下载本文档
版权说明:本文档由用户提供并上传,收益归属内容提供方,若内容存在侵权,请进行举报或认领
文档简介
1、别墅项目全案策划.、八、-刖言:一、别墅项目开发的注意细节现有一些别墅项目主要存在以下问题:首先在选址上下不够重视,一些别墅项目由于 急功近利,匆忙上马,在选址时带有一定盲目性,完全忽视环境资源和自然景观。别墅作为生活的最高境界,与一般住宅最大的不同是其密度要低,容积率要低,公共 环境和每个庭院都应有足够的空间,同时设计造型和建筑都体现一定档次,配套设施要求 高。而一些环境本来相当不错的度假别墅,由于片面追求利润,强调销售面积,只顾增加 栋数,已经从根本上脱离了度假别墅的功能,有的别墅造型呆板,选材粗糙,施工质量较 差;有的别墅配套设施不全,甚至水电、通讯问题都不能很好地解决。二、未来的别墅发
2、展,有几个值得关注的方向:(1)生态型一一着重节约能源,改善地域气候,最大限度表现和利用自然环境。(2)智能化一一重在运用最高技术设备,提高生活工作的效率和舒适度。(3) 个性化 极力体现业主或建筑师的个人风格,营造出独特的基地环境和室内空间。(4)社区化一一创造一定的群体氛围,方便信息交换和商务活动,丰富社区文化。三、别墅开发核心要素核心要素A:价格因素核心要素B:别墅项目选址策略核心要素C:别墅项目定位策略核心力素D:别墅项目规划策略核心要素E:别墅项目建筑风格策略核心要素G:别墅项目结构风格策略核心要素H:别墅项目户型策略核心要素I :别墅项目物业管理策略核心要素J :别墅项目配套设施策
3、略壹、项目全案策划基本作业程序刖言:现在中国房地产产业已从卖方市场转变为买方市场,结合房地产市场策划营销理论和 实践的运作方法,项目需要从用地的初始阶段就导入策划营销的科学方法,结合房地产行 业的运作流程,逐步实施。主要有以下几方面:1、市场调研:1、前言:本次市调的背景、动机、运用手段、目的等;2、市场分析:(1)当前市场分析(开发总量、竣工总量、积压总量)(2)区域市场分析(销售价格、成交情况)3、近期房地产的有关政策、法规、金融形势4、竞争个案项目调查与分析5、消费者分析:(1)购买者地域分布;(2)购买者动机;(3)功能偏好(外观、面积、地点、格局、建材、公共设施、价格、付款方式)(4
4、)购买时机、季节性;(5)购买反应(价格、规划、地点等);(6)购买频度;6、结论、项目环境调研1、地块状况:(1)位置(2)面积(3)地形(4)地貌(5)性质2、地块本身的优劣势(SWOT)3、地块周围景观 (前后左右,远近景,人文景观,综述)4、环境污染及社会治安状况(水、空气、噪音、土地、社会治安)5、地块周围的交通条件(环邻的公共交通条件、地块的直入交通)6、公共配套设施(菜市场、商店、购物中心、公共汽车站、学校、医院、文体娱乐场所、银行、邮局、酒店)7、地块地理条件的强弱势分析(SWOT坐标图、综合分析)三、项目投资分析1、投资环境分析(1)当前经济环境(银行利息、金融政策)(2)房
5、地产的政策法规(3)目标城市的房地产供求现状及走势(价格、成本、效益)现实土地价值分析判 断(以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照)2、土地建筑功能选择3、现实土地价值分析判断(以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照)4、土地延展价值分析判断5、成本敏感性分析(1)容积率(2 )资金投入(3)边际成本利润6、投入产出分析(1)成本与售价模拟表(2)股东回报率7、同类项目成败的市场因素分析四、营销策划(一)市场调查1、项目特性分析(优劣势判断,在同类物业中的地位排序)2、建筑规模与风格3、建筑布局和结构(实用率、绿地面积、配套设施、厅房布局、层高、采光通风、 管道布线等)4、装修和设备(是豪华还是朴素
6、、是进口还是国产、保安、消防、通讯)5、功能配置(游泳池、网球场、俱乐部、健身房、学校、菜场、酒家、剧院等)6、物业管理(是自己管理还是委托他人管理、收费水平、管理内容等)7、发展商背景(实力、以往业绩、信誉、员工素质)8、结论和建议(哪些需突出、哪些需弥补、哪些需调整)(二)目标客户分析1、经济背景?经济实力?行业特征 公司(实力、规模、经营管理、模式、承受租金、面积、行业) 家庭(收入消费水平、付款方式、按揭方式)2、文化背景:推广方式、媒体选择、创意、表达方式、(三)价格定位1、理论价格(达到销售目标)2、成交价格3、租金价格4、价格策略(四)入市时机、入市姿态(五)广告策略1、广告的阶
