地产营销推广规划预案

1、1 1 / / 2222滨河湾营销推广策划方案2 2 / / 2222目录第壹部分：市场概述第贰部分：项目定位一、房地产现状分析一、综合定位二、项目概况二、其它定位三、目标客户分析三、行销方向定位3 3 / / 2222第叁部分：营销推广策略第四部分广告运作建议4 4 / / 2222一、广告策略执行打算二、广告发放时刻打算三、前期广告公布打算扼要第壹部分：市场概述除了自然资源与地段之外，以品质和性价比为核心的楼盘综合素养，是评判好楼盘的另一个标准一、房地产现状分析（一）、20072007 中国房地产市场分析1 1、20072007 年中国房地产市场进展风险趋势分析20072007 年是继 2

2、0062006 年后的又一个房地产“政策年”。从土地管制到金融信贷紧缩，从住宅供应结构调整到税费调控，调控力度进一步加大，同时针对由于市场供需结构性失衡导致的房价持续走高的现象，采取了更加严厉的调控措施。这一系列的政策通过其传导渠道，作用于中国房地产的方方面面，将对市场产生巨大而深远的阻碍，尽管这些阻碍最终还需要时刻和市场来验证。、市场推广策略、公关策略三、销售策略5 5 / / 2222展望 20072007 年的政策走向，尽管政策调控的效果尚未充分得到体现，但作为稳定规范市场的政策，稳定价格、规范市场、防止泡沫、促进进展 仍然将是政策出台的核心目标。因此，从当前的市场状况看，2007200

3、7 年在税收、金融、土地供应等方面仍然存在政策出台的空间。热议中的物业税、土地市场治理、物权法出台、流淌性过剩问题、逐步上升的汇率预期，仍然将是政策调控房地产市场的重点。应该讲20072007 年的政策仍然是阻碍市场走向的最大因素，而这种阻碍或将加强。土地治理更加严格，土地增量供应操纵更严， 土地成本将提高，这也将加剧关于存量土地的竞争。20062006 年以来国家对土地的调控政策之多为近年少有。这些政策指向将使得土地增量供应受到更严格的操纵，从而抑制房地产开发投资的过快增长，并对快速增长的国内固定资产投资起到降温 的效果。从近期陆续报道的地点土地违规违法事件以及不断从严的政策措施来看，土地总

4、体规划的调整审批权限以及土地出让金的治理权限可能会 上收，建设项目用地治理将更加严格。可能随着土地供应“闸门”的缩紧，如没有重大政策变动，则土地价格的上涨趋势短期内难以出现变化。另一方面，增量土地资源的供给紧缩，将会促使房地产行业更加注重对存量土地资源的整合，对存量土地的竞争也将加剧。关于房地产开发企业来讲，土地成本的提高将是必须面对的现 实。总的来讲，土地供给将更加制度化、规范化、透明化和市场化，市场更加呼唤升级的专业服务。在中国房地产进展战略开始显露出从产业 政策向公共政策回归姿态的形势下，2 0 0 7年的房地产行业能够讲正处在变革的前夜。在住房供应结构调整、操纵房价、加强土地调控、加强

5、保 障性住房建设等等政策导向下，房地产行业强化公司治理、注重品牌建设、提升经营效率和定位市场真实需求将成为谋求长期进展的房地产企业的 关注重点。2 2、20072007 年中国房地产市场进展优势趋势分析国家宏观调控政策逐步出台，使得房地产行业的进入门槛逐渐抬高。随着土地出让日益公开、公平，房地产行业竞争的重心将倾向融资能力， 资本市场往往对大地产商青睐有加，而资金实力和开发资质弱的房地产公司前景将日益暗淡。20072007 年，国家对土地这一要素资源的利用要求将进一步提高。统计数据表明，20052005 年以来，都市土地供应的“不饱和策略”，差不多使土地购置面积滞后于房地产开发的速度。业内专家

6、坦言，关于目前拥有治理能力和扩张能力的市场领先者而言，融资便捷且渠道多元，土地猎取不成为问题，而这又反过来6 6 / / 2222增强他们的融资能力，从而形成良性循环。资金链和土地供应趋紧，仅仅是中小房地产开发商的“行业故事”，今后的企业分化将更加明显。因此，以后国内房地产行业将进入快速整合期，部分小开发商将逐步被淘汰出局，而规模化公司将通过兼并收购、合作开发等方式 逐步扩大市场份额，行业集中度逐步提高。3 3、青海省房地产开发投资情况20072007 我省将进一步加大住宅与房地产开发投资力度，在20062006 年完成 4141 亿元的基础上将再增长 10%10%达到 4545 亿元，同时积

