【房地产精品文档】上海别墅报告(下)

1、一、高尔夫别墅定义高尔夫，一项以自然为对象，以健身为娱乐的高档运动项目， 如今开始与别墅融为一种和谐。目前所称的高尔夫别墅一般拥有 一座18洞以上的国际专业高尔夫球场，8至15米不等的大落差坡 地，把几百甚至几千亩的土地分成了丘和谷的相对地貌。连绵起 伏的坡地把这些单个的元素连接成一道美丽的风景。其次，高尔 夫别墅大多四面环湖，独有的内湖水运网络，串连起栋栋别墅， 将整个大社区联系在一起。同时，许多别墅区内还有专门的会所 和很多公众的活动场所，如儿童区、公开的绿地和活动角落，这 些辅助设施，增添了居家闲适的味道。如今，人们选择别墅不再仅仅局限于别墅本身，而是一种别墅生活，因而远离尘市但交通便捷

2、的高尔夫别墅，成了上海人看好的别墅理想地。11%11%二、上海目前高尔夫别墅附分布现状口浦东闵行 口青浦 口松江目前在上海以高尔夫球场为卖点的别墅主要集中在浦东、闵 行、松江、青浦四个区。代表楼盘有“长岛别墅、山水世纪别墅、 汤臣别墅”、“虹桥高尔夫别墅”、天马花苑、银涛高尔夫别墅、 上海大都会、棕相滩海景别墅、林克司高尔夫别墅等，这些别墅 项目均拥有出色的景观环境优势和高尔夫球场，个别楼盘拥有专 业36洞标准杆国际高尔夫球场，可以营造出物业独有的气质和品 位。三、价格分布从价格上看，目前在上海的高尔夫别墅基本可以分为二种：平均单价在万元以下中档别墅和单价在一万元以上的高档别墅。而主流产品一般

3、都是高档别墅项目，由于建造一个18洞以上的国际标准高尔夫球场一般造价都在4-5亿元之间，因此投资成本高是导致别墅价格居高不下的主要原因。上海高尔夫别墅价格段数量分布1为儿/平万米以卜1不兀,平方米以上高尔夫别墅属于景观房产，依托周边丰富的旅游资源而建的、有别于传统住宅项目的融旅游、休闲、度假、居住为一体的居住项目。较之一般的别墅，高尔夫别墅的特点和优势在于它具有更好的自然景观和建筑景观，同时拥有完善的配套功能和极高的投资价值。拥有相当实力的私营企业老板和众多外资企业高级管理人群将是此类别墅潜在消费群体。据统计，目前上海的高尔夫别墅项目中，境外人士购买的占据了半数以上的比例，他们购买的别墅总价基

4、本上都在300-800万元 /套之间，而一些总价在 150-300 万元 /套的别墅购买者中，本地人士、年龄为 3045岁之间的人居多。 五 、上海目前在售高尔夫别墅一览表上海目前在售高尔夫别墅一览表区域高尔夫球场别墅名称地址售价元/平方米发展商别墅数量主力面积 平方米主力总价 万元/套占地万方总建 万方销售率闵行滇忠高尔夫 球场长岛别墅闵行昆阳北路35587500-10000旗忠房地产56幢250-432187-432237.4一期 70%山水世纪闵行曙光路1688号上海旗 忠高尔夫球场西侧8000-10000旗忠房地产124幢276-457220-457134.5一期 60%注桥高尔夫 球

5、场虹桥高尔 夫别墅虹许路555号14000-16000上海虹桥高 尔夫俱乐部 有限公司76幢274-385383-6105.22.295%大都会高尔 夫球场大都会和 风别墅中春路9988号10700-24000上海大都会 育乐公司38幢280-300299-7206.882.275%浦东勿臣高尔夫 球场汤臣高尔 夫别墅龙东大道1号12000-24000上海汤臣房 地产开发有 限公司汤臣 高尔夫（上 海）有限公司365幢351-844410-175014021.9七期85%宗棚滩海湾 高尔夫球场棕棚滩海 景别墅莘奉公路4999 号8000-12000同丰房地产106幢276-656220-787

6、总3000亩 一期200亩4.2一期 45%每滨高尔夫 球场林克司凌白路160018000- 23000上海林克司 高级行政人 员社区有限 公司51幢194-363349-830751.630%松江：余山旅游风 景区高尔夫 球场天马花苑余山国家旅游 度假区内天马 山镇1号13200- 16500台湾经纬集 团.上海锦江 集团.中国国 际信托投资 公司210幢277-496280-100035约8.1三期60%户青平银涛 高尔夫球场银涛高尔 夫别墅沪青平公路222211000-15000上海银涛高 尔夫有限公 司200幢312-668343-8604012.0一期48幢50%六、在售高尔夫别墅介

