翡翠城四期工程服务方案

1、翡翠城四期工程服务方案：提要：工程服务质量标准。工程部组织架构和责任片区划分。设备的使用和维修管理。房屋及公用设施管理。房屋装修管理。特约服务流程。翡翠城四期内有豪宅、普通高层住宅、会所等。其配套的供电、给排水、电梯、消防、智能化等设备设施系统较为全面，作为住宅小区其设备运行安全、正常是保证整个小区正常运作的基本条件。所以，设备的维护、管理显得尤为重要。翡翠城四期的设备设施系统主要由供配电系统、电梯系统、恒压供水系统、消防系统、红外报警、电子巡更系统、停车场收费系统、门禁控制系统、一卡通系统、背景音乐系统、电视监控系统组成，整个设备系统的特点主要体现在：设备的综合管理是一项系统工程，从物业管理

2、服务的角度分析，在设备整个使用寿命期各阶段，其具体内容包括：设备的基础管理、设备使用与维护、设备维修管理和设备经济运行管理。我们注重设备管理的每一个环节，保证各系统设备安全、可靠、经济运行，最大限度地提高设备服务周期。第一节工程服务质量标准：序号服务内容服务标准、时限1新项目工程介入、验收、交房工作配合完成率98%2本部门员工岗前培训率100%3本部门特殊工种员工持证上岗率100%4设备标识张贴率100%5装修监管率100%6房屋完好率100%7设施设备有效运行率98%8维修预约及时率98%9对涉及本部门的客户投诉处理及时率98%以上10维修合格率98%11空置房、空关房的管理月覆盖率100%

3、12档案建立与完好率98%以上第二节工程部组织架构及责任片区划分工程部组织架构：部门工作职责：（参见体系文件工程作业指导书）区域划分公区巡査区域责任划分示意表：编号姓名片区细分分管区域层数巡查内容1蒋伟1栋1,2,3单元25F、30F2,3单元1、对各栋（单体）建筑大堂、楼道及公共空间设施和照明线路、屋面的管网、防水、排污等设施进行巡查进行全面巡查和检修，对巡查中出现的问题进行及时处理。2、对单体建筑强、弱电竖井和设施、管道井管网等设施进行巡查和检修。3、对总坪的公共设施照明、给排水、水景、廊架、明暗沟及铺装路面进行巡査。说明：总坪、地下室、设备机房另派专人巡査检修。2陈战2栋1,2,3单元3

4、1F3张坤富3栋1,2单元30F4王庆艮4栋1,2单元30F9栋1,2单元30F5沈忆华5栋1,2单元30F6朱平川6栋1单元30F11栋1,2单元30F7邓江龙12栋1单元31F13栋1单元31F8邹品贵8栋1单元31F14栋1单元31F9谢强10栋1,2,3单元31F10吕建7栋1单元31F2栋4单元31F工作流程区域岗位工作流程备注总平配电运行人员A班：08：2008：30交接班；08：3008：40参加早会：08：40-09：30对地下设施设备进行全面巡査，掌握设备运行动态；09：40-11：30对巡查中发现的问题进行处理，并作各设备房卫生、填写相关记录；11：3012：10进午餐；1

5、2：1013：30配电房值班室待命坐休；13：30-14：30对上午未完工作继续或责任区内机动巡视；14：30-17：30协助班组其他工作或计划维修：17：30-18：00巡查设备运行情况并做好交接班准备工作。B班：17：5018：00交接班；18：0018：40进餐;18：4019：30对地下设施设备进行全面巡查，掌握设备运行动态；19：30-20：20对巡查中发现的问题进行处理；20：30-22：30与其他值班人员共同协作作好报事维修和夜间设施设备巡查工作；22：30-06：30配电房值班室值班或待命维修；06：3007：00抄录水、电、气总表；07：0008：00巡查地下设施设备运行情况

6、：08：0008：15水景开放；08：15-08：30作相关交接班准备；08：30-08：40参加早会。1、分A（白班）、B（夜班）两个班次，1人/班次,3天一轮换。第3人随A班，并替轮班和休假补缺。2、白班08：2018：00晚班17：50次08：303、高低压配电房运行记录1次/2小时。公区维护人员08：3008：40参加早会；09：0009：15水景关闭；09：1509：50对地面设施设备进行巡查，并记录；09：50-11：20对巡查中发现的问题进行处理；11：30-12：10进餐；12：1013：30工程值班室坐休待命；13：30-14：30继续上午未完工作或总坪的机动巡视;14：30

