，装置及附加设备等的财产所有权，乙 方不得要求甲方给予任何补偿。逾期交还租赁房屋的，每延误一日，乙方应向甲方支 付两倍的日租金作为违约金。双方办理完交接手续，所有费用结算完毕，乙方将租赁 押金收据退还给甲方后，甲方应于 10个工作日内无息向乙方返还租赁押金。2.5.3租赁控制在招租过程中，首先要对楼层进行规划，通过有效租赁控制合理分配资源，避免资源最好的楼层流出，使项目失去价格抬升的支撑。1、行业龙头企业、市场上有影响力的企业、可连续租赁二至三层以上的企业优先安排 在

14、最高楼层。2、单层客户由低向高安排，逐层出租。3、根据租赁进度和租赁情况，及时调整租赁方案。3. *写字楼经营思路3.1经营思路简述顺义周边正规写字楼租金成交价格水平 3元5元/ m2 .日。虽然*本身不论从结构 形式、层高还是配套都不是正式写字楼的模式， 但所处位置位于顺义“金融街”商圈内， 从市场需求和租金定价水品综合考量，定位为写字楼还是很合适。从实际情况来看，*项目周边正规写字楼硬件条件均比*好，但仍然存在着很多问 题，就是“只租房无服务”，这就给我们提供了生存空间，引入目前顺义写字楼形式的 空白点，打差异化竞争，在项目内规划出部分楼层推出“服务式办公室”，吸引中小企业入驻。为减小*整

15、体经营的市场风险，将*分割为三个写字楼业态，根据市场情况可进行 比例调整：一、传统写字楼租赁楼层（1118层）以整层出租为主，起租价格 2.8元3元。二、小户型办公（510层）以户型为单元单套租赁为主，起租价格 2.8元3元。、服务式办公楼层（24层）以1个工位起至10工位为单位租赁，提供 单一至全部办公设备及行政服务的“服 务式办公室”。单个工位起租价格500700元/月，单套房间起租价格为3元4元 办公设备、会议室、耗材及服务另行收费。3.2特色服务“服务式办公室”3.2.1、服务形式（一） “行政管家”式服务行政服务前台、电话接听、行政秘书、工商财税顾问等，可以和办公室一起“租” 用，最

16、短租期仅为一天。提供专业的商务秘书，并提供财务管理和法律服务。整个层面的布置，包括公共专业的前台服务区、独立分隔的办公单元区（可供1人至10人使用）、公共的办公设施设备区，咖啡茶点休憩区（配备高级厨房电器设备）、 各式规格的会议区以及临时上网办公区等。服务式办公室又称商务中心，源于 20世纪60年代的美国，并且经历多年已经日 趋成熟。已经开始成为满足特定租户的一种创新而节省租赁成本的方式。据了解，服务式办公室是全装修并且配备了服务人员和设施的写字楼。租金至少已经包含了场地租用费、 水电杂项、清洁和维修等费用。另外，其他各项的服务可以包含在一次性支付的租金内， 或者亦可以单独计算。报价：临时租用

17、费用为每间办公室每日 200元，每周1000元。长期租赁以1年 时间基准，租用一个办公位置，只需要 500元；一整间办公室开价在8007000元之 间。每减少1月，价格增加12% ,最短1个月起。租金包含了场地租用费、水电杂项、清洁和维修等费用。除场地租金之外，个性化的“行政管家”式服务，完全采取菜单式 收费，细到提供一个茶包、打印一张文稿，也需计入费用。322优势（一）节约时间成本选择服务式办公室很节约时间成本。传统办公室从签约到入驻，一般耗时1至6个月。除了与业主打交道外，还需与装修公司、家具公司、网络布线等各类供应商联系， 十分繁琐。服务式办公室则直接与业主联系，而且已经过装修，并配套齐

18、全。签约后第 二天即可入驻，节约了大量的时间。租赁传统办公室，一般需要以下几项基本支出：租赁押金（3个月的租金和物业管 理费）、装修费（不设上下限）、办公家具和设备设施费、相关开办费或搬迁费及其他费 用；而服务式办公室的租赁押金视租期的长短，分别为1至3个月的租金，其余费用无需另外支付。此外，服务式办公室的租金计算方式也与传统办公室不同。按景观（窗 户）和走道以及办公的人数作为区分的标准，可分为内侧租金和外侧租金，客户可以根 据需求和个人偏好自由选择。雷格斯是目前国内规模最大的“服务式办公室”公司，已 在不少城市开始推行自己的业务。 雷格斯高质量的办公环境、灵活的使用期限、相对便 宜的支出，将

