商业场调研报告提纲

1、南昌市商业市场调研报告提纲一、南昌市商业概况商业宏观环境城市商业基础商业分布二、南昌市商圈分析三、南昌市各商业业态分析几发展方向第一节 餐饮娱乐第二节 酒店第三节 大型商超四、南昌市专业市场分析及发展方向第一节五、南昌市社区商业调研及发展方向六、南昌市在售商业项目分析第一节 南昌市在售商业项目特征分析第二节 南昌市在售商业项目供需分析七、综合论述一、南昌商业概况南昌市属于中部内陆城市，由于受地理位置与观念的制约，南昌的经济发展明显落后于沿海与周边城市，特别是新兴的行业如IT、金融、服务、房地产、商业等领域明显滞后。但近年来，随着国家加快实施沿长江开发战略、 大京九铁 路的全线贯通（南昌市是京九

2、线上唯一的省会城市），以及江西省委、省政府和 南昌市委、市政府领导人大刀阔斧的改革，南昌市的经济发展形成强大的动力， 产业结构调整日益完善，形成新的发展机遇。一、南昌商业宏观环境2007年上半年全市实现地区生产总值 600.97亿元，按可比价计算同比增长14.1%。其中，第一产业增加值22.49亿元，增长4.1%;第二产业增加值300.44 亿元，增长15.2%,其中工业增加值232.62亿元，增长16.4%；第三产业增加值 278.05亿元，增长13.9 %。一、二、三产业对经济增长的贡献率分别为 1.4%、51.7%和46.9%,其中工业贡献率为 45.8%。三次产业结构比例为 3.7 :

3、 50.0 : 46.3。A、近年南昌GDP12001000800600近5年GDP亿元）02002年2003年2004年2005年2006年口近5年GDP亿元）602705.44841.111007.71184.57400200一I 2002年厂 2003年2004年2005年口 2006年近年GD增长速度2007年上半年全市实现地区生产总值 600.97亿元，按可比价计算同比增长14.1%。其中，第一产业增加值22.49亿元，增长4.1%;第二产业增加值300.44 亿元，增长15.2%,其中工业增加值232.62亿元，增长16.4%；第三产业增加值278.05亿元，增长13.9 %。一、

4、二、三产业对经济增长的贡献率分别为1.4%、51.7%和46.9%,其中工业贡献率为 45.8%。三次产业结构比例为 3.7 : 50.0 : 46.3。南昌宏观经济近年呈现高速发展的态势，GDP逐年增长，经济动力强劲，为商业发展提供了广阔的发展环境。B、南昌人口常住人口（万人）南昌经济的快速发展，近年人口持续出现净流入，常住人口稳步增长，人口 密集度提高，消费潜力不断增长。C产业结构6050403020第一产业第二产业第三产业54.645.943.9A39t11 1aV三大产业结构口前期比重10.245.943.9口现期比重6.454.639100苜前期比重 I.现期比重南昌三大产业结构性调

5、整，各类工业园区、高新技术开发区、经济产业园 区形成的第二产业，在经济中占有绝对比重，为经济发展提供持续的发展动力， 对商业的发展形成坚实的基础、南昌商业基础A、城市概况南昌城市文化底蕴深厚，素以“英雄城”著称。全市共辖五区（东湖、西湖、 青云谱、湾里、郊区）、四县（南昌县、新建县、进贤县、安义县），总面积 7402.86平方公里，总人口 483.96万人，总户数119.26万户，户均2.99人， 人口密度606人/平方公里，城区总面积为617.07平方公里，城区总人口达180.99 力市内以平原为主，属于亚热带季风气候，四季分明，并有赣江、东湖、西湖、 青山湖等众多湖泊。同时，南昌正在加快实

6、施城市发展战略，到 2010年，城市 人口规模达到260-300万，中心城区范围达到260平方公里。B交通状况南昌历来是华东地区的重要交通枢纽，铁路、公路、航空、水运相结合的立 体交通网络四通八达，方便快捷，也是大京九铁路唯一途径的省会城 市。 航空 昌北机场距市区23公里（昌九高速公路经过），每周有近百个航班 抵达各地，航班主要通达线路有南昌至北京、福州、广州、海口、深 圳、厦门、温州、西安、上海、香港等 25条航线。铁路 京九铁路与浙赣铁路在境内贯穿交汇，浙赣、湘赣、南浔、赣宁等铁 路主干线纵横穿越。公路昌九、昌樟高速公路是连接赣江两岸的纽带，南昌各长途汽车线路有 省际客车，通达广州、深圳

7、、南京、合肥、义乌等近百个外省大中城 市；省内客班车，通达江西省内各个大、中、小城市或城镇。水路 沿赣江、抚河、锦江和鄱阳湖可到达长江各口岸，至九江外运港口 220公里。公交 全市共有公交线路30条贯通市区、城郊，跨越日夜运营线路出租 全市共有出租车3000辆三、南昌商业分布南昌的商业集中在以八一广场为核心的中心片区商业中心区，包含中山路、 北京路、八一大道、福州路、胜利路等特色专业街与其形成了商业网点密集、业 态多样的市中心零售业网络；及以洪城大市场为核心的洪城板块，则依靠地段便 利的交通形成了辐射全省的专业批发市场商圈。 其余片区的商业特性多为单业态主导，零星商业配合的格局:板块商业分布核

