区域合作并组建公司方案

1、关于“ 铜陵现代服务产业园”开发及组建合作公司的方案为进一步发挥 国家级开发区在区域开发及现代服务业所积累的 经验和优势，推动和促进铜陵开发区的产业结构调整和经济发展，实现跨区域合作、互利、共赢、共同发展的目标。虹桥、闵行开发区与 铜陵开发区管委会就在铜陵经济技术开发区内设立“铜陵现代服务产业园”（以下简称产业园），并联合组建公司进行合作开发等事宜进 行了商谈 公司投资部对相关内容作了分析和研究，现提出我们的合 作方案如下：一、产业园的规划范围产业园位于铜陵经济技术开发区内， 东至石城大道、西至泰山大 道，南至翠湖一路、北至翠湖二路（含翠湖二路北侧部分区域），首期规划用地面积为 公顷（含已建成

2、区），其中，一期实际开发用地面 积 公顷，约合 亩。（具体位置见附件）产业园将按照铜陵市城市发展规划的要求和目标来编制其总体规划和控制性详细规划，并最终确定具体范围和用地面积。二、产业园的发展定位产业园的定位是以铜陵国家级开发区转型升级跨越式发展为契 机，将生产性服务业与生活性服务业紧密融合，重点打造以商务功能为主，集聚餐饮、购物、娱乐等综合商业服务配套功能，使产业园成 为铜陵高端商务核心区和现代服务业的聚集区。三、产业园的开发模式产业园的开发模式是多主体参与、 企业化运作，即以三个国家级 经济开发区为主，共同组建联合开发公司（以下简称“开发公司” ）。 开发公司作为产业园的开发主体， 其主要

3、职责就是对产业园进行统一 规划、统一开发、统一政策和统一招商。四、产业园的协调管理机构为促进产业园的建设， 成立产业园开发领导小组， 同时下设产业 园管理办公室。产业园领导小组由铜陵市政府主要领导担任组长， 分管领导担任 第一副组长， 合作各方主要领导担任副组长， 铜陵市各相关服务单位 领导为小组成员， 为园区的开发建设和经营管理行使政府管理、 协调 和服务职能。产业园管理办公室设在开发区管委会内， 作为产业园的政府职能 部门，负责对产业园行使经济管理、 行政管理和社会服务等政府职能， 同时帮助和支持开发公司在产业园的开发和管理过程中， 做好与政府 有关部门的协调、 组织与沟通工作。 产业园办

4、公室人员由开发区管委 会和开发公司共同委派。产业园办公室的职责包括但不仅限于以下方面：（1）协助产业园总规和详控规划的形成、批准与实施；（ 2）协助办理入驻企业登记的前置审批；（ 3）产业园的政策研究和制定以及落实和执行；（4）负责产业园综合统计；（5）其他相关工作。五、产业园的土地开发及收益分配1、产业园的土地由开发公司统一开发。开发公司按国家及铜陵 市的有关规定， 取得产业园的土地开发权并办理相关手续， 同时承担相应的土地开发费用2、开发公司应享有产业园内土地的开发收益权。其土地收益的 基本原则是： 开发公司除收回所出让地块的开发成本外， 还应享有该 地块出让总价扣除其开发成本和按规定应上

5、缴铜陵市政府“五项基 金”后的 70%溢价部分。3、开发公司的土地收益通过铜陵管委会为产业园设立的“现代 服务业扶持资金” 形式予以兑现， 并于该地块受让者付清全部土地出 让金后的三个月内， 将属于开发公司的土地收益转入 “现代服务业扶 持资金”账户。六、产业园土地的征用、转性及动拆迁安置等工作1、开发公司按要求在规定时间内完成产业园的土地开发任务。 同时，由开发公司出资，铜陵开发区管委会指定单位组织实施，在规 定期限内， 完成产业园内的土地收储、 土地转性及动拆迁安置等相关 工作。2、产业园一期实际开发的 公顷（约合 亩），共计 幅地块 的收储、转性及动拆迁安置费用为：（1）铜陵方面以每亩