19、使小户型服务式写字楼具有越来越大的市场竞争优势。在当今瞬息万变的社会经济形势下，选择租用这类写字楼的客户可以随时削减开支以达到降低企业风险的 要求。3.3.3客户群瞄准中小企业选择服务式办公室的客户有不同的需要，有的客户需要虚拟办公以满足高档形象的 需要；有的是需要享受便捷的服务；有的是他们还在起步或发展期，短期内自己的行政 管理水准不足，需要专业的帮助；也有的是发展初期的暂时过渡，让自己免去各种投入， 避免投入的浪费等等。而客户的业态，则遍及 IT、通讯、服务、金融等多个行业。由于这个行业在顺义属于新型行业， 而顺义的商业氛围和外资机构数量， 都不如市 内。硬件条件不足的前提下，吸引更多的中

20、小企业，是当前最需要做的工作。但是与传统意义上的办公室相比， 服务式办公室有着无可比拟的优势。 服务式办公 室的独立分隔的办公单元区最小可提供 1人起用的面积空间。目前服务式办公室的租赁 空间一般按人数计算，内侧的办公单元基本为15人，外侧稍大，但大部分也在 10人以下。同时，这种租赁方式比较适合刚刚起步的公司，可扩大也可缩小。服务式办公 室的租期可以是1个月至24个月，也可以是几个月起的不断续租，租约的长短完全取 决于公司和企业不同的商业计划与目的， 且无需承担任何的赔偿责任和损失。 传统办公 室租期一般为12个月至36个月，若租赁期内擅自解除或违反合同、不履行合同，业 主将没收全部押金，有

21、时租客还需承担额外的相关经济赔偿责任。除了一部分小型投资 的中小企业主以外，服务式办公室还面向更多驻京机构。在目前商业流通频繁的氛围里， 不少外地公司需要来到北京或顺义考察市场， 或者对进入北京或顺义做市场分析。 服务 式办公室可以将这些人囊括其中，不用再去租赁酒店会议室。324目前市场服务室办公品牌雷格斯雷格斯是全球最大的灵活办公空间提供商，能够满足所有规模的公司的需求。1989 年以来，雷格斯一直在开发各类产品和服务， 以满足客户随时随地以任何形式办公的需 求。珂宝利珂宝利是世界领先的服务型商务办公室供应商，在亚太地区拥有超过 10年的服务 型商务办公室管理经验，总部位于新加坡。我们将秉承

22、珂宝利“客户为先”的一贯理念， 把新加坡严谨细致的服务模式带给在北京及中国大陆地区开展业务的客户世服宏图作为全球服务式和虚拟办公室行业的领创者，世服宏图提供全球最佳服务式和虚拟 办公室，降低公司的运营成本，让您一身轻松，更好的专注于业务拓展。遍布全球的 120多个黄金商务地址可灵活选租，专业高效的团队随时提供服务，提供设施、技术等 一切支持。协纵国际企业港协纵国际企业港有限公司是一家专注为成长企业提供与商业地产有关的一站式解 决方案和企业成长增值服务的国际企业，是中国首家“柔性办公基地”运营商。3.2*国际大厦招租渠道一、对外形象做好楼宇外部形象，支持写字楼长期对外宣传和推广的目的，扩大目标客

23、户群，迅速树立写字楼的使用形象，培育市场，提升人气，增加项目的附加值。二、招商团队成立专门的招租小组，现场针对有意向的来访客户，根据销售需求，现场介绍服务式办公的内容并体验服务品质感受，并做好客户的跟进工作达到推广的目的。三、媒体渠道与媒体，网络机构合作进行扩大宣传。四、定向招商针对顺义区的企业发展情况，进行走访式的推广工作，目标航空服务企业，金融机构、科技及IT投资企业、保险、证券、投资、咨询、商贸等企业。五、机构合作与知名房地产经纪公司合作，加强对项目推广工作的力度。六、协会合作协调类似首都金融服务商会，顺义律师协会、信息化协会等机构在行业内进行推广。4写字楼交楼标准4.1交楼标准原则1、

24、保持大厦整体形象统一；2、提升大厦当前租金水平；3、保证大厦的长期升值空间4.2交楼标准建议项目交付标准分租楼层整租楼层供水安装进楼层，有指定接驳口安装进楼层，有指定接驳口供电安装进户有指定接驳口安装进楼层，有指定接驳口电话、网络安装进楼层，有指定接驳口安装进楼层，有指定接驳口消防设施设备按主体验收标准安装到位按主体验收标准安装到位楼层电梯厅天花、墙面、地面、照明、消防烟感、 喷淋按标准装修天花、墙面、地面、照明、消防烟感、喷淋按标准装修楼层消防通道天花、墙面、地面、照明、消防烟感、 喷淋按标准装修天花、墙面、地面、照明、消防烟感、喷淋按标准装修楼层公共走道天花、墙面、地面、照明、消防烟感、

