某试验区年度土地市场动态监测分析报告

1、成渝城乡统筹综合改革试验区2021年土地市场动态监测分析报告2021年，成渝城乡统筹综合改革试验区在全国宏观经济回暖的带动下，保持强劲的复苏势头。区域经济总量、工业经济效益、财政收入、社会消费等增长显著。房地产业指标多处于景气区间，各类指数均呈现持续稳步上升的趋势。土地市场繁荣，供应总量大幅增加，供地结构日趋完善。成渝经济区作为国家“十一五”规划纲要和西部大开发“十一五”规划中确定的重点地区，将带动基建、房地产和重点产业的大力发展。一、区域宏观环境分析成渝城乡统筹综合改革试验区在中央扩大内需经济刺激计划的指导下，结合区域发展规划和国务院3号文件，出台了区域适应性调控措施，推动区域经济复苏。20

2、21年区域固定资产投资大幅增加，工业和社会消费保持较快增长，财政收入稳步回升。（一）固定资产投资大幅增加，房地产开发投资小幅增加2021年111月，成渝城乡统筹综合改革试验区全社会固定资产投资8032.50亿元，同比增加35.4（见表1），其中基建投资是拉动固定资产投资增长的主动力。111月，区域房地产开发投资1834.21亿元，同比增长10.8。表1 2021年111月成渝综合改革试验区各产业固定资产投资额（单位：亿元）第一产业第二产业第三产业总值同比（）总值同比（）总值同比（）区域259.04 149.62731.51 32.75041.9733.8 成都104.21160.21148.9

3、0 33.22307.6135.3 重庆154.83143.01582.61 32.4 2734.36 32.6（二）工业投资力度加大，经济呈现加速回升态势为贯彻区域发展战略，成渝城乡统筹综合改革试验区加大了对工业的投资力度，工业投资增长较快。随着宏观经济环境的逐步转好和金融危机影响的减弱，成渝城乡统筹综合改革试验区工业经济加速回升，重点行业增速明显。111月，区域规模以上工业总产值10285.35亿元，同比增加17.5。产销率达97.8，同比提高0.2个百分点（见表2）。表2 2021年111月成渝城乡统筹综合改革试验区工业总产值（单位：亿元）规模以上工业总产值产品销售率（）总值同比（）绝对

4、值同比（）区域10285.3517.597.80.2成都4293.8523.397.9-0.1重庆5991.50 13.697.80.7（三）财政收入大幅提高，消费品市场保持较快增长2021年，成渝城乡统筹综合改革试验区财政收入呈现加快增长的态势。111月，区域共完成财政收入2004.55亿元，同比增长11.8。在全国经济复苏的带动下，区域消费品市场繁荣。111月，区域社会消费品零售总额实现3993.62亿元，同比增长19.3。二、土地市场运行特点2021年，成渝城乡统筹综合改革试验区土地市场日趋繁荣，土地供应总量大幅增加，土地出让均价下降。基础设施建设力度加大，对保障性住房建设的重视程度进一

5、步加深。工矿仓储用地招拍挂比例提高，土地市场逐步完善。（一）土地供应总量大幅增加，存量用地比例大幅下降2021年成渝城乡统筹综合改革试验区建设用地供应12326.39公顷，同比增加135.8。其中，存量用地3659.59公顷，占供地总量的29.7，该比例同比下降了41.7个百分点。从各季度土地供应总量来看，成渝城乡统筹综合改革试验区土地供应总量季节性波动显著，每年的一、三季度土地供地量较小，而二、四季度土地供地量较大，但2021年三季度的土地供地量也较大，占全年土地供应总量的47.8（见图1）。图1 20072021年各季度成渝城乡综合改革试验区供地总量及同比增长率（二）房地产开发用地比例下降

6、，其他用地比例提高2021年成渝城乡统筹综合改革试验区房地产开发用地3277.93公顷，占供地总量的26.6，该比例同比下降17.3个百分点；工矿仓储用地3788.05公顷，占供地总量的30.7，该比例同比下降1.9个百分点；其他用地5260.41公顷，占供地总量的42.7，该比例同比提高19.2个百分点（见图2）。图2 20072021年成渝城乡统筹综合改革试验区土地供应结构变化情况（三）划拨用地比例过半，土地出让均价大幅下降2021年成渝城乡统筹综合改革试验区以出让方式供应土地6017.36公顷，同比增加60.8，占供地总量的48.8；划拨方式供地大幅增加，达6308.09公顷，同比增加3

7、24.6，占供地总量的51.2，该比例同比增加了22.8个百分点（见表3）。划拨用地大幅增加主要是重庆市为实施“五个重庆”建设，大幅增加公共设施用地引起的。表3 2021年成渝城乡统筹综合改革试验区土地供应方式对比（单位：公顷）供应2007年 2021年2021年方式供应量比重供应量比重供应量比重出让4590.2970.70%3742.171.60%6017.3648.80%划拨1906.5529.30%1485.628.40%6308.0951.20%在出让用地中，协议出让690.00公顷，占出让总面积的11.5；招拍挂出让5327.36公顷，占出让总面积的88.5，该比例同比下降

8、1.2个百分点。从出让收益来看，出让总价款为533.04亿元，同比增加13.4。其中，招拍挂出让价款513.45亿元，同比增加16.3，占出让总价款的96.3。协议出让价款19.59亿元，同比减少31.1，占出让总价款的3.7。从出让价格来看，出让平均价格大幅下降，为886元/平方米，同比下降29.5。其中，招拍挂出让平均单价为964元/平方米，同比下降26.8；协议出让平均单价为284元/平方米，同比下降61.5（见图3）。2021年，成渝城乡统筹综合改革试验区土地供应量的大幅增加是导致土地价格下降的原因之一。图3 20072021年成渝城乡统筹综合改革试验区土地出让平均单价情况（四）房地产