8、心商业特点主要业态中心片区八一广场为中轴，横贯穿中心路、 胜利路、广场北路、孺子路零售商业服装专卖、餐厅、酒楼、影 楼、大型百货洪城片区洪城大市场商品批发服装、五金、家电、快速消 费品、冃云谱片 区井冈山大道产品批发建材、石材、五金、轻工业 的产业批发青山湖、 京东片区青山湖文化广场产品批发家居、家纺、汽车、摩托车 产品零售红谷滩片 区红谷滩中心区复合汽车、商场产品零售结合对南昌市场宏观分析:经济持续：南昌经济持续稳步发展，第二、三产业结构调整，外向型经济 发展，人口持续流入，商业发展的外部环境良好；城市基础：南昌城市基础，开发迅猛，交通便利、市政商业配套日趋成熟， 商业消费环境改善；业态分布

9、：南昌业态分布的板块效应出现， 市区中心区的产品零售、城郊 结合的产业批发，各地域的产品经营导向明确快速消费品、 汽 车、建材、五金等都形成专业街集群。 第二、南昌商圈分布、南昌商业布局现状目前南昌市拥有商业网点3万余个，并拥有营业面积超万平方米大型百货10多家、销售额超亿元的大型零售企业，太平洋（百盛）、沃尔玛、北京华联、 上海农工商、上海华联等国内外知名零售企业也先后进驻， 全市现已初步建成胜利路、中山路、抚河路、渊明路、孺子路、福州路等8条市级品牌特色一条街。 从整体商业布局看，南昌市商业正由市区向周边区域突破， 在地域上大型百 货、产业导向上形成多点核心的商业中心发展趋势。-A、中心片

10、区经过多年的发展建设，中心片区已形成了以八一广场为核心的商圈，商业 主要分布在以广场为中心，分别向北京西路、中山路，八一大道延伸的十字型商 业圈内，大型商场主要云集在八一大道周边，而中山路、胜利路、孺子路、展览 路等各类特色商业街则与之相互呼应。-八一广场核心商圈构筑南昌最繁荣的商业气象八一广场作南昌市第一个核心中心区，是江西最具现代大都市气派之地。 在重新改造后，以其为中心的1公里商圈内，南昌百货大楼、新洪客隆商场、 八 一大道上紧邻广场的万达购物广场、财富广场、 丽华购物广场、洪城大厦、太平 洋购物广场呈七足鼎立之势。这七大百货类零售商场均分布在八一大道、北京西 路和中山路上，车行较方便。

11、八一大道与中山路、北京西路以广场为中心点呈十 字形相交，而南昌百货大楼正位于八一大道与中山路的交汇点，是这七家商场中 地理位置最好的一家。其它均在八一广场的周边500米范围内，其中新洪客隆商 场、万达购物广场、丽华购物广场沿八一大道分布；太平洋购物广场座落在中山 路与象山北路的交汇点上；洪城大厦位于北京西路上。-另外，沿八一大道，依托电信大楼而形成的电子通讯商城及小型街铺，新 大地会展中心的家电、电脑及其耗材产品市场进一步丰富了八一广场商圈的商品 类型。 中山路、胜利路等特色商业街南昌市商业街按不同性质来划分，可分为中山路、胜利路、展览路的商品 性一条街、孺子路、福州路服务性一条街。-中山路是

12、一条自然形成的商业街，多为中高档品牌专卖店，中山路的大型 商场自东向西依次为百货大楼、太平洋购物广场、金童女人城、万寿宫，但大型商场分布较错落，其间通过商业街来贯通，西段与沿江路交叉口一带为金融中心。 中山路上各项配套完善，有八一公园、东湖、八一起义纪念馆等自然及人文景观， 集购物、饮食、娱乐、参观等为一体，因而其人流量位居南昌市之首。胜利路步行街北起八一大桥，南与中山路相交，主要经营服装、钟表、黄 金珠宝，是在旧城改造的基础上建起来的，自从 2001年开放以来，日渐成为来 昌游客和市民的最佳选择之一。然而步行街的建设水准虽说一流，但因为缺乏商 业规划，没有大商家，没有经营特色，随着胜利广场和

13、时代广场的起步运营，现 象会得到改善。广场北路又名展览路，是南昌市早期形成规模的商业街，南北连接八一广 场与福州路，专营品牌女装，因其公交不便，周边配套不全，近几年在中山路的 日益繁荣后日渐衰退，如今在八一广场商业发展的带动下，商业氛围有所回 升。福州路是南昌市较具影响的运动、娱乐、餐饮一条街，由于省体育馆坐落 于此，形成了相关的体育用品及运动服饰专卖店，并聚集了金昌利、圣陶沙等一系列高档娱乐场所，其间还分布了尚厨、 王子音乐餐厅，而一些小吃、茶座等也 日渐兴盛，大型平价药店一一开心人大药房、汇仁大药店也落户其中。孺子路是誉满南昌及全省的饮食、娱乐一条街，整条街聚集了家常饭、玉 兔、真真、民间

14、饭庄等数十家餐饮店，其间有绿茵阁、大观园等酒吧、茶楼娱乐 场所。另外，由于孺子路西端是南昌电信大楼，故沿西向东50米处还分布了一些经营通讯器材的街铺。B、洪城板块洪城路是南昌市主要对外交通的中心和枢纽，随着洪城大市场的建设与发 展，洪城板块逐步形成了以洪城大市场为龙头的批发市场大商圈，商圈内的各大综合及专业市场几乎涵括了各门类商品，并辐射到全省乃至周边城市。综合批发市场位于南昌大桥以东、洪城路以南的洪城大市场，成立至今8年，已成为综合批发市场的龙头，洪城大市场的逐步繁荣还带动其周边大市场的相继形成和发 展，并形成了辐射全省的洪城板块批发市场商圈。-五华大市场是紧邻洪城大市场西侧市场四路而建的以