7、-17：00协助班组其他工作或计划维修;17：00-17：15水景开放：17：2018：00巡视或协助其他人员。1、公区维护人员和土建人员的主要工作需互助进行。2、中午11：4512：00、13：2013：45的水景启、闭和下午18：2018：35（下午具体时间依季节调整）的水景关闭工作，由计划排定的值班人员负责。土建维修人员08：3008：40参加早会；08：4009：50对园区进行巡视，并记录；09：50-11：20对巡视中发现的问题进行处理；11：30-12：10进餐；12：1013：30工程值班室坐休待命；13：3014：30继续上午未完工作或总坪的机动巡视；14：30-18：00协助

8、班组其他工作或计划维修；单体业主报事维修人员08：3008：40参加早会：08：4011：30巡视楼道照明、配电箱，处理业主报事等，并协助电梯人员对电梯进行巡查;11：30-12：10逬餐；12：1013：30工程值班室坐休待命；13：3018：00巡视楼道照明、配电箱，处理业主报事等，并协助电梯人员对电梯进行巡查；1、无报事维修等额外情况下，桜道和电梯巡视时间1个单元20分钟。2、1人/天不得低于10个楼道及电梯的巡视检查。电梯人员08：3008：40参加早会；08：4011：30巡查电梯，同时协助对楼道照明、配电箱进行检查，并处理电梯紧急事件；11：30-12：10进餐；12：1013：3

9、0工程值班室坐休待命；13：3018：00继续对未巡视完电梯进行巡查，在相关人员的配合下保证当天对所有电梯进行检查覆盖。弱电人员08：3008：40参加早会；08：4010：00对园区所有弱电系统进行全面巡查并记录；10：0011：30对检查中发现的问题进行处理；11：3012：10进餐；12：1013：30工程值班室坐休待命；13：3014：30继续上午未完工作；14：3018：00协助班组其他工作或计划维修。装修装修管理人员08：3008：40参加早会；08：4009：10对责任片区外立面进行检查巡视；09：10-10：30对外立面检查中发现问题的或装修中须重点注重的，进行入户检查并作好沟

10、通工作；10：30-12：00按装修状况等级进行入户巡查；12：0013：30进餐后值班室待命；13：3014：00对责任片区外立面进行检查巡视：14：0015：00针对外立面检查中发现问题的或装修中须重点注重的，进行入户检査并作好沟通工作；15：00-18：00按装修状况等级进行入户巡査。巡视中若遇须办理装修审核、装修责任鉴定、业主咨询等问题可根据具体情况进行灵活安排。备注：1、工程领班工作流程：08：30-08：40参加早会并对当天具体事务进行讲解和安排；08：40-10：00对工程部人员工作情况进行巡视、检查，对检查中发现的问题及时予以指正和帮助；10：00-12：00对重点工作或岗位进

11、行跟踪处理、督导；13：30-15：00继续对重要工作内容进行检査、督导；15：00-18：00协助工程主管处理内务、资料或进行计划性的维修、保养工作。2、装修领班工作流程：08：30-08：40参加早会并对当天具体事务进行讲解和安排；08：40-12：00负责对装修方案进行审核的同时，对装修管理现场进行监控和督导；13：30-15：00装修方案审核、现场抽检；15：00-18：00业务问题梳理、资料规范等。3、值班：主管以下所有人员均参与值班。值班时间中午12：00-13：30,晚上18：00-22：30,值班人员可提前半小时进餐。值班人员主要工作：a.中午报事处理、水景关闭；b.根据天气变

12、化情况，适时调整路灯的启停时间；下午水景关闭；巡视检査夜间路灯的照明情况，并及时维修、更换，当时不能处理的，作好记录后移交白班处理；业主的报事处理及其它工作（后期根据工作量配电值班调整为4人，两人一班次24小时轮换值班，综合保修处理值班延长至次日8：30）。4、以上所有计划工作若与业主报事维修发生冲突，以业主报事为重。第三节设备的使用和维修管理设备使用与维护管理是设备管理的主要内容，其目的是通过对设备使用与维护的科学管理，正确使用和精心维护设备，从而保持设备的良好工作状态，防止发生突发性故障，降低故障发生率，延长设备使用寿命，提高使用效率。设备使用与维护管理工作的主要内容有：设备资产管理；制定

