运用基准地价系数修正法的探索

1、运用基准地价系数修正法的探索基准地价系数修正法是我国城镇土地估价规范和房地产估价规范中公布的一种土地使用权估价方法,主要用于大宗土地使用权出让价格评估。目前这种方法在评估中介机构被普遍使用,但由于上海市房地产市场的特殊性、上海市基准地价标准的局限性,以及对这种方法运用在认识上普遍存在的误区,这种宗地估价方法在运用中出现众多矛盾和问题。故从理论和实务上探索基准地价系数修正法在上海地区宗地估价中的运用有重要的现实意义。一、上海市基准地价标准的主要特点与房地产市场价格的变化趋势 基准地价是指在城镇规划区范围内,对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地,按照商业、居住、工业等用途,分别评估确定的某

2、一估价期日上法定最高年限土地使用权区域平均价格。上海市基准地价标准主要具有如下特点上海市基准地价标准主要具有如下特点:1、基准地价标准的估价时点为1998年6月1日,沿用至今。2003年6月30日完成基准地价更新成果,但至今尚未公布。2、基准地价的表现形式为分类基准地价,主要分成综合、工业、住宅三大类,其中综合用地包括商业、金融、商住、商办及其它类,且楼面地价与单位土地面积价格结合使用。3、基准地价反映的是各土地级别区域价,分十二个等级,且由内向外呈环状分布。4、没有公布基准地价修正体系成果,包括基准地价修正系数表和影响因素指标说明等。上海地区房地产市场价格的变化趋势根据基准地价更新成果资料和

3、上海市房地产市场发展状况,从1998年至今,交投活跃的上海地区房地产市场价格在时间、空间及结构上发生了巨大的变化,主要反映在以下三个方面:1、从时间上看,原基准地价的估价时点为1998年6月30日,1998年中房上海指数为730点,至2004年底中房上海指数为1372点,累计上涨642点。其间,2002年、2003年、2004年上半年上海土地交易价同比分别上涨6.3%,15.1%,23.7%,其中环线以内地价上涨幅度更大,例如淮海中路等一级路段原基准地价为平均容积率下楼面地价8798元/M 2,至2004年底,已涨到12000元/ M 2以上,每亩单价高达3400万元以上。据专业人士分析,地价

4、上涨成为推动房价上涨的最重要因素。2、 从空间上看,上海房地产市场价格上涨在不同区域、区片和路段呈现出多样化、结构性变化,完全打破了原有环状分布的均质地域的划分。 同原有土地级别划分相比,大体出现如下变化:(1 内环涨幅高于外环,内环房价平均高达13845元/ M2,而外环以外地区均价为5926元/ M2,且以市中心逐级向外延伸。(2 出现区片分化趋势,其中最为明显的是陆家嘴金融贸易区、虹桥开发区、徐家汇商业区也已成为房地产价格最高的区域。(3 部分区片、路段价格显著高于附近区域价格,天目中路新客站地段,南北外滩如大名路段已出现“天价房”。3、从结构上看,不同用途不同类型的房地产价格差距拉大,

5、也使重新科学分类定价成为必要。从中房指数看,在各类用途房地价格涨幅看,由小到大依次排列基本上为工业、办公、住宅、商业;从住宅看,依次排列基本上为联体住宅、公寓住宅、花园住宅。其中,商业与办公用途的涨幅相差约90个百分点,一级路段商业用途和办公用途地价差异可高达800万元/亩左右。、问题及主要原因运用基准地价系数修正法的现状、二、运用基准地价系数修正法的现状从部分中介机构调查情况看,运用基准地价系数修正法进行宗地估价现状大体如下:1、从涉及的估价范围看,按用途分,涉及工业、商业、办公、综合及其他用途,以工业、办公及特殊用途者居多;按地区分布分,涉及内环以内、内中环间、中外环间、外环以外的各地区,

6、以外环以外地区居多,究其主要原因是缺乏其他方法的估价条件。2、以选择的技术思路及方法看,主要有以下四类:(1采用两种以上的方法评估宗地时,运用基准地价系数修正法作为辅助性手段;(2单独评估土地或房地分估时,运用基准地价系数修正法评估宗地价格;(3依据基准地价估算出让金标准;(4在房地合一估价的条件下,以基准地价为辅助手段求取单独地价。3、从技术指标及参数的取值上看,主要存在两大难点,一是基准地价标准的取值,二是技术参数期日修正系数与容积率修正系数的取值。基准地价标准的取值分三类四种情况,一类以原基准地价标准取值,不作调整;二类以原基准地价标准取值,且以基准地价更新成果数据作修正,或直接以基准地

