关于商业项目市场调研和定位策划提纲和内容

1、第一部分市场调研分析及定位 一、市调工作，市场调查与分析 1.1、 目标区域市总体商业业态调查与分析.1.2、周边区域的商业规划与商业项目调查与分析1.3、竞争性（对手）商业项目的调查与分析21.4、商圈调查与分析1.5、购物方式的调查与分析 1.6、外部环境的调查与分析 商铺投资人调查商铺租赁人（或经营者）调查 项目位置调查1.7、1. &1.9、1.10、商业物业分析 二、市场定位工作 2.1、项目总体市场定位 2.2、经营定位2.3、业态功能分区2.4、内外部导线规划2.5、商铺租赁人（经营者）定位2.6、商铺投资人定位 2.7、建筑物定位建议 第二部分概念设计咨询一、设计咨询

2、1.承租户的设计与规划 1.1、交通组织1.2、 平面布局与平面结构.1.3、剖面设计1.4、外立面与入口 1.5、特色设计理念1.6、步行街1.7、中庭1.8、吃喝庭院1.9、停车场与停车库1.10、照明设计1.11 .景观1.12. 无障碍规划1.13. 广告与标识二、项目风险评估2.1、该市经营状况分析2.2、未来区域市场分析2.3、风险与竞争优势分析三、管理方式建议999991010101010101111111111111133.1、管理方式.3.2、经营方式.3.3、团队组合.3.4、人才猎头服务11111111第一部分市场调研分析及定位一、市调工作，市场调查与分析目标：主要通过市

3、场调查确立项目的商业定位、概念定位、经营定位、管理定位、商业布局、商铺面积、商铺销售价格、租赁价格。1.1、目标区域市总体商业业态调查与分析（1）（2）（3）（4）目标区域商业中心分析 目标区域商业业态布局 目标区域商业发展方向 目标区域商业的风险以此确定目标区域商业业态开发的机会与风险1.2、周边区域的商业规划与商业项目调查与分析(5)(6)(7)(8)已建成的项目正在建设的项目未来规划的项目 本区域总体商业策划1.3、竞争性（对手）商业项目的调查与分析(9)(10)(11)(12)(13)(14)业态形式 建筑规模 经营状态 管理方式 租金水平 优势与劣势1.4、商圈调查与分析(15)(1

4、6)(17)(18)(19)(20)主要区域商圈次要区域商圈边缘区域商圈人口因素（人口数、家庭户数、人口密度、年龄构成、职业构成、教育程度构成 等）收入状况购物规律城市性质交通设施商业建筑特点居住分布特点居民生活状况消费特点品牌偏好流动范围人口规律分析1.5、购物方式的调查与分析(21)(22)(23)(24)(25)(26)(27)(28)(29)顾客来源附加顾客来源 汽车购物人的状况 自行车购物人的状况 公交车购物人的状况 步行购物人的状况 正常工作购物状况 节假日购物的状况 购物观念的变化情况1.6、外部环境的调查与分析商业街的规模调研（30）（31）（32）（33）（34）（35）（3

5、6）商业街的长度、宽度商业街的构成与层数 地势与气候特点 当地主导风向 拟建项目的朝向比邻项目的卫生状况、照明状况 广告位置公共设施的调研与分析（1）公交车停靠站7(1)(2)(3)(4)(5)(6)(2)街道指示牌(3)广告牌(4)电话亭(5)绿化(6)喷泉(7)小品(8)消防(9)垃圾箱城市文脉的调研与分析商业街名称 历史文化特点 地域特色周边人口特色 家庭特征环境状况1.7、商铺投资人调查(1)(8)(9)(10)投资类型 收入投资方向 投资经验 职业教育状况社会阶层投资能力价格认知度区域投资状况分析1.8、商铺租赁人(或经营者)调查(1)(8)单位、个人面积租金类型经营品类经营经验周边

6、商业经营者经营分布与状况调查分析 各租赁人支付能力与方式租赁需求分析1.9、项目位置调查人流量、人流分布人流、车流、物流的方向未来人流分布人流类别交通状况进出口状况停车状况1.10、商业物业分析目标区域商业物业供应分析（1）（2）（3）（4）（5）（6）（7）大型购物中心 区域购物中心 社区购物中心 郊区购物中心（商业中心、 （商业中心、 （商业中心、 （商业中心、商业街、商业城） 商业街、商业城） 商业街、商业城） 商业街、商业城）购物中心的分类 出租率租金水平目标区域商业物业需求分析（1）百货店(2)超市(3)专业店(4)专卖店(5)便利店(6)餐饮店(7)美容店(8)特色店(9)折扣店(

7、10)直销点(11)影剧院(12)娱乐中心(13)酒吧、茶馆(14)汽车店(15)书店等(16)饱和度(17)租金水平市场调查工作要围绕以下几个重点予以透彻展开:（居住人群其一，商业街所在区域的居民收入状况、购物习惯、文化教育背景。和流动人群）（人文环境和历其二，商业街所在区域的历史、文化、社会、政治背景与环境。史沉淀）（未来前景与新增机会）其三，商业街所在区域的未来发展规划与未来新增人流。17其四，商业街所在区域的未来风险评估与挑战。（风险评估）其五，商业街所在区域的交通便利性。（交通导线）从而，确定该商业街的整体定位。二、市场定位工作2.1、项目总体市场定位(1)整体定位(2)总体概念(3