13、设备的年度保养计划和日常维修计划；制定设备使用完好标准、设备使用管理；设备维护保养管理；设备事故处理；设备使用维护质量考核。设备资产管理设备资产管理的主要内容包括建立设备资产台帐、建立设备资产档案、编制设备资产统计表，从物业管理的自身特点和实际情况出发，工作重点是设备资产台帐管理。在翡翠城四期的初期阶段，物业服务中心将在品质部专业口经理的指导下组织专业工程技术人员和技术人员对小区各系统主要设备进行分类、统计、整理、标识、编号和登记，建立一套完整的设备台帐，便于日后维护管理查阅。制定设备管理制度和考核指标在物业接管前，公司组织各有关人员针对翡翠城四期的特点，从各系统主要设备的性能参数、技术规范和

14、运行要求出发，结合我们多年物业管理的经验，制定一套行之有效的有关设备运行、维护、保养和维修的程序文件、操作规程、巡视维护规定等指导性文件，为今后的物业管理具体实施工作提供规范化、科学性的指南。同时，还制定各岗位人员的岗位责任制度、各设备机房管理制度等文件，明确划分各岗位人员的职责，规定各设备机房的管理要点。正式接管翡翠城四期物业后，在整个物业管理的各环节、各阶段，针对各系统设备，我们始终按照全国物业管理示范大厦（小区）考评标准的具体要求结合公司的工程管理相关规章制度，分解、量化各项考核指标。制定设备设施完好率标准设备设施的完好率统计和标准在设备投入使用的初期阶段，我们针对各系统设备的性能特点，

15、本着保证设备性能良好、工作可靠、能耗正常的原则，着手制定一整套的设备使用完好标准，作为用好、管好和维护好设备的指南。通过每月对设备完好率统计来反映设备的运行状态。附件：设备完好率统计表：设备完好率统计报表项目名称：时间：年月曰系统类别序号名称单位总数量完好数量权重类别权重权重设备完好率专业系统设备完好率设备完好率完好标准备注弱电系统1监控主机台15%30%15.00%监控主机设备运行良好，零部件齐全，操作正常掇像机色正淸晰,云台调整灵活，聚焦功能正常，UPS能自动切换。2监控摄像机（固定）台6%6.00%3监控摄像机（可调台6%6.00%4监控UPS电源台3%3.00%1对讲管理机台10%15

16、%10.00%设备运行良好，呼叫、对讲、开锁功能正常，电控锁反应灵敏，备用电源切换正常2对讲门ri机台3%3.00%3电控锁（联动）个1%1.00%4对讲备用电源个1%1.00%1周界报警主机台8%15%8.00%报警主机、红外探测器工作正常2红外对射探测器个7%7.00%11背景音乐控制中心套6%10%6.00%背景音乐控制中心工作正常,消防强切正常，各扬声器声色正常2室内、外扬声器个4%4.00%巡更1电子巡更管理主机台3%5%3.00%管理主机运行良好，巡史棒、巡更按钮操作正常2电子巡更棒个1%1.00%3电子巡更信息钮个1%1.00%1门禁管理主机台7%10%7.00%管理主机运行良好

17、，读卡器、电控锁使用正常2门禁电控锁个1%1.00%3门禁读卡器个2%2.00%表1三表远传管理主机台3%5%3.00%管理主机运行良好，集中器使用正常，读数准确2三表远传集中器个2%2.00%11停车场管理主机台6%10%6.00%管理主机运行良好，道闸系统零配件齐全,使用功ss四电梯机械、控制系统工作正常，零部件齐全，轿箱照明、通风、对讲、装饰完好S?虾瑩和贖出费氏屋牛些以雅寧堡謡峰了R環麥咛*日泾宴出咼心凱*n*塩法翌卿决序曜女嗟喜言建琵彩忐額卫診日平建&：土I匕戒拦波哆虽波妥般蚤宜巴丄璽凹庭还任気衫阳*潔福燈項苴座：£1笑征过糸钥旭5嘔器会与苴滸成迁衆廷IU塁商格項.