15、机电类产品为主的综 合性大市场，因配套设施的落后及经营管理不善而日渐萧条。 洪城商圈内的抚生 路上10万平方米的豪威大市场正在建设招商中，拟定今年投入使用。经营面积 25万平方米的金润物流中心以其环境、规模、配套、管理等全面的提升带动了 洪城板块商业批发市场的发展并形成了洪城商圈新的格局。-专业批发市场围绕着洪城大市场，周边相继建设了联信大市场、省家电市场、华东商贸 城等三家专业大市场，总营业面积达到 12余万平方米。同时，在相距不远的司 马庙立交桥附近，相继建成了江西省建材市场、南昌市建材市场两个专业市场， 总体而言，这些批发大市场经营档次都不高。而近期相继建成的鸿顺德皮具市场、 盛世东方服

16、装城在内外部环境、经营管理等方面都有一定的提升。C、青云谱片区南昌市城南的青云谱区位于城乡结合部，商业业态主要以小型的临街店铺 和专业市场为主，由于缺乏统一规划， 商铺分布零散，而且规模小，装修及经营 档次普遍偏低，商业氛围淡，尤其缺乏餐饮、娱乐以及大型零售商业设施， 但片 区内专业市场却具有一定规模和辐射力。青云谱区在新南昌市商业规划的定位是 南昌向南向东物流集散中心和大市场聚集地。-批发贸易市场青云谱区全区共有商品市场16个，其中肉类制品批发市场、深圳农产品市 场和水果批发市场都分布在井冈山大道上， 而南昌建材大市场、摩托车交易市场， 迎宾家俱广场分别位于沿江南路、 洪都南大道、迎宾大道上

17、。另外在建的昌南大 市场位于井冈山大道旁的包佛路上，定位为工业品市场。 社区商业本区域商业网点1100余个，新溪桥包家花园商业街所在的井冈山大道是青云谱区的主干道，也是该区人口最密集的地方，分布了以北京华联为首的几 个中型超市，此类超市已完全能满足当地居民的基本生活需求，由于超市所处位置交通方便，而且本身又有一定品牌知名度，已成为本区域居民主要的购物场 所。一其他临街小商店主要沿井冈山大道分布，数量约 300多家，消费对象主要 为周边居民，其经营种类以日用消费品和小百货为主，档次低，分布比较零散， 规模小，无法满足购物者一次性购物的需求。D、青山湖 京东片区青山湖一一京东片区位于南昌市东北部，

18、面积较大，而且开发时间较短， 故商业较分散，而且呈现小型化、低档次特点。- 房地产的开发带动了大型家居、建材类专业市场的蓬勃兴起青山湖一一京东片区的人文景观资源十分丰富，整个区域近年的房地产开 发量达到空前规模，2002年至今，已建、在建项目达21个之多，吸引了本地及 外地家居业巨头的目光，由此引发了家居建材市场的争夺战。 在原有的南京西中 段的京东家具大市场外，又紧挨着其兴建了京东鹿鼎家居博览中心。另外高新 大道上由港商投资的占地25万平方米的江西国际家居港已成功引进了东方家 园，预计部分市场将于明年初开业；再有就是解放东路与青山湖大道交汇处， 由 国内商业流通巨头一一香江集团投资 30亿全

19、力打造的2000亩“南昌香江家居建 材城”。如此巨大的商业体量一方面说明家居、建材类市场的发展潜力，但同时 也预示着家居、建材市场将会面临的激烈竞争。 人口较密集区域的社区商业已初步形成在南昌大学等大中专院校较集中的上海路、南京路一带，消费人口较多， 消费层次不低，并且有时尚消费的需要。因而在南京西路中段有金阳光百货商场， 南昌大学北院对面有来自深圳的大型零售商场一一天虹商场，此外各沿街店铺及中小型超市，大部分餐饮业相对集中在上海路。 另外，在高新开发区内，火炬广 场周边聚集了一批为居民提供日常生活服务的超市、餐馆、日杂等社区商业，而居民的休闲购物以及大宗消费则一般选择在八一广场商圈进行。-其

20、它洪都北大道上还分布了众多汽车专卖店及维修店，虽然南昌市目前有三个 大中型汽车城，但因为该路段形成较早、 交通方便、形象展示效果好，而且社会 认知度较高，所以仍有许多汽车经营商选择在此自建专卖店。-F、红谷滩新城商业中心红谷滩作为南昌城市发展新区，正在以高标准、高起点进行建设，原有老 昌北城区均改建，目前该地段的商业仅有八一大桥北引桥周边及丰和大道与庐山 南大道交汇段服务于附近居民的社区商业。 庐山南大道北段，南昌大桥北引线形 成了昌北城的批发贸易体系。 舍利甲收费站以北、南昌大桥北引线将成为汽车贸易中心建立在南昌大桥北引线的江西新建汽车交易广场开发较早，市场内集聚了 一定的整车销售中心，另外

