利益衡量视角下小产权房的出路探究

1、2009年2月第11卷第I期Feh .2009Vol. II Nq 1学报Journal oF Southwest University of fblilical Science & Lev:1001 2397(2009)01 - 0051 - 07利益衡量视角下'小产权房”的出路探究任辉(浙江大学光华法学院浙江杭州310008 ):近年来.房价上涨引起划、产权房矢销的局面。在现有法律框架下集体土 地使用权不能自由流转导致力、产权房'违法其买卖合同无效。力、产权房”问题关系政 府、集体经济组织、农民、购房者、开发商等多方利益从利益衡量的角度分析合法化更能 体现社会公平。

2、通过类型化处理是目前解决划、产权房”问题的合理做法但要从根本上 解决问题，还有待于集体土地使用权制度的改革。:小产权房:违法性;利益衡量;集体土地使用权:DF521: A© 1994-2010 China Academic Journal Electronic Publishing House. All rights reserved, ki.nel2009年2月第11卷第I期Feh .2009Vol. II Nq 1© 1994-2010 China Academic Journal Electronic Publishing House. All rights rese

3、rved, ki.nel2009年2月第11卷第I期Feh .2009Vol. II Nq 1随着商品房价格的不断攀升.潜行了 K)多年 的'小产权房'逐渐浮出水面,在全国各大城市的房 地产市场迅速走俏。勿、产权房”问题受到社会各 界的广泛关注引发了激烈的讨论。建设部风险提 示.国务院明令禁止房地产商不断鲍轰”，'小产 权房'购买者依然趋之若鹫通州宋庄'画家村” 案更是将'小产权房”问题推到了輿论的风口浪 尖。'小产权腭”何去何从.还是一个未知数。为什 么'小产权房”会引来诸多争议？力、产权房'晋后 的'矢问题”又

4、是什么？本文将从现象到本质对该 问题作出具体的剖析最后提出几点建议以期对 力、产权房'伺题的解决有所裨益。所谓'小产权房瞬不是严格意义上的法律用 语而是对一种特定房屋的约定俗称。目前社会上 引人关注的'小产权房”是指在集体土地上建设并:2(»8 -12-08:任埠(1985 - ) 男浙江上反人浙江大学光华法 学院硕士生.对集体经济组织外的居民出售的房屋。由于未缴 纳土地出让金等费用其产权证不是由国家房管部 门颁发而是乡政府或村委会自制的。与具有正式 产权证的'矢产权房'和比.这种类型的房子被形象 地称为力、产权房” 或者'乡产权房”。

5、力、产权房'并非新兴事物早在20世纪90年 代中期力、产权房'雜已经存在。近年來随着城市 化进程的加快城市人口增多.住房需求不断增加， 同时，城市土地供应紧张地产商追逐利润哄抬房 价商品房价格大幅上涨。在此背景下潜行了 10 多年的力、产权房'终于浮出水面，成为社会关注的 焦点。力、产权房'国未经土地征用和审批程序减 少了很多开发的中间环节节省了土地出让金、增 值税和房地产开发交易方面的税收等费用.所以与 一般的商品房相比价格较为低廉。统计显示北 京通州、顺义、怀柔等郊区'小产权房”房价在每平51划、产权房”的具体含义有3种第一种解释是针对房地产 开发商

6、的产权而言开发商的产权叫做大产权曾通购房者的产权 叫小产权原因是购房者的产权是由开发商的一个产权分割耒的: 第二种解释是按房星再转让时暹否1W要缴纳土地出让金未区分的. 不用再缴纳土地出让金的叫大产权要补缴土地出让金的叫小产 权.按这种解释首通商品房就是大产权房经济适用房就是小产 权房:第三种解释就是本文所指 力、产权房”的含义。© 1994-2010 China Academic Journal Electronic Publishing House. All rights reserved, ki.nel西南政法大学学报方米2 500至4 000元间.仅为相同地段的商品房价 格的