7、绍长岛别墅建筑和环境规划好，享用体育城的环境和配套，但去化速度缓慢 楼盘地址：旗忠村昆阳路预售价格：7500-9000元/平方米开发商：上海人济置业发展有限公司 建筑方案：美国ARQt筑设计事务所美国JY建筑设计事务所景观设计：美国ARQt筑设计事务所 上海天华建筑设计有限公司营销企划：古原工作室基本规划：处于光华路以南，昆阳路以西，北面为旗忠高尔夫 球场，西面为为森林公园，东面是游艇俱乐部，总 占地面积23万平方米，建筑面积 7.36万平方米， 容积率0.32,绿化率72%,预计规划独立别墅110 套，一期推出55套。房型规划：七种房型，分别是美国早期别墅、新潮贝式、现代 贝式、新美国式、英

8、国利物浦式、意大利威尼斯式 法国香榭里式，面积在 250-432平方米，花园面积 400-1200平方米。其中单套面积在 250-327平方米 的别墅为两层设计，419-432平方米的是三层设计， 贝式别墅面积较大，其中 401平方米的贝式较有特 色，外立面采用立方体造型，地下面积308.84平方米（不计入面积），另设有露天游泳池物业特色：小区绿化率高，达到72%,引入自然水景，形成自然水生态住宅，同时造就了流动的建筑；同时建筑风格多样，注入多国风情，这与周边的国际化高档配套比较贴切，使其建筑也成为一种独特的枫景。销售情况：该物业的销售情况比较不理想，2001年去化相当缓慢，2002年以现房再

9、度公开，逐渐起色，一期房源 去化三分之二左右。产品优势：处于旗忠体育城，发展前景较好，可利用的资源相当丰富，如18洞高尔夫、游艇俱乐部、森林公园、国际网球中心产品规划较好，小区环境佳，绿化率高，建筑风格适合多种需求产品劣势：区域别墅市场不成熟道路交通状况较差山水世纪项目本身规划较一般，以体育城为最大卖点楼盘地址： 旗忠曙光路1688号预售价格：8000-10000元/平方米开发 商：上海旗忠房地产开发经营公司建筑设计：上海中鼎世华建筑设计所营销企划：加兴机构基本规划： 地处旗忠高尔夫球场西，曙光路以东，占地面积127076 平方米，建筑面积4.5 万平方米，共建造124 幢独立别墅，分三期开发

10、。房型规划： 纯独栋，双层设计，房型面积276-457 平方米，房型的种类比较单一，主要有四种房型。物业特色： 东、 南、 北三面由沙溪河围绕， 环绕水系长400 米，宽 30 米，使整个小区成半岛状，其他特色不明显。销售情况：该项目的销售进度比较一般，从2002 年 4 月公开至今，一期 55 幢大约售出 46 幢。产品优势：小区三面邻水，同时享受旗忠体育城的配套。劣 势： 区域别墅市场不成熟，道路交通条件较弱。四、松江别堂市场分析 一 松江别墅分布松江区别墅市场开发起点较早， 在整个上海还处于地产发展初始阶段的 1995 年，已经有一些具有远见卓识的开发商在这里投资开发高档住宅， 随着介入

11、的资金不断增多， 开发量不断加大， 至今已具有相当的规模，并在广大市民心目中拥有一定的知名度。目前， 松江区容各类档次别墅于一体， 但分布很有规律， 顶级别墅基本云集于佘山风景区， 依托自然景观及地理优势， 大大提升了别墅的品质， 使该地区的别墅项目始终鹤立群芳， 最典型的有天马花苑、上海紫园；高档别墅主要集中在泗泾镇，如：银湖别墅、云顶别墅；九亭镇主要以居家型的中、 低档别墅为主，如： 新上海弄里人家、悦景苑、江南文化园；新桥镇以经济型别墅为主，如丽水华庭理想墅。从整体而言，靠近莘庄地区，别墅以中、低档为主；而越靠近佘山镇， 特别是佘山及天马山山脚处， 别墅则逐显高档， 顶级别墅天马花苑、上

12、海紫园就位于山脚。据了解整个松江别墅的主要客源为工业区及出口加工区内的中高层管理阶层， 随着更多知名企业的入驻， 工业区及出口加工区周边地区的别墅市场将仍有很大的发展空间。二、松江别墅价格与行情1、整体行情松江别墅项目价格范围有较大的跨度，从3000-19000元/疔不等，经济型别墅、中、高档别墅、顶级别墅并存，在保持高档次、高品味的同时，拉开价格空间，为客户提供了较大的回旋余地和选择空间，也是松江别墅一直保持热销的一大卖点。目前该区域共有别墅项目近30个，别墅已经成为了人们的一种生活方式。现松江的别墅最低总价为 45万左右，最高总价已突破一亿五千元大关。2、板块价格从以上图标可以看出：? 余

