胶州盛福村地块市场调研报告2

1、胶州盛福村地块市场调研报告2供需总量：09年胶州住宅类地块出让约8><#004699'>35宗，供应土地约2099亩，成交土地面积约2514亩；10年胶州住宅类土地出让约有104宗，供应土地约7<#004699'>3<#004699'>37亩；已成交5<#004699'>395亩，以1.6容积率计算，可形成约575.4万建筑面积的市场供应量。出让分布：10年出让的土地主要集中在城市往南方向。胶州土地供应、成交面积地块集中供应区09年.10年出让的地块形成的住宅供应量=268.16万（2514亩，1.6容积率）

2、+575.4万（ 5<#004699'>395亩，1.6容积率）=84<#004699'>3.56万不考虑后期土地推出量，仅09年、10年的拍卖土地形成量84<#004699'>3.56万，目前剩余76.96万剩余量，按照年度去化1<#004699'>35万方计算，需要近7年（6.8万）完成去化，未来竞争的激烈程度可见一斑；供应量：84<#004699'>3.56+76.96年度去化：1<#004699'>35万/年“未来竞争将是十分激烈”胶州土地供应、成交面积胶州土地供应、

3、成交面积09年成交土地青岛隆鑫发 (10089<#004699'>3方)胶州建设集团 (1<#004699'>30076方)胶州新城建设(7<#004699'>3<#004699'>328方)绿城集团 (60298方)绿城集团 (66958方)绿城集团 (58476方)青岛东方铁(20000方)宝佳置业 (186668方)凯丰恒基 (1<#004699'>3469方)润举置（<#004699'>32875方)项目所在板块及附近未来将面的竞争压力小。但是，从板块周边的城南方向的

4、进一步分解来看，城南近郊供应量大；可见，从属性上讲，项目的竞争压力主要还是来自城南地块。但由于对部分购房者而言达不到”清静“的要求，因此，项目更具环境景观优势。胶州土地供应、成交面积09年成交土地少海新城目推出的地块不多，从规划图上看，未来供应量有限（黄色代表居住，绿色公园）目前区域推出的项目体量小，并且对本未来本区域的推出的项目，本案优势在于更靠近市区方向润举置（<#004699'>32875方)承担着纯粹居住区的功能，单凭开发的聚集难以对其发展前景提供有力支撑嫁接青岛，拥有高起点的板块规划、完善的配套及丰富的景观资源，发展前景不言而喻发展前景/升值潜力吸引客群/板块档次

5、高起点的板块规划，尤其是丰富的景观资源及高档住宅的存在，高档氛围与生俱来，它吸引的是城市中“改善需求”的人群更多地吸引到城市主流的普通购房群体，以及在板块附近工作的人群当然，富人有可能存在，但无法改变板块“普通”的档次定位少海新城城南板块胶州未来供应板块比较：少海新城竞争来自城南板块胶州地区09、10年大规模推地很大程度跟政府的导向有限，经济实力的日益发展，购买力向房产集中倾斜爆发；政府的换届频繁，集中性推出土地有利于单届财政收入；大青岛发展的带来契机；实际上，这样大规模推地，地价便宜，并且会造成中短时间竞争的激烈，但到一定阶段的时间后，由于优质开发的土地量有限，持续供地将会后续不足，简言此时

6、机作为“土地储备”战略，将会给后期带来高额的利润空间。这跟杭州闲林99年的时候不无相似；胶州土地供应思考：案例借鉴杭州闲林闲林区块：位于杭城西郊，属于城西余杭区块，内有02省道贯通，是以余杭区的闲林镇为核心，包括五常乡、余杭镇以及小和山区域为范围的房地产区域市场。 发展历程：开发年限并不是很长，再加之区域面积比较宽阔，因此土地投放量也比较大，从1999年下半年开始，大量的房产开发企业在此储备土地，并于2002年下半年随着众多规模楼盘的面市 ，使之真正成为杭州房地产市场的价格洼地 。前期以低价入市，吸引大量投资客群，目前价格有所拉升，销售量明显放大。杭州主城区闲林02年-06年大量的低价土地推向