7、20%至30%o巨大市场的促动.明显的价格优 势再加上地方政府的监管不力、默许纵容，外产 权房'在全国范围内已经形成热销的局面。目前北 京400余个在售楼盘中力、产权房'楼盘占总量的 18%.按每个顼目平均10万平方米计算.共有700 万平方米以上。北京房地产交易网上的数据显示， 目前北京可售房屋面积约为2157万平方米，这就 意味着'小产权房'顶目面积相当于北京可售房屋 面积的1/3,2,o'小产权房腆销,引起社会广泛争论。国务院 及相关部门已经明确表态，划、产权房梵法，禁止 城市居民购买。2007年6月18日.建设部在其发 布咲于购买新建商品房的风险

8、提示沖明确表示： '城镇居民不要购买集体土地上建设的房屋o ”2007 年9月15日起.国土资源部开展了绘国土地执法 百日行动”'力、产权房板列入査处对象“。12月 11日国务院常委会议会诊'小产权虏”其公布的 咲于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策 的通知明确规定：'农村住宅用地只能分配给本村 村民，城镇居民不得到城市购买宅基地、农民住宅 或小产权房。单位和个人不得非法租用、占用农民 集体土地搞房地产开发。'前段时间.中央农村工 作领导小组办公室主任陈锡文在国务院新闻办公 室的新闻发布会上指出：力、产权房不允许再建已 购者合法权利要受保护。呵以看出

9、，国家对于划、 产权房”从维护现有法律秩序出发基本采取了否 定的态度。相对应.购房者和集体经济组织、村民 则主张将其合法化。对于购房者来说，'小产权房” 价格低廉可以实现多年来买房的愿望。对于村集体 来说可以通过出售'小产权房'増加收入提髙村民 生活水平。对于房地产开发商而言，力、产权房”一 定程度上打破了商品房髙价垄断的局面分亨了本来 应该属于自己的利益所以他们坚决抵制0 法泌3条规定:集体所有的土地使用权不得出让、转 让或者出租用于非农业建设:第43条规定:任何单 位和个人进行建设需要使用土地的.必须依法申 请使用国有土地:但是兴办乡續企业和村民建设住 宅经依法批准

10、使用本集体经济组织农民集体所有 的土地的或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设 经依法批准使用农民集体所有土地的除外。'小产 权房'建设并不属于建乡办镇办企业、集体成员建 住宅、建公共设施和公益设施的例外情形。另外， 根据碱市房地产管理法第2条、第8条规定.房 地产开发的前提是取得国有土地使用权城市规划 区内集体所有的土地经依法征收为国有后，该幅 国有土地的使用权方可出让。可见.我国目前在集 体土地上进行房地产开发程序是先由国家通过一 定补偻将集体土地征收为国有然后再以土地出让 金为对价出让给商品房开发商.开发商建成房屋后 再出售给购房者。'小产权房''开

11、发越过了国家对 集体土地征收再出让的环节.明显违背了我国土地 管理、房地产开发相关法律的强制性规定。新颁布的劭权法对集体建设用地使用权和 宅基地使用权能否进入土地交易一级市场自由转 让问题.采取了回避的态度。幽权法第151条 规定:集体所有的土地作为建设用地的应当依照 土地管理法等法律规定办理;该法第153条规定： 宅基地使用权的取得、行使和转让适用土地管理法 等法律和国家的有关规定。这就把心地管理法 的相关规定引入物权法中所以从新颁布的劭权 法潮规定来看'小产权房”也没有法律依据。所 以，力、产权房'建设违法这是不争的事实。（一）划、产权房'弟J益主体及其利益结构52

12、© 1994-2010 China Academic Journal Electronic Publishing House. All rights reserved, ki.nel西南政法大学学报#© 1994-2010 China Academic Journal Electronic Publishing House. All rights reserved, ki.nel西南政法大学学报根据磽法觑定我国土地所有权包括国家所 有和集体所有两种形态.相应的土地使用权可以分 为国有土地使用权和集体土地使用权。从法理层 面上讲国家和集体作为我国土地的两个所有权主 体.地位无