18、XC盗印单度祗奏*涉遂田131ill浸楚洛*鮮浊§gO忌丢O8*S忌gOgOOO§7i1ci§in§co§oi§in§-*1in菖in§in§oi§<*5丢OO§in丢OO§oi§oi1g洋3毒竺扌cogZ去9gZgzgg打："落aW法S溶落W卷丢溶g打W/，/，/，/,/<-燃<-«-y樂乐或y<-«-«-剂際k誤££爆咲S茨玄回次S罪S制州M舞关警S須螺嘆>¥会深

19、WS麥二8薄V§應賢耍S來璧Sc受垸<靄賤蛰尝杲£区S我蛊箜*S女拶堀S实M刷新条与缰球差督K-督督黯<n禦喋WIZIZSIZ6FLO9r*COnOI£2S2ICM6FIZ等£宓編必如毎»蛊洪小隅M6S*推堤短您展出«»*盛要就««3防火阀个2%2.00%4排烟防火阀个2%2.00%5排烟口个2%2.00%6術门个1%1.00%给排水系统主要设备1生活水泵台40%80%40.00%2地下室排污泵台30%30.00%3雨水排水亲台10%10.00%其他设备1阀门（DN80及上）个10%20%10

20、.00%2生活水箱组10%10.00%强电系统电气设备1柴油发电机组台25%100%25.00%2高压开关柜台30%30.00%3电力变压器台30%30.00%4低压配电箱盘柜台15%15.00%开启正常,阀门井及室外消火栓、水泵接合器标识明显设备运行良好，无大的振动、噪声，零、部件齐全：使用功能正常：设备无严重锈蚀或严重漏水，设备干净：水箱不漏水，浮球阀运行正常电器设备、附件现状基本良好，能正常使用说明：1、设备完好的定义：设备完好是指设备的零部件完好，不缺件，设备运转正常，性能良好，使用功能正常或经核定满足使用功能：2、对公司认可已申请停运设备（部分停运），不纳入相对应统计项目；3、以考査

21、当天所检査的设备的完好情况作为完好率的统计依据：4、设备完好率计算方法：单项权重设备完好率=（该单项设备完好数量小该单项设备总数量）xioox该项设备所占权重各系统设备完好率=该系统内各单项权或设备完好率之和设备完好率=各系统设备完好率之和于专业总数备注：所管理的项目设备完好率考核指标应达到98%以上，设备数量在设备台帐建立后分类填充。设备使用管理设备使用的综合管理目标：（1）设备设施管理二良好：操作性能良好，标示状态良好。（2）设施设备管理三干净：设备干净、机房干净、工作场地干净。（3）设施设备管理四不漏：不漏电，不漏油、不漏气、不漏水。设备的维护保养管理设备保养与维修，一是以预防为主，坚持

22、日常保养与计划维修并重，使设备始终处于良好状态；二是对房屋设备做到“三好"，"四会''和“五定三好是指用好、修好和管理好重要的房屋设备。“四会''是指物业维修人员对房屋设备要会使用、会保养、会检查、会排除故障。“五定"是对房屋主要设备的清洁、润滑、检修要做到定量、定人、定点、定时和定质；三是实行专业人员修理与使用操作人员修理相结合。以专业修理为主，同时设备的使用操作人员参加日常的维护保养和进行部分的小型维修。四是完善设备管理和定期维修制度。制度科学的保养规程，完善设备资料和维修登记卡片管理，合理制定定期维修计划。1）给排水设备管理管

23、理目标：细心保养，确保给排水设备、阀门、管道工作正常，无跑冒滴漏，方便住用户生活。供水设备（包括蓄水池、供水泵、管网、屋顶水箱、水表、阀门等）。对生活水泵、给水管网定期检修及防腐保养，确保供水设备运行正常、设施完好、无渗漏、无污染；每天2次巡视水泵房、给水管网、屋顶水箱；水泵、水池、水箱有严格管理措施，无污染隐患；生活用水的水质符合卫生标准；对二次供水蓄水池、屋顶水箱每半年清洗、消毒一次，无二次污染，保存二次供水卫生许可证、水质化验单；停水提前一天通知住用户。排水管理。每天巡视排水管道等设施，确保排水、排污管理通畅，无堵塞、外溢现象；汛期道路、车库、设备房无积水、浸泡发生；每年一次清理化粪池、

