浅析房产公司审核工作

1、目 录一、要请专业审计公司进行审计2二、要通过招投标择优选择审计单位3三、提交审计的资料要齐备：3（一）、 工程竣工图；3（二）、 总承包合同；3（三）、 各种专业指定分包合同；4（四）、 现场签证、技术核定单、设计变更；4（五）、 甲方批价材料设备资料；4（六）、 有关会议纪要、联系单、地质勘察报告等。4四、工程造价审核的内容4（一）、工程量的审核5（二）、套用单价的审核5（三）、费用的审核6五、工程造价的审核方法:6（一）、全面审核法6（二）、重点审核法7（三）、对比审核法7（四）、分组计算审查法8（五）、筛选法8浅析房产公司审核工作摘 要：大部分房产项目竣工验收后，施工单位会将其编制的竣

2、工结算书（含竣工资料）交予房产公司审计部门进行审核。国家规定国家、集体投资项目必须通过社会审计，私营企业和外资企业可以不委托社会审计而自行审计，但目前大部分房产公司不仅要自己内部审核，而且还要请专业审计公司进行审核。通过对施工单位送审结算书进行全面、系统的检查和复核，及时纠正所存在的错误和问题，使之更加合理地确定工程造价，达到有效地控制工程造价的目的，保证项目目标管理的实现。如何才能既快又好的做好工程造价的审核呢？一、要请专业审计公司进行审计由于建设工程结算的编制是一项很烦琐而又必须很细致地去对待的技术与经济相结合的核算工作，不仅要求编审人员要具有一定的专业技术知识，包括建筑设计、施工技术等一

3、系列系统的建筑工程知识，而且还要有较高的预算业务素质和合同管理水平。但是在实际工作中，不论水平好坏，总是难免会出现这样或那样的差错。如定额换算不合理，由于新技术、新结构和新材料的不断涌现，导致定额缺项或需要补充的项目与内容也不断增多。然而因缺少调查和可靠的第一手数据资料，致使结算定额或补充定额含有较多的不合理性；其次高估冒算现象在结算时较普遍，一些施工单位为了获得较多收入，不是从改善经营管理、提高工程质量、创造社会信誉等方面入手，而是采用多计工程量、高套定额单价、巧立名目等手段人为的提高工程造价。另外由于工程造价构成项目多，且变动频繁，使计算程序复杂，计算基础不一等等均容易造成错误。 为了纠正

4、上述错误，很有必要请专业审计公司进行审计，工程审计虽属事后控制，虽然是“亡羊补牢”，但也很有效。例如：在福世别墅工程中，建筑面积1341M2，建筑高11米，为砖混结构（局部框架），地下室埋深3米，通过专业审计，单位工程造价从送审造价的2053元/平方米降低到审计后的1428元/平方米，而业主仅花费6000元审计费；在世纪时空大厦项目中，建筑面积2.2万平方米，上部24层，1-6层为裙房，建筑面积7200M2，地下二层，建筑面积3600M2，为框剪预应力楼板结构，通过审计，单位造价从送审造价1977元/平方米降低到审计后的1681元/平方米，为公司节约造价650万元，而公司付出的审计费仅7万元，

5、其余20万元审计费按合同约定由施工方承担。 和几千万甚至上亿的工程造价相比，审计费甚至少的可忽略不计，但产生的经济效益却很好，因此，目前大部分房产公司都会请审计公司为他们把好最后一道关，花一点点的审计费获得工程造价的大大节约。 二、要通过招投标择优选择审计单位 目前，社会上各种工程造价咨询公司很多，良莠不齐，因此，我们要通过招投标择优选择好的审计公司。一般我们邀请五家工程造价咨询公司竟标，通过发放招标文件，比较他们的投标报价文件，主要对其资质等级、营业执照、合同履行情况、业绩证明、人员设备配备、审计方案及进度计划安排、报价等各方面进行综合比较，采用综合打分法评选最佳单位。其中审计方案尤为重要，

6、我们要求审计单位具体审核人员必须逐条逐项地计算工程量，一条一条地检查定额子目，一项一项地检查材料单价，不能采用其他方法，如抽查审核法。因为目前大部分施工单位是民营企业，他们审计对帐都是一条一条逐项对帐，如果审计单位只是抽查审核，凡是审计算得高的地方，施工单位没意见，但业主不满，但凡是算得低的地方，施工单位都会一一提出，如果审计事前没计算好，不仅审计速度满，而且质量也不高，业主、施工方均不满意。因此，我们强调审计单位要逐条逐项一一把关。其次，审计公司的业绩很重要：我们在别墅项目审计招标时，特别注意他们以前是否做过别墅项目，是否做好别墅的装潢审计，在世纪时空大厦审计招标时，我们特别注意他们以前是否