13、疑应该是平等的.但实际上与国家土地 所有权相比，农村集体土地所有权的所有权权能不 完整多方面体现出名不副实的状况。土地管理辆权法草案第六次审议槁规定：花基地使用权人经本 隼体同意可以将合法逮造的住宅转让给本隼体内符台宅基地便用 权分配条件的农户：住宅转让时宅基地使用权一并转让禁止城懊 居民在农村购旻宅基地琏導案第七次审议时有些常委矣委 员对凜止城懊居民在农村购暨宅基地”的规定有不同意见。对此. 全国人大法律委员会反复研究认为我国地少人多应当实行严桔 的土地管理制度.目前我国农村社会保障体系尚耒全面逹立.农 民一户只有一处宅基地农民一旦失去住房及其宅基地.将会丧失 基本生存条件影响社矣H定为了维

14、护法律和现阶段国家关于宅 基地的政策并为今后修改有关法律或调整有关政策田有余地全 国人大法律委员会又建议将该条修改为：'宅基地使用权的取得、行 使和转让适用土地符理法等法律和国家有关规定»”53© 1994-2010 China Academic Journal Electronic Publishing House. All rights reserved, ki.nel任 辉:利益衡量视角下力、产权房”的出路採宪利益是社会领域中最普遍、最敏感同时也是 最易引起关注的问题。正如恩格斯所说：'每一个 社会的经济关系首先是作为利益表达出来的。”川 立法是认识利

15、益、表达利益的过程。要调整好各种 不同利益.首先要了解和认识利益,而认识利益必 须区分有哪些利益主体叫 与力、产权房'相关.存 在着地方政府、集体经济组织、村民、购房者、房地 产开发商等利益关联主体.所以力、产权房 注体的 利益可以归纳为:地方政府的利益、集体经济组织 利益、农民个人利益、购房者利益和房地产开发商 利益。利益还具有层次结构.我国学者梁上上认 为.根据利益衡量的需要可以把利益分为'当事人 的具体利益”、'群体利益”、制度利益”、'社会公 共利益”。制度利益是指一项法律制度所固有的 根本性利益.具体表现为该制度的合理性因素对 整个社会的价值意义。&#

16、39;小产权房'现象背后的制 度性问题是法律对于集体土地使用权流转的限制 所以在'小产权房”问题上制度利益是指限制集 体土地使用权自由流转体现的社会价值。社会公 共利益是比制度利益更高层次的利益反映了公平 正义的法律价值观念具体体现在诸如经济秩序、 社会公徳等方面。U）两种路径下相关主体利益的展开1.允许'小产权房”，使其合法化'小产权房”合法化最大的获利者无疑是集体 经济组织和村民。如果不考虑集体经济组织在现 实中存在的主体虚位、干部腐化等问题该两者的 利益是基本一致的。'小产权房”合法集体经济组 织和农民作为集体土地的所有权人成了土地增值 的最大受益

17、者。集体组织直接在集体土地上进行 房地产开发.除了安置本集体组织成员外其余的 出售给城市居民。'小产权房”的价格与商品房相 比虽然要低得多但由于开发过程中节省了占成本 大部分的土地出让金和各种税费集体经济组织还 是有比较髙的利润。对于农民来说不仅可以从 集体组织分得一部分收益而且通过把多余的房屋 出租或出卖给城市居民还能获得所谓的'财产性 收入”。'画家村'案中村民马某通过协议将房子卖 给李某就属于这种情况。除了这些显性的财富増 长外通过集体土地上的建设吸引城里人来居住、 投资能够促进农村第二产业和第三产业的发展, 提高农村剩余劳动力的就业率加快农村向城市化 迈