7、极构建多层次的住房供应和保障体系，促进房地产业健康进展。前三季度，青海省房地产开发投资平稳增长，商品房销售旺盛。1 1 月到 9 9 月份，青海省完成房地产开发投资三一亿九千八百万元，与去年同期相比增长7.4%7.4%，增幅上升 3.93.9 个百分点。其中，经济适用房的建设力度加大，完成投资2.452.45 亿元，比上年同期增长 77.3%77.3%。1 1 到 9 9 月份，全省商品房销售面积超过100100 万平方米，增幅比去年同期提高 23.823.8 个百分点，其中住宅销售面积为99.7299.72 万平方米，增长 27.4%27.4%。以上数据可见目前青海省房地产开发投资前景一片光

8、明。（二）、西宁微观市场特色分析现今的西宁房地产市场，竞争逐渐加剧，市场的重心青睐规模化、品牌化、产业化的房产企业-1 1、政府将房地产作为经济支柱产业给予重点扶持，但力度仍然不够，应加强二级市场和大型房地产业集团的建设。2 2、受政府“严控区”政策的制约，产品郊区化、高层化将成主流。3 3、开发商已开始注重环境规划、物业服务和品牌建设，出现了一些以品牌取胜的大型房地产开发企业，中型房地产公司多以环境、景观和服务争取 市场，而众多小型开7 7 / / 2222发商则以价格战为主。4 4、配套机构规模细小、各自为战，不能采取联合或联盟的方式为开发商服务，致使服务水平不能得到提高，阻碍到房地产业的

9、整体水平。5 5、房产项目的营销开始重视“概念地产”与“品牌营销” 。在西宁房地产项目竞争区域市场中，城西区、城中区目前属于第一竞争市场。其总体特征是： “容量大，项目品质高，竞争激烈。 ”目标客户年 龄较大，购买力强，消费层次较高。而本案虽处城东区，但社区规划使项目成为邻河景观名宅，如此不仅大大提高的项目的身价，也让我们融入城 西、城中高档区域竞争市场中。因此，市场定位与产品形象定位是项目成败的关键。西宁城西区、城中区高层住宅中，运行的这些项目只要没有结案，都会对我们产生一定的威胁，分流我们的客户，必须重视。特不是明惠海德 堡小镇，能够讲那个项目的热销，产品因素外，更多的是重视营销策划理念的

10、必定。同时地理位置与本项目最为接近，将成为我们最直接的对手。 因此，在西宁众多的高层住宅激烈竞争的态势下，确立正确的营销推广理念，最大化的赢得消费市场有限购买力的青睐至为关键。二、项目概况（一）、差不多数据滨河湾占地 3406034060 平方米，新建总建筑面积 19193838 万平方米，其中住宅面积 148397148397 平方米，商铺建筑面积 1517515175 平方米，其中布景有一栋宾 馆建筑和九栋高层商住楼。地下停车位 162162 辆，地上停车位 4242 辆，住宅总户数 15021502 户，绿化率 35%35%，容积率 5.305.302 2、地段概述： 滨河湾住宅小区位于

11、西宁市祁连路南侧，五一路西侧 , , 其南侧隔滨河路为湟水河。3 3、配套公设：城东区银行、医院、邮局、百货、超市、菜市、娱乐等生活匹配一应俱全。多路公交巴士穿梭往来，交通便捷。4 4、景观资源：近看滨河湾高层波浪式起伏的亮丽景观和如诗般的绿草茵茵，远眺湟水河碧波粼粼的水景，似画般的水湾景色5 5、项目规划优势：A A、河畔：项目其南侧隔滨河路为湟水河与湟水河区位景观环境的有机、协调统一，形成大环境与小环境的融合，并成为西宁景观设计的一道亮 丽风景。8 8 / / 2222B B、 户型：85.7085.70 m m2 2 152.56152.56 绝好户型，也是市场销售中的主力户型。两居、三

12、居、四居分布合理，动静分离、公摊小、有效利用率高。C C、朝向：南北朝向，板式高层，客厅主卧户户朝阳。D D 通风采光：楼体规划沿湟水河成波浪型一字排开，保证每幢每户南北通透，通风采光性均好。E E、高绿化：小区绿化率 35%35%融合湟水河畔绿树美景，形成小区与周边大环境溶为一体的生态景观住宅，尽显“以人为本”的居住理念。（二）、目标客户分析了解客户心理从消费心理分析，由于楼盘同质化严峻，消费者在大量相同的产品面前，在大量的地产广告宣传的攻势下，不明白，而后开始慎重选择。只有 真正能打动他们心坎的，才能让消费者从小心翼翼的购买转变回感性的购买。因此，找出本案与其它项目的差异点，抓住消费者关注的，想明白的， 迫切需要的关键点，是本案在销售中取得至高点的不二法宝。客户对本案如何看？客户心理特征是我们研究推广策略的核心，迎合和引导消费者，是我们推广的全部内容。1 1、对区位价值的认同2 2、对地段交通的认同3 3、对景观资