物业管理行业要交哪些税知识

1、2016年04月物业管理行业要交哪些税 ? 物业管理服务是指物业管理单位受托对房屋建筑及其设备、公用 设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等项目开展的日常维护、 修缮、整治服务及提供与物业产权人、使用人相关的其他服务。一、营业税：（一）计税依据：物业管理单位代有关部门收取的暖气费、 水费、电费、燃（煤） 气费、有线电视收视费、维修基金、房租的行为，属于营业税“服务 业”税目中的“代理” 业务，因此，对物业管理单位 代有关部门收取 的暖气费、水费、电费、燃（煤）气费、有线电视费、维修基金、房 租不计征营业税 ，对其从事此项代理业务取得的 手续费收入 应当征收 营业税。对其从事物业管理服务取得的

2、 其他全部收入 （含规定收费标 准基础外各种加收金额） ，应按照服务业税目 5%税率计算征收营业税。（二）关于物业管理企业的代收费用： 根据国家税务总局关于物业管理企业的代收费用有关营业 税问题的通知的规定：1、对物业管理企业不征营业税的代收基金，系指建设部、财 政部关于印发住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法的 通知（建住房 1998213 号）中规定的“住宅共用部位共用设施设备 维修基金”。2、对物业管理企业代收的“住宅共用部位共用设施设备维修 基金”，凭其持有的财政局统一监制住宅维修基金专用发票或住 房资金管理中心（含所属分中心）为其出具的住房维修基金交存书 上注明的实际发生额认定。

3、3、对物业管理企业不征收营业税的代收房租，凭其与代收房 租委托方实际房租转交结算发生额认定。4、对物业管理企业超出上述认定范围的代收款项，一律视同 其相关业务收入或价外收入，照章征收营业税。5、物业管理企业从事物业管理服务取得收入后，必须向付款 方开具由地方税务机关统一印制的服务业专用发票。计算公式：应纳税额二营业额X税率。二、城市维护建设税 根据中华人民共和国城市维护建设税暂行条例 （国发 1985 第 19 号）的规定，城市维护建设税的计税依据是纳税人实际缴纳的营 业税税额。税率分别为 7%、5%、1%。计算公式 :应纳税额 =营业税税额 X税率。不同地区的纳税人实行不同档次的税率。三、教

4、育费附加 根据国务院关于教育费附加征收问题文件的通知的规定， 教育费附加的计税依据是纳税人实际缴纳营业税的税额 , 附加率为 3%。 计算公式：应交教育费附加额二营业税税额X费率。四、企业所得税 根据中华人民共和国企业所得税暂行条例实施细则（财法字1994 第 3号发布）的规定，企业所得税的征税对象是以物业管 理以及代理所取得的收入和其他所得，税率为 33%。基本计算公式 ：应 纳税所得额 =收入总额一准予扣除项目金额，应纳税额 =应纳税所得额 X适用税率。企业所得税还设置两档优惠税率，即：年应纳税所得额 在 3 万元（含 3 万元）以下的，暂减按 18%的税率计算缴纳所得税；年 应纳税所得额

5、超过 3万元至 10 万元（含 10 万元）的，暂减按 27%的 税率计算缴纳所得税。五、房产税如果企业拥有房产产权的 , 需缴纳房产税， 如果企业拥有土地 使用权的 , 需缴纳城镇土地使用税，如果单位属于“外商投资企业或外 国企业”应缴纳城市房地产税、外商投资企业土地使用费。根据中 华人民共和国房产税暂行条例（国发 198690 号）的规定，房产税 是在城市、县城、建制镇、工矿区范围内，对拥有房屋产权的内资单 位和个人按照房产税原值或租金收入征收的一种税。房产税以房产原 值（评估值）减除 30%的余值为计税依据 ,税率为 1.2%。计算公式为 ：年 应纳税额=房产原值（评估值） X （1-3

