房地产开发成本明细

1、房地产开发成本明细Revised as of 23 November 2020成本明细目标成本管理实施细则1.目的成本明细提高集团成本管理水平，建立先进合理的目标成本管理体系。2.范围成本明细本实施细则适用于集团所属各地产公司。为集团所属各地产公司制订目标成本和 实施目标成本管理提供相应依据和规范。3.职责成本明细集团XX部门负责本实施细则的制订、修改、指导、解释与检查落实，集团财务管 理部、成本审算中心负责有关具体对接事宜。集团所属各地产公司负责贯彻实施。4.4. 1. 14. 1.24. 1.34. 1.44. 1.5方法与过程控制成本明细目标成本释义目标成本是公司基于市场状况，并结合公司

2、的经营计划，根据预期售价和目标 利润进行预先确定的，经过努力所要实现的成本指标。应体现集团“以经济合 理性最大的成本提升产品的竞争力，并形成行业成本优势”的成本管理宗旨。 目标成本文件分为三个部分：目标成本测算表目标成本控制责任书 动态成本月评估。成本明细目标成本测算表是反应项目的总目标成本和分项目标成本的金额。建设项 目的总目标成本是建设项目成本的控制线，由各分项目标成本组成。各分项目 标成本包括各专业工程造价指标及各种费用指标。目标成本控制责任书是对各项目费用的责任部门及其主要职责的说明，包 括控制内容、控制要点和手段，需要注意的已完工程的失败教训。动态成本月评估报告反映各成本项目的动态变

3、化情况，分析原因，提出成 本控制建议。目标成本管理原则4. 2. 1市场导向原则:4. 2.2 准确严谨原则:成本明细目标成本管理以市场为导向，确保目标利润的实现。目标成本指标应科学准确，每项来源都要有充分依据，保证目标成本的权威性。4. 2.3 事前控制原则；目标成本管理贯穿于建设项目的每一阶段，凡事做到事先控制 为主，事中事后控制为辅，在立项、设计、施工之前发现问题，减少无效成 本。4. 2.4 动态管理原则：建设项目的动态成本要及时与目标成本进行比较并纠偏，确保 建设项目总成本在目标成本控制范围内。成本明细目标成本科目的分类：成本明细 目标成本文件制订的步骤及时间要求4. 4. 1,以此

4、指导实施方案的造价控对项目成本测算表进行细 对设计、报建、营销等费用进项目定位阶段：在投资分析和概念设计阶段，根据可行性研究报告，以及营 销、设计、成本、工程、财务等相关部门互动讨论确定的项目定位，完成“阶 段的全成本测算”。确定各项费用的计划金额，包括设计、报建、环境配套、 营销费等，并向各费用的负责部门交底达成一致，作为各部门的工作目标。主 体建安费以设计部编制的建设项目综合经济技术指标表为依据，在五个工 作日内完成，并根据测算基础，提出实施方案设计阶段的成本控制目标、措施 或建议，形成方案设计阶段的成本控制建议 制。4. 4.2实施方案阶段：实廉方案确定后五个工作日内， 化和修订。根据各

5、相关部门的工作现状和计划，行分析或修正。建安费的控制在主要材料设备选型确定后，需增加主要材料设 备的目标成本分析。结合设计院的承诺明确各产品类型的限额设计指标（如钢 筋、径含量等），形成施工图设计阶段的成本控制建议，作为设计任务 指导书的一部分发给设计院作为施工图设计阶段造价控制的依据。4. 4.3施工图预算阶段：施工图完成后十五个工作日内，对目标成本测算表全面 进行细化和修订，作为最终的目标成本。并按已完工程的经验和“责任成本体 系”的要求，编制正式的目标成本控制责任书，并以此指导招标、施工、 采购等业务活动中的成本费用使用与管理。4. 4.4各阶段的成本测算的相关资料（成本测算表、目标成本

6、控制指导书）在定稿后 即时上报集团财务管理部成本审算中心，相关数据录入成本管理软件。目标成本测算表的编制4.5.1目标成本测算必须应用集团统一测算表格（见附件），并体现量价分离的原则。4. 5.24. 5.34. 5.44. 5.54. 5.64. 5.74. 5.8目标成本的制订以项目的规划指标、建造标准以及各部门共同确定的销售交楼 标准为基础，目标成本测算表必须附详细的产品建造标准及部品标准（施工图 预算阶段）说明书。成本测算表中各成本项目的工程量，应根据已竣工的相似工程的结算分析得出 的关联系数，由项目规划的基本指标（如建筑面积、基底面积、户数、单元 等）推算得出，如按“窗地比”推算门窗

7、面积，按基底面积推算屋面面积。施 工图预算完成后成本测算表中的工程量，应是按图实际计算的结果。成本测算表中的单价应根据产品定位、交楼标准、图纸要求按当地工程造价计 算依据、市场行情计算得出，如是参照已结算工程的单价，需注明参考数据的 来源和依据。产品定位和目标成本测算是一个互动的决策过程，需要设计、营销、工程、成 本反复沟通，标准是“满足品质要求的性价比最大化” 0在本过程中可使用价 值功能分析法得到最优的方案。施工图预算完成后目标成本测算表中的材料设备，对其品质应有准确的描 述，且应与楼盘的定位相适应，能提供品牌和图片说明为最佳。投资分析和实廉方案阶段的成本测算的量价分析标准不明确时，可以根

