全国60典型城市库存及结构分析

1、全国60典型城市库存及结构分析一、60城总体情况分析1、60城库存及去化周期对全国60个城市新建商品住宅的库存数据及去化周期进行总量分析。综合分析此类城市的库存形成、演变机制，进而总结去库存的经验和教训，能够给其他城市去库存提供相应的启发。纳入统计的60个城市包括：北京、上海、广州、深圳、长春、沈阳、天津、太原、济南、青岛、南京、苏州、杭州、宁波、合肥、南昌、长沙、福州、厦门、贵阳、南宁、西安、兰州、西宁、淮南、马鞍山、济宁、烟台、常州、南通、温州、九江、荆门、茂名、北海、石家庄、呼和浩特、大连、哈尔滨、郑州、武汉、海口、重庆、成都、昆明、银川、乌鲁木齐、珠海、三亚、无锡、丹东、唐山、蚌埠、徐

2、州、昆山、燕郊、宜昌、常德、景德镇和滁州。（1）60城库存变化统计数据显示，从2010年到2016年4月份，全国60个典型城市的库存走势存在两个阶段，不同阶段的形成，和政策、市场、资金、投资等变量的变动有很大的关联性。上行阶段：2011年-2014年。库存规模总体持续攀升，虽然部分阶段比如2013年第一季度呈现出下滑的态势，但总体上依然是库存增多减少的态势。本轮库存上行主要有两个原因：一、一二线城市的限购等收紧政策影响了市场交易，加大了库存攀升的力度，尤其2011年更为明显；二、三四线城市库存规模持续攀升，推高了60个城市的总体库存。下行阶段：2015年1月-2016年4月。库存规模总体处于下

3、滑态势。有三个原因：一、在中央和各大部委持续强调去库存的战略导向下，各类刺激住房消费的政策陆续出台，市场交易活跃促使去库存效果较为明显，尤其是一二线重点城市的去库存效果更佳；二、2014年开始各大城市投资数据开始呈现下滑态势，潜在供应规模略有下滑，牵制了库存规模上升的态势；三、三四线城市积极去库存的效果得到体现，包括市民化、农民工购房配套政策的落实、三四线城市房价处于止跌反弹的阶段等，都容易加快此类城市的市场交易，进而利好对库存规模的削减。图1 60城新建商品住宅库存及存销比数据来源：CRIC、易居研究院（2）60城去化周期变化衡量库存压力的另一个指标是存销比。我们定义：存销比=当月新建商品住

4、宅库存面积/近6个月销售面积的移动平均值。经验值判断，存销比大于14个月，则属于偏大，此时房价走势偏弱甚至降价。而存销比小于14个月，则属于偏小，房价走势将趋强甚至出现暴涨的态势。基于2010年1月至2016年4月的数据，可以看出，该曲线呈现了很明显的周期性波动。其中有两轮明显的下行周期，即去库存的速度在持续加快。第一轮下行期：从2012年3月到2013年4月，共经历了14个月。峰值出现在2012年2月，为21.2个月；谷值出现在2013年4月，为11.5个月；本轮去化周期的波动幅度达到8.7个月。从原因分析，本轮去库存周期下行，基本上和限购限贷政策实施后的市场反应有关。2011年限购政策打压

5、了购房需求，但到了2012年随着购房者购房资格的陆续满足，以及信贷宽松，还有积压需求的有效释放，整个市场交易持续升温，促进了存销比数据的快速下滑。第二轮下行期：从2014年8月到2016年4月，共经历了21个月。峰值出现在2014年7月，为19.5个月；谷值出现在2016年4月，为11.7个月；本轮去化周期的波动幅度达到7.8个月。从原因分析，本轮下行周期主要受货币宽松和房产政策刺激影响，还有国家去库存的战略导向影响，市场销售持续增长，存销比不断下行，2016年4月已减少为11.7个月。2、60城住宅市场供求关系对这60个城市新建商品住宅的供求数据进行分析，供求关系主要分为三类：供大于求、供小