7、价更新成果取值;三类使用北京市基准地价标准及修正体系。期日修正系数取值的依据种类繁多,主要有中房价格指数、综合用地价格指数、分类用地价格指数、价格变动系数;有直接运用价格指数,也有运用统计的、数学的方法调整价格指数后再运用。容积率修正系数的取值主要有三类,不修正或拍脑袋取值,此类居多;参照基准地价更新成果,但缺乏可比性,参照北京市容积率修正体系。从上海地区评估机构运用基准地价系数修正法的现状看,存在的主要问题如下:1、主观成分大,数据拼凑状况显著。无论是单独使用或作为辅助、验证方法,运用基准地价系数修正法进行宗地估价,技术指标和参数的取值,服从于估价需要,普遍存在拼凑数据和拍脑袋的现象。2、成

8、为服从客户要求“捣浆糊”的主要手段。甚至在环线以内,用这种方法低估宗地价值,如某估价机构在评估市内三级地价中,每亩大体在1200万元-1500万元的现行市价,其评估值仅为350多万元,此类情况并非少数。3、由于缺乏信息资料与技术标准,期日修正,尤其是容积率修正作为“调节器”,任意调高或调低估价结果。目前,基准地价的期日修正与容积率修正成为运用这种方法的一个难点。4、在上海地区房地产市场价格在时空与结构上发生很大变化的条件下,盲目照搬原基准地价分类用途和土地等级标准,导致估价结果与现行市价严重背离。5、在房地合一评估后,运用这种方法确定土地价值,使房地价值构成严重失准。存在上述问题的主要原因有主

9、观因素和客观条件两个方面,从客观上分析,主要是对基准地价标准及基准地价系数修正法在理论与实务两个方面存在认识上的误区有关,试分析如下:1、从理论上讲基准地价系数修正法不适宜作为上海地区二、三级土地市从理论上讲,基准地价系数修正法不适宜作为上海地区二场宗地估价的一种主要方法。其原因如下:运用基准地价修正系数法的前提是需要有精确、完整的基准地价成果和相应的修正体系成果资料,而这正是上海市基准地价标准的局限性所在。从实务上看,过去运用这种方法评估上海地区宗地往往在技术指标与参数的取值上带有很大的主观成分,精确度较差。同市场法一样,基准地价系数修正法的理论基础也是替代原理。但两者之间存在的最大区别在于

10、市场法的参照物是现实的市场成交个案,而基准地价系数修正法的参照依据是过去时点评估确定的区域性平均价。基准地价标准制定的滞后性,以及参照物的非市场性,在很大程度上同市场现时状况存在时间上、空间上及结构上的差异,尤其是在上海地区基准地价标准及修正因素条件的不完整性影响下,很难从技术角度解决评估结果与市场交易价之间的矛盾。因此,一般在理论上主张把这种方法作为辅助方法使用。综上所述,尤其是地价标准制定的滞后性,已成为运用这种方法评估宗地时难以准确反映估价对象市场时点价值的一个重要原因,即使每年都有基准地价更新成果资料,也很难准确反映交投活跃的上海地区房地产市场在时间上、区域结构上、分类用途上等多方面的

11、价格变化特征。2、上海市基准地价标准的不完整性给基准地价系数修正法的运用带来很大的难度。其不完整性主要表现在以下几个方面:缺乏完善、全面的修正体系成果,98年标准仅提供了基准地价表与基准地价图,而未公布修正系数标及相应的影响因素指标说明表等。基准地价标准本身“不标准”,各级别土地及各类用途下的毛地、熟地地价“残缺不全”,主要技术参数如平均容积率等无标准。土地用途分类标准缺乏科学性、准确性,尤其是综合用地,在上海地区的商业、办公及商办、商住等房地产市场价格往往存在较大的差异,在用途分类中混为一谈的本身已无实际意义。3、交投活跃的上海地区房地产市场价格在时空与结构上的变化交投活跃的上海地区房地产市