8、据已结 算工程的经验直接填写可售面积单方成本或总金额，但需注明参考依据。各阶段的成本测算应有明显的可对比性，即后阶段的测算与原测算不一致的地 方应有充分的依据和说明，原则上偏差不应太大。4. 6. 14. 6.24. 6.3目标成本控制责任书的编制目标成本控制责任书是目标成本管理的指导性文件，与设计任务管理指导书、 工程管理指导书等，互相补充，共同构成项目经营指导书内容。目标成本控制责任书的制定，应按照集团责任成本管理体系要求，明确成 本发生各阶段的控制内容、控制原则、责任部门等。卖场装修费用的控制：目 目标、责任部门、控制指 物业基金等的控制。（各成目标成本控制责任书应包含以下内容：项目概况

9、：总规划指标，分期规 划指标，工程概况，入伙时间。地价成本控制：目标、责任部门、控制手段 和要点。开发前期准备费用控制：目标、责任部门、控制指标、控制手段和 要点。主体建安、社区管网、配套设施费的控制：目标、责任部门、控制指 标、控制要点，应避免的已完工程的失败教训总结；还应包括材料的供应方式 及供应商的选择要点。园林环境工程及样板间、 标、责任部门、控制要点。开发间接费的控制： 标、控制手段和要点；包括营销费、资本化利息、 本项目的具体控制指标详责任成本管理体系指引）4. 6.4营销费的控制包括开发间接费中的“营销设施建造费”和期间费用中的“销售费用”。“营销设施建造费”额度的确定及实施过程

10、，均需要设计、营销部门的密切配合，兼顾效果与成本的平衡；特别是卖场和样板间装修，在总额确定后，由设计部负主要控制责任，并将样板房装修费用的销售收回率作为成本控制的考核指标之一。“销售费用”应结合推盘计划，于完成后制定投放时间和费用额度计划。4.6.5目标成本控制责任书由成本管理部负责编写，初稿完成后反馈到设计、工程、营销、项目经理部、项目发展部、财务部等各职能部门讨论、修改，达成 一致后由各部门第一负责人签字确认，总经理签发执行。4. 7. 14. 7.24. 7.34. 7.44. 7.54. 7.64. 7.6目标成本的执行在项目实施过程中，应及时员映项目成本的动态情况，由成本管理部每月出

11、一 份项目动态成本月评估，包括各成本项目的变化情况表，并说明原因，提 出成本控制的建议。项目动态成本月评估应包括“变更签证统计表”和“项目动态成本信息 表”，并作为成本信息月报的部分内容，在完成后的三个日内报集团财务 部成本审算中心。（可在成本管理软件中完成）成本管理部应根据合同签订情况、预算核对情况、结算编制情况、及变更签证 金额，每月在“成本管理软件”中对各项目的待发生成本进行评估，在软件中 生成“项目动态成本信息表”。如在月内出现影响成本50万元以上的重大事项，变化发生的责任部门应及时向 成本部提供相关资料，成本部及时计算相应成本变化金额和原因，向公司总经 理和分管领导汇报。在合同审批时

12、，即时揭示施工合同和材料采同的合同造价与目标造价的对比概 况；反映营销广告合同、园林环境合同的额度使用情况；设计变更和现场签证 应做到一单一算，月结月清，并录入成本管理软件。项目结算完成后或者年度成本管理工作总结时，应按照目标成本控制责任 书对相关责任部门进行评估，并提交公司管理层作为业绩考核的依据之一。 工程项目结算后，应按目标成本科目分类，总结各成本项目的造价指标和技术 经济指标，并按照“成本数据库”的格式要求，录入数据库或整理成标准格式 的Excel数据表作为新项目测算、结算初步审核的依据。目标成本的修订4. 8. 14. 7.7 项目结算完成后，应分析项目的主要材料用量，为相似工程的限

13、额设计提供经 验数据。廉工图确定后的测算稿为最终目标成本，除规划条件、政府政策、市场环境有 重大改变外不得修订。一般改变作为正常的成本动态变化在项目动态成本月 评估中反映即可。4. 8. 1工程施工和销售过程中，如果售价、成本发生较大变化时（对利润影响达 2%）,应对目标成本进行修订，并报公司总经理批准，同时上报集团财务部成 本审算中心备案。附件:目标成本科目分类成本测算表（标准）目标成本科目分类、成本科目主要包含内容土地获得价款1政府地价及市政配 套费土地出让金、土地开发费、大市政配套费、契稅、 土地使用费、耕地占用税、土地变更用途和超面积 补交的地价等2合作款项补偿合作方地价、合作项目建房