18、进的步伐和新农村建设的步伐。对于购房者来说.力、产权房'独他们多了一个 可以买到相对低价房的选择可以解决一部分人买 不起房的问题。'小产权房”价格仅为同类商品房 价格的30%左右.对于城市中低收入者来说，无疑 有着巨大的诱惑力。划、产权房”合法化.对于地方政府的财政收入 存在较大的影响。1994年税制改革后.税收在地方 财政中的比例日益下降土地作为地方政府手中 最大一块可以自由支配的经济资源成为政府财政 支出的保障。仕地财政”作为一种新型的政府运 行模式在全国广泛开展“。以公共利益为名低价 征收集体土地.高价出让给商品房开发商.赚取的 巨额差价已成为地方政府收入的主要来源。&#

19、39;小产 权房牛F禁后政府垄断土地一级市场的局面被打 破开发商与村集体的直接合作或集体自行开发， 绕过了地方政府这个'中间商”这无异于断了地方 政府的'财路”。当然，力、产权房”合法化的最大'受害者”是 开发商。目前、房地产业是众所周知的暴利行业， 政府对土地的控制造成了房地产开发的垄断局面, 房价的不断上涨催生了众多暴富的房地产商。'小 产权房睢广后房价体系将会出现体桶效应”市 场上的商品房价格必将向力、产权房'看齐.这样靠 找取农民土地使用权而暴富的城市住房开发模式 将会面临被改写的命运。'小产权房”使得众多的 房地产商失去了原本可以得到的

20、利益。2.禁止力、产权房” 制止其合法化力、产权房'因违法被取缔之后集体经济组织 和农民只能在目前国家有关土地管理法律和土地 政策的指引下开发土地的农业生产价值或者被 政府低价征收为国有，获得极少的征地补偿，最终 导致农民因失去作为生产资料的土地而面临生活 无着落的困境。有关资料显示土地用途转变增值 的土地收益分配中政府大约得60%70%,拥有 集体土地所有权的村一级集体经济组织得25% 30%.农民只得5%10%e由此可见征地过程中 产生的巨额増值收益绝大部分被土地开发企业或 前不久一位房地产开发商透赂:商品房开发20烫是建设 成本.40%是利润还有40%消耗在处理各种关系中不评价舆

21、实 性如何可以得出的是高房价中开发建设成本只是很小一部分-530据统计数据显示.1993年中央和地方的财政收入占全部财 政收入比重分别为22勺和78% 而到1994年这一比重分别变为了 55. 7%和44 3% 与分税制改革相比地方财政收入下降了 30% 在财政收入下降的同时地方政府所要承担的事权并没有减少这 直接导致了分税制改革后地方政府事权和财权的不一致。 © 1994-2010 China Academic Journal Electronic Publishing House. All rights reserved, ki.nel任 辉:利益衡量视角下力、产权房”的出路採宪

22、地方政府所得。同时出外打工或者已经在城市 生活的村民也难以处理自己在农村的房产（对外转 让为法律所禁止,对内又很少有购买者）.资源得不 到优化配置，随着土地越来越少城市人口越来越 多.城市住房需求矛盾将不断加剧房价也会水涨 船高会有更多的人因此而买不起房。当然对于地方政府和房地产商而育，'小产权 房”的禁止意味着政府财政收入有了最大的保障, 双方形成的利益同盟得到巩固一个已经被公认为 斷三座大山”的髙房价的暴利垄断的房地产市场 将会长久地持续下去。e）力、产权房T可题背后的制度利益及其评 价1. 法律限制集体土地使用权自由流转的制度 性利益'小产权胯'环合法的关键原因是

23、其开发未取 得对所利用土地的合法使用权而其合法取得土地 使用权的根本障碍在于我国目前法律及政策对集 体土地使用权流转的重重严格限制，因此，'小产权 房'问题的本质是我国农村集体土地使用权流转问 题'小产权房'背后的制度利益体现为法律限制集 体土地使用权自由流转所反映出来的合理性因素。 主要包括：（，集体土地的使用、处分与国家的农 业战略和农业政策密切相关，而国家的农业战略和 农业政策又关系到国计民生和社会发展与穂定W 如果法律允许集体土地使用权随意流转可能导致 大量的集体土地被开发耕地严重流失进而危害 国家的粮食安全，社会安定。（2）宅基地使用权是 农民基于集体