6、于求、供求平衡。这里结合2010年1月-2016年4月的数据，重点分析供大于求、供小于求的两种形态。供大于求：供大于求，会导致库存增加。比如2011年的月度供求柱状图，大多数月份均呈现出比较明显的供大于求态势。该阶段供应规模比较大，很多项目陆续进入预售期，但此时恰是限购政策比较严的阶段。因此供应量很难得到消化，市场呈现出明显的供应过剩现象，反映在库存规模上，也能够看出库存面积持续攀升的尴尬。供小于求：供小于求，会导致库存减少。比如2015年下半年，60个城市供求关系持续得到改善，市场交易活跃度要超过房企的推盘活跃度。这一态势在2016年上半年得到延续。比如在2016年3月，受部分大城市相对疯狂

7、的市场交易影响，全国60大城市的供求关系明显改善，当月新增供应量为3855万平方米，而成交量创下历史新高，达到4480万平方米的水平。图2 60城新建商品住宅月度供求关系数据来源：CRIC、易居研究院3、存销比和房价之间的相关性库存去化周期（存销比）反映了市场供求关系的变化，因此相对应地，相关城市的房价走势也会和其保持比较密切的关系。其规律是，当存销比持续下行，相关城市的房价上涨压力会持续增加；而当存销比持续攀升，房价下跌的可能性则会增加。将全国60个城市新建商品住宅的存销比、全国70个大中城市新建商品住宅价格指数的环比增幅两组数据进行绘图分析。从下图可以看出，两条曲线基本上呈现了负相关关系。

8、当存销比达到峰值时，恰是房价增幅接近谷底的时候。而当存销比接近谷底时，恰是房价增幅达到峰值的时候。举例来说，2014年7月存销比达到了峰值，为19.5个月；而在2014年8月，房价指数环比增幅达到了谷值，为-1.2%。再看2016年的数据，2016年存销比数据不断下行和探底，此时房价增幅曲线不断上行。两条曲线之间的相关性非常高。在此类感性认识的基础上，我们基于房价的走势进行区间划分和对比，并根据经验值来划分相对应的去库存压力和区间。这样做分析，能够体现去库存和房价之间的相关性。对于此类相关性的掌握，利好房企、投资者等对后续市场的更精准把握。当房价指数的环比增幅大于0.6%，增幅就属于偏高，房价

9、属于过热。根据经验值和下图的曲线，存销比数据基本上为小于12个月的水平，即为偏低水平。当房价指数的环比增幅位于0.0%-0.6%的区间时，增幅则属于合理，房价增幅基本算温和。根据经验值和下图的曲线，存销比数据基本上为12-16个月的水平，即为合理水平。当房价指数的环比增幅低于0.0%，增幅就属于偏小，这说明房价偏冷。根据经验值和下图的曲线，存销比数据基本上为大于16个月的水平，即为偏高水平。图3 60城存销比和70城房价指数环比增幅曲线数据来源：统计局、易居研究院二、60城库存结构分析1、一二三四线市场分化较明显对全国60个城市按照一、二、三四线的分类方式进行分类。其中，一线城市包括北京、上海

10、、广州和深圳。二线城市包括长春、沈阳、天津、太原、济南、青岛、南京、苏州、杭州、宁波、合肥、南昌、长沙、福州、厦门、贵阳、南宁、西安、兰州、西宁、石家庄、呼和浩特、大连、哈尔滨、郑州、武汉、海口、重庆、成都、昆明、银川和乌鲁木齐。三四线城市包括淮南、马鞍山、济宁、烟台、常州、南通、温州、九江、荆门、茂名、北海、珠海、三亚、无锡、丹东、唐山、蚌埠、徐州、昆山、燕郊、宜昌、常德、景德镇和滁州。对这三类城市的库存走势进行分类分析，可以看出不同的市场走势或分化现象。一线城市：库存规模总体上有周期波动的特征。比如在2012年此类城市的库存规模是偏高的。而到了2013年则有所回落，这和一线城市市场需求的积