6、0%） X 1.2%。六、城镇土地使用税 根据中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例（国务院令第 17 号发布）的规定，城镇土地使用税是在城市、县城、建制镇和 工矿区范围内 , 对拥有土地使用权的单位和个人以实际占用的土地面 积为计税依据，按规定税额征收的一种税。年应纳税额 二刀（各级土地 面积*相应税额 ）。城镇土地使用税不适用外商投资企业和外国企业，只对内资 单位和个人征收。七、城市房地产税 根据中华人民共和国城市房地产税暂行条例（中央人民政府政务院政财字第 133 号令公布）规定，城市房地产税是对拥有房 屋产权的外商投资企业、外国企业及外籍个人、港澳台胞，按照房产 原值征收的一税种。 城市

7、房地产税依房产原值计税 , 税率为 1.2%，对其 缴纳的税款给予减征30%勺照顾。计算公式为：年应纳税额二房产原值X 税率 X （1-30%）。八、土地使用费 外商投资企业土地使用费是对本市行政区域内使用土地的外 商投资企业（出让方式取得土地使用权者除外），按企业所处地理位 置和偏远程度、地段的繁华程度、基础设施完善程度等，征收的一项 费用。需要说明的是：外资企业使用“未经出让”的土地应征收土地 使用费，外资企业以各种方式使用已经出让程序的土地不缴纳土地使 用费。依外商投资企业的实际占用土地面积以及所适用的土地使用 费的单位标准确定，计算公式为：应纳土地使用费额 =占用土地面积 * 适用的单

8、位标准。九、车船使用税 如果拥有汽车、自行车等机动车、非机动车交通工具的内资 单位和个人还需缴纳相应的车船使用税 。根据中华人民共和国车船使用税暂行条例 （国发 198690 号）规定，车船使用税是对行驶于公共道路的车辆和航行于国内河流、 湖泊或领海口岸的船舶 , 按照座位、吨位和规定的税额征收的一种财产 行为税。计算公式为：乘人汽车应纳税额二应税车辆数量X单位税额载货汽车应纳税额二车辆的载重或净吨位数量X单位税额 摩托车应纳税额二应税车辆数量X单位税额 十、车船使用牌照税根据中华人民共和国车船使用牌照税暂行条例（政密字 第 714号令公布）的规定，车船使用牌照税是对行驶于公共道路的车 辆和航

9、行于国内河流、湖泊或领海口岸的船舶 , 按照种类、吨位和规定 的税额，向外商投资企业或外国企业及其他经济组织、驻京代表机构 和外籍个人、港、澳、台胞征收的一种财产行为税。计算公式为：乘人汽车应纳税额二应税车辆数量X单位税额 载货汽车应纳税额二车辆的载重或净吨位数量X单位税额 十一、印花税根据中华人民共和国印花税暂行条例（中华人民共和国 国务院令第 11 号）的规定，印花税是对在经济活动和经济交往中书立、 领受印花税暂行条例所列举的各种应税凭证所征收的一种兼有行为性 质的凭证税。分为从价计税和从量计税两种。应纳税额二计税金额X税率， 应纳税额二凭证数量X单位税额。十二、契税如果企业承受房地产时还

10、需及时缴纳契税。 根据中华人民共和国契税暂行条例（国务院令第 224 号） 的规定，契税是对在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属时向承 受土地使用权、房屋所有权的单位和个人征收的一种税。物业管理公司营业收入的核算 物业管理企业的营业收入是通过“营业收入”帐户核算的。核算 的具体内容包括： 物业管理收入、 物业经营收入和物业大修收入。 “营 业收入”属于损益类帐户，贷方登记实现的营业收入；借方登记营业 收入的结转数；月末将当期发生的全部营业收入结转“本年利润， 帐户后，期末没有余额。”主营业务收入“应按收入类型设置下列明 细帐：”物业管理收入“、”物业经营收入“、”物业大修收入“。（一）物业管

11、理收入的核算 物业管理收入是指物业管理企业利用自身的专业技术，为物 业产权人、使用人提供服务，为保持房产物业完好无损而从事日常维 修、管理活动而取得的收入。根据国家计委、建设部联合频发的 城市 住宅小区物业管理服务收费暂行办法） （计价费 1996）266 号）规定， 物业管理收入又分为公共性服务收入、公众代办服务费收入和特约服 务收入三部分。1、公共性服务收入的核算公共性服务是指为物业产权人、使用人提供公共卫生清洁、 公共设施的维修保养和保安、绿化而收取的公共性服务费。（1）公共性服务费价格的制订根据 城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法） （计价费 1996266 号）规定，公共性服务费实