6、万元的价格完成产业园内 共计 11 幅工业 地块的收储、转性及动拆迁安置等相关工作。（2）第 18 号地块的前期开发费用为每亩 万元。（3）1 号、2号地块的收储、转性及动拆迁安置等费用另行商定。3、另有 4 幅地块，即 3 号、4 号、6号和 10 号地块，其土地使 用权已出让。目前 3号和 4号地块归属于铜陵管委会下属集团公司， 6 号和 10 号地块为集团公司和当地一企业共同所有，其中集团公司占该两块地块项目公司股权的 60%，当地企业占 40%。开发公司将暂缓对该 4 幅地块的开发，待产业园总体规划和控制 性详规批准实施后， 拟采用其他方式对该些地块进行调整和转换， 以 符合产业园的发

7、展要求和目标。这些方式包括但不仅限于如下形式： （1）土地或公司股权转让： 即由集团公司直接办理该地块的转让， 或将该地块以项目公司形式进行全额股权转让。（2）根据产业园的总体规划和控制性详规要求， 集团公司单独或 联合其他开发商进行开发。七、产业园的政策支持1、在产业园的区域发展及项目招商、引进和开发过程中，铜陵 方面应在政策扶持、行政审批以及组织协调等方面给予支持和帮助， 以促进产业园加速发展。2、开发公司在铜陵开发区内注册年度起，其本身上缴并形成的 税收收入，按前五年 70%，后五年按 30%返还开发公司，用于扶持开 发公司发展。3、对入驻产业园企业（开发公司除外）不另行给予或单独享受

8、税收优惠政策。 同时，将产业园入驻企业纳税所形成的财政可用的收 入，自入驻企业纳税年度起，前五年按 70%，后五年按 30%，通过专 项基金拨付给开发公司， 专门用于开发公司产业园项目招商政策兑现 和开发、运营、管理等。4、政策到期后，若产业园对铜陵开发区经济发展贡献巨大，开 发公司仍可享受一定比例的税收返还， 具体返还的比例和期限根据实 际情况再行商定。5、为保证产业园功能开发的持续性和稳定性，铜陵方面同意给 予开发公司同等条件下的项目优先开发权。6、为开发公司融资提供便利条件，特别是在有关贷款所需的信 用担保以及产业园开发融资所需出具的相关证明等。7、开发公司的土地收益和给予开发公司的各类

9、扶持资金，通过 专门为产业园设立的“现代服务业扶持资金”形式予以兑现， 其兑 现时间应遵循年度内税收年度内结算并返还的原则。八、开发公司的组建1、开发公司的投资方及经营内容开发公司由虹桥开发公司、 闵行开发公司和铜陵开发区管委会下 属企业共同出资设立。开发公司的主要经营范围是统一负责产业园的土地开发和区域 规划与管理，以及相关项目的投资、开发、招商和运营。2、注册资金及投资比例开发公司的注册资金暂定为人民币 元。投资各方均以现金出资。 铜陵开发区管委会下属企业：出资人民币 万元，占 49%； 开发公司：出资人民币 万元，占 31%；开发公司：出资人民币 万元，占 20%。随着产业园规划范围和开

10、发面积的确定， 可相应增加开发公 司的注册资本金。3、组织架构 开发公司按中华人民共和国公司法等有关法律成立。开发公 司设董事会和监事会， 董事长由虹桥公司委派， 副董事长由铜陵开发 区管委会下属企业委派。开发公司的行政管理班子由各方派员担当。 其中总经理由虹桥公司委派， 副总经理分别由铜陵开发区管委会下属 企业和闵行公司委派。 财务经理由虹桥公司委派。 投资各方委派在开 发公司的高管人员实行统一薪酬体系，由开发公司董事会决定。4、经营年限开发公司的经营年限为 25 年。九、开发公司盈利模式分析 开发公司的盈利主要由以下几方面组成：1、土地开发收益：产业园土地出让的收益分配所得是开发公司 的最

11、主要的盈利点及后续开发资金的主要来源。2、税收返还收益：开发公司在产业园开发过程中所引进项目产 生的各种税收返还部分，将是公司持续发展的盈利增长点。3、项目开发收益：开发公司有选择、有针对性地参与项目的开 发所产生的收益，将为开发公司后续发展提供良好的基础。4、增值效应和品牌优势：开发公司将享有在开发过程中所产生 的包括土地和资产价值的增值效应， 同时开发公司还享有产业园的扶 持优惠政策， 它将促进产业园投资环境的改善和品牌优势的形成， 为 产业园以及开发公司带来持续不断的增值收益。十、开发公司土地收益初步测算1、产业园内共 18 幅地块，其分类如下：（1） 11 幅地块需由工业用地转为商业用