24、污水井；遇有事故，维修人员在规定时间内进行抢修，无大面积跑水、泛水、长时间停水现象。2）供电设备管理供配电设备（变压器、电表、供电线路、总开关、户外型负荷开关、户内型漏电保护自动开关、避雷针等）。建立24小时运行和维修值班制度，及时排除故障；每天检査供电线路，确保正常供电，道路、楼道等公共照明完好；建立配电室巡查制度（每班巡査一次，每月细查一次，半年大检修一次），并做好运行记录；停电提前一天通知各用户；临时施工及住（用）户装修制定临时用电管理措施；发生地震、火灾、水灾等情况及时切断电源；备用应急发电机随时起用。配电房管理。由机电技术人员管理和值班，无关人员禁止入内；建立配电运行记录，每班巡查1

25、次，每月细査1次，半年大检修I次，査出问题及时处理，并做好记录；室内照明、通风保持良好；操作开头的标志明显，停电拉闸要挂标志牌，检修停电，更应挂牌；操作及检验时，必须按规定使用电工绝缘工具、绝缘鞋、绝缘手套等。供配电设备的正常维护和保养。观察种类仪表、电压是否正常，使用电流的变化情况，高峰用电时的电流数值，三相电流是否平衡，对照值班记录检查分析有关差异；核对各个支路的实际负荷是否与装设的保护元件整定值相符合；配电箱固定是否牢固，箱内器件是否完好无损，各闸具的接头有无松动，操作是否灵活，刀刃及接点有无烧伤，导线绝缘是否老化、变脆、熔断器有无焦痕；导线绝缘是否良好，各类绝缘导线的绝缘是否老化，各接

26、头处无烧焦、变脆、绝缘包布有无失效，接头之间有无腐蚀现象；金属管连接的地线是否良好，有无虚脱或腐蚀，各种管路固定是否牢固。管子接头有无脱扣拔节现象，管路有无塌腰变形；各用电器具是否牢固；各种地板的接地电阻是否符合规定。3）弱电设备管理每天对门禁可视对讲系统、监控系统、周界报警、一卡通系统进行维护和保养，确保故障能及时排除。4）消防管理消防控制中心24小时值班，消防系统设施设备齐全，完好无损，可随时起用；制订突发事件应急方案；消防管理员接受严格正规的培训。建立日常防火检查制度，每周一次检查消防系统设施设备，每月全部检查一次，及时发现并消除火灾安全隐患，确保消防设施齐全、完好，标识完整，可随时起用

27、；在明显处设立消防疏散示意图。照明设施、引路标志完好，紧急疏散通道畅通无阻；全体管理人员掌握消防设施设备的使用方法并能及时处理各种问题;组织开展消防法规及消防知识的宣传教育，明确各区域防火责任人；建立义务消防队，制订突发火灾应急方案；每年举行一次消防演习，增强应急技能、提高业主消防意识。突发事件的应急处理突发事件的防范和处理应遵循“三不放过”（事故原因分析不清不放过；事故责任人及相关人员未受教育不放过；没有防范措施不放过）的原则，分清责任，作出事故处理结论，完成处理记录。在充分认识设备事故危害严重性的基础上，吸取教训，采取积极有效的管理预防措施，对火灾、设备安全事故、发电机飞车事故、管网爆管、

28、暴雨天气带来的防洪安全事故等制定各中应急预案，明确责任人，针对不同的应急预案定期演练和准备，以便杜绝事故引起的重大安全和财产损失。附件2：房屋及共用设施保养年度计划房屋及共用设施保养年度计划项目序号维护保养项目维护保养内容维护保养标准维护保养完成时间责任人备注翠城四期1髙低压配电室外观检査、除尘、螺丝紧固、防小动物措施外观完好、清洁，线路接触良好，绝缘合格，防小动物措施完善11月唐镇2强弱电井及设备配电箱柜外观检査、除尘、螺丝紧固、绝缘检测外观完好、清洁，絞路接触良好，1月、7月唐镇3发电机发电机全面检査、保养各项指标合格，运行正常，仪表指示正常2月、7月唐镇4公共照明设施外观检查、除尘、除锈