12、行 政府指导价的价格管理办法，各地区物价部门根据费用构成制定基准 价和浮动幅度。物业管理企业公共性服务收费的费用内容一般由以下 部分构成：1）管理、服务人员的工资和规定提取的福利费；2）公共设施、设备日常运行、维修及保养费；3）绿化服务费；4）清洁卫生费；5）保安费；6）办公费；7）物业管理单位固定资产折旧费；8）法定税费。其中第 2）项至第 6）项支出是指除工资福利费以外的物质损 耗补偿和其他费用开支。物业管理服务收费的利润率由各省、自治区、 直辖市政府物价部门根据本地区实际而定，不搞一刀切。此外，对实 行物业保险的住宅小区，还应包括投保财产保险（如火险、灾害险等） 及各种责任保险的支出。物

13、业管理企业公共性服务收费标准的测算原则是由各地区根 据本地区综合服务项目劳动付出状况、物价指数变化和住户的经济承 受能力以及小区的档次制订。物业企业公共性服务收费的测算方法， 可用公式表示其中：z:公共性服务收费标准，单位为元/（月。m2 ;x=各分项费用收费标准，单位为元/（月。m2 ;i 二分项项数刀二各项费用算术求和例 9-1 某物业管理企业通过对每个分项经过详细计算，得出 各个费用项目每平方米月金额，详见物业管理费测算表序号 项目 金额 总费用比例（ %）1 工资、福利费 0.26632.252 维修费 0.14618.253 绿化管理费 0.0454 清洁卫生费 0.08105 保安

14、费0.011.256 办公费0.1316.257 折旧费0.03248 利润 0.056 79 税费 0.04510 合计 0.8 100该物业企业有多种经营收入的补贴，如小区配套公建房出租 收入的补贴、停车费收入的补贴、维修养护专项基金利息的补贴。各 项补贴合计数被该物业管理企业管理建筑面积去除，分摊到每平方米建筑面积为0.30元/（月。m）。则该小区物业管理应收服务费为0.8 元（月。 m2） -0.30 元（月。 m）：0.5 元（月。 m2）。公共性服务费是以房屋的建筑面积为计算依据的，建筑面积 除包括“自用”建筑面积外，还包括“公用”建筑面积。各套房屋的 “自用”建筑面积包括：各套房

15、屋门户以内的起居室（厅）、卧室、 办公室、厨房、卫生间、储藏室、过道和阳台等面积。各套房屋的“公 用”建筑面积包括：公共使用的门厅、楼梯、电梯井（厅）、公共通 道、垃圾管道以及突出屋面的有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机 房等面积。各套房屋分摊的“公用”建筑面积应以该套房屋的“自用” 建筑面积占该幢总“自用”建筑面积的百分比进行分摊，各套房屋建 筑面积的计算，可以按以下公式进行。例某幢房屋建筑面积为5 000m2其中：各套房屋“自用”建 筑面积总合为4 000m2,“公用”建筑面积为1 000m2,则分摊率为各套房屋“自用”建筑面积应分摊的“共用”建筑面积的分 摊率=1000/4000*100

16、%=25%某套出售房屋的“自用”建筑面积为 80m2则：该套房屋建筑面积 =80m2X（1+25） =lOOm2根据上面计算该物业管理小区公共服务费收费标准为 0.5 元 /（月。m2，则该套房屋业主每月应交公共性服务费为：100m2x0.5元/（月。m250 元/（月。m2（2）公共服务费收入的核算公共性服务费收入一般有两种收取方法：按月收取；定期预 收，按规定可以 6 个月收取一次，分月度计算营业收入。1 ）按月收取公共服务费时，借记“现金”或“银行存款”， 贷记“营业收入物业管理收入公共服务费”。例 某物业管理企业收取 1 月份物业管理费， 3 号楼 1 门业主 “自用”建筑面积100m