7、段性划分2、阶段性的广告主题3、阶段性的广告创意表现4、广告效果监控(六)、媒介策略1、媒介选择2、软性新闻主题3、媒介组合4、投放频率5、费用估算(七)、推广费用1、现场包装(营销中心、示范单位、围板等)2、印刷品(销售文件、售楼书等)3、媒介投放五、概念设计1、小区的规划布局和空间组织2、小区容积率的敏感性分析3、小区道路系统布局(人流、车流)4、小区公共配套布局安排(学校、会所、购物等)5、小区建筑风格的形式及运用示意6、小区建筑外立面色彩的确定及示意7、小区户型比例的搭配关系8、小区经典户型的功能判断及其面积划分9、小区环境绿化概念原则10、小区环艺小品主题风格确定及示意综上所述,本项
8、目的开发建设可以作为本企业创立品牌的一个良好契机,注重差异化 营销,在产品创新、社区景观、社区配套、营销模式上加以创新。在产品设计上,WYi筑设计公司曾打造过国内顶级别墅精品项目广州星河湾,因此在产品创新上力求有突出的特 色,结合鄂尔多斯市介绍情况,建议能否把该地区内蒙古具有特色的民族文化融入产品。在社区景观上,随着人们生活水平的提高,对环境的要求以及对生活品质的重视,可以考 虑别墅产品注重高绿化、原生态,创造良好的居住环境和居住品质。在社区配套上,利用 社区智能化建立,满足高端客户对豪宅生活理念的居住需求,鄂尔多斯市市政府注重招商 引资,该市能源资源丰富,投资环境优越可能吸引较多的投资商云集,可以考虑先盖好社 区会所,前期可以做为售楼部使用,后期可以做为商务会所以及社区活动场所,提高居住 档次,满足商务活动需求。在营销模式上,注重市场调研,设计什么样的产品,什么样的 价格适合当地客户需求,竞争产品目前销售状况调研。随着该市二三产业的高速发展,人 均收入水平的提高,当地高端客户以及外来投资客商的挖掘和吸引极为重要,比如煤炭采 掘业,此类客户经济一般比较雄厚,出手大方,若当地酒店餐钦业,娱乐业发达,有行业 商会等,可以考虑做互动营销。在开盘前期预热时,可以联合当地政府考虑邀请经济学专 家做经济论坛,阐述该市经济发展现状,未来可持续发展模式等。可以邀请储备意向客户 做产品说明会
温馨提示
- 1. 本站所有资源如无特殊说明,都需要本地电脑安装OFFICE2007和PDF阅读器。图纸软件为CAD,CAXA,PROE,UG,SolidWorks等.压缩文件请下载最新的WinRAR软件解压。
- 2. 本站的文档不包含任何第三方提供的附件图纸等,如果需要附件,请联系上传者。文件的所有权益归上传用户所有。
- 3. 本站RAR压缩包中若带图纸,网页内容里面会有图纸预览,若没有图纸预览就没有图纸。
- 4. 未经权益所有人同意不得将文件中的内容挪作商业或盈利用途。
- 5. 人人文库网仅提供信息存储空间,仅对用户上传内容的表现方式做保护处理,对用户上传分享的文档内容本身不做任何修改或编辑,并不能对任何下载内容负责。
- 6. 下载文件中如有侵权或不适当内容,请与我们联系,我们立即纠正。
- 7. 本站不保证下载资源的准确性、安全性和完整性, 同时也不承担用户因使用这些下载资源对自己和他人造成任何形式的伤害或损失。
最新文档
- 《基础化学综合实验A》教学大纲
- 幼儿园0的意义课件
- 交通工程设施设计教案
- 玉溪师范学院《网络思想政治教育》2022-2023学年第一学期期末试卷
- 玉溪师范学院《商务谈判》2022-2023学年第一学期期末试卷
- 玉溪师范学院《篮球主项》2021-2022学年第一学期期末试卷
- 房地产营销策划 -雅安国际旅游度假区 2023-2024年度系列营销活动策划方案
- 2023年水路货物运输服务项目评估分析报告
- 2019湘美版 高中美术 选择性必修6 现代媒体艺术《第一单元 摄影》大单元整体教学设计2020课标
- 2024届河北省定州市全国统一招生高考押题卷数学试题(一)
- 江苏省扬州市江都区2024-2025学年七年级上学期第一次月考数学试卷
- 2007债券市场年度分析报告
- 冬季传染病预防-(课件)-小学主题班会课件
- 2024年安全员A证理论考试1000题及答案
- 2024年秋新北师大版数学一年级上册课件 第四单元 一起做游戏
- 人教版2024新版八年级全一册信息技术第9课 互联协议仍沿用 教学设计
- 云南省昆明市五华区2022-2023学年九年级上学期期中检测物理试题
- 人教版四年级上册美术教案设计-表格
- 居间人土方合同协议书
- 银行保安服务外包采购项目投标方案技术方案(技术方案)
- 社会工作方法 个案工作 个案所需表格
评论
0/150
提交评论