13、山镇别墅价格最高。由于其相对其他区域自然环境较佳， 拥 有一种远离尘嚣，浑然天成的自然野趣，易于形成水天一色，群山环绕的整体形象。 再者土地开发量大、规划起点高，使人 们在山水间享受现代生活的乐趣。另与新建大学城相邻，又平 添了几分文化氛围。独立别墅能座落于世界级大规模高尔夫球 场中不得不使该区域的价格在整个别墅市场中立于不败之地。天马别墅价格在2100-2300美金，创下上海别墅的新高价， 而上海紫园总价达到 1 亿 5 千元人民币， 成为上海别墅市场总价最高的别墅。泗泾镇别墅价格次之 。 从区域位置而言， 泗泾镇地理位置相对较好， 靠近佘山风景区， 区内又有私营经济开发区。 其别墅产品在整

14、个区域中处于较高的水平。如云顶别墅价格在6000-7000元/平方米疔，余山银湖别墅价格在8200-8900元/平方米m2。新桥镇和九亭镇离莘庄较近， 区域间别墅价格相差无几 。 区内以居家型经济型别墅为主。如丽水华庭理想墅3400-4300 元/平方米、 江南文化园 3850 元/ 平方米； 中档别墅次之， 如浅水 湾别墅 6300-7500 元/ 平方米。三、松江别墅产品分析松江地区近几年别墅的发展较快，成为上海别墅最多的区县，从顶级别墅到经济型别墅都有。其中顶级别墅集中在上余山风景 区，中高档别墅分布于余山风景区附近，经济型别墅多建在九亭镇。顶级别墅早期有余山天马别墅，近期有上海紫园。这

15、些顶级别墅都位于 上海唯一的国家级风景旅游渡假区一上海余山风景区，借助得天 独厚的地理位置，这些顶级豪宅均依山傍水。小区的规划利用自 然景观结合人工造景和大面积绿化，兼顾了每套别墅的景观视角。从产品形态上来看：全部是独幢带大面积花园的别墅；面积在400平方米以上；房型设计讲究层次感和各功能区的明显划分，重视 每间房间的景观；小区内会所设施豪华，功能齐全。每幢别墅的 售价一般都在 500万元以上，其中上海紫园的一幢“楼王”竟售1.5亿元。中高档别墅中高档别墅是目前市场上的主流产品， 在小区规划上强调环境景观，充分利用自然水系并结合人工改造，营造亲水别墅，满足人对原生态自然环境的要求。其产品形态：

16、以独幢别为主墅，双拼别墅为辅，独幢别墅的面积一般在200400平方米之间，双拼面积在160200平方米左右。房型设计上：设置地下室或半地下室增加可用面积，客厅挑高彰显别墅气派，有数个独立的休闲工 作区，独幢别墅设车库，联体别墅配车位。小区内有业主会所, 设餐厅、酒吧、健身房等各项休闲娱乐设施。经济型别墅经济型别墅的总价一般控制在 100万以内，建筑形态以联体和 叠加为主。如丽水华庭，其小区全部是联体和叠加房型，面积也控制在150210平方米。房型设计紧凑，充分利用空间，联体房型设 露天车库，叠式上层辟空中花园。小区规划上利用区域自然水系辅 以小区绿化，创造出别墅的生活环境。小区内有会所，但面积

17、偏小， 功能较单一。四、松江别墅重点个案简介天马花苑余山银湖别墅房型面积277496296490产品形态独幢独幢房型设计整体豪华美观、功能区划分明确，强调各房间的景观视角独立保姆房、双车位小区规划35幢独立别墅，27洞国际高尔夫球场，28公顷自然水景，岛式布局，1万平方米大型会所自然河道、中央湖、跌落式叠泉、渔 人码头、大型豪华会所。单套售价2100-2300 fbr/m28200-8900 元/itf云间水庄太顶花园房型面积281461平方米350530平方米产品形态独幢、联体独幢房型设计地热系统、客厅挑高、室内车库、半地卜室客厅挑图、室内车库、地卜室小区规划30000平方米水景、岛居别墅、

18、开设 业主会所、特设保姆公寓。人工造坡、2000平方米水景双会所、 数十处景观小品。单套售价75300 万 /套200350 万/套丽水华庭绿宸家园房型面积150210平方米206238产品形态联体、叠加别墅联体别墅房型设计布局紧凑、叠式上层辟空中花园、设露天私家车位车库、露台、夹层部分挑空3房4房小区规划13000平方米天然水域及人工水景， 小型服务性会所共12套、均布绿化、小型会所单套售价3100-4300 元/itf7093万/套五、近期待上市别墅项目分析爱伦坡艺墅地 址：沫亭南路599弄售 价：双联100-150万/套 独立180-300万/套面 积：独立别墅290-380平方米/套，