29、刷漆，线路检测外观完好、整洁，安全牢固，线路正常3月唐镇5商家配电用电情况检査、指导符合相关规定1月、9月唐镇6停车场管理系统功能检査，线路、接线端子维护功能正常，线路合格3月、6月、9月、12月唐镇7监控系统功能检査，线路、接线端子、摄像头维护功能正常，线路接触良好，摄像头清洁正常3月、6月、9月、12月唐镇8防避雷与接地系统连接点检查维护，除锈刷漆连接可靠，无大面积锈蝕4月、7月唐镇9给水阀门，管网管网检査、除锈刷漆、阀门上油无跑冒滴漏，有防腐措施，閥门开关灵活可靠5月、8月唐镇10生活水泵渗漏、线路检査，油漆，轴承换油，绝缘检测，控制柜保养运行良好5月、8月唐镇11雨污水泵，积水坑控制箱

30、、线路、管路、泵体检查维护，积水坑清理、坑盖除锈刷漆手、自动运行正常、可靠，坑盖有防腐、安全4月、10月唐镇12给排水、强弱电井、井盖检査、维护，除锈刷漆外观完好，安全牢固，油漆均匀美观3月、10月唐镇13公共门窗检査、维护，刷漆外观完好，安全牢固，开关灵活，油漆均匀5月、11月唐镇14公共扶手栏杆检査、维护，刷漆外观完好，安全牢固，油漆均匀10月31日前完成唐镇15房屋主体及附属设施检査、维护无不安全裂纹，无倾斜，结构无破坏，附属设施安全牢固2月、12月唐镇16消防联动试验全面检测消防系统确保正常2月、5月、8月、11月唐镇设备的经济运行和节能降耗措施设备管理工作中除了设备的技术性能管理外，

31、还要重视设备的经济运行管理，即要重视设备运行时的经济性、维护检修和更新改造的经济性等。在设备经济性运行管理中最主要的是设备运行成本管理。设备运行成本管理主要包括能耗的经济核算、设备操作人员的配置、设备维修费用的管理和设备大修费的管理。在物业管理中设备运行成本管理又以能耗的经济核算为重，为此，我们将着重进行以下方面的工作：1. 制定具体措施做好能耗统计及计量工作各类能耗的使用要有正确可靠的计量仪表。在日常工作中坚持每天定时抄表记录，并计算出日耗量，每月统计一次实际能耗用量及费用，通过一定时期的能耗数据分析后探明正常的日均能耗水平。有了此数据后，对每天的能耗变化进行分析，出现异常情况可立即查清原因

32、，找出是计量仪表问题还是管网渗漏问题，避免出现不必要的经济损失和浪费。2、釆用切实有效的节能技术措施2.1在选用设备时，注意设备的技术参数要同工艺要求匹配，优先釆用先进的电子控制技术，实施自动调节，使设备在运行过程中一直处于最佳运行状态和最佳运行负荷之中。2.2釆用多种措施节能降耗，如：a. 供配电设施上釆取提高功率因素的措施；b. 照明用电方面，尽量多利用自然采光，选择合理的照明系统和照明灯具。照明灯具的开关控制釆用时间控制、日光控制或红外音频控制等节能控制方式。同时，对于总平釆用时间控制的照明灯具应根据天气变化及时调整启、停时间，达到节约与照度相适合的目的。c. 加强巡视检查，对发现的管道

33、、阀门及管道附件等跑、冒、滴、漏和损坏问题及时处理。对使用热源、冷源管道和设备加强保温绝热工作，减少散热损失。3、根据用电负荷、设备使用率调整设备的使用达到节能降耗效果；a. 翡翠城四期豪宅每个单元配置有3部电梯，其中两部分别设置为单、双层运行达到节能目的；b. 根据不同的季节和用电负荷控制变压器的投运使用；c. 根据不同的季节，调整光彩系统、公共照明的开启时间；d. 在满足照度的情况下对地下室和公共楼道照明灯具，选用节能灯具进行局部改造；e. 对总平所有的水景控制采用时控方式，定时控制，并对防水效果定期巡查；节能措施有较多方式，在这不在一一累述。设备安全管理制度：（参见体系文件工程作业指导书