7、市场，板块内大盘林立，竞争激烈6967248850万青枫墅园9800<#004699'>3500<#004699'>37万新西湖小镇2800100024万广瑞·瑞城140005000100万闲湖城159605700110万新明半岛70002500<#004699'>30万爵士风情 8400<#004699'>300040万溪上鼎园7000250029万盛世嘉园 75602700<#004699'>39万岸上蓝山840<#004699'>3008.7万江南新港2520

8、90011万星洲翠谷168006000110万竹海水韵 2<#004699'>38008500150万翡翠城50401800<#004699'>38万庭院深深7000250056万闲林山水总人口总户数总建面楼盘名称闲林是所有郊区板块中离主城区最近的板块，价格明显低于同类地段的物业，性价比较高，成为杭州主城区客户外溢的首选之地；闲林板块前期出让土地时与整体规划脱节，导致02-06年大量土地出让后，目前可售地块大幅减少，说明推地量大只是短暂的。闲林以前的土地很便宜，大都数开发商主要赚到的不是销售的利润，其实是来自地价的上涨。如02年十几万一亩到现在基本是几百

9、万一亩，胶州的发展轨迹与闲林多少有些相仿。胶州市场未来在售体量巨大，竞争激烈，销售前景不容乐观，但是地块获得的相应价值提升完全可以预见，前景还是光明！*06年-11年<#004699'>3月份住宅成交均价胶州市住宅成交均价增长缓慢，但随着青岛“环湾保护、拥湾发展”战略成绩的渐著，近年来增幅较大，2010年出现价格反弹，2010年1-12月份，全市商品住房平均价格每平方米<#004699'>32<#004699'>30元，同比上涨26.6%；其中12月份商品住房平均价格每平方米<#004699'>3995元，同比上涨

10、50%。到2011年<#004699'>3月份市场成交均价为4500元/m2。（数据来源：胶州市房地产管理局）2010年住宅成交价格涨幅明显,市场向好胶州房地产成交均价胶州重点在售楼盘海尔大道香港路紫薇广场正北名苑水韵绿都皇骐御景水岸府邸仕府名苑东湖星城中信·森林湖万通花园东苑府邸紫金苑盛天国际海尔大道香港路7000元/m26200元/m25<#004699'>300元/m25500元/m25600元/m25800元/m26000元/m2未定2848元/m24<#004699'>3<#004699'>30

11、元/m2<#004699'>3200元/m25<#004699'>300元/m2胶州重点在售楼盘价格分布市政府核心带：6000-7000元/m2城市老城区：4500-6000元/m2城市边缘区：<#004699'>3000-4500元/m2品质区位141<#004699'>3<#004699'>3111624897105125151617澳门花园161715141<#004699'>3121110987654<#004699'>321水岸府邸中央湖岸渤海湾

12、花园山水国际澄月湖畔御花园东湖星城馨河湾万通花苑青建·景苑龙秀山庄紫薇广场欧亚新天地仕府名苑水韵绿都正北·名苑项目区位条件和产品品质是决定胶州住宅产品竞争力的主要因素，个别项目通过领先的产品可以突破区位限制实现溢价！胶州在售楼盘品质分析多层和小高层是市场主流建筑形式，高层产品正在增多，客户对高层产品慢慢认可。澳门花园168210合计1715141<#004699'>3121110987654<#004699'>321水岸府邸中央湖岸渤海湾花园山水国际澄月湖畔御花园东湖星城高层小高层多层馨河湾万通花苑青建·景苑龙秀山庄紫薇广场

13、欧亚新天地仕府名苑水韵绿都正北·名苑项目胶州市场处于多层向高层建筑形式升级阶段。客户已经接受产品升级带来的价格提升，并开始尝试选择高层产品。随着城市的发展，土地成本不断提高。为了充分利用土地，降低成本，城市住宅的产品形式从多层向高层不断拔升。建筑形式的改变同时也带来了产品升级，电梯、产品拔高形成的大规模绿地、社区规划等使原有产品形式产生了巨大提升。多层小高层高层产品形式不断升级时间胶州在售楼盘品质分析由于本地开发商资质普遍不高，开发水平较低，致使整体市场产品力水平低下规划部分项目规模较小，甚至仅有两栋建筑，无任何规划园林由于开发商水平有限，加之项目规模小，无法做出园林绿化，形成社区氛