21、在舍利甲收费站以北，已建成了占地约30万平方米的江西国际汽车城，该区域已经成为南昌市的专业汽车交易中心。 牛行片区红谷滩的市级商业中心将于 2010年形成牛行片区是“一江两岸”格局的精华地段，现已进行全面拆建，作为南昌 的陆家嘴来建设，起点高、未来消费层次高。根据南昌市政府规划， 该片区将建 设成昌北的市级商业服务中心，并集购物、 休闲娱乐、餐饮于一体，也是继昌南 城八一广场商圈后的又一南昌核心商业中心区，该规划预计将于2010年形成。二、南昌典型商圈中心商圈南昌商圈对产业凝集、消费导向都有着指导意义，对南昌商业分布，成熟 商圈界定主要分为中心商圈（胜利路步行街区域商圈、八一广场区域商圈、中

22、山路商圈）；洪城商圈（洪城大市场、联信大市场、盛世东方、家电市场）； 红谷滩（红谷滩汽车市场）、京东商圈（京东鹿鼎、香江家具城）。一中心商圈胜利路步行街区域商圈：1）、商圈现状概况：南昌唯一的室外步行街，已成为以珠宝、钟表、眼镜、服饰为主，商业 网点密集的商业街于2002年完成改建的胜利路步行街是南昌第一条商业步行街，路宽20米，总长1500米。目前商家总数约300余家，已形成了以经营名牌钟表、首饰、品 牌服饰为主的商业街。-缺乏对气候及天气等因素的考虑，季节变化对胜利路的人流产生极大的影响作为传统商业街的升级版，胜利路步行街配套设施相对完善，购物环境较以 前得到了改良，是目前南昌购物环境最好

23、的室外步行街。但由于规划过程中， 缺 乏对气候以及天气变化等因素的考虑， 不符合南昌四季分明，尤其是夏季天气炎 热的气候特点，导致夏季购物人流的锐减。 - 旺盛的人流带动了连锁快餐及特色餐饮的发展， 但车行的不便限制了大型餐 饮业的发展据统计，胜利路日均人流量可达8-9万人次，旺盛的人流带动了麦当劳、 肯 德基、季季红、金筷子等连锁快餐及特色餐饮的发展，就餐高峰期各餐厅时有排 队等候的现象发生。但由于车行的不便以及缺乏停车位， 大型餐饮在胜利路仅有 八味堂与天安食街，而且均选址在中山路与胜利路交汇处， 以此克服步行街停车 不便的问题。 由于缺乏统一的规划与管理，经营特色、经营主题相对模糊由于缺

24、乏统一的商业规划及管理，现有商业分布格局完全属市场经济产物， 虽然形成了珠宝首饰专卖店相对集中的发展特点，但整条步行街的经营特色、经 营主题、经营档次都相对模糊。2）、商业网点分布状况胜利路的商业网点多达270余家，服饰品牌专卖店近150家；19家品牌钟 表、首饰、眼镜专卖店；鞋类、饰品、床上用品等专卖店近22余家，服务业、银行网点共16家，餐饮9家。基本形成了以珠宝、钟表、服饰为主的商业街。3）、租赁情况分析：影响商铺租赁价格的主要因素有人流、地段、主力商店、店铺形状、店铺 面积、视觉可触及程度等，其中人流对于商铺价格的影响最大。另外，同等地段 上，店铺面积越小，租金单价越高。-根据聚智堂调

25、查，胜利路上的人流量由南至北逐渐递减， 在胜利路与中山路 交汇处人流量最大，故此路段店铺租赁最高，租金范围在450650元Im2l 月, 中段次之，租金范围约在 240360元Im2I月之间，而靠叠山路一带租金在 200 320元Im2I月之间，胜利路店铺的总体均价：350元I m21月。4）、商圈规划与定位：南昌市商贸委在2002-2010发展规划中，结合西湖、东湖的发展建设设想， 提出了胜利路步行街“以珠宝、钟表、服饰街的定位，并与中山路形成错位，品 味上调至高于中山路”的总体发展设想。-5）、商圈交通状况：城市公交系统：民德路、胜利路：27、29、205路公交车中山路、胜利路：2、7路公

26、交车、旅游精品线巴士叠山路、胜利路：2、7、8、12、20、26路公交车 区域内交通配套设施：观光电动车6）、商圈配套设施：餐饮业：地方特色餐饮：八味堂、天安食街、季季红火锅、北味水饺、国际连锁餐饮：麦当劳、肯德基休闲娱乐：UFO电玩大世界、步行街茶座公共休闲场所：8处休闲小憩场所（长椅、花岗岩椅、葡萄藤架）其他：商业银行、交通银行、工商银行、邮政储蓄，诊所（2家）7）、发展潜力分析： 扩大城市商业核心范围，形成与中山路相呼应的商业街区以往代表南昌市商业核心的街道只局限于中山路， 仅有的一条商业街道已不 能满足城市的发展需要。城市未来发展趋势将打破单一的城市商业中心格局，培养、孕育出能代表城市

27、形象的商业街区，为市民提供高层次的休闲、娱乐、购物 空间。- 商业业态发展将日益丰富，胜利路逐步成为城市消费者购物休闲的主要场所 除了满足南昌市商业规划发展要求以外，胜利路将融入多种商业经营业态，满足消费者“一步到位”的消费需求，胜利路与叠山路交汇处的胜利广场，总建 筑面积超过50000叭在定位中提出了 “体验消费”的口号，并拟引进著名品牌 零售商家，据悉，麦当劳南昌发展公司已有意向进驻。- 专业、知名品牌专卖店将成为胜利路的发展重点， 并全面提升胜利路经营品 位、经营档次目前胜利路经营商家档次不齐，随着今后的城市发展和人们消费的需要，一批经营档次低、商品品质差的商家将逐渐淘汰出局，替而代之的