12、场价格在时空与结构上的变化,从某种意义上讲义上讲,已使1998年制定的上海市基准地价失去了作为地价标准的参考价值年制定的上海市基准地价失去了作为地价标准的参考价值。同市场法一样,基准地价系数修正法的理论基础是替代原则,但由于参照物是政府制定的平均地价标准,具有滞后性与非市场化的特性,因此,通过可比因素的调整反映估价时点公开市场价值的技术途径主要是通过期日修正、年期修正、容积率修正,以及区域因素和个别因素的修正等一系列指标和参数的修正完成。但是,由于上海地区房地产价格在时空与结构上的变化状况,使继续使用原基准地价标准以无法通过这种技术途径来完成。首先,从时间因素上看,1998年至今,不但整个地区

13、的房地产价格涨幅大,而且不同用途房地产价格涨幅的结构性差异更大,尤其是价格涨幅的结构性差异,即使使用区域性或不同用途的平均地价指数也很难准确反映估价时点的现行市价水平。再者,随着上海市房地产市场价格的变化,一方面打破了原有单一区域性且呈环状分布的土地级别区域价格格局,出现了许多区片价与路段价;另一方面,商业用途与办公用途地价走势出现了两极分化趋势,原土地用途分类已不能反映这种变化。这种空间与结构上的变化,使用原有技术途径,没有指标和参数可依照与修正。最后,从本质上讲,归根到底是基准地价系数修正法的基础-原基准地价标准已失去“标准”作用所导致,而且在价格水准、土地级别划分、用途分类等各方面都失去

14、了作为地价标准的指导作用。三、运用基准地价系数修正法的探索与案例探讨基准地价系数修正法运用中存在的问题与局限性,并非全盘否定这种方法,而是要从理论上澄清认识误区,从实务中积极探索行之有效的技术途径。事实上,目前在上海地区仍然存在缺乏运用其他方法估价宗地的状况,例如笔者所遇见过玉佛寺在郊区的寺庙用地估价。基于上述理由,结合各个中介机构的案例,试从以下五个方面探索科学合理的运用基准地价系数修正法的思路和途径,抛砖引玉,供参考。1、正确认识与合理运用基准地价系数修正法合理运用基准地价系数修正法,首先必须明确是否具备运用这一方法的基础和条件。从理论上讲,运用基准地价系数修正法估价宗地或房地产,首先必须

15、具备三个基本条件:第一具备该城镇地区有效、完整的基准地价表、基准地价图,以及基准地价修正体系成果资料及适时的更新成果资料。这是运用基准地价系数修正法的最基本的基础和前提条件。第二该城镇地区房地产市场的价格水平相对稳定,在时间、空间和区域结构、用途结构上没有出现可能导致地价标准失准的重大变化。这是有效运用基准地价标准及修正体系标准的重要市场条件。第三能够取得齐全、可靠、准确、及时的信息资料及指标参数,具备对估价对象和基准地价进行对照分析和修正的能力与条件。这是有效运用基准地价系数修正法的重要技术条件。显然,就上海地区而言,目前无论在哪一方面都存在较大的缺陷和问题。这就是目前在上海地区不适宜使用基

16、准地价系数修正法估价宗地或房地产的根本原因。进一步的说,即便在上海地区具备运用基准地价系数修正法的上述条件时,还必须澄清在运用这种方法的技术思路上存在的一个认识误区。如前所述,由于基准地价制定的滞后性、所参照的地价标准的非市场性以及在上海地区房地产市场交投活跃的特殊性和区域性房地产价格结构的复杂性,即使每年都具有基准地价更新成果,也很难准确反映交投活跃的上海地区房地产市场价格在时空和区域结构、用途结构上的变化特征,以及估价时点的价格水平。故从理论上讲,对二、三级市场的土地估价,一般主张将基准地价系数修正法主要作为一种辅助性方法使用。2、科学合理的选择土地估价的技术思路与方法根据上述观点,在上海

17、地区具备使用基准地价系数修正法条件的前提下,非成片、大宗出让土地估价,在技术思路和方法的选择上,笔者提出如下参考建议:第一在上海地区宗地估价或房地产估价时,应根据估价对象现状、特点及市场条件,应尽可能采用市场法、收益法、假设开发法。第二在采用两种以上的方法进行宗地或房地产估价时,可运用基准地价系数修正法作为辅助方法和验证手段。第三在确实缺乏市场成交案例,也不具备运用收益法、假设开发法等条件的前提下,若能够取得可靠、齐全、准确、及时的信息资料和指标参数,可运用基准地价系数修正法评估宗地价值,同时对基准地价的取值和期日修正系数、容积率修正系数、年期修正系数、区域因素修正系数、个别因素修正系数的计算

