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文档简介

1、别墅项目全案策划.、八、-刖言:一、别墅项目开发的注意细节现有一些别墅项目主要存在以下问题:首先在选址上下不够重视,一些别墅项目由于 急功近利,匆忙上马,在选址时带有一定盲目性,完全忽视环境资源和自然景观。别墅作为生活的最高境界,与一般住宅最大的不同是其密度要低,容积率要低,公共 环境和每个庭院都应有足够的空间,同时设计造型和建筑都体现一定档次,配套设施要求 高。而一些环境本来相当不错的度假别墅,由于片面追求利润,强调销售面积,只顾增加 栋数,已经从根本上脱离了度假别墅的功能,有的别墅造型呆板,选材粗糙,施工质量较 差;有的别墅配套设施不全,甚至水电、通讯问题都不能很好地解决。二、未来的别墅发

2、展,有几个值得关注的方向:(1)生态型一一着重节约能源,改善地域气候,最大限度表现和利用自然环境。(2)智能化一一重在运用最高技术设备,提高生活工作的效率和舒适度。(3) 个性化 极力体现业主或建筑师的个人风格,营造出独特的基地环境和室内空间。(4)社区化一一创造一定的群体氛围,方便信息交换和商务活动,丰富社区文化。三、别墅开发核心要素核心要素A:价格因素核心要素B:别墅项目选址策略核心要素C:别墅项目定位策略核心力素D:别墅项目规划策略核心要素E:别墅项目建筑风格策略核心要素G:别墅项目结构风格策略核心要素H:别墅项目户型策略核心要素I :别墅项目物业管理策略核心要素J :别墅项目配套设施策

3、略壹、项目全案策划基本作业程序刖言:现在中国房地产产业已从卖方市场转变为买方市场,结合房地产市场策划营销理论和 实践的运作方法,项目需要从用地的初始阶段就导入策划营销的科学方法,结合房地产行 业的运作流程,逐步实施。主要有以下几方面:1、市场调研:1、前言:本次市调的背景、动机、运用手段、目的等;2、市场分析:(1)当前市场分析(开发总量、竣工总量、积压总量)(2)区域市场分析(销售价格、成交情况)3、近期房地产的有关政策、法规、金融形势4、竞争个案项目调查与分析5、消费者分析:(1)购买者地域分布;(2)购买者动机;(3)功能偏好(外观、面积、地点、格局、建材、公共设施、价格、付款方式)(4

4、)购买时机、季节性;(5)购买反应(价格、规划、地点等);(6)购买频度;6、结论、项目环境调研1、地块状况:(1)位置(2)面积(3)地形(4)地貌(5)性质2、地块本身的优劣势(SWOT)3、地块周围景观 (前后左右,远近景,人文景观,综述)4、环境污染及社会治安状况(水、空气、噪音、土地、社会治安)5、地块周围的交通条件(环邻的公共交通条件、地块的直入交通)6、公共配套设施(菜市场、商店、购物中心、公共汽车站、学校、医院、文体娱乐场所、银行、邮局、酒店)7、地块地理条件的强弱势分析(SWOT坐标图、综合分析)三、项目投资分析1、投资环境分析(1)当前经济环境(银行利息、金融政策)(2)房

5、地产的政策法规(3)目标城市的房地产供求现状及走势(价格、成本、效益)现实土地价值分析判 断(以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照)2、土地建筑功能选择3、现实土地价值分析判断(以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照)4、土地延展价值分析判断5、成本敏感性分析(1)容积率(2 )资金投入(3)边际成本利润6、投入产出分析(1)成本与售价模拟表(2)股东回报率7、同类项目成败的市场因素分析四、营销策划(一)市场调查1、项目特性分析(优劣势判断,在同类物业中的地位排序)2、建筑规模与风格3、建筑布局和结构(实用率、绿地面积、配套设施、厅房布局、层高、采光通风、 管道布线等)4、装修和设备(是豪华还是朴素

6、、是进口还是国产、保安、消防、通讯)5、功能配置(游泳池、网球场、俱乐部、健身房、学校、菜场、酒家、剧院等)6、物业管理(是自己管理还是委托他人管理、收费水平、管理内容等)7、发展商背景(实力、以往业绩、信誉、员工素质)8、结论和建议(哪些需突出、哪些需弥补、哪些需调整)(二)目标客户分析1、经济背景?经济实力?行业特征 公司(实力、规模、经营管理、模式、承受租金、面积、行业) 家庭(收入消费水平、付款方式、按揭方式)2、文化背景:推广方式、媒体选择、创意、表达方式、(三)价格定位1、理论价格(达到销售目标)2、成交价格3、租金价格4、价格策略(四)入市时机、入市姿态(五)广告策略1、广告的阶

7、段性划分2、阶段性的广告主题3、阶段性的广告创意表现4、广告效果监控(六)、媒介策略1、媒介选择2、软性新闻主题3、媒介组合4、投放频率5、费用估算(七)、推广费用1、现场包装(营销中心、示范单位、围板等)2、印刷品(销售文件、售楼书等)3、媒介投放五、概念设计1、小区的规划布局和空间组织2、小区容积率的敏感性分析3、小区道路系统布局(人流、车流)4、小区公共配套布局安排(学校、会所、购物等)5、小区建筑风格的形式及运用示意6、小区建筑外立面色彩的确定及示意7、小区户型比例的搭配关系8、小区经典户型的功能判断及其面积划分9、小区环境绿化概念原则10、小区环艺小品主题风格确定及示意综上所述,本项

8、目的开发建设可以作为本企业创立品牌的一个良好契机,注重差异化 营销,在产品创新、社区景观、社区配套、营销模式上加以创新。在产品设计上,WYi筑设计公司曾打造过国内顶级别墅精品项目广州星河湾,因此在产品创新上力求有突出的特 色,结合鄂尔多斯市介绍情况,建议能否把该地区内蒙古具有特色的民族文化融入产品。在社区景观上,随着人们生活水平的提高,对环境的要求以及对生活品质的重视,可以考 虑别墅产品注重高绿化、原生态,创造良好的居住环境和居住品质。在社区配套上,利用 社区智能化建立,满足高端客户对豪宅生活理念的居住需求,鄂尔多斯市市政府注重招商 引资,该市能源资源丰富,投资环境优越可能吸引较多的投资商云集,可以考虑先盖好社 区会所,前期可以做为售楼部使用,后期可以做为商务会所以及社区活动场所,提高居住 档次,满足商务活动需求。在营销模式上,注重市场调研,设计什么样的产品,什么样的 价格适合当地客户需求,竞争产品目前销售状况调研。随着该市二三产业的高速发展,人 均收入水平的提高,当地高端客户以及外来投资客商的挖掘和吸引极为重要,比如煤炭采 掘业,此类客户经济一般比较雄厚,出手大方,若当地酒店餐钦业,娱乐业发达,有行业 商会等,可以考虑做互动营销。在开盘前期预热时,可以联合当地政府考虑邀请经济学专 家做经济论坛,阐述该市经济发展现状,未来可持续发展模式等。可以邀请储备意向客户 做产品说明会

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