28、是具有一定市场 形象的专卖店加盟。 步行街的发展日益平衡，客流量南北差异逐步减小随着城市商业核心范围扩大，在建的新隆基、胜利广场将丰富步行街现有商 业格局，有助于提升胜利路的集客能力，并在一定程度上缩小胜利南端与北端的 人流差距，未来胜利路的发展将更加平衡， 作为南昌市唯一的风情步行街，其在 未来南昌商业发展过程中，依然具有一定地位。-八一广场区域商圈：1）、商圈现状概况：八一大道全长2900米，宽60米，南起老福山街心花园，北至青山南路，是 南昌市区的主干道，交通便捷，人流车流如织。目前，八一大道上共有商业网点 近230家，其中零售商店约占45%;餐饮娱乐及服务业约30%;其它占25%。交通

29、极其便利八一大道贯通中心城区南北，是南昌市的交通主干道，路宽60米，而且距离火车站与汽车站都在10分钟车程内，便利的交通促进了商业的发展。- 大型百货商场及电子、通讯类专业商场云集大型商场集中在以八一广场为核心的八一大道两翼，由南向北依次分布了丽华购物广场、万达购物广场、财富广场、百货大楼、新洪客隆等，另外还形成了 新大地电脑城、移动广场等专业商场。 -专卖店以经营手机、电脑及耗材、照相器材等通讯及高科技产品为主，小百 货、品牌服饰等专卖店较少由于八一大道是城市的主干道，车流量大，不利用人流的穿行，故服饰、餐 饮、小百货等专卖店分布少，临街店铺主要以经营手机、电脑及耗材、照相器材 等通讯及高科

30、技产品为主，并沿孺子路口向民德路口分布（电信营业厅位于孺子 路口），已成为南昌市民购买电脑、手机的主要场所。宾馆云集，为中高档商场提供了消费保障八一大道是规划中的宾馆一条街，目前已聚集了南昌宾馆、江西宾馆、江西 饭店等10余家宾馆，为中咼档商场提供了咼端市场的消费保障。- 人流量大，主要集中在八一广场商业中心区域八一大道的日均人流高达35万人次，一是百货大楼、新洪客隆、沃尔玛购 物中心、移动广场等购物人群、二是八一广场的休闲观光人群，三是八一广场各 类活动吸引的人群。据调查，八一大道人流最集中的区域在八一广场商业中心区 域，人流量可达25万人次。2）、网点分布情况八一大道商圈商业网点近230个

31、，大部分都集中在八一广场，其中大中型零 售商店7个，包括百货、超市、专业商场等，其它沿街街铺主要是以办公设备、 服饰、照相器材、通讯器材等为主。以八一广场为中心坐标，从南到北（八一广 场至福州路口）主要有办公设备、照相器材、服饰、通讯器材等。-3）、租赁情况分析根据调查，八一大道上的人流量主要集中于广场及中山路口处， 百货大楼处 人流量最大，故展览馆一一百货大楼一一江西饭店路段店铺租赁最高， 租金范围 主要集中在400 650元/m2/月，个别小面积商铺租金超过1000元/ mV月；而 江西饭店一一民德路、孺子路一一展览馆两路段的人流量相对较少， 租金也随之 降低，租金范围约在250 350元

32、/m2/月之间。4）、商圈规划及定位：唯一的市级商业中心，并发展成外来消费客流占 8090%的“超广域”商业中心根据南昌市2002年一一2010年商业发展规划，八一广场定位于南昌市唯一 的市级商业中心，并着重标识为“超广域”商业中心，即外来消费客流应占80-90%。由于市级商业中心的主要功能是繁荣繁华， 因此必须从严控制开设大型 综合超市，以防止冲击市区商业和交通过度拥挤。 按南昌市中心城区人口高度集 聚的现状，为满足居民基本生活消费品需要，最多只能开设1 2家。建设综合性、多功能百货商厦（购物中心），并逐步引导成为品牌集聚的购 物中心型百货商厦区域商圈根据规划，在八一广场周边将兴建1 2家大

33、型综合性、多功能百货商厦（购 物中心），发挥其规模大、品种全、品牌多、功能全的综合优势，并逐步引导成 为品牌集聚的购物中心型百货商厦区域商圈。5）、商圈交通状况：公交线路：1、2、7、11、13等众多线路；省长途汽车站在八一大道南端，定时发往省内各地市车次。付费停车场：洪客隆、万达、江西饭店。6）、商圈配套设施状况：银行：省建设银行、农行、招商银行等景点：江西革命烈士纪念馆、八一起义纪念塔餐饮：九九隆酒楼、肯德基、各宾馆自营酒楼、好口福；医疗机构：省妇幼保健院、省二附院、省中医附属医院、黄庆仁华氏药栈、江西 红十字医院、中医针灸门诊部；娱乐休闲场所：八一广场、江西省戏剧院、东方保龄球馆、九九隆

34、娱乐城等； 宾馆：东方宾馆、南昌宾馆、江西宾馆、瑞都大酒店、广场宾馆、凯旋门大酒店、 交通宾馆、江西饭店、东方宾馆、鄱阳湖宾馆等10余家。7）、发展趋势分析：江西房地产行业的高速发展带动了八一广场区域商圈的全面提升， 同时得到 了众多国内外品牌商家的认同。在八一广场周边重点开设品牌专卖店， 专业特色 街，将八一大道营造成南昌的城市名片，成为南昌市展示城市形象的窗口。 财富广场、新洪客隆、丽华广场，使得该区域成为南昌大中型百货商场最为 聚集的区域。广场中心商圈经营业态相对饱和， 竞争格局无法避免，在有限土地 资源中不断提炼商业含金量成为今后发展重点。-大型零售企业沃尔玛，凭借其强有力的品牌效益，