14、转入分给合作方的 房屋成本和相应税金等3红线外市政设施费红线外道路、水、电、气、通讯等建造费、管线铺 设费、接口补偿费4拆迁补偿费地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出，安 置及动迁支出，农作物补偿费，危房补偿费等开发前期准备费1勘察设计费勘测丈量费水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日 照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、施 工放线费、竣工面积丈量费等规划设计费规化费：方案招标费、规划设计模型制作费、方案 评审费、效果图设计费、总体规划设计费。设计费：施工图设计费、修改设计费、环境景观设 计费等。其他：可行性研究费、制图、晒图费、样品制作费 等建筑研究用房材料及施工费2报建费报

15、批报建费1. 项目报批报建费：报建时按规定向政府有关部 门交纳的报批费2. 交易中心手续费、人防报建费、消防配套设施 费、散装水泥集资费、白蚁防治费、墙改基 金、路口开设费等、规划管理费、环境评测 费、费新材料基金（或墙改专项基金）、教师住 宅基金（或中小学教师住宅补贴费）、拆迁管理 费、招投标管理费等增容费水、电、煤气增容费3三通一平费临时道路施工用的临时道路设计、建造费用临时用电施工用的临时用电规划设计费、临时管线铺设、改 造、迁移、临时变压器安装及拆除费用临时用水施工用临时给排水设施设计、建造、管线铺设、改 造、迁移等费用场地平整基础开挖前的场地平整、场地清运、旧房拆除等费 用4临时设施

16、费临时围墙围墙、围栏设计、建造、装饰费用临时办公室租金、建造及装饰费用临时场地占用费施工用临时占道费、临时借用空地租费临时围板临时围板的设计、建造、装饰费用主体建筑工程费1基础造价土石方、桩基、护壁（坡）工程费、桩基咨检测 费、降水2结构及粗装修轻框架（含独立柱基和条基等浅基础）、砌体、找 平及抹灰、防水、垂直运输、脚手架、超髙补贴、 散水、沉降缝、伸缩缝、底层花园砌体（高层建筑 的裙楼有架空层，原则上架空层结构列入裙楼、有 转换层结构并入塔楼）3门窗工程单元门、入户门、户内门、外墙门窗、防火门等工程费用4公共部位精装修大堂、电梯厅、楼梯间、屋面、外立面及雨蓬、栏 杆等精装修费用5户内精装修厨

17、房、卫生间、厅房、阳台、露台的精装修费用四主体安装工程费1室内水暖气电室内给排水给排水自来水、排水直饮水系统热水系统室内采暖地板热、电热膜、分户燃气炉、管道系统、暖气片室内燃气室内电气工程楼栋及单元配电箱、电表箱、户配电箱、管线敷 设、灯具、开关插座、含弱电工程管盒预埋2设备及安装通风空调系统空调设备及安装费用、空调管道、通风系统电梯供货及安装发电机供货及安装发电机供货、安装、机房降噪消防系统含消防水、电、防排烟水消防系统自动喷淋、主体内消火栓箱、独立的室外消火栓系 统电消防系统烟感、温感、报警、消防广播气体灭火系统防排烟工程人防设备及安装密闭门、气体过滤装置3弱电系统居家防盗系统阳台及室内红

18、外探测防盗、门磁、紧急按扭对讲系统包括可视及非可视对讲三表远传水、电、气远程抄表有线电视有线电视、卫星电视主体内外布线及终端插座电话主体内外布线及终端插座宽带网主体内外布线及终端插座五社区管网工程费1室外给排水系统室外给水系统小区内给水管道、检查井、水泵房设备、以及外接 的消火栓雨污水系统2室外釆暖系统3室外燃气系统4室外电气及高低压 设备高低压配电设备及 安装红线到配电房的高压线、高压柜、变压器、低压 柜；箱式变压设备室外强电管道及电 缆敷设室外强电总平线路部分室外弱电管道埋设用于电视、电话、宽带网、智能化布线的管道预 埋、检查井5室外智能化系统停车管理系统露天停车场管理系统、地下室或架空层

19、停车场管理 系统小区闭路监控摄像头、显示屏及电气系统安装周界红外防越红外对扫小区门禁系统电子巡更系统电子公告屏、7园林环境工程费1绿化建设费公共绿化、组团宅间绿化、一楼私家花园、小区周 边绿化2建筑小品雕塑、水景、环廊、假山等3道路、广场建造费道路广场铺设、开设路口工程及补偿费等车行道广场、人行道4围墙建造费永久围墙、围栏及大门5室外照明室外灯光照明工程6室外背景音乐7室外零星设施儿童游乐设施、指示牌、标识牌、示意图、垃圾 桶、座椅、阳伞七配套设施费1游泳池建造成本及配套资产购置2业主会所建造成本及配套资产购置3幼儿园建造成本及配套资产购置4学校建造成本及配套资产购置5网球场6设备用房配电房、水泵房土建及装修费7车站建造费建造成本及配套资产购置8八开发间接费1工程管理费工程监理费支付给聘请的项目或工程建立单位的费用预结算编审费支付给造价咨询公司的预结算的编制、审核费用行政管理费直接从事项目开发的部门的人员工资、奖金、补贴 等人工及行