34、）第四节：房屋及公用设施管理房屋及公用设施的维修养护，是物业管理工作重点之一，为了保证房屋及公用设施的物业管理工作正常有序地进行，我们制定了一系列房屋本体及公用设施维修养护计划及实施细则，并且就房屋二次装修作了相对应规范，最大程度地发挥房屋的使用功能，实现物业的保值增值，努力为翡翠城四期业主提供一个温馨、安全、舒适的居住环境。(一)房屋及公共设施管理工作的重点翡翠城四期所有建筑及公共设施投入使用后，随着时间的推移，必定会受到自然环境主要一些不确定因素的影响，包括日晒雨淋、地下水位、地质变化、人为损失等，使建筑物带来一定的侵害，所以，防渗防漏，防止地基浸水，加强地基基础的养护，保持勒脚完整，防止

35、基础受损削弱，加强对建筑物及承重构件的变形监测，坚决杜绝超载情况的产生，采取有针对性的行之有效的措施和方法做好对梁、板、柱、基础、楼梯和钢结构等承重构件及内外墙、门窗、装饰工程、设施、设备等的维修和养护工作，防止外露的各种金属构件遭受侵蚀，及时处理发现的问题，这些都是物业管理公司在对房屋建筑进行专业化管理工作中的重要内容。房屋管理是对房屋进行日常巡视检查，定期查勘鉴定，在评定房屋完损等级的基础上，制订房屋维修养护计划，对房屋进行维护和修纖。房屋维修主要以恢复性维修为主，及时对因自然或人为造成损坏的房屋及其构件进行维修，以恢复房屋的原有状况与功能，保障房屋安全和正常使用，保持房屋外观完好无损。(

36、一)房屋本体和公用设施维修养护目标对翡翠城四期的房屋本体和公用设施维修养护的目标是：保证房屋的使用功能和安全，维护房屋外观完好，延长房屋使用寿命，充分发挥房屋的使用价值，实现物业的保值增值，房屋及配套设施完好率99%以上，房屋零修、急修及时率为100%,中大修工程质量合格率为100%,重大维修工程回访率为100%。（三）共用部位维修内容共用部位是指主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板等）、外墙面、屋面、楼梯间、通道等。对共用场地、房屋的使用状态、基础、结构、材料的破损、变形、受力状况应每年逐项进行全面检查，认真记录，以便结合本区情况，编制一套完整的房屋维修计划，具体内容包括如

37、下：（1）房屋结构维修养护房屋结构维修养护能够从地基基础、承重构件和非承重构件等方面着手检査，房屋基础的检査又开发商派专业技术人员进行勘查。 检查梁、柱、墙、板等承重构件是否平直牢固，有无倾斜变形、裂缝、松动等现象。一年检查一次，在检查国产中认真记录各部位情况，以便安排维修。 检査预制墙板、砖墙、石墙等非承重构件节点安装是否牢固，接缝处是否渗漏，砖墙是否平直完好，有无风化破损。（2）共用道路、楼地面刚才维修养护检査道路、楼地面是否平整完好，有无空鼓、裂缝起砂等现象。对道路、楼地面应每周检査一次，一年进行一次全面彻底普査，以査明地面结构破损、缺陷程度，鉴定技术状态，明确维修措施。（3）屋面工程维

38、修养护 屋面结构有损坏的，造成屋面渗水、漏雨的，应修复或改建。 屋面的压顶、泛水、天沟、水落管、水管等损坏渗水时，应修复；损坏严重时应翻修。 定期检查防水层、隔热层是否渗漏，基层是否平整完好，排水是否通畅，是否完好。女儿墙、烟囱等屋面附属构件损坏严重的，可改修或拆除。 屋面每半年检査一次。检查包括保护层脱落，防水层翘边，泛水，落水口阻塞，天沟积水等。（4）小区景点、共用部位房屋墙面装饰工程维修养护抹灰工程养护对抹灰工程定期检査，每半年重点检査一次，发现裂缝、空鼓、破损要及时修补，以防雨水侵入，扩大损坏范围。油漆工程养护指门窗油漆、铁栏杆油漆、围墙钢网、防盗网（门）油漆、脚线油漆、通风管道油漆等