18、分析、数据来源、估算过程等进行完整、明确和详尽的说明与披露。第四在运用基准地价测算土地出让金时,必须根据估价对象的现状,进行期日因素、容积率、使用年限,以及区域因素与个别因素的修正,并进行完整、明确和详尽的披露与说明。3、准确把握基准地价系数修正法的适用范围在上海地区具备运用基准地价系数修正法条件的前提下,其适用范围参考建议如下:适用于成片、大宗出让土地估价的情形;适用于作为宗地或房地产估价的辅助、验证手段;适用于在确实缺乏市场成交案例,也无运用收益法、假设开发法估价条件的,主要是外环以外的工业、办公以及特殊用途的宗地或房地产估价;适用于测算土地出让金的情形。但需要特别指出的是,考虑上海地区基

19、准地价标准的具体特点,房地产市场的现状和房地产价格的复杂性,规避房地产估价的风险,一般的,下列情况不宜采用基准地价系数修正法估价:环线以内的商业、办公、住宅及综合用途的宗地或房地产。以设定抵押权为目的的宗地或房地产。经济技术开发区和独立工矿区的宗地或房地产。房地合一估价条件下,不适宜运用基准地价分割宗地价值。4、合理选择与适时调整分类地价标准在具备运用基准地价系数修正法条件的前提下,首先应根据估价对象的现实状态,所处区域和确定用途选择相应土地级别与用途下的分类基准地价标准。从实务操作角度看,这里存在一个合理选择与适时调整的问题,试从目前某评估机构实际案例分析之:案例A:某宗地估价期日为2004

20、年初,六级,综合用地,基准地价修正如下:原基准地价:1660元/ m2。根据基准地价更新成果,六级商业地价2250元/ m2,办公地价1500元/ m2,取六级综合地价=(2250+1500/2=1875元/ m2。地价变动系数=1875/1660=1.13六级综合用地地价标准=1660×1.13=1875.8元/ m2,随后,运用地价指数确定从2003年6月30日至评估时点的期日修正系数。分析:案例中存在的问题姑且不论,值得推荐的是执业人员不但注意使用基准地价更新成果对原基准地价水平进行了调整,而且由于更新成果的地价分类标准中无综合用地分类地价标准。故结合估价对象实际,运用商业地价

21、和办公地价进行了适当的调整。事实上,在下列情况下,一般需要执业估价人员对估价对象适用的分类地价标准作出合理判断与适时调整:当土地的法定用途、规划用途、实际用途不一致的情形;当权证记载的土地用途与房屋用途不一致的情形;当特定的用途无法在分类地价标准中找到对应基准地价的情形;当土地市场地价在时间、空间与结构上发生重大变化,原有地价标准出现“失准”的情形。限于篇幅关系,笔者仅就上述第一种情形展开讨论。这一情形,就分类地价标准的选择而言,实质上有两个层次的矛盾,即合法原则与最佳使用原则在操作实践中的矛盾和法定用途、规划用途、现实用途、潜在用途在实务定位上的矛盾,如何处理?首先,应坚持遵循合法原则为前提

22、。但是,不能简单把权证记载的法定用途与遵循合法原则划等号。无论是法定用途或实际用途,是否背离合法原则的判断标准应是:这种用途是否符合上海城市发展规划?现存的法律状态能否续存?具体的说:若现存的法定用途符合城市发展规划,则适用合法原则,否定实际用途,按法定用途选择分类地价标准。若现存的法定用途不符合城市发展规划,这种用途在未来将不可能续存,则不适用合法原则。续而,应考虑规划用途。若已有明确、具体的规划用途,则按规划用途选择分类地价标准,这实质上是遵循合法原则的一种特殊形式。若现存的法定用途不符合城市发展规划,但城市规划尚未具体、明确,则按城市规划大体发展方向在实际用途和最有可能的潜在用途中按最佳