12、地，这些地块的开发成 本暂定为每亩 万元。目前测算是按地块以每亩 万元和 万元出让。（ 2） 号三幅地块现为商业用地和居住用地， 其收储成本高于每亩 25 万元，具体的收储成本需另行商定。目前成本估算暂定为商业 用地每亩 50 万元，居住用地每亩 万元，则出让价格每亩 万元。（ 3）另有 号四幅商业用地已出让其土地使用权， 目前 号和 号 地块在铜陵管委会下属集团公司名下， 号和 号地块为集团公司和当 地一企业共同所有。 对于该 4 幅地块，我们考虑不宜再重新收储和再 次出让，故这些地块不在土地收益的测算范围内。（4）设定土地开发周期为三年，暂不考虑土地出让过程中其他 费用成本，按静态收益计算

13、 14 幅地块的土地开发收益。（ 5）开发公司的开发收益为： （地块出让总价开发成本上缴 铜陵市政府“五项基金”）X 70%2、测算结果：方案一：若11幅（工业）地块按/亩，（商业和居住）地块/ 亩出让，则：（1） 14幅地块总收益：（ 2）土地总成本：（ 3）土地净收益：（ 4）三年平均收益率：方案二： 若 11 幅（工业） 地块按 80 万/亩， 3 幅（商业和居住） 地块按 120 万/亩出让，则：（1） 14幅地块总收益：（ 2）土地总成本：（ 3）土地净收益：（ 4）三年平均收益率：3、经济效益初步分析（ 1）我们按用地面积 791.2 亩测算土地开发收益，其土地收益 率都在 10%

14、以上，总体效益比较好。就目前铜陵工业用地改为商业用 地而言，其土地级差是比较大的，锁定工业用地的开发成本，将为开 发公司带来较为可观的收益。（ 2）产业园位于开发区内，其基础设施已比较完善，开发资金 主要投入在原有地块的企业拆迁安置方面。 因此，开发公司应充分利 用给予的土地收益权， 对产业园实施分期开发和滚动开发， 以较少的 投入取得较好的产出。（3）开发公司作为产业园的开发主体，关键是要提升产业园的 投资环境， 创建一个良好的投资平台， 将所拥有的政策优势化作企业 发展的品牌优势、盈利优势，相较之投入，其收益与回报是十分可观 的，还能降低企业的投资风险。（4）开发公司拥有区域开发的资源优势

15、，当政策、市场环境都 变得对开发项目十分有利时，可通过购地开发，为公司积累资产，创 造持续发展的后劲。十一、投资风险评估1、土地开发成本： 由于产业园内的企业与居民尚需动拆迁安置， 部分地块的开发成本还未最终确定， 这些因素有可能导致开发公司的 土地开发成本上升和开发期限的拉长，从而推高总成本和降低收益 率。2、市场开发风险：目前铜陵的商贸发展水平和城市人口规模都 比较低，产业园又是在原工业区的基础上重新打造成现代服务业园 区，且位置还偏离传统的铜陵市商业中心， 其商务功能和商贸业态的 逐步形成并被市场所认可，需要一段较为漫长的时间，因此，其市场 开发存在不确定因素。3、同业竞争：当前铜陵市政

16、府正全力推进现代服务业的发展， 除产业园外， 铜陵市还将建设其他商贸和商业项目。 这些项目的地理 位置相对于产业园而言， 都有较明显的区域和地理优势， 将对产业园 的功能开发带来不利影响。十二、初步结论综合上述情况分析，我们认为在铜陵“十二五规划”强调产业结 构调整的大背景下， 此次与铜陵开发区的合作既是一次机遇也是一种 挑战。我们要充分利用铜陵开发区在转型发展中为产业园所搭建的良 好平台，发挥我们自身的品牌优势和廿多年来的开发经验， 以此次合 作开发为契机，为我们今后对外拓展实施区域合作起到一个示范性的 作用。另外从投资收益表明，产业园开发的成败将决定企业效益的成 败。因此，无论从区域合作还是从公司长期发展而言，这次合作都是 符合各方利益的。十三、下阶段工作的设想 1、减少分歧，达成共识。目前我们与铜陵的分歧在于如何控制 好土地的开发成本。 我们希望在接下来的工作中， 从合理规划布局出 发，制定地块开发方案， 和铜陵方面商讨如何实施既定的成本控制办 法，确保土地开发成本可控，使开发公