上海自贸区综合体项目前期策划方案

1、上海自贸区综合体项目前期策划方案上海自贸区综合体项目前期策划方案上海路弛股权投资基金中心上海路弛股权投资基金中心本报告结构框架如下：本报告结构框架如下：项目经营业态策划项目经营业态策划项目背景项目背景项目区位项目区位项目定位项目定位商业配套商业配套项目价值项目价值项目背景项目背景n上海自贸区的规划面积为28.78平方公里，包括洋山保税港区、外高桥保税区（含外高桥保税物流园区）及浦东机场综合保税区，将实施“一线逐步彻底放开、二线安全高效管住、区内货物自由流动”的创新监管服务模式。n自贸区的设立，其意义比肩甚至超越第一轮以开放促改革时建立的深圳经济特区。这是当下中国全力推进改革的一个缩影，它不是一

2、两项税收优惠，也不是招商一两家骨干企业，而是机制和体制的真正全面创新和升级。这是一个完整的从经济体制到监管体制再到行政体制改革的综合试验区，它将创造出一个符合国际惯例、自由开放，鼓励创新的市场经济环境。项目区位项目区位n本项目位于外高桥保税区，外高桥保税区位于长江入海口的南岸以及浦东新区的东北角，紧邻外高桥港区，该地块北临威斯路，东以外环运河为界，南面以东靖路为界，西面以杨高路为界，规划用地面积10平方公里。n本项目位于地铁6号线的外高桥保税区北站附近，且外环线横穿外高桥保税区，交通十分便利。项目定位项目定位n做区域先行者，填补区域空白，打造区域内第一个城市综合体项目1n商业和办公结合方式，让

3、这里热闹起来，引进大型超市、快餐、高档餐饮、购物、娱乐休闲等服务内容2n深入挖掘区域客户需求，做片区的先行者，以商业配套打造提升项目价值3项目以写字楼、大型项目以写字楼、大型SHOPPING MALLSHOPPING MALL为艺术广场为主体，打造区域内为艺术广场为主体，打造区域内的综合性商业中心。的综合性商业中心。以配套规划聚集人气，逐步提升项目利润回报以配套规划聚集人气，逐步提升项目利润回报项目指标项目指标n总占地:21300(32亩)n用地性质：工业用地转综合用地n综合用地2.5或3.5模式n容积率：n建筑密度：50% n绿地率：20% n建筑高度： 30米 n配建设施：地下停车场及地下

4、人防设施项目经营业态策划项目经营业态策划综合用地2.5模式为例n规模：规模：占地面积：21300平方米 n商业面积：商业面积：10000平方米n定位：定位：集购物、餐饮、休闲、娱乐为一体的大型综合商业中心，以时尚、生活为主题。n写字楼面积：写字楼面积：4万平方米，可建2撞十层写字楼或1撞20层高写字楼。满足对入住自贸区企业日益增长需求。自贸区中心自贸区中心 万人万人万人万人以本项目为核心，人行15分钟内辐射人口 万万。车行15分钟内辐射人口为 万万。购物购物餐饮餐饮休闲娱乐休闲娱乐60%20%20%项目经营业态策划项目经营业态策划综合用地3.5模式为例n规模：规模：占地面积：21300平方米

5、n商业面积：商业面积：2 20000平方米n定位：定位：集购物、餐饮、休闲、娱乐为一体的大型综合商业中心，以时尚、生活为主题。n写字楼面积：写字楼面积：5万平方米，可建2撞十三层写字楼或1撞20层高写字楼。满足对入住自贸区企业日益增长需求。自贸区中心自贸区中心 万人万人万人万人以本项目为核心，人行15分钟内辐射人口 万万。车行15分钟内辐射人口为 万万。购物购物餐饮餐饮休闲娱乐休闲娱乐50%30%20%商业配套商业配套n艺术长廊n超市n购物n餐饮n娱乐n酒吧n休闲n体验中心n商务会谈n引进银行、移动营业厅、咖啡厅等商务配套功能，为办公楼提供良好的配套服务商业配套商业配套l自贸区在金融科技、物流

6、会展、酒店服务等第三产业的快速发展，不仅跨国公司需要高档办公楼，中国本土公司对高档办公楼也有越来越多的需求。l引进国际和本土知名企业入住，主要以金融、贸易、电子信息、新能源和高科技企业为主。项目价值项目价值自贸区的飞速发展，支撑了高档办公楼的需求高档办公楼的项目价值项目价值区域领导者+补缺者区域内首个城市综合体项目自贸区综合体自贸区综合体项目项目地段价值地段价值城市价值城市价值周边条件周边条件未来发展未来发展项目价值项目价值距离市中心区在距离市中心区在1515分钟车程之内，交通便捷分钟车程之内，交通便捷靠近自贸区管委会、酒店、知名企业等靠近自贸区管委会、酒店、知名企业等项目位于未来规划的重点商

7、业区项目位于未来规划的重点商业区形象价值形象价值区域首个集办公、商务、商业于一体的城市综合体区域首个集办公、商务、商业于一体的城市综合体商务价值商务价值拥有区域第一个写字楼级别的商务场所拥有区域第一个写字楼级别的商务场所商业价值商业价值拥有区域第一个集百货、餐饮、娱乐于一体的商业拥有区域第一个集百货、餐饮、娱乐于一体的商业中心中心项目价值最大化：项目整体价值实现第一，保证项目稳定项目价值最大化：项目整体价值实现第一，保证项目稳定回现的条件下，逐步提升项目利润回报回现的条件下，逐步提升项目利润回报聚集人气气建立区区域影响响力利润润提升后期产产品回报报快速回现现前期价值平稳前期价值平稳前期引前期引

8、进进知名企知名企业业营营造品牌效造品牌效应应增强客增强客户户信心信心在在区区域配套成熟后域配套成熟后将写将写字字楼楼及商及商业业出售出售实现实现利利润润回回报报后期后期产产品在商品在商业业配套配套带动带动下，下，实现产实现产品溢价品溢价配套成熟写写字楼楼及商业业高价出售前期商前期商业业以明星以明星产产品入市，品入市，实现项实现项目快速目快速销销售，售，写写字字楼楼以租金方式出租，以租金方式出租，价价值值平平稳稳回收回收整体价值值最大化区域领导者+补缺者区域内首个城市综合体项目城市新区城市新区类综合体项目类综合体项目地段价值地段价值城市价值城市价值周边条件周边条件未来发展未来发展项目价值项目价值距离湘潭河西中心区在距离湘潭河西中心区在1515分钟车程之内，交通便捷分钟车程之内，交通便捷两大高校聚集，靠近工业园，周边别墅社区集中两大高校聚集，靠近工业园，周边别墅社区集中项目位于未来规划的重点商业区项目位于未来规划的重点商业区形象价值形象价值区域首个集酒店、商务、商业于一体的城市综合体区域首个集酒店、商务、商业于一体的城市综合体酒店价值酒店价值拥有区域第一个具有酒店配套的酒店式公寓拥有区域第一个具有酒店配套的酒店