35、科学的经营管理模式，“天 天平价”的销售理念，给南昌原有的零售业态带来了强有力的竞争， 其先进的销 售理念，使得南昌众零售商家之间价格之战在所难免，南昌原有的零售业态无论 在面积规模、商品销售价格、经营种类、功能分区等方面都将面临着一次全面的 改良、调整、提升。中山路商圈：1）、商圈现状概况：中山路商圈位于东湖区与西湖区交界处，东起八一大道、西至胜利路步行街， 连接八一大道商圈与胜利路商圈，是城市中心商业板块的核心路段，全长约2000 米，路宽22米，是南昌市目前档次最高、品牌最集中的商业街，是南昌商品高 档化、时尚化的主要体现，是国内外知名品牌抢摊南昌的必争之地。发展到今天，中山路商业网点达

36、319个，年商品零售总额达5亿元。众多国 内外知名服饰（鳄鱼、金利来）、鞋类专卖店（百丽、达夫妮等）及大型百货商 场（台湾太平洋百货）、专业商场（金童商厦、中山道 8号等）、品牌餐饮连锁 店（肯德基、麦当劳、必胜客）共同塑造了中山路今天的辉煌。中山路现有商户 中，经营精品服装服饰的占近50%，各类高档服饰及鞋类品牌专卖店汇聚于此， 已俨然成为世界品牌集中展示的大舞台。 专卖店是中山路商业街繁荣的主要的体现。中山路商业街现有经营业态以街铺形式的专卖店为主。国内外众多的品牌服饰、品牌鞋类等专卖店提升了中山路街铺的装修档次， 代表市场最前沿流行时尚、 可靠的产品质量保障、相对舒适的购物空间以及拥有丰

37、富专业知识的销售人员， 吸引了众多消费者来中山路购物， 是南昌市大多数时尚、中高收入人群主要的购 物选择地。专卖店的产品体系确保了淡旺季的差异最小化，为商家带来了无限的商机。 与此同时，临街店铺的经营状况却最容易受天气、气候变化等外部环境因素的影 响。面对南昌的独特气候条件，人们在街铺及专卖店消费时，仍不可避免的感觉 到店内外温度变化带来的不适。- 大型百货商场发展良好。百盛（太平洋百货）商场是最早进驻南昌的国际性知名品牌百货商场， 依靠 多年积累的强大资金实力、先进的管理模式， 在合理功能分区的基础上，太平洋 百货营造了相对良好的购物环境，也吸引了南昌市民的关注及消费渴望。 -太平洋百货的进

38、驻引发了南昌市各大百货商场间的激烈竞争，对太平洋的分 析、效仿使南昌市零售企业的经营管理水平得到了明显的提高。营销管理差距的进一步缩小也暴露出太平洋百货的弱点， 但其配套设施前期规划中，忽略了停车 场的大量需求，这也是将来其发展的一个重要制约因素。对高端消费市场的抢先占领维护了太平洋百货在消费者心中的首选地位， 也 为其带来了丰厚的价值回报。但纵观中山路整体发展趋势，仅靠太平洋百货肯定 无法维护中山路在城市中心商业板块的竞争优势。 主题商场丰富了商圈业态，创造了全新的消费空间。以金童商厦（女人城）、中山道8号（女人城）为主的主题商场，分布在中 山路商业街的中后段。通过对大众消费群体的细分，对有

39、限商品的高度集中，有效的提升了主题商城在目标客户群中的知名度， 以更加便捷的方式固定了忠实客 户群，保障了经营的正常利润。金童商厦是以女性消费者为主要客户群，包括服饰、饰品、鞋类、时尚箱包 等多种女性用品，吸引了多数的女性消费者的光顾，中山道8号（女人城），鞋类品种繁多，使消费者购买选择的余地更大，购物环境更为宽松舒适，提升了自 身的竞争力。 “万寿宫商城”小商品批发市场万寿宫小商品批发市场于1988年开业，内部商户主要以经营小百货、服装、 鞋类、皮具、灯饰、家电、五金、床上用品等为主。由于缺乏现代规划，市场内 部设施陈旧、装修简陋，店铺分布较散乱。由于相对距离的便利，该市场在城市 中心传统居

40、民及低收入人群中中有一定的认知度，但是，由于与商圈主要消费人群需求产生的错位导致了市场格局的改变， 市场格局的改变直接导致了交易额的 下降，万寿宫小商品市场目前经营状况一般。- 餐饮业发展态势良好。进驻中山路的国外知名品牌餐饮连锁店包括肯德基、麦当劳、必胜客三大 巨头。均在中山路的黄金地段选址， 租用各大百货商场的临街铺位，与百货商场 合作联姻发展。-与国际快餐连锁巨头相比，国内连锁餐饮店以独特的口味、 低廉的价格等特 点，占据着低端市场，同样保持者良好的发展势头。包括好口福、季季红火锅为 主的连锁特色餐饮店，以及经营低价位的小吃店、冷饮店，散布在中山路商业街的两旁。代表高消费群体主要特征的驾