24、成员的身份而享有的福利保障，在我 国社会保障体系尚无法漫盖广大农村的现实下对 农民利益的一种保障解决了农民的基本居住问 题。宅基地使用权一旦开禁农村宅基地可以自 由流转将导致农村的不安和社会的动荡“。从现 实来看其流转往往是由农村弱势群体流向城市的 较强势群体这样可能会造成大量的农民失地影 响到其生存问题。2. 法律限制集体土地使用权自由流转的质疑随着时间的推移限制集体土地使用权自由流 转的合理性不断受到质疑。首先耕地流失与集体 土地使用权自由流转并无必然联系。因为在法律 不允许农民集体土地自由转让的情况下政府也在 通过征收补偿的方式.将大量农村集体土地转为国 有土地.并出让给开发商用于商品房

25、开发:而且随 着农业现代化单位集体土地上农作物生产效率不 断提高农产品数量大大增加在这种情况下，仍然 以耕地保护和粮食安全为由来阻止农民充分行使 土地枚利似乎缺乏说服力。其次改革开放30多 年后的今天，我国的经济总量和社会制度都发生了 翻天覆地的变化.农民的生活水平已从温饱向小康 迈进很多农民家庭的主要收入来源于外出经商或 务工所得的时候.依然强化和固守宅基地使用权的 社会保障属性显然也不尽合理，2,o集体土地使用权不能像国有土地那样自由流 转还导致了许多现实问题的产生：（1）对两种土地 所有权区别对待规定了不同的交易方式形成了 两个土地使用权交易市场人为地把城市和农村割 裂开来不符合'

26、;城乡一体化”发展趋势；（2）法律对 集体土地使用权流转的限制集体土地入市的惟一 途径就是通过国家征收.改变土地所有权性质恰 怡是在土地征收过程中，由于我国土地征收制度固 有的缺陷农民的土地财产权益受到了集体性的侵 害03相关制度间的利益冲突（1）违背 砌权法 洱等保护原则集体土地所有权与国家土地所有权之间不存 在派生或者隶属关系，也不存在等级差别两种土 地所有权的平等性是我国土地所有权制度的基本 原则。砌权法第4条明确了国家、集体、私人 等不同物权主体享有平等的权利这就是平等保护 原则，在我国国有土地和集体土地的不平等关系 长期存在国有土地的所有权、使用权分离后使用 权可以转让、抵押、出租的

27、即法律按不动产用益物 权的模式设计其运作，而农村集体土地（尤其是非 农建设用地）却不然至今不能自主地流转不能享 有用益物权的处分权能。这种长期存在的不平等 关系.最终在我国形成'两种土地权利、两个土地市 场 啲二元结构。在平等原则下.作为土地所有者 的农村集体和国家一样享有土地所有权也就应该 和国家一样亭有对自己所有的土地在合法范围内 与国家对国有土地所有权完全平等的占有、使用、 收益和支配的权利"山。也就是说，既然都是所有权 人.就理所应当拿有同样内容的所有权，而不应该 因为所有权主体身份不同有所差别。允许集体土 地使用权自由流转是物权法平等保护原则的应有 之意0（2）与集

28、体所有权制度的冲突一体所有权 权能的缺失所有权者乃于法令限制范围内对于所有物政策选择结果相关主体利益制度利益社矣公 非利益地方政 府利益村集体 利益农民利益房产商 利益购房者 利益集体土地 制度利益平等保护 制度利益所有权 制度利益公平、正义 利益合法X77XX/7禁止7XX7X7XXX永久全面与整体支配之物权所有人对于标的物 得全面及概括的占有、使用、收益及处分W 处分 权能是所有权的核心集体经济组织作为集体土地 的所有者理应事有该权利。正是法律对于集体土 地制度使用权转让的限制造成了集体土地所有权处分权能的缺失才导致了类似小产权房现象的不 合法。（四）利益的具体衡量综上所述，'小产