25、喷淋按标准装修不装修楼层卫生间按标准装修，每层男女、卫生间设立一 个座便位按标准装修，每层男女、卫生间设立一个座 便位楼层隔间分租楼层对房间隔墙进行装修不装修（以上交楼标准需与工程部协调后确定）5写字楼推广策略与媒体计划5.1品牌推广思路? 清晰定位：用清晰鲜明的广告诉求，建立项目独特品牌形象；层层分解项诉求点， 逐步深入挖掘，推广品牌价值。? 资源整合与互动：与财经、金融、产业等周边资源互动；结合项目所有相关底商进 行推广，提升项目品质。? 特色营销：小众化、精准化媒体投放和活动策划，与手握企业决策权的“关键先生” 直接互动。5.2推广传播对象1、企业中负责办公室租赁的人员;2、成长型企业的

26、决策人、新生代企业领袖;3、有重要话语权的企业精英高管5.3媒体整合传播渠道报纸楼宇框架广告站台大牌5.4推广阶段5.5推广计划(1) 2014年10月至11月媒体推广方案时段媒体数量时间推广目标预算内容短信(*房地产开突出项目发有限公司项目20000010月品牌形象，¥ 12, 000招租信9月业主、顺义地区企让目标群息业主要负责人)体了解、认交通频率广播12次/天10月同*国际金¥ 100 , 000突出定融大厦位新京报3次10月¥ 200 , 000突出定位北京青年报4次10月¥ 300 , 000突出定位公交站台海报50座10.1-10.31&#

27、165; 150 , 000提升形象10-11 月楼宇框架广告目标区域重点办公楼11.8-12.30突出项目优势，积累意向顾客¥ 200 , 000项目优势突出京华时报2期10月、11月¥ 160 , 000项目优势突出搜房网11.8-12.30¥ 80 , 000定位 +项目优势短信（*房地产开发有限公司项目业主、企业主要负责人）40000010月、11月¥ 24 , 000招租信息合计¥ 1 ,226 ,000(2) 2014年12月至2015年1月推广计划时段主要推广方式推广目标费用估算2014年12月-2015年1月精准媒体：短信、办公

28、楼楼宇广告、地产网站进一步扩大品牌影响，完成累积30个诚意客户的目标¥ 650,0002015年2月-2015年3月现场推荐会、现场活动、报纸广告与新闻报道完成50%岀租率目标¥ 110,000费用合计¥ 760 , 000(3) 其它推广物料宣传制作类型发布位置数量费用(元)楼体巨型字楼体南北向200平方米¥ 100,000社区海报永欣嘉园、红杉一品社区20张¥ 240楼书印刷招租现场2000 本¥ 20,000样板楼层招租现场1间¥ 200,000中介地铺海报中介地铺100张¥ 200合计¥ 320,

29、440注：推广总费用：Y 2 , 018 , 044附件一顺义地区写字楼调研报告附件二*国际金融大厦租金表十八层整层面积整层租赁建议租金建筑面积1170.923元/天/平米十七层整层面积整层租赁建议租金建筑面积1170.923元/天/平米十六层整层面积整层租赁建议租金建筑面积）1170.923元/天/平米十五层整层面积整层租赁建议租金建筑面积）1170.922.9元/天/平米十四层整层面积整层租赁建议租金均价建筑面积1170.922.9元/天/平米十三层整层面积整层租赁建议租金建筑面积1170.922.9元/天/）平米十二层整层面积整层租赁建议租金建筑面积）1170.922.9元/天/平米十一

30、层整层面积整层租赁建议租金建筑面积）1170.922.9元/天/平米十层100110021003100410051006 100710081009 10101011101210131014101510161017整层租赁建议租金均价建筑面积71.6571.93 7'1.05 70.63 71.0571.0571.0570.1471.0549.5554.7771.0571.0571.0571.3971.2371.232.8元/天/平米租金3.53.53.73.73.73.73.73.73.73.93.93.73.73.73.73.73.7整层租赁建九层901902903904905906

31、907908909910911912913914915916917议租金均价建筑面积71.6571.93 71.05 70.63 71.0571.071.0570.171.049.5554.7771.0571.0571.071.3971.2371.232.8元/天/）5455平米租金3.43.43.63.63.63.63.63.63.63.83.83.63.63.63.63.63.6整层租赁建八层801802803804805806807808809810811812813814815816817议租金均价建筑面积71.6571.93 71.05 70.63 71.0571.071.0570.171.049.5554.7771.0571.0571.071.3971.2371.232.8元/天/）5455平米租金3.33.33.53.53.53.53.53.53.53.73.73.53.53.53.53.53.5整层租赁建七层701702703704705706707708709710711712713714715716717议租金均价建筑面积）71.6571.93 71.0