41、车购物遭遇中山路的单向行车时，中山路的发展将面临严峻的市场考验。大型零售企业的引进，知名品牌的选址设点，都会越来越重视交通状况，面对八一广场区域商圈交通条件的改良，中山路如果不能从根本上改变提升现有的交通组织状况，将会给自身的发展制造不可逾越的障 碍。2）、中山路各路段商铺分布情况：调查发现，代表中山路特性的零售街铺主要分布在胜利路交叉口至八一大 道路段,其中服饰类占到60%以上，佐丹奴、G200Q金利来、ESPRITE等一些国 际品牌占到10%以上，已成为全省有名的中高档品牌特色街。而胜利路口至沿 江路段主要以银行机构、酒楼、休闲场所及国有商业机构为主。3）、租赁情况分析据调查，中山路沿街店

42、铺租赁价格可以根据地段分为三个档次：从百货大楼到地王广场均价为454元每平方米，从地王广场到太平洋广场路段由于紧靠百花 洲风景区，加之政府投资营造街区景观， 购物环境相对优越，集客能力的提高使 该路段的人流畅旺，已成为品牌最集中的路段，租金相应也是整个中山路最高， 街铺的均价达到了 660元每平方米。从太平洋购物广场到万寿宫主要以经营中低 档次商品的临街店铺和主题商场为主，租金均价为388元每平方米。4）、商圈规划与定位： 商圈规划：南昌市城市总体规划中强调继续完善和充实昌南城的市级商业中心，新建、 改建具有一定规模和特色的商业街。 在沿街商业建筑的造型、体量、尺度、立面、 装修等均应精心规划

43、设计。根据市政府城市总体规划中山路（黄庆仁药栈一一八 一商场）近现代段传统商业街区，应采取原貌保护的方法，延续其现有街道尺度、 建筑外观风格、骑楼等特色。完善道路设施，加大路网密度理顺交通， 增加停车面积。对胜利路、中山路、 孺子路、民德路、象山路、舟山路等旧城区主要道路，实施路面改建，道路部分 管线落地及道路环境的绿化、亮化、美化工程。同时，对局部“瓶颈”地段进行 必要改建。 商圈定位：根据南昌市发展规划及南昌市商业发展规划，中山路作为南昌市传统的商业中心，建成以大型百货商厦和品牌专卖店为主题的时尚流行购物街（服饰为主 体）。两端有南昌百货大楼和太平洋大型百货商厦， 中间应不断调整结构成为品

44、 牌专卖店一条街。在条件成熟时，迁走南昌二中，扩大南昌百货大楼；拆除西湖 路口、工艺美术集团等（金帝广场）周边旧房以及万寿宫市场（脏、乱、差）， 建成中山路上休闲广场（或复建万寿宫）并与东湖、西湖连接形成花园式购物环 境。5）、商圈交通状况：公交线路：1、5、7、旅游精品线，中山路由东（八一广场）至西（胜利南路口 处）机动车单向行使（早上6点一晚上10点）。出租车站点（3个）6）、商圈配套设施状况：银行：农行（2）、建设银行（1）、招商银行（1）、中国银行（1）、交通银行 （2）、邮政储蓄（1）、工商银行（4）医疗机构：消防医院、私人牙科诊所；餐饮：台北豆浆大王、民间煨汤店、大三元酒店、必胜客

45、、肯德鸡公园、公共休闲场所：八一公园休闲娱乐：井冈山剧院、百花洲影院、CD酒吧、铜锣湾娱乐城、福临门茶楼、 零点咖啡、千僖湖茶园、八一公园、乒乓球馆等 -文化教育设施：南昌少年文化宫、剑桥英语培训学校、江西省卫校分部。7）、商圈发展潜力 承担城市中心商业板块的核心作用作为城市中心商业板块的核心区域，中山路将逐渐取代八一广场区域而成为整个板块发展的重心。大量的旧城改造项目、承上启下的联接作用，维护了中山路无可动摇的市场地位，同时中山路也责无旁贷的担任起城市中心商业板块未来 发展的盟主。相对八一广场日渐紧张的交通状况以及胜利路的步行特色，中山路在未来的道路规划中有着潜在的明显优势，往日的落后给中山

46、路预留了更大的调整空间， 未来几年内，中山路区域必将成为整个城市中心商业板块的地域、零售业、休闲、 社区中心。 大型商场、购物中心将成为中山路商业发展的重头戏中山路在城市中心商业板块的区域优势明显， 但在满足消费者更多选择方面， 大型零售商场明显不足。百货商场采取定价销售，其服务功能、配套设施齐全， 云集了众多国内外品牌商品，种类繁多，基本能满足消费者一次性购买的需求， 为消费者逛街购物的首选。-随着江西尤其是南昌市经济近几年的高速发展， 随着江西省作大作强南昌的 经济发展战略，南昌吸引了越来越多的国际、国内零售巨头关注。同时，台湾好 又多、法国家乐福、德国麦德龙、欧尚均已将拓展目光瞄准了南昌

47、。商场近几年来在中山路的良好发展，中山路作为南昌商业黄金中心地段， 其 有着优越的地理优势、浓厚的商业氛围等众多优势，中山路将会成为众商家进驻 南昌的首选之地。-对比八一广场区域商圈，中山路区域商圈有着较大的土地资源开发潜力， 在 未来的几年中，中山路百货商场的规模面积将会大幅提升，商品将趋品牌化，商业功能更细化、多样化，中山路的百货业态的竞争将会更加激烈。-大型娱乐休闲设施将是中山路商业街未来发展的亮点目前中山路商业街赖以提升集客能力的娱乐休闲设施较少，大型的娱乐休闲设施更加缺乏，面对高速发展、激烈竞争的零售业格局，主题购物、休闲购物、 体验购物成为商服物业的必要功能。中山路谋求自身地位的维

