房地产行业日常业务处理流程

1、房地产企业日常业务处理流程房地产公司得财务核算至关重要， 故财务部应至少设三人以上， 出纳人员一 名，主管现金、银行存款及其她货币资金；成本会计一名，专门负责房地产项目 开发成本得核算； 记账会计一名， 主要就是全面负责整个项目得帐务处理， 登记 帐簿、登记记账软件、月末结帐、报表等。面主要针对房地产企业财务管理工作做一些简单得阐述。、 收房款1、置业顾问与客户签订认购协议或合同，一式三份，客户一份，财务部备案一份，销售部存档一份。 置业顾问随同客户一起将定金或房款交存出纳处， 出 纳点验款项后开具收款收据或发票。 收据联交客户， 记账联转记账会计做帐， 存 根联出纳留存。2、财务部与销售部都

2、必须建立销售台账，做到日清日结。当天收款与开具收据必须当天登记，每日金额核对一致。 每日出纳收取得现金必须及时存入银行， 每次存入银行必须逐笔登记， 并注明就是现金收房款存入银行。 每日收取得 POS款与转账款必须逐笔登记。销售部每日根据购房协议（合同）与收据登记销售 日报表，并与财务部出纳登记得收款日报表逐笔核对。置业顾问与出纳根 据自己得日报表分别登记销售台账，月底核对结清。3、记账会计根据出纳传递得票据做账，每日与出纳核对盘点库存现金、银行存款得账面金额与实际库存。记账会计根据出纳开具得收款收据做预收账款， 等开具商品房销售发票时再确认为“商品销售收入” 。若直接能开具发票，则不 做预收

3、账款，直接做入“商品销售收入” 。4、若为按揭贷款，应按销售合同或协议约定得价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入得实现， 余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入得实现。出纳人员应根据银行得按揭进账单及时登记销售台账，并根据收款开具收 据（发票），三联式收据，客户一份，置业顾问一份，财务部留存一份。记账会 计根据出纳提供收据（发票）记账，每日核对账面金额与库存余额。二、开发阶段得日常支出业务房地产企业日常报销跟其她行业基本相同， 按照正常审批流程，报销人员拿 着票据到出纳处粘贴，会计审核签字，再由经管部门领导审批，公司主要负责人 审批，最后交由出纳报销，或领钱或冲账。这些日常报销中，多

4、涉及楼盘得策划 宣传等销售费用以及企业管理费用中得招待费、办公费等。房地产企业最大得支出就就是开发成本，开发成本下一般设置以下明细科 目：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共 配套设施费以及开发间接费用，这几个明细核算跟商品房开发有关得所有费用支 出。1土地征用费及拆迁补偿费。指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生得各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途与超面积补交得地价及相关税费、拆迁 补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。2、前期工程费。指项目开发前期发生得水文

5、地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。3、建筑安装工程费。指开发项目开发过程中发生得各项建筑安装费用。主要包括开发项目建筑工程费与开发项目安装工程费等。4、基础设施建设费。指开发项目在开发过程中所发生得各项基础设施支出,主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区 管网工程费与环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。5、公共配套设施费：指开发项目内发生得、独立得、非营利性得，且产权属于全体业主得，或无偿赠与地方政府、 政府公用事业单位得公共配套设施支出， 如与项目配套得居委会与派出所用房、会所、停车场（库） 、物业管理场所、变 电站、热力站、水

6、厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公 共设施。6、开发间接费。指企业为直接组织与管理开发项目所发生得，且不能将其归属于特定成本对象得成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、 折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及 项目营销设施建造费等。因此房地产公司必须设一个专职成本会计， 对房地产开发得各项成本进行核 算。对商品房最好将普通标准住宅、非普通标准住宅、地下车库、储藏室等分开 核算，因为这对以后得土地增值税清算会比较有利。一般房地产公司通过竞拍购买取得国有土地使用权后， 成本会计根据公司开 发部门提供得国有土地使用权买卖合同 、土地出让

7、金收款票据与出纳得支付 凭据记入“开发成本土地征用及拆迁补偿费”科目。对于土地征用及拆迁补偿费， 成本会计主要须关注拆迁补偿得票据问题。 根 据企业所得税税前扣除办法 （国税发 200084 号）规定，纳税人得申报要 真实、合法。 真实就是指能提供证明有关支出确属已经实际发生得适当凭据； 合 法就是指符合国家税收规定。 也就就是说， 依具发票得经营行为， 购买方只有在 取得合法有效得发票后才能在税前扣除。但对于支付拆迁安置这一特定得行为，由于必须在城市规划得范围内进行，且要得到政府得批准，而补偿款得接收方多为自然人，为避免因拆迁补偿款资金 不到位影响拆迁工作得进行，政府会制定相关得政策对申请拆

8、迁人加以约束。 如: 拆迁补偿安置资金必须足额到位，并存入指定得银行账户，由房屋拆迁行政主管 部门并监督使用等等。因此，支付得拆迁补偿款，凭借公司与拆迁户之间签订得拆迁安置协议、收据、拆迁证明等凭据，就可以在税前扣除；如果就是通过 国家有关部门支付有关拆迁补偿款得， 凭借政府有关部门得收款、付款凭据可以 在税前扣除；如果就是通过“招、拍、挂”得途径获得可以直接开发得土地，则 拆迁安置补偿款已包含在取得土地使用权所支付得金额中了。项目开发前期发生得水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用，出纳根据正常得审核审批报销程序进行支付，成本会计根据出纳提供得真实合法有效票据及