9、开发用地供应呈季度变化，出让均价小幅下降2021年成渝城乡统筹综合改革试验区房地产开发用地供应3277.93公顷，同比增加43.0。从图4中可以看出，房地产开产用地供应各季度呈现不同规律，2021年受国家政策的影响，房地产开发用地供应量在三、四季度大幅增加，房地产业强劲复苏。商服用地供应990.69公顷，占房地产开发用地的30.2，该比例同比提高6.7个百分点；住宅用地供应2287.23公顷，占房地产开发用地的69.8，该比例同比下降6.7个百分点。图4 20072021年成渝城乡综合改革试验区房地产开发用地供应及同比增长率在住宅用地中，普通商品房用地1682.58公顷，同比增加25.0，占住

10、宅用地的73.6，该比例同比下降3.2个百分点; 经济适用房用地401.06公顷，同比增加20.17，占住宅用地的17.5，该比例同比下降1.5个百分点;廉租房用地供应53.87公顷，为2021年廉租房用地供应量的7.75倍，占住宅用地的2.4，该比例同比提高2.0个百分点；高档住宅用地供应149.73公顷，占住宅用地的6.5，该比例同比提高2.8个百分点（见图5）。总之，2021年成渝城乡统筹综合改革试验区保障性住房用地供应量比2021年有大幅增加，占住宅用地比例也有所增加。图5 20072021年成渝城乡统筹综合改革试验区住宅用地供应结构变动情况在土地价格方面，2021年房地产开发用地出让

11、平均单价为1846元/平方米，同比下降14.2。其中，招拍挂出让平均单价为2121元/平方米，同比下降2.4；协议出让平均单价为316元/平方米，同比下降81.5。其中，住宅用地均价为2006元/平方米，同比下降17.5；商服用地均价为1000元/平方米，比去年同期下降29.7。（五）工矿仓储用地同比大幅增加，出让均价小幅下降2021年成渝城乡统筹综合改革试验区工矿仓储用地供应3788.05公顷，同比增幅达121.7，占土地供应面积的30.7，该比例同比减少了1.9个百分点。从供地方式来看，2021年工矿仓储用地中招拍挂出让3129.29公顷，同比增加116.2，占出让土地的91.8，该比例同

12、比提高7.1个百分点。从出让价格来看，工矿仓储用地出让平均单价为189元/平方米，同比下降23.7。三、土地市场发展方针与宏观调控对策2021年国家为拉动宏观经济复苏，加大对房地产市场和土地市场的重视程度，以保障与国民经济的协调发展。从四季度国家的政策开始转向，区域应在国家相关政策的指导下，及时制定相应措施，严格管理土地市场和房地产市场，防止房价过快上涨。（一）土地供应与国民经济协调发展，房地产市场有力复苏2021年111月成渝地区全社会固定资产投资额为8032.50亿元，同比增加35.4；土地供应总量12326.39公顷，同比增加135.8，二者变动趋势一致。从图6中可以看出，2007年以来

13、，各季度土地供应与固定资产投资变动趋势也基本一致。2021年底，国家出台控制房价系列政策造成区域土地供应增长率的大幅降低，区域经济的企稳回升使固定资产投资持续增长，土地供应量与固定资产投资呈现不同变动趋势。图6 20072021年各季度成渝改革试验区固定资产投资与土地供应增长情况2021年111月，成渝城乡统筹综合改革试验区完成房地产开发投资1834.22亿元，同比增加10.8；房地产开发用地总量3277.93公顷，同比增加43.0。从各季度的情况来看，2007年一季度至2021年上半年，房地产开发用地供应和房地产开发投资变动趋势基本一致，而自2021年下半年以来，两者绝对值变动方向保持一致，

14、增长率变化趋势出现较大差异（见图7）。图7 20072021年各季度成渝改革试验区房地产开发投资与土地供应增长2021年，成渝城乡统筹综合改革实验区房地产市场在区域调控措施的引导下逐步回暖，市场气氛活跃。随着区域购房优惠政策与年内高品质楼盘的推出，商品房市场量价齐升。2021年111月，成都市商品房销售面积1420.73公顷，超过2007年全年1202.73公顷的成交量，主城区商品房成交价格从5300元/平方米上涨至6400元/平方米，涨幅达20.8。重庆主城区商品房成交面积为2435.68公顷，较2021年上涨94.5，商品房均价从4000元/平方米上涨至5222元/平方米，涨幅达30.6。（二）有计划、适度增加土地供给，避免土地市场和房地产市场出现较大波动2021年，在国家“扩内需，保增长”政策指导下，政府对房地产市场和土地市场加大投资力度，以期促进宏观经济的复苏。但2021年土地供应总量增长过快，达2021年的2.36倍，导致土地出让均价有较大降幅。同时土地供应主要用于基础设施建设，土地供应结构不尽合理。易造成土地市场与房地产市场的波动，不利于市场的持续稳定发展。建议有计划、适量地逐步增加土地供应，并优化供地结构，防止市场出现较大波动。（三）根据区域内不同地区特点，加大保障性住房建设2021年国家的调控重点是打击囤地、投资、投机行为，增加保障性住房的比例。成渝城乡统筹