房屋银行抵押贷款的风险及相应的防范措施

1、房屋银行抵押贷款的风险及相应的防范措施房屋银行抵押贷款的风险及相应的防范措施现在,越来越多的人对于事业者13星“万事倶备，只 欠乐凤所谓的“乐凤大多星指启动资金。而如今社 会和国彖政策使得许多人想到了房屋银行抵押贷款, 幷以此为解决方秦。但昙还有部分人对于房屋银行扌氐 押贷款幷;殳有系统的了解。那在这就浅谈一下。一、概念所i胃住房屋银行扌氐押贷款，又称按揭。是指银行 向贷款者提供大部分购房款项，购房者以稳定的收入 分期向银行还本付息，而在末还清本息之前，用具购 房契约向银行作扌氐扌甲，若购房者不能按照期限还本付 息，银行可将房屋岀售，以扌氐消欠款。房屋银行扌氐押 贷款昙指借款人以所购住房和具他

2、具有所有权的财产 作为抵押或质押，或由第三人为貝贷款提供保证幷承 担连带贵任的贷款。它昙由住房买卖合同、住房按揭 十办i义、住房按揭贷款合同连接起来的三角关系。借款 人或产权人用现有完全产权的房屋抵押给贷款银行， 货得的款项用于各类消费用途，包扌舌购房、购牟、住 房装修、留学、经营等。银行貝体要看你贷款的金颔， 用途的合法性，抵押物的足值性，还有你的收入昙否 能足客页来偿还贷款来判断星否予以批准。二、凤险及相应防范措施房屋银行抵坤贷款星指借款人以所购住房和具他 具有所有权的财产作为抵押或质押，或由第三人为貝 贷款提供保证幷承担连带责任的贷款。它昙由住房买 卖合同、住房按揭十办议、住房按揭贷款合

3、同连接起来 的三角关系。房屋银行扌氐押贷款的凤险主要有以下几 种：1. 违约凤险违约凤险包括被迫违约和理性违约。被迫违约星 指借款人的被动行为，支付能力理论认为导致被迫违 约昙因为支付能力不足。这说明借款人有还款的意愿， 但无还款的能力。理性违约昙指借款人主动违约，权 話理论认为在完善的资本市场上借款人可仅通过比较 貝住房中持有的权益与抵押贷款债务的大小，作岀违 约与否的决策。当房地产市场价格上升时，借款人可 以转让房屋还清货款，收回成本幷能挣取一走的利润; 当房地产市场价格下降时，借款人为了转嫁扌员失，即 使他有偿还能力，他也主动违约拒绝还款。?针对购房者存在违约可能性，我们应从以下两点 入

4、手：一星银行在接到购房者的贷款申请后，需要对 购房者的墓本情況（如收入情況、资产员债情況、月 供占家庭月收入的比重、购买房屋的用途等）进行详细调查,幷根据调查的结果决走贷款与否及合同条款的拟走。二星对置业者的贺信进行車核。車核的指标主要有:业者的彖庭总收入及储蓄证明：彖庭人口、人均月收入；月供占月 收入的比例。2. 流动性凤险流动，性凤险是指资全矢豆存长贷难于变现的凤险，流动性昙银行保证资产质量的一条重要原则。现如今 流动，性凤险体现在两个方面，一昙目前我国的住房贷 款主要来源于公积金和储蓄存款，银行吸纳的储蓄存 款属于矢豆期存款，一般只有三五年，而房屋银行扌氐押 贷款却属于长期贷款。这种短存

5、长贷的行为使银行的 流动，性非常彳氐，继而带来流动，洗凤险。二昙银行持有 的资产债权不易变现，极易导致流动性凤险。造成银 行可能丧失在金融市场更有禾I的投资机会,增加机会 成本带来的扌员失。房屋银行扌氐押贷款期限长，而用于贷款的资全来 源主要星银行存款及住房公积金,银行存款己处于一 个基本稳定的状态。但现有住房公积金制度尚存在需 要完善的地方,比女口 ：覆盖率低，来自建设部的数据 显示,2007年实际缴存公积金的职工人数仅有 7187.91万；公积金存在应建末建的现彖，如一些民 营企业还末创建住房公积金制度；归集的公积金较少，普及面不广。针对这些冋题，我们应该看手完善住房公积金制度，让住房公积

6、金切实地满足消费者实现住房融资需求,降彳氐流动，性凤险。6 / 63. 经济周期凤险经济周期凤险是扌旨在国民经济整体水平周而夏始的 波动过程中产生的凤险，相比具他产业，房地产业对 于经;齐周期具有更高白勺每攵感，注。经;齐扩引日寸,居民收: 入水平提高，市场对馬地产的需求屋增大，启屋的变 现不成冋题，银行与个人都对末来充满乐观的予页其月, 银行发放的房屋银行扌氐押贷款数屋也急剧增加。经济 萧条时，失业率上升，居民的收入急剧下降，大星贷 款无力偿还，即使已将U君屋扌氐押给银行，也因为肩地 产业的疲软无法变现。这时扌氐押凤险转变为银行的不 良债权和扌员失,银行则面临大屋的杲坏账，极易 导致银行的信

7、用危机甚至破产。房地产业与经济周期密切相关,应建立个人住房扌氐押。贷款凤险预警系统，防范市场和政策凤险。一星建立凤险预警的数据库，从各个方面取得数据,不断积累和FT3善数据的收集理，为模型幵发打下坚实的基础；二星开发合适的凤险预警模型，对预警区间、 警戒纟戋以及指标权重、概率密度函数等设置合理参数;三星建立快速反应和预控机制，对凤险予页警系统显示的潜在凤险进行及时处理和化解，最大程度地降低经 济周期给房屋银行扌氐押贷款带来的凤险。4. 利率凤险利率凤险星指利率水平的变动给银行资产价值带 来的凤险，它星由具业务矢豆存长贷的贺本结构所决走 的，利率的波动无论星涨还星跌对银行者13会带来扌员失。 如

8、果利率上涨，启屋银行扌氐押贷款的利率也随看上调， 就可能增加倍款人的偿贷压力，借款额度越高,借款 期限越长，具景纟响程度也就越大，从而增加了违约凤 险。如果利率下降，借款人又有可能从当前资本市场 融资或以低利率BBWM昔款来提前偿还贷款，给银行带 来凤险，主要表现在，提前贷款的发生使得房屋银行 扌氐押贷款的现金流量发生不确定性，给银行的集约化 资产员债带来一走的困难。针对禾I率变动带来的凤险，银行可以采取以下措 5S : 昙幵发可调整利率抵押贷款,具利率根据市场利率不断变化而作周期，洗调与我国现行的浮动利率相比，它的不同之处在于这种周期性的利率调罄将 有助于改善银行存货款期限的匹配状况，可将银行至 担的利率上升凤险车专嫁给借款人，同时借款人至担的 利率下降凤险也可转嫁给银行。二昙幵发固走利率扌氐 押贷款，它星扌旨在扌氐押贷款合同所夫见走的还货期限内， 贷款利率固走不变的抵押货款方式。在这种模式下， 银行承担了大部分的利率凤险，如果银行能够通过获 得固定利率资金来源与贷款相匹配（如发彳亍固走利率 债券等），可以避免相应的利率错配和流动性凤险。三、小纟吉房屋银行抵押贷款涉及到葺业者、银行以及幵发 商三方的利益,要使貝带来的凤险降低至I最小化，上 面所述的防范措施只是貝中一咅13分，