29、权房T可題下的相关利益可以 通过下表反映：:表格中表示得到保护，“ 乂表示没有得到保护。从这个表中，我们可以发现:从利益主体上来 分析，如果'小产权房”合法化则集体经济组织利 益、农民利益、购房者利益得到了保护.而地方政府 利益和房地产商利益没有得到保护。'小产权房” 被禁止则出现相反的结果。很显然在目前的社 会生活中政府拥有国家权力房地产商控制了大 量的社会财富两者处于优势地位而集体经济组 织、农民、购房者 住要是城市中低收入者）处于劣 势法律保护有必要向弱势群体倾斜；'小产权房” 关乎购房者居住生存利益集体经济组织和农民的 不动产利益、宅基地利益、社会保障利益而房地

30、产 商的利益仅仅是商业利益对干政府来说其所得利 益也最终会转移到社会成员身上。所以两者相 比购房者、集体经济组织和农民的利益更有保护 的必要。从利益层次结构上来分析，'小产权房”合法化 虽然破坏了法律对于集体土地使用权流转限制的 制度利益但是保护了物权法平等保护制度及集体 所有权权能的完整性，同时也符合社会公共利益。 法律的制定是各种利益衡量的结果、这种结果凝固 在具体的法律制度之中，并通过制度利益表现出 来。所以，一般来说制度利益总是符合公平、正义 的观念。对集体土地使用权流转附加的诸多法律 限制在当时的社会背景下或许是合理的.对于保 护耕地、维护粮食安全、保障农民的生存条件起到 了

31、举足轻重的作用.符合社会公平、正义。但是社 会总是走在法律的前面对制度的处理不能僵化.要放到整个社会中去考察J判断法律制度的制 度利益是否值得维护的依据是看该制度是否有利 于资源的优化配置是否有利于维护和促进经济的 发展是否仍然符合整个社会的趋势。目前而言, 随着城市化进程的不断加快.大量的农民逐渐摆脱 土地的束缚越来越多从事第二、第三产业农村出 现了大量的闲置土地、房屋。全国2 4亿亩村庄建 设用地中，'空心村”内老宅基地闲置面积约占10% 15%,而北京郊区村庄房屋的空置率则一般在 15%左右。这些土地资源不能自由流转物尽其 用造成了大量的资源浪费。把集体土地流转和国 有土地区分开

32、来.形成两个土地使用权市场人为 把城乡割裂开来不符合'城乡一体化”的趋势。再 者允许集体土地使用权进入土地一级市场自由交 易也符合市场经济的发展规律符合等价交换的原 则相对于国家征收获得微不足道的补偿金相比, 更符合公平、正义的价值理念，符合社会的公共利 益。（一）现有法律框架下'小产权房”问题的解 决一型化处理在法律未作修改的情况下，力、产权房”的开发 违法.买卖合同也不受法律保护.如果任由其发展. 不但于国无益于民有害，同时法律也丧失了权威 性。既然'小产权房”问题错综复杂不能一刀切, 55© 1994-2010 China Academic Journa

33、l Electronic Publishing House. All rights reserved, ki.nel西南政法大学学报应该具体问题具体分析。Larenz教授曾言，咎抽 象、一般概念及其逻辑体系不足以掌握某生活现象 或意义脉络的多样表现形态时.大家首先会想到的 辅助思考形式是 类型，5'o对于不同类型不同 建设阶段的匀、产权房'给予不同的处理.会显得更 加妥当。具体分类及处理如下：1.已经开发而未建 的'小产权胯”。这类'小产权房Tt较容易处理.因 为尚未投入较大的成本,可以直接确认为违法要 求停工停建.恢复土地的本来用途。2.已建未售的 力、产权房