9、支付凭据进行产品开发成本得归集,记入“开发成本一前期工程费”科目。同时项目发生得基础设施建设费、公共配套设施费及开发间接费等，也就是出纳根据有效票据支付后交成本会计处归集。若商品房属于自建项目，开发成本一建造安装工程费主要会涉及工程物资得 采购与施工人工费得核算。若就是分包给建筑公司，则主要涉及工程进度得审核。每个项目开工以后，工程预算部门应当为财务部门提供项目得形象工程进度表, 包括项目进度与时间进度得工程量及工作量； 出纳根据施工合同与工程进度审批拨款，每月得工程进度表都应当有现场本公司甲方代表与技术负责人得签字，其 中一联附在工程款申请单后。（按照审批程序由会计部经理核实总进度， 总付款

10、, 应扣款等数据后，再由财务总监审核签批，技术负责人复核工程量并签批后， 最 后由总经理签批。）出纳将银行转账单、工程进度报表、工程款申请单以及承建单位开具得收据一并交成本会计做账，计入“预付账款 * 建筑公司”，待承建 单位开具建筑业专用发票后转入“开发成本建筑安装工程费”房地产开发企业得财务人员除了对开发产品成本核算，平时得日常业务开 支，还有税金得计提与缴纳。 公司记账会计根据每月得预收账款或开具发票确认 得销售收入来计提营业税、城建税、教育费附加、印花税等各项税费，同时也要 按照当地税务局核定得预征率预缴企业所得税与土地增值税。三、 其她财务管理一) 、合同与结算报告得管理现代企业得经

11、济往来， 主要就是通过合同形式进行得， 合同管理作为现代企 业管理制度得重要内容之一， 能否实施有效管理， 把好合同关， 就是现代企业经 营管理成败得一个重要因素。 因此，财务部应有专人负责合同与结算资料得管理， 并注意以下几个方面：1)按照合同内容进行分类编号，如工程合同得前期拆迁合同、建筑安装合同、基础设施建设合同以及销售代理合同等等要逐级分类、 编号， 同类合同要 归集在一起，以便于日常使用以及成本费用得归集与核算管理。2)记录准确、完整，并逐一记入公司合同登记簿。合同中得合作单位名称、合同名称、合同主要内容、合同得签订时间合同得总金额或按照结算报告据实结算要标注明确。4)工程方面得合同

12、需对质保金比例及质保期进行明确。房地产公司得合同结算就是合同履行得主要环节与内容， 把好合同得结算关 至关重要， 这既就是对合同签订得审查， 也就是对合同履行得监督。 财务部门要 将结算报告与合同对应进行管理，在原合同内容得基础上，增加结算报告编号、结算报告时间、 结算金额以及工程结算得质保金金额及质保期等内容， 形成一个 完整得合同执行情况表。 对于涉及合同内容较多得， 也可以将合同结算情况表与 原合同情况表分别建立 EXCEL 工作表，但必须要保持编号得一致性，方便核查 使用。二）、销售发票收据得管理房地产开发企业得开发周期长，销售收入少则几千万、几亿，多则几十亿、 上百亿，而一套开发产品

13、得收款次数少则两次、三次，多则四次、五次，甚至还 有一套产品购买后又退回多次销售得现象，那么其收款及退款得次数就更多了。销售收入数量之大、收款次数之多就决定了销售发票收据使用数量之大可想而 知，而发票收据得使用、查找及分类汇总管理得问题就显得尤为突出了。1）建立发票收据数据库。税务机关得发票管理系统开始施行后，可以直接借助于发票管理系统得数据库取得基础数据， 但就是对于未使用税务系统得情况 下，自行建立一个发票收据得数据库就显得非常必要。 随着现代办公软件得普及 应用，建立一个 EXCEL 工作表，从收取第一笔销售款开始到收取最后一笔销售 款结束，涵盖整个项目得全部收款过程。2）工作表得建立内

14、容要齐全。包括发票收据得本数编号、发票收据编号、开具时间、开发产品类别、开发产品编号、购买人名称、收款金额、收款方式以 及具体得收款时间、 收款开户行等涉及发票收据得所有内容全部列示， 这样一个 完整得数据库就建好了。 数据库具有数据、 资料信息得查找功能， 财务数据得内 部核对功能、财务数据得编辑汇总功能、销售数据得复核功能等。三）、财务辅助台账得管理现代房地产开发企业尽管使用了功能强大得财务软件， 但由于房地产开发企业开发周期长得突出特点， 跨年度数据得分类整理汇总问题就是财务软件无法 解决得，所以财务辅助台账得建立就是非常有必要得， 直接决定着一个企业得财 务管理水平。针对房地产开发公司

15、得业务特点， 有两大类科目需要建立辅助台账： 一类就是往来类与成本类科目；另一类就是损益类科目。下面分别进行阐述。1）往来类与成本类科目得台账主要就是预付账款或应付账款科目、产品开发成本科目。预付账款或应付账款科目虽然通过财务软件设置往来科目可以 清晰反映往来情况， 但就是其只能反映账面上得企业付款金额与合作单位开具发 票金额得预付账款得借贷余额情况， 并且财务软件得缺陷即进行年度结转后不能 再反映前一年度已发生明细， 另外对于房地产开发企业来说， 与合作单位得往来 账务可能涉及项目开发得全过程甚至就是项目竣工决算后得质保期间， 鉴于上述 情况往来科目台账得建立非常必要。2）损益类科目得台账主要有销售收入 （包括取得预售资格得预收账款） 、销售成本、 销售税金及附加、 期间费用等。 损益类科目在月度年度结转后余额将 为零，年度内可以反映累计情况， 而房地产开发周期长并且需要按照项目进行清 算得特殊性，客观要求建立台账进行管理。销售收入（包括取得预售资格得预收账款） 台账得建立要在销售发票 （收据）