19、占整体总量一半，双联230-270平方米/套。一期二期总建筑面积达12万平方米，为松江九亭地区规模最大的别墅区。环境设计：小区拥有中央湖景，容积率 0.4 ,每户奉送花园。双会所由星之健身俱乐部连锁管理，配室内游泳池。规划中的 R4线2005年通车。工程进度：一期82套别墅今年10月交房，目前首批房源结构封顶。销售状况：该盘尚未正式开盘，不过已有部分可以签约。前期 已推出约60套。明月清泉地 址：新桥镇南街368号预计售价：叠加 55-70万/套 双拼80-100万/套面 积：叠加别墅158-206平方米/套，双拼别墅 200-221 平方米/套。规戈U：该盘位于沪杭高速公路新桥出口处，总规划

20、4万平方米，分南、北两块。南块规划面积24776平方米， 小区由18幢双拼别墅和7幢叠加别墅组成。环 境：该盘占据新桥镇中心有利位置，东临新桥公园，周边生活配套设施齐全。小区内1600平方米的商业休闲中心功能齐全。四季草堂地 址：新桥镇西南侧售 价：1200-1300万/套规戈U：整个小区占地面积4.2万平方米，只有13幢别墅，平均每户占地5亩。房型：该小区别墅建筑外观以简化后的现代中式建筑为蓝本，共有四种房型，每幢建筑面积1000-1200平方米。建筑注意对亭台楼榭、回廊的刻画，房型设计 上依据传统功能上的划分，同时赋予了现代生活对 空间的要求。环 境：中央区域为茂密地竹林， 所有房屋都掩映

21、在竹林之 后，郁郁葱葱。曲径通幽，深得传统中式私家庭院 之神韵。5月份现房开盘，目前被预订了3销售状况：该盘预计将于六、松江别墅一览松江九亭沪松公路沿线别墅序号物业名称地址规模单价（元/M2）总价（元/套）1大马花苑松江余山国家旅游度假 区内184 万 itfUSD:2100-2300100力美兀以上2会波苑别墅泗泾鼓浪路57弄2250-235041.5 万3嘉富丽花园深号南路85号67 万 itf均价400056-250 万4上海诗林九亭大街105号12万3880 470080-115 万5新上海弄里人家沫亭路57弄2620 （已售罄）40-50 万6新上海花园洋房济号南路290弄14.1

22、万4700-52007半岛花园九号沫号南路 169号5万itf2880-344050-60 万8丽茵别墅沪松公路泗陈公路口5000140190 万9余山银湖别墅帝 涛湾泗陈路888号28万8200-8900300-500 万/ 幢10悦景苑九号镇沪号南路 208号799203188-338870万11北美经典沪松公路1801号13万4000200-400 万12英伦美墅（雅阁花园二 期）莘庄莘松路场东路168弄20万3800独立：250-270万元/套双拼：100-110万元/套 联体：60-75力兀/套13三盛颐景园松江九亭南路888号351509多层 2800-4600别墅 4200- 5

23、500100150 万14江南义化园九号沫号南路 558弄10万3850179186 万15九洲大唐花园沪松公路1789弄1号15.7 万7000- 9000 m2200 1500 万/套16云顶别墅泗泾镇泗陈公路方泗公 路口28万6000-7000210-350 万300-500 万17江南义化园九号沫号南路 558弄10万3850179186 万松江新桥地区别墅序 号物业名称地址规模单价（元/ m2）总价（元/套）2绿洲比华利 花园新桥明华路366号83万8800 130002501000 万3绿洲长岛花 园新桥莘松路1288号10万6000 8000125-313 万4浅水湾花园新桥莘松

24、路999弄18万4600 9000101 450 万5同润别庄新桥新南路、春莘路23万4100-7500二期独立：160 300万联体：90 130万itf6桃花源田庄莘松路1111号27万8000- 15000250 800 万7云间水庄二 期春羊路1七（新南路口）14.1万4000 7000独立：180-300力兀/套 联体：75-100力兀/套8乔爱别墅新桥、春九路88弄60万5000 7000165-345 万9丽水华庭理 想墅新桥新国路1088万26万3400 520052 72 万 m210阳光爱琴海 三期新桥莘松路、场西路桃江 路口11万3500 460070- 100 万12雅仕居新南路99弄独立5000100万13雅仕轩莘松路1155号20万4000 5