14、围建筑单体立面形式老旧，大多项目以涂料为主，户型无亮点，产品无突出特点整体市场产品力水平低下，仍停留在“卖地段”，“卖房子”阶段。东苑·府邸欧亚新天地锦绣苑胶州在售楼盘品质分析个别楼盘立面新颖、园林丰富、用材高档，实现了市场高价和快速销售绿城·紫薇广场新古典主义风，形成高低错落，富有层次感，整体观感力求典雅庄重、舒适和谐。在立面主体色彩上采用暖色、黄色系列，体现质感，稳重大方，细节丰富，体现高雅的建筑品质和浓郁的生活气息。市场均价7000元/m2，一期实现去化60%以上。水岸府邸景观主要体现高贵与典雅、自然与现代相结合，突出运动、自然、健康、生态为一体，全力打造一个舒适怡人

15、，独具文化内涵的绿色生态情景园林社区。 一期基本售罄，目前在售均价5500元/m2。绿城·紫薇广场仕府名苑水韵绿都水岸府邸胶州在售楼盘品质分析胶州市供应面积和套型胶州市内供应户型套三占比最高为47%，其次为套二占比27%，套四占比1<#004699'>3%。供应面积短主要集中在90m2-120m2，为经济性小三房多数；90m2-120m2户型在同一楼盘中销售速度明显快于其他户型；140m2户型由于总价过高，市场销售情况欠佳；90m2-120m2套三户型市场供应量大，销售速度明显较快对应上述户型，总价在<#004699'>35-50万和60-90

16、万之间的产品供应量较大，市场接受度高8590<#004699'>35404550556065707580欧亚新天地馨河湾山水国际渤海湾花园御花园东湖星城澄月湖畔正北名苑紫薇广场青建景苑水岸府邸仕府名苑万通花苑水韵绿都胶州市在售楼盘总价分析泛公务员、生意人和外地客户是胶州房地产市场特别是中高端市场的主要客户年龄：不确定个人月收入2000-5000元价格敏感型，可承受总价50万左右年龄：<#004699'>35-50岁家庭结构：三口以上个人月收入10000元以上看重地段和项目的知名度年龄：<#004699'>35岁以下家庭结构：两口之家产

17、品品质敏感型，可以被好产品打动年龄：<#004699'>35岁以上收入情况不确定，一般应为青岛等地的财富阶层看重地段和项目的知名度特征置业原因：多为结婚，部分提高居住条件二次置业置业关注因素：价格、户型、地段、小区环境需求户型：80-100两居室本地工薪阶层价格敏感度不高，可承受70-90万总价置业原因：改善居住条件置业关注因素：地段、商业价值需求户型：120-1<#004699'>30 三居室或更大价格敏感度不高，可承受60-70万总价置业原因：改善居住条件置业关注因素：地段、户型、小区环境需求户型：120-1<#004699'>3

18、0 三居室或更大价格敏感度不高，可承受70万以上的总价置业原因：投资或情人购买等等置业关注因素：地段、产品品质、小区环境需求户型：120-1<#004699'>30三居室或更大二次置业需求看重地段，希望能在自己商铺附近可承受60-70万总价，多一次性付款置业原因：多为结婚或商铺搬迁置业关注因素：地段、户型需求户型：120 左右三居室看重地段，不愿意远离城市价格敏感度一般，可承受<#004699'>30-<#004699'>35万总价置业原因：多为结婚置业关注因素：地段、户型需求户型：90左右两居室一次置业需求生意人泛公务员外地客户胶州市购房客群分析外地客户；（青岛限购20天，青岛市内七区市民到胶州市签约购买房产的比例由之前的7%大幅提升到17% 数据来源：青岛新闻网） 私营企业主； 泛公务员群体；普通工薪阶层 产品供应以三房和两房为主，小户型和大户型少，面积集中在90-120方的中小户型为主。大户型不容乐观。市场以仍以多层为主，高层慢慢开始被接受 胶州现有楼盘产品品质及小区环境较差