8、)总体策划思想与理念(4)定位的原则2.2、经营定位(5)(6)(7)(8)(9)经营方式的比例构成商圈范围年龄划分业态、业种构成主力店、次主力店、专业店、专卖店、特色店构成比例2.3、业态功能分区1）品类分区:(10)平面分区（楼层分区）(11)纵向分区（各层分区）(12)百货类(13)超市类(14)专业店类(15)专卖店类(16)餐饮类(17)娱乐类(18)文化类(19)服务类(20)信息类(21)展示类2）业态功能分区（1） 主力店(2)次主力店(3)商业街(4)面积分配比例3）外部交通组织(5)汽车(6)公交车(7)自行车4）内部交通组织(8)步行人流(9)货流(10)汽车交通(11)

9、停车场(12)主通道、次通道(13)电梯、货梯、坡梯、步行梯4）周边地区的规划与策划(14)主题、特色(15)与项目的相溶性(16)策划内容2.4、内外部导线规划2.5.商铺租赁人（经营者）定位(22)人流导线图(23)车流导线图(24)货物导线图(25)外部交通组织图(1)租赁人分类经营类型经营经验租金意向、租期租赁面积租赁形式目标客户群2.6.商铺投资人定位目标客户投资习惯付款能力(4) 意向性价格(5) 按揭2.7、建筑物定位建议(37)项目规划建议(38)组团规划建议(39)交通道路(40)(41)整体风格建议外立面建议(42)园林景观建议(43)楼宇建议(44)装修建议(45)装饰建

10、议(46)物业建议市场定位主要解决以下几个问题:其一，经营特色与文化理念 其二，业态布局与功能分区 其三，建筑物特点与风格 其四，店铺设计格局与户型面积 其五，外部交通与内部交通导线规划 其六，通道形式与通道宽度 其七，销售面积与租赁面积 其八，招商客户介绍与租金评估 其九，总体策划理念与销售理念第二部分概念设计咨询一、设计咨询1.承租户的设计与规划1.1、交通组织(17) 外部交通组织(18) 内部交通组织1.2、平面布局与平面结构(19) 开间(20) 进深(21) 隔墙、承重墙1.3、剖面设计(22)(23)(24)(25)(26)(27)层高、柜距 垂直结构与形式 中庭景观垂直交通设施

11、休息厅1.4、外立面与入口(28) 外立面定型、特点(29) 出入口位置(30) 特点与风格1.5、特色设计理念(31) 主力店设计特点(32) 公共空间：室外广场、内庭院、中庭、吃喝娱乐庭院1.6、步行街(33)通道宽度(34)步行街的节点(35)步行街的路线(36)步行街的商店设计特色(37)步行街的空间特色(38)步行街的内立面设计1.7、中庭(39)(40)(41)(42)绿化 水体 桌椅 休闲1.8、吃喝庭院(43)(44)(45)食品区座椅区厨房和服务设施1.9 .停车场与停车库(1)停车数量(2)面积(3)装卸货区1.10.照明设计(1)(2)(3)(4)白天照明 夜间照明 广告

12、与照明 文化特点1.11 景观(1)(2)(3)(4)铺地、围墙、护栏、篱笆、小品雕塑、壁画绿化水体1.12.无障碍规划(1) 通道(2) 休闲区1.13.广告与标识(1)(2)(3)承租户logo位置 整体色彩与特色 内外购物标识项目风险评估2.1、该市经营状况分析2.2、未来区域市场分析2.3、风险与竞争优势分析管理方式建议3.1、管理方式3.2、经营方式3.3、团队组合3.4、人才猎头服务其中专业理论知识内容包括：保安理论知识、消防业务知识paH,职业道德、法律常识、保安礼仪、救护知识。作技能训练内容包括：岗位操作指引、勤务技能、消防技能、军事技能。二.培训的及要求培训目的安全生产目标责

13、任书为了进一步落实安全生产责任制，做到“责、权、利”相结合，根据我公司2015年度安全生产目标的内容，现与财务部签订如下安全生产目标:一、目标值:1、全年人身死亡事故为零，重伤事故为零，轻伤人数为零。2、现金安全保管，不发生盗窃事故。3、每月足额提取安全生产费用，保障安全生产投入资金的到位。4、安全培训合格率为100%。二、本单位安全工作上必须做到以下内容:1、对本单位的安全生产负直接领导责任，必须模范遵守公司的各项安全管理制度，不发布与公司安全管理制度相抵触的指令，严格履行本人的安全职责，确保安全责任制在本单位全面落实，并全力支持安全工作。保证公司各项安全管理制度和管理办法在本单位内全面实施，并自觉接受公司安全部门的监督和管理。在确保安全的前提下组织生产，始终把安全工作放在首位，当“安全与交货期、质量”发生矛盾时，坚持安全第一的原则。参加生产碰头会时，首先汇报本单位的安全生产情况和安全问题落实情况；在安排本单位生产任务时，必须安排安全工作内容，并写入记录。在公司及政府的安全检查中杜绝各类违章现象。组织本部门积极参加安全检查，做到有检查、有整改，记录全。以身作则，不违章指挥、不违章操作。对发现的各类违章现象负有查禁的责任，同时要予以查处。虚心接受员工提出的问题，杜绝不接受或盲目指挥;发生事故，