48、护，必须在集客能力方面大幅提升，未来发展中， 大型娱乐休闲场所的建设将丰富商业街的服务功能，营造更加出色的购物环境， 使中山路真正成为一条集购物、娱乐、 休闲于一体的立体消费空间，最大限度的 满足消费者日益增长的一站式消费需求。 -结合对中心商业分析：作为南昌成熟中心商业圈，厚重的人气积累，让地段 聚集了南昌绝对的消费实现，地段价值已经发展成为市场对的地域情节效应， 在 心理层面上，几乎成为南昌购物消费的缩影， 对产品零售业态的经营现状，几乎 不可能在短时间被市场改变。-三、南昌商业主要零售业态大型商场当前业态分析：商场名称位置经营面积层数经营类别经营品种经营状况经营方式百货大楼八一大道与中山

49、路交叉口35000 m25层百货家电、百货、服装、超市自开业来良好状况自营/出租赁财富广场八一大道（原 文化宫旁）写字楼30层商铺5层百货服装、皮革、鞋帽自营/岀租赁万达购物广场八一大道（原 文化宫内）5层（包括地下层）服装、超市、手机、餐饮岀租百盛购物广场中山路177号30000 就6层（包括地下层）百货超市、服装、 珠宝、家电开业前夕岀 现人气不足， 现经营良好自营/出租赁洪城大厦北京西路32000 就6层百货化妆品、日用百货、服装、 家电自开业来状况良好自营/出租赁洪客隆八一店八一大道30000 就6层（包括地下层）百货食品，日用百 货、化妆品、服装、精品自开业10年来状况良好自营/出租

50、赁大众购物中心叠山路四层（包括地下层）百货化妆品、家电、超市、服装自开业来状况良好自营/出租赁金童商厦中山路万寿宫对面980 m2左右3层百货女装、饰品状况良好出租国美电器南京西路5层（包括地下层）家电电脑、小家电、家电状况一般自营苏宁电器老福山3层家电电脑、小家电、家电开来状况良好自营天虹百货 中山路店胜利路54000 就5层百货超市、服装、 家电、化妆良好自营综合评述大商场都位于人流、车流便利的交通干道旁，附近均设有公交站点，部分 公交站点直接用商场名称来命名，以扩大商场的影响力 以上商场中有80%勺商场分布在以八一广场为核心的市中心商圈，其它也 设置居住人口较集中的地段。各商场至少临两条

51、车行道，车行、人行十分方便， 并且每个商场距离公交站点的位置都在 50米以内，其中有30%勺商场门前即有 公交站点，有30%勺商场设有以其名称命名的公交站，商场附近的公交站点保障 了商场的人流，而以商场名称命名公交站点能迅速提高商场的传播频率，并能扩大其在市民中的影响力一各商场均采用百货+超市模式，超市一般都设在商业价值较低的位置，以超市来带动人气，以百货主要以品牌服装为主。各大商场均设有地下层（早期建设的百货大楼和洪城大厦除外）。其中60% 的商场将超市设在地下层，一方面超市能起到聚集人气的作用， 但由于超市利润 不高，故在商业布局时大部分商场都将其放在商业价值低的位置。-各大商场注重发展自

52、身经营特色，进行差异化经营在竞争日益激烈的今天，南昌众多的百货商场越来越注重发展自身的经营特色， 进行差异化经营，如新洪客隆走高档、 个性化经营路线，洪城大厦发展家电网络 服务，百盛购物广场的“快乐购物、休闲购物”，南昌市各大商场出现错位经营， 做出商场特色，培养个性化消费群体，以达到对商场品牌的认同。-从经营管理水平来看，南昌市大型商场的经营管理还在较低的水平下运作， 员 工的服务意识、商场布局与商品陈列、营销企划等都有待提高。各商场营业员聚 堆聊天现象随处可见，商品知识更是知之甚少。 -完善的经营管理体系是商场长久经营的关键，在这方面外来百货企业做得远比南 昌本土企业好。太平洋购物广场、天

53、虹商场的商场规划、商品组合、经营意识、 服务质量均优于其它本土商场，两家商场均统一招聘人员，并进行专业培训，每天都有管理人员进行训导，特别是太平洋购物广场，在一些服务点，如超市的自行存包处，还设有专人协助顾客。落后的经营管理体系为外来的品牌百货企业预 留了一定的市场空间。大部分商场不同程度地引进了餐饮、娱乐，但形式过于单一，集多元化的餐饮、 娱乐、休闲于一体的购物中心将具有广阔的市场空间。-随着人们消费习惯向多元化、多层次转变，为消费者提供集购物、餐饮、休闲、 娱乐于一体的购物场所将是今后商业发展的方向。据统计，目前南昌80%勺商场引进了肯德基、必胜客等国际连锁快餐厅，有 30%的商场增设了电子游戏机， 但总体而言，南昌商场内的餐饮、娱乐的形式单一，集多元化餐饮、娱乐、休闲 于一体的购物中心将具有广阔的市场空间。、生活超市名称经营规模经营内容经营年限经营现状配套沃尔玛广场店10000 m2生鲜、日用、居6年优良停车场，购物家、进口百货等班车等洪客隆象山店10000 m2生鲜、日用、居6年以上优良/家等力事达5000 m生鲜、日用、居5年以上良好/家等家乐福不详生