2020年价值管理土地开发价值研究

1、峯年的企业咨询咸问经验.经过实战验证可以藩地执行的卓越萱理方案.值得您下载拥有土地价值的研究成功的房地产投资于于土地价值的发现。价值和金钱均是壹种观念，价值处于 波动之中，房地产也处于波动之中。对房地产开发产品而言，对土地价值的认识 尤为关键。不同的价值观以及不同的产品设计方向赋予土地不同的灵魂，就会导 致房地产价值的不同。所以说，对土地价值的挖掘，即是对金钱和价值的认识。 也就是说，土地价值的发现是成功的房地产投资的关键。 壹、对土地价值的研究从宏观和微观俩个方面分析1、宏观分析即土地SWOT（深层次）分析1）项目地块的优势；2）项目地块的劣势；3）项目地块的机会点；4）项目地块的威胁及困难

2、点。 此分析包括该土地的性质、权属关系、测绘情况、 土地契约限制、 于城市整体综 合规划中的用途和预计开发计划是否相符等。2、微观分析即是项目土地性质调查，包括：1）地理位置；2）地质地貌情况；3）土地面积及红线图；4）土地规划使用性质；5）七通壹平现状；6）和产品定位的关联性。二、土地价值的影响因素对开发商的启示：1、城市性质对地价的影响 城市的性质指城市于国家经济和社会发展中所处的地位和所起的作 用，是城市主要职能的反映。城市性质的差异，是决定城市地价水平 的壹个重要因素。 城市性质制约着城市的经济、 人口结构、 规划结构、 城市风貌、城市建设特别是土地使用的构成等各个方面，而不同性质 的

3、土地使用于经济效益上是有很大差异的，壹个城市的职能越多，越 能强化城市发展的聚集效益。现代城市职能中第三产业所占的比重越 大，如金融贸易、信息展览、运营管理、旅游服务、商业零售业越发 达，地价水平越高。因此，开发商于研究土地价值时首先应该结合城 市性质加以分析，且考虑城市性质和所开发产品的契合程度，契合度 越高则产品前景越好，土地也就越有价值。2、城市规划 城市总体规划的主要任务是根据城市规划纲要综合研究和确定城市 性质、规模、容量和空间发展形态，统筹安排城市各项建设用地，合 理配置城市各项基础工程设施，且保证城市每个阶段的发展目标、途 径、程序的优化和布局的科学性。城市总体规划的科学和否，于

4、很大 程度上影响着城市土地价格。从城市整体层面来见，城市未来地价的高低主要取决于城市土地 配置的合理程度、用地功能布局、城市基础设施的发展水平，以及城 市建设总体容量控制标准，这些因素主要是由城市总体规划决定的。 从城市局部地域来见，地块的用途、开发强度及环境控制等决定地价 的因素也取决于具体的规划控制要求。土地价格尤其是城市土地价格不仅由土地利用现状决定，对土地利用 前景的预期也是影响土地价格的重要因素。因此，城市规划的指导作 用和前瞻性于很大程度上能够决定土地的利用前景，开发商对此应该 高度关注。3、城市规模对地价的影响 城市规模指城市人口规模和城市用地规模，因为城市用地规模随着城 市人口

5、数量的浮动而变化，所以，城市规模通常按城市人口划分为特 大城市、大城市、中等城市、小城市等。总体规划确定的城市发展规模直接影响着城市基础设施的标准、交通运输、城市布局、城市的环 境等壹系列问题，对城市地价水平有较大的影响。城市规模越大，基 础设施的建设标准越高，交通运输系统越复杂，城市环境的营造越困 难且成本越高，土地级差收益也越高。同时，按照我国城市土地使用 的现状，城市规模越大，人口越多，人均用地指标越低，意味着土地 供给和需求的矛盾越突出， 土地资源短缺情况越严重， 地价水平越高 因此，开发商于研究土地的价值的同时能够更多的考虑到供需情况， 同时以城市规模作为依据。4、城市土地利用结构对

6、地价的影响 城市土地的利用结构指城市各类用地于城市总用地中的比重，以及各 大类用地内部各个组成部分用地的构成和比例。不同性质用地的价格 差异是普遍存于的，而且相差很大。壹般来说，商业用地地价最高， 办公和住宅用地次之，工业用地地价最低，因此总体规划确定的城市用地构成和地价总体水平及地价总量密切关联：地价总体水平和商业 用地的比重成正比例关系，而和工业用地的比重成负比例关系。商业 用地于城市中的比重主要取决于城市的职能特点及规划用地的功能 分区。同时，用地结构的合理化既有赖于土地价值的经济调节，也有 赖于城市规划的政策调节，城市规划于遵循“充分发挥土地使用效 益”的原则下优化城市用地结构，有利于