39、。油漆工程要定期检查，每半年检查一次，发现漆皮起粘、流淌、受潮老化时可编入保养计划，并重新刷漆。（5）门窗工程维修养护 对用户报修的门窗项目要及时安排维修，防止损坏部位扩大。 每半年抽查是否完整，开关是否灵活，玻璃、五金是否齐全。对所管辖范围建筑公共部分的门窗进行一次全面检查和维修。（6）楼梯和通道每月检查一次，雨棚是否松动、变形、渗漏、破损、褪色和堆放杂物、支架是否生锈。（7）为了管理及维护好共用部位，服务中心对已维修的共用部位在保修期内做好质量跟踪工作。（8）维修组应在问题出现后及时到现场察看，紧急维修（如水电维修）应在二十四小时内完成，一般维修应向用户约定维修及完成时间。（9）维修费用，

40、在保修期限内由开发商承担，保修期限以后的维修费用：小型维修费用从收取的物管费中支付，大、中型维修从业主的维修资金中支付。（10）共用部位的维修养护计划为确保房屋共用部位的使用功能正常，服务中心将拟定巡检方案和作业计划，保证日常维护的持续进行，对涉及设施设备的大中修和更新改造项目，将提出维修计划和资金使用计划，报业主委员会及相关部门审核批准后组织实施。大中修和更新改造的项目费用资金按规定从维修资金中支付。在保修期内，房屋建筑的主体结构、防水工程和装饰工程出现的质量问题，由施工单位负责整改，物业服务中心配合建设单位进行检查和监督落实，处理结果以书面形式上报建设单位。非正常使用因素和保修期后出现的一

41、般性房屋损坏，物业服务中心负责维修养护，大、中修或更新改造由物业服务中心制订修缮计划，报翡翠城四期建设单位（成立业主委员会后，报业主委员会）批准后动用维修资金进行修缮。共用部位日常维修养护计划表序项目日常实施定期维修实施方案工作参考号名称维修计划方案养护计划标准要求实施效果01屋体重构立房主承结婀每周巡査一次并做好记录组组施维检程责实争和工负织巡修验房屋主体承重结构部位每15年中修一次，每30年大修或局部更新改造一次工程组负责组织实施、检验或委托专业公司进行大修、更新改造1、建筑工程施工及验收规范2、建筑工程质量评定标准(GBJ301-88)3、公司房屋本题与公共设施管理制度1、构件满足强度、

42、刚度和稳定性要求2、房屋各结构部位正常可靠，完好率达到98%以上3、结构部位合理、性能完好，完好率达到98%以上加强房屋季节性预防养护，特别是做好潮湿、暴雨及台风天气的巡査、维护。02外墙|竹每周巡查一次并做好记录。组组施维检程贵实争和工负织巡修验1、每2年对于较大面积滲漏的，局部翻新一次2、每3年清洗一次工程组负责组织实施、检验或委托专业公司进行大修、更新改造1、建筑工程施工及验收规范2、建筑工程质最评定标准(GBJ301-88)3、公司房屋本題与公共设施管理制度4、房屋渗漏修缮技术规程(CJJ62-95)1、外墙无渗漏现象2、外墙使用功能正常可靠3、平整、清洁、美观，保持市容观瞻4、完好率

43、达到98%以上按照建设部房屋完损等级评定标准规定对区内各类房屋状况进行评定且每年统计一次，根据评定结果落实房屋修缮项目，保障区内房屋完损等级达到基本完好房和完好房等级。03屋面每周巡查一次并做好记录工程组负责组织实施巡查、维修和检验1、每半年检查屋面一次，中修5年，大修10年2、每2年对于局部有大面积损坏的，翻新一次工程组负责组织实施、检验或委托专业公司进行大修、更新改造1、建筑工程施工及验收规范3、建筑工程质量评定标准(GBJ301-88)4、房屋渗漏修繕技术规程(CJJ62-95)5、公司房屋本题与公共设施管理制度1、确保使用功能正常可靠2、清洁美观3、完好率达到99%以上04楼梯间、通道每周巡查一次并做好记录组组施维检程责实叡和工负织巡修验1、中修4年，大修8年2、每10年粉刷一次工程组负责组织实施、检验或委托专业公司进行1、建筑工程施工及验收规范2、建筑工程质量评定标准(GBJ301-88)3、公司房屋本题与公共设施管理制度1、确保使用功能正常可靠2、清洁美观3、完好率达到99%以上第五节房屋装饰装修管理房屋装饰装修管理是物业管理中一项重要的