34、”。如果此类力、产权房”质量存在比较 大的瑕疵有可能危及人身安全的确认违法，直接 拆除。如果质量达到居住要求的，又可以区分为两 种情况:一是符合土地利用规划、城镇规划的，政府 通过对这片土地进行征收转化为国有土地，收购 其上面的划、产权房”作为经济适用房、廉租房以 满足此类房屋的供应同时由国家房管部门为此类 房屋颁发相关的权属证书;二是未经审批不符合 土地利用整体规划的对于这种类型也应该确认 为违法建筑物加以拆除。3.已建已售的'小产权 房”。对于此类房屋可以参照情况2的方法处理。U)解决力、产权房'问题的根本出路一集 体土地使用权制度改革1.集体土地使用权流转改革的立法建议如

35、前所述，'小产权房'建设违法的本质是法律 对集体土地使用权流转的限制.因此若要从根本上 解决'小产权房T可题,还有待干集体土地制度的改 革。娩法X «物权法对集体土地使用权流转没有 明文限制.主要是引入 灶地管理法来规范，这也 为改革提供了便利。目前比较可行的做法是通过 全国人大常委会对灶地管理法的相关条文进行 修改，允许集体土地使用权自由流转。并在各地试 点喲基础上尽快制定全国性的法律法规一礫 体所有建设用地使用权流转管理办法八宅基地使 用权流转管理办法解决集体土地在流转中的无 法可依现象。这些规定主要是对集体土地使用权 进行界定:规定集体土地使用权进入市场

36、的条件、 范围:进行流转的程序、审批规定、流转形式和以登 记为核心的管理规则：流转的合同样式及管理：流 转收益分配的基本原则和具体操作办法等:还要规 定相关的违法交易及相关问题的处理办法等。2相关配套制度建设当然任何改革都会有代价存在集体土地使 用权制度改革打破了原有的平衡会产生一定的 '副作用”因而相关配套制度建设必不可少:第一 允许自由流转之后.必然引起大量集体农业用地的 非农化.国家必须加强农业用地的管制，切实落实 好耕地保护制度以防耕地面积锐减:第二现实中 集体组织虚位许多地方村干部成为了事实上的土 地所有者把处置集体土地使用权的收益中饱私 囊即使允许流转,农民仍得不到实惠。因

37、此有必 要完善集体所有权制度.使其主体归位:第三.集体 土地使用权自由流转之后政府垄断土地一级市场 的局面被打破引起既得利益的损失对于这一点, 可以借鉴西方国家征收物业税的做法来加以平衡； 第四不断加快社会保障体系建设和完善以解决 因集体土地使用权自由流转农民失地问题。力、产权房'现象是一个典型的中国式问题其 成因是中国独特的城乡二元土地制度究其本质是 集体土地在非农化过程中増值利益分配问题。目 前的集体土地开发模式固然合法但从利益分配的 角度而言却不尽合理小产权房的出现正是对原有 利益分配格局的突破。我们应以解决'小产权房” 问题为契机在兼顾各方利益的基础上，推动集体 土地制

38、度改革允许集体土地使用权自由流转实 现与国有土地 伺地、同价、同权”。在转型时期的 中国类似'小产权房”的现象还会不断涌现，一个 妥善的应对之策是在依法治国的前提下对现有的 制度和法律加以适当突破.以达到资源优化、社会 和谐的目标。原11 I康建.，画家村”房星买卖终审仍认定无效.买受56(D近年来针对軍岸土地便用权漩转国土资源部在广东、安 数、江苏、淅江进行试点工作.广东省于2006年10月颁布了聲体 逮设用地便用权流转管理办法实现軍体土地与国有土地洞地、 同价、同权”.© 1994-2010 China Academic Journal Electronic Publis

39、hing House. All rights reserved, ki.nel任 辉:利益衡量视角下力、产权房”的出路採宪人损失可另行起诉HB /OL . hg: /www. chinacourt org/ public/detail pip? id =278837&k_author = .2阵磊小产权房动了谁的奶酪？ J.政府法制， 2007,(9).3晰华网国土部开展土地执法百日行动重点查 恢租代征"EB /OL hip: /newsA xmhuanet com /poli- tics/2007 - 09/17/content_673835Q hm.4马克思恩格斯全隼第1

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