17、2经“公用”建筑面积分摊后，计算公共性服 务费的建筑面积为125m2.每月每平方米收费标准0.5元，则房屋业主 当月公共性服务费为 100 元。收到款项时，根据收款凭证， 作会计分录如下：借：现金 100 贷：主营业务收入物业管理收入公共服务费1002）定期预收。预收时，借记“现金”、“银行存款”，贷记 “预收帐款”，分月度计算营业收入。例 9-4 某物业管理企业收取 16 月份公共性服务费。 10号楼2门业主“自用”建筑面积80m2222经“公用”建筑面积分摊后， 计算公共性服务费的建筑面积100m2每月每平方米收费标准0.5元, 则房屋业主预付公共服务费 360 元。当物业管理企业收到此款

18、时，编 制收款凭证，作会计分录如下：借：现金 360贷：预收帐款 10-2 公共服务费 360每月结转收入时，作会计分录如下：借：预收帐款 10-2 公共服务费 60贷：主营业务收入物业管理收入公共服务费 60 此项结转会计分录，从 1 6月份相同。2. 公众代办服务费收入的核算公众代办性服务费收入是指物业管理企业替物业产权人、使 用人代收代缴水电费、煤气费、有线电视费、电话费等服务而收取的 费用。该项收费根据物业管理企业与物业产权人、使用人之间进行协 商，收取一定服务费。该项收费标准，须经当地物价部门认可后，方 能向业主和租住户收取。例 某物业管理企业 2 月份向各物业产权人、 使用人代收缴

19、自 来水费 8 000 元，电费 24 000 元，煤气费 26 000 元，按 2收取代办 服务费 1 160 元。根据收款凭证，作会计分录如下：借：现金 59 160 贷：主营业务收入物业管理收入代办服务费 1 160其他应付款自来水公司 8 000电业局 24 000煤气公司 26 000以存款解缴各部门帐户时，根据对方开出的收款凭证，作会 计分录如下：借：其他应付款自来水公司 8 000 电业局 24 000 煤气公司 26 000 贷：银行存款 58 0003. 特约服务费收入核算对于物业管理企业管辖区内的物业产权人、使用人需要的特 殊服务的收费，管理部门统一制订收费标准，明码实价，

20、双方自愿。 如某物业管理小区特约服务项目及收费标准如图表。当收取服务费时，借记“现金”、“银行存款”、贷记“营 业收入物业管理收入特约服务费”。例某物业管理企业接受该管理区内 5 号楼二门特约委托接送 小孩上学，每次 3.元，本月共接送 40 次，收取服务费 80 元，另有 6 号楼3门特约委托家具卫生清洁，收费5元/ h,本月共提供服务12h, 收特约服务费 60 元。根据收款凭证，作会计分录如下：借：现金 140贷：主营业务收入物业管理收入特约服务费140例：某物业管理企业接受 3 号楼 2 门 1 号业主委托对该套三 室一厅房屋进行装修，按照业主装修要求，该工程承包者房屋装 修公司的预算

21、额为 35 000 元，物业管理企业按 2收取特约服务费 700 元，根据合同及收款凭证，作会计分录如下：借：现金 35 700贷：其他应付款房屋装修公司 35 000 主营业务收入物业管理特约服务收入 700 该项工程在合同期间完工，业主验收满意，物业管理企业将 装修费用支付装修公司时，根据付款凭证，作会计分录如下： 借；其它应付款房屋装修公司 35 000贷：银行存款 35 000（二）物业经营收入的核算 物业经营收入是物业管理企业主营业务收入的一部分，包括 房屋出租收入和经营停车场、游泳池、各类球场等共用设施收入。房 屋出租收入是指物业管理企业对业主管理委员会或者物业产权人、使 用人提供的房屋不添加任何设施，直接用作出租，其租金作为营业收 入。如果物业管理企业根据经营需要，对业主委员会或者物业产权人、 使用人提供的房屋，再添加一部分设施，增加房屋的经济功能，从事 健身房，卡拉0K歌舞厅、美容美发厅、商店、饭店等经营活动所取得