7、提高城市地价的整体水平。 因此，开发商于研究土地结构对土地价值的的影响是更多的应该以城 市职能以及城市规划方向作为指导。5、城市用地空间布局对地价的影响 区位地价级差是导致城市空间结构演变的基本动因之壹。反过来，城 市总体规划所确定的城市功能分区及空间结构也会对城市地价的空 间差异产生影响。它具体体当下城市空间结构的层次决定土地价格的 分级体系；商业、住宅、工业等功能用地的聚集程度决定了房地产价 格总体水平和不同土地等级间价格差异的幅度，即城市用地功能分区 及用地功能混合情况决定了地价级差，规划道路运输网结构及道路密 度和地段价格直接关联。对于壹般城市而言，聚集程度及交通区位是影响地价的俩个最

8、主要的 因素。首先，用地聚集程度越高，尤其是商贸服务业、办公楼宇等聚 集程度高的城市各级中心地区，往往是地价峰值区。其次，城市房地 产价格上涨最快的地区壹般是交通便捷的地区，尤其是城市新发展 区。规划新开通干道、高速公路出入口俩侧土地，地价迅速上涨，表 明交通条件的改善对城市土地价格的提高起着直接的促进作用。 聚集 程度较高、 交通条件优越的地段不仅本区域地价水平较高，而且通过 传递、扩散作用，能够带动周边地域地价水平的提高，从而影响城市地价的整体水平。综上所述，于城市土地价值研究的同时应该考虑很多宏观影响因 素，而宏观因素大多有城市性质和城市规划决定。城市性质决定了城 市规划方向，城市规划方

9、向又决定了城市发展规模、城市土地利用结 够、城市用地空间布局，这些均是宏观层面上影响土地价值的因素。 城市规划是壹个城市发展的主要方向，它决定了城市快速发展的核心 区域、决定了城市的主要走向，城市的发展前景、某块土地的利用前 景均和城市规划息息关联，因此，开发商于研究壹块土地的价值之前 对这个城市的规划的充分了解是十分重要的。 三、土地价值的影响因素能够分为如下几项：1、土地形状：形状规则方正的土地便于利用和规划设计，其市场价 值大于同等条件形状不规则的土地。另外，如果形状越复合待开发产 品，则对于开发商而言价值越高。2、土地面积：面积适中的土地能够面向更多的用户，过大或过小的 面积均将于壹定

10、程度上限制土地的使用。但不同的运营活动对土地面 积需求不同，所以合适的面积大小没有固定不变的指标。3、交通环境：壹般而言，便利的交通会提高土地的使用价值。但运 营活动性质不同，对交通环境的要求也不同，比如普通住宅和别墅对 交通环境的要求就截然不同。4、区位条件：区位于壹定程度上取决于交通条件，更重要的是判断 是否处于信息集散地，是否临近关联产业的产学研基地等。如对商务活动的选址5、土地性质：主要指土地的权属。不同的权属于进入市场后会面临 不同的费用和办事程序，于壹定程度上会影响使用者的投资成本。6、建设现状：地上建筑物或现阶段的运营活动直接关系到拆迁、安 置等方面的费用，而且这部分费用于开发成

11、本实际中的比重越来越 大。7、土地七通壹平情况：土地基础设施的配备程度、管线的连接程度 直接决定了土地的运营成本以及后续活动的进行，七通壹平情况越好 越能节省许多后期投资成本，因此此类土地价值也会相对较高。8、片区规划：城市规划影响着城市的发展，对城市建成区而言主要 影响片区未来的配套和建设强度， 对城市郊区甚至农村用地而言则意 味着土地性质确定。9、投资目的：由于目前涉足土地开发的企业越来越多，而且规模越 来越大，对这些XX公司而言土地运营或房地产开发可能只是整体投 资计划中的壹部分。其目的可能是为了分散投资风险，或者作为获得 资金的手段，或者是为了创造利好消息来支撑XX公司股票价格等等 不同的目的会对土地价值作出不同的判断。这壹点必须于土地价值评 判过程中事先明确。 总之，土地的各类情况于综合考虑了城市规划等宏观因素之后