7、做过高层办公楼或住宅楼的审计，是否做过预应力工程、钢结构工程、植筋和碳纤维加固等专业性很强的审计，因为只有做过类似项目，才会更有经验。另外，审计收费标准也至关重要，如有些单位的收费完全按核减额来取费，而有一些却按国家规定取费，总之，通过招投标，不仅能反应他们的业务能力水平，还能减低审计费，如福世别墅项目和世纪时空项目的审计费比上海市审计收费标准低很多。 三、提交审计的资料要齐备： 由于审计公司对现场情况不熟悉、不了解，他们完全根据业主提供的竣工结算资料进行审计，这就要求我们对提交审计的资料负责。一般提交审计的资料有： （一）、 工程竣工图； （二）、 总承包合同； （三）、 各种专业指定分包合

8、同； （四）、 现场签证、技术核定单、设计变更； （五）、 甲方批价材料设备资料； （六）、 有关会议纪要、联系单、地质勘察报告等。 一般竣工图为施工单位绘制，他们为了在结算时多算帐，往往没有施工的也划上去了。根据竣工图结合隐蔽签证、现场签证和设计变更进行审核计算，审查是否按图纸及合同规定全部完成工作，是否有丢、拉项工程。认真核实每一项工程变更是否真正实施，该增的增，该减的减，实事求是。因此作为业主审计代表，要严格控制竣工图的质量，竣工图不但要监理审图、签字、盖章，而且业主项目经理也要严审竣工图，并签字盖章。 在工程竣工结算中设计变更漏洞很多，有的是有设计变更但没有施工；有的是施工进行了核减，

9、却没有相应的设计变更；还有的是设计变更工程量远远大于实际施工工程量；诸如此类举不胜举。因此结算时，要求我们的人员要有耐心、细至的工作方法，认真核算工程量，不要怕麻烦，多下现场核对。如世纪时空大厦图纸中要求1-6层裙房层高4米的楼天棚要界面剂满批，然后1：1：4混合砂浆粉刷，再白水泥批嵌，而实际施工中考虑到以后有精装修，没有施工。如果我们不仔细核对，仅此一项就要增加粉刷和满堂脚手费用约20万元。 四、工程造价审核的内容 在审计过程中，我们业主要和审计单位多沟通、多协调，以合同为依据，在竣工图的基础上结合招投标书、协议、会议纪要以及地质勘察资料、工程变更签证、材料设备价格签证、隐蔽工程验收记录等竣

10、工资料，按照有关的文件规定实事求是地做好项目的审计，主要是审核其工程量是否正确、单价的套用是否合理、费用的计取是否准确、设计变更、签证是否合理。（一）、工程量的审核 工程量的误差分为正误差和负误差。正误差常表现在土方实际开挖高度小于设计室外高度，计算时仍按图计。楼地面孔洞、地沟所占面积未扣；墙体中的圈梁、过梁所占体积未扣；钢筋计算常常不扣保护层；梁、板、柱交接处受力筋或箍筋重复计算等等；负误差表现在完全按理论尺寸计算工程量。因此对施工图工程量的审核最重要的是熟悉工程量的计算规则。一是分清计算范围，如砖石工程中基础与墙身的划分、混凝土工程中柱高的划分、梁与柱的划分、主梁与次梁的划分等。二是分清限

11、制范围，如建筑屋层高大于3.6m时，顶棚需要装饰方可计取满堂脚手架费用，现浇钢筋混凝土构件方可计取支模超高增加费。三是应仔细核对计算尺寸与图示尺寸是否相符，防止计算错误产生。四是仔细划分专业分包与总包的界面，不能重复计算。对签证凭据工程量的审核主要是现场签证及设计修改通知书应根据实际情况核实，做到实事求是，合理计量。审核时应作好调查研究，审核其合理性和有效性，不能见有签证即给予计量，杜绝和防范不实际的开支。 （二）、套用单价的审核 工程造价定额具有科学性、权威性、法令性，它的形式和内容，计算单位和数量标准任何人使用都必须严格执行，不能随意提高和降低。在审核套用预算单价时要注意如下几个问题： 1