23、使用原则确定分类用途及地价标准。5、科学合理的估算各项修正系数在合理选择与确定基准地价标准的前提下,能否准确反映土地市场估价时点的价格水平,关键在于是否科学合理地测算各项修正系数,包括年期修正、期日修正、容积率修正以及区域因素和个别因素地修正。其中最主要的难点是期日修正与容积率修正。5.1期日修正系数确定期日修正系数的关键是价格指数的确定,而价格指数涉及的要素有三个方面,一是价格指数信息源的可靠性、有效性与准确性;二是价格指数的类别与口径是否具有可比性、相关性和适用性;三是如何科学的运用价格指数。试从目前评估中介的两个案例分析之。案例B:某宗地估价期日2004年6月30日,综合用地。期日修正系

24、数确定如下:根据2004上海统计年鉴,土地交易价格指数(环比1998年2003年依次分别为95.5,93.3,91.9,97.2,106.3,115.1。同时,2003年12月中房上海指数1172,2004年6月中房上海指数1260,涨幅7.5%。根据我国重点地区和主要城市2003年地价动态检测报告2003年房价变化幅度为24.2%,同期地价变化幅度5.34%,两者比例为22.1%。据此推算:2003年12月至2004年6月,土地涨幅为1.65%(7.5%×22.1%,故确定2004年6月30日的土地价格指数:(115.1+1.65=116.75。故综合用地的期日修正系数平均为:11

25、6.75/95.5=1.22案例C:某宗地估价期日为2004年5月31日,工业用地。期日修正系数的思路如下:1998年中房上海指数为765,至2004年5月31日的中房上海指数为1251。上海工业房地产信息网工业用地价格指数:2003年3季度113.1,4季度113.8,2004年1季度114。据此推算:2004年1季度同2003年3季度上海市工业用地价格增量为0.8%,同期中房上海指数房地产价格增量为19.71%,1998年至2004年5月中房上海指数同期房地产价格增量为(1251/765-1=0.6352,设同期工业用地价格增量为:则0.6352:=19.71:0.8%,=4%,期日修正系

26、数取4%。分析:姑且不论其他问题,从上述案例看,首先是信息源的可靠性与适用性问题,尤其是房价与地价的涨幅比值22.1%,同相关价格指数显然不匹配;其次共性的问题是所选用的价格指数的口径缺乏相关性、可比性,尤其是中房价格指数同工业用地价格指数非相关;最后,值得推荐的是两个案例中都未盲目照搬价格指数,尤其是案例C,运用数字方法进行同比推断,对价格指数的运用作出逻辑处理,有一定参考价值。综合上述分析,在运用价格指数估算期日修正系数时,必须注意:对所选用的价格指数信息源的可靠性、有效性与准确性履行应有的专业判断程序,并在报告中明确详尽说明。应尽可能选择分地区、分类地价指数,并根据不同级别土地的地价变化

27、差异,运用科学方法进行处理、调整。选用综合地价指数,应根据不同地区、不同用途、不同土地级别的地价变化差异,运用科学方法进行处理和调整,并说明选取的理由、依据及分析、测算过程。不宜使用房地产综合价格指数,例如中房上海价格指数。5.2年期修正系数当宗地的剩余使用年期和土地最高出让年限不一致时,应对宗地价进行修正。计算公式:(1 有限年期的土地使用年期修正系数:1-(1+r-nK = 1-(1+r-m(2 无限年期的土地使用年期修正系数:1K = 1-(1+r-m其中:n:土地可使用年限m:土地最高出让年期技术参数主要技术参数即土地收益率或土地还原利率,从2001年至2003年上海地区地价占房价的比

28、例三年平均占49.56%,房地产利润率普遍在10%以上,中高档房地产平均利润率一般高达30%40%。土地还原利率应根据行业绩效指标,并结合上海地区收益率水平测算确定,也可采用租售比法确定。5.3容积率修正系数土地的规划容积率反映了该土地的利用强度,对房地产开发商的土地成本及土地市场价值影响很大,举例说明:某宗地的土地面积10,000m2,容积率2,则建筑面积为20,000 m2。若土地总价2,000万元,则土地单价2,000元/ m2,楼面地价1,000元/ m2。若容积率提高至4,土地总价涨到3,000万元,地价涨幅大50%。则土地单价3,000元/ m2,楼面地价750元/ m2,对房地产开发商而言,虽然地价多支付了50%,但由于容积率的提高,土地成本反而下降了25%,可见容积率对地价的影响之大。一般来说,容积