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文档简介

1、房地产融资模式我国房地产开发融资模式可以分为内部融资和外部融资1. 内部融资方式包括：(1) 企业自有资金：包括企业设立时各出资方投入的资金,经营一段时间后从税后利润中提取的盈余公积金,资本公积金(主要由接受捐赠、资本汇率折算差额、股本溢价等形成)等资本由企业自有支配、长期持有.自有资金是企业经营的根底和保证,国家对房地产企业的自有资本比例有严格要求.开发商一般不太愿意 动用过多的企业的自有资金,只有当工程的赢利性可观、确定性 较大时,才有可能适度投入企业的自有资金.(2) 预收账款：是指开发商根据合同规定预先收取购房者的定 金,以及委托开发单位开发建设工程,按双方合同规定预收委托 单位的开发

2、建设资金.对开发商而言,通过这种方式可以提前筹 集到必需的开发资金.其中预购房款主要指购房者的个人按揭贷 款,是我国房地产企业开发资金的重要来源.2. 外部融资的主要渠道和融资工具有：(1)上市融资：股份制房地产企业上市发行股票融资现已成为重要的融资渠道,上市融资包括直接发行上市和利用壳公司资源 间接上市.(2) 房地产开发债券：发行债券可以聚集社会闲散资金,为房 地产开发带来大规模的长期资金,用于土地开发和房地产工程投 资等.当房地产企业在开发中有长期的资金需求时,债券是一种 重要融资渠道.(3) 银行信贷：从银行借款是开发商的主要筹资渠道,短期信 贷只能作为企业的流动周转资金,在开发工程建

3、成阶段,可以以 此作为抵押,申请长期信贷.我国的开发商向银行申请贷款,可 分为土地贷款和建筑贷款.常见的开发贷款有：短期透支贷款、 存款抵押贷款和房地产抵押贷款.(4) 房地产投资信托(Real Estate Investment Trusts , REITs)是采取公司或商业信托的形式,集合多个投资者的资金,收购并持有房地产(一般为收益性房地产)或者为房地产进行融资, 并享有税收优惠的投资机构.它实质上是一种证券化的产业投资 基金,通过发行股份或收益单位,吸收社会群众投资者的资金, 并委托专门治理机构进行经营治理.它通过多元化的投资,选择 各种不同的房地产证券、工程和业务进行组合投资.(5) 商业抵押担保证券(CMBS)这是一种商业证券化的融资方 式,及将不动产贷款中的商用房产抵押贷款聚集到一个组合抵押贷款中,通过证券化过程及

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