12、、 对直接套用定额单价的审核首先要注意采用的项目名称和内容与设计图纸标准是否要求相一致，如构件名称、断面形式、强度等级（砼标号、水泥砂浆比例）等。其次工程项目是否重复套用。如块料面层下找平层；沥青卷材防水层，沥青隔气层下的冷底子油；预制构件的铁件；属于建筑工程范畴的给排水设施。在采用综合定额预算的项目中，这种现象尤其普遍，特别是项目工程与总包及分包都有联系时，往往容易产生工程量的重复。另外定额主材价格套用是否合理，对特殊材料进行市场询价，掌握价格动态，提高工程计价的准确性，如对碳纤维加固工程、钢筋植筋的综合单价，我们通过市场询价，审计单价比施工方报价低30%. 2、 对换算的定额单价的审核除按

13、上述要求外，还要弄清允许换算的内容是定额中的人工、材料或机械中的全部还是部分？同时换算的方法是否准确？采用的系数是否正确？这些都将直接影响单价的准确性。 3、对补充定额的审核主要是检查编制的依据和方法是否正确，材料预算价格、人工工日及机械台班单价是否合理。 （三）、费用的审核 取费应根据当地工程造价管理部门颁发的文件及规定，结合相关文件如合同、招投标书等来确定费率。审核时应注意取费文件的时效性；执行的取费表是否与工程性质相符；费率计算是否正确；价差调整的材料是否符合文件规定。如计算时的取费基础是否正确，是以人工费为基础还是以直接费为基础。对于费率下浮或总价下浮的工程，在结算时特别要注意变更或新

14、增项目是否同比下浮等。 五、工程造价的审核方法: 由于建设工程的生产过程是一个周期长、数量大的生产消费过程，具有多次性计价的特点。因此采用合理的审核方法不仅能达到事半功倍的效果，而且将直接关系到审查的质量和速度。主要审核方法有以下几种： （一）、全面审核法 全面审核法就是按照施工图的要求，结合现行定额、施工组织设计、承包合同或协议以及有关造价计算的规定和文件等，全面地审核工程数量、定额单价以及费用计算。这种方法实际上与编制施工图预算的方法和过程基本相同。这种方法的优点是：全面和细致，审查质量高，效果好；缺点是：工作量大，时间较长，存在重复劳动。在投资规模较大，审核进度要求较紧的情况下，这种方法

15、是不可取的，但建设单位为严格控制工程造价，仍常常采用这种方法，而且要求审计单位也选用这种方法。 （二）、重点审核法 重点审核法就是抓住工程预结算中的重点进行审核的方法。这种方法类同于全面审核法，其与全面审核法之区别仅是审核范围不同而已。房产公司对审计与施工方差异较大的地方，以及工程量大而且费用比较高的分项工程的工程量作为审核重点。如基础工程、砖石工程、混凝土及钢筋混凝土工程，门窗幕墙工程等。高层结构还应注意内外装饰工程的工程量审核。而一些附属项目、零星项目（雨蓬、散水、坡道、明沟、水池、垃圾箱）等，往往忽略不计。其次重点核实与上述工程量相对应的定额单价，尤其重点审核定额子目容易混淆的单价。另外

16、对费用的计取、材差的价格也应仔细核实。该方法的优点是工作量相对减少，效果较佳。 （三）、对比审核法 在同一地区，如果单位工程的用途、结构和建筑标准都一样，其工程造价应该基本相似。因此在总结分析预结算资料的基础上，找出同类工程造价及工料消耗的规律性，整理出用途不同、结构形式不同、地区不同的工程的单方造价指标、工料消耗指标。然后，根据这些指标对审核对象进行分折对比，从中找出不符合投资规律的分部分项工程，针对这些子目进行重点计算，找出其差异较大的原因的审核方法。常用的分析方法有： 1、单方造价指标法：通过对同类项目的每平方米造价的对比，可直接反映出造价的准确性； 2、 分部工程比例：基础，砖石、混凝

17、土及钢筋混凝土、门窗、围护结构等各占定额直接费的比例； 3、专业投资比例：土建，给排水，采暖通风，电气照明等各专业占总造价的比例； 4、工料消耗指标：即对主要材料每平方米的耗用量的分析，如钢材、木材、水泥、砂、石、砖、瓦、人工等主要工料的单方消耗指标。 （四）、分组计算审查法 就是把预结算中有关项目划分若干组，利用同组中一个数据审查分项工程量的一种方法。采用这种方法，首先把若干分部分项工程，按相邻且有一定内在联系的项目进行编组。利用同组中分项工程间具有相同或相近计算基数的关系，审查一个分项工程数量，就能判断同组中其他几个分项工程量的准确程度。如一般把底层建筑面积、底层地面面积、地面垫层、地面面层、楼面面积、楼面找平层、楼板体积、天棚抹灰、天棚涂料面层编为一组，先把底层建筑