11、极释放有关，也体现出一线城市市场波动性较大的特征。到了2014年第四季度，随着深圳等城市陆续步入房价上涨的通道，此时库存量也随之出现下滑。到了2016年4月份，相比3月份库存规模略有上升，为3096万平方米，这和4月份一线城市房企积极推盘等策略的实施有关。总结来看，一线城市较好的投资价值和部分阶段较为严厉的购房政策，能够对城市库存走势形成较为明显的影响。二线城市：二线城市库存总体上呈现出持续攀升的态势，当然这中间也有部分月份有些波动或下滑。如在2013年第一季度，二线城市的库存量呈现出一个阶段性的回落。到了2014年第四季度，二线城市的库存规模也呈现了下滑的态势，其中以部分热点城市如杭州、苏州

12、等城市的库存规模减少最明显。总结来看，二线城市成为除一线城市以外的最佳投资区域，库存规模出现上升，和新城开发规模较大、需求释放不到位等有关。但当一线城市购房政策偏紧时，二线城市的去库存效果会变得比较明显，即所谓一线城市需求溢出的效应。三四线城市：此类城市总体上呈现出库存规模持续上升的态势。这和国家统计局公布的待售面积数据总体攀升的态势有很大的相似性。从实际情况看，三四线城市的需求释放类似“割韭菜”，呈现出阶段性而非持续性的活跃，该需求释放的特征和一二线城市有很大的差异。当然，到了2014年第四季度，受一二线城市市场活跃的影响，三四线城市的库存持续攀升态势也有所改变，这和农民工购房、三大城市群周

13、边的四线城市交易活跃等态势有密切关联。当然三四线城市中也存在一个市场分化的现象。图4 60城一二三四线城市库存走势数据来源：CRIC、易居研究院在库存走势分析的基础上，我们基于这三类城市的去库存周期或存销比指标来分析市场规律。总体上看，一线城市的去化速度快于二线城市，二线城市又快于三线城市。尤其是从2013年以来的曲线走势能够看得更清晰。此类态势基本上得到了延续，到了2016年4月份，一线城市的存销比数据出现了小幅反弹，而二线继续下滑，三四线的下跌态势更明显。其原因是，在此类三四线城市中，包括无锡、昆山、燕郊等城市近期的市场交易异常火爆，直接带动了此类三四线城市曲线的下行。换而言之，三四线城市

14、也并非全部都是去库存难的城市，部分城市市场数据甚至要优于二线城市。图5 60城一二三四线城市存销比走势数据来源：CRIC、易居研究院2、东中西部市场走势较一致对全国60个城市按照东、中、西部城市的分类方式进行分类。其中，东部城市包括北京、上海、广州、深圳、沈阳、天津、济南、青岛、南京、苏州、杭州、宁波、福州、厦门、南宁、济宁、烟台、常州、南通、温州、茂名、石家庄、大连、海口、珠海、三亚、无锡、丹东、唐山、徐州、昆山和燕郊。中部城市包括长春、太原、合肥、南昌、长沙、淮南、马鞍山、九江、荆门、哈尔滨、郑州、武汉、蚌埠、宜昌、常德、景德镇和滁州。西部城市包括贵阳、西安、兰州、西宁、北海、呼和浩特、重

15、庆、成都、昆明、银川和乌鲁木齐。图6 60城东中西部城市库存走势数据来源：CRIC、易居研究院对这三类城市的库存走势进行分析，可以看出东部城市和中西部城市略有差异。但相比此前的一二三四线城市分类，东中西部城市的分化现象不明显，而是呈现出较为一致的市场走势。东部城市：库存规模总体攀升，但波动幅度比较大。比如说从2010年1月份开始持续攀升，到了2014年12月创下历史高位，为23659万平方米。随后库存规模持续下滑，到了2016年4月则为21094万平方米。从原因分析来看，东部城市的经济条件较为发达，土地投资等规模较大，库存攀升是符合市场预期的。同时在房价持续上涨的情况下，也往往会面临更为严厉的

16、政策打压，库存此时上升力度更大。而当市场交易较为活跃时，东部城市的库存规模则容易出现明显的下滑态势。中部和西部城市：这两类城市的库存规模总体上呈现出上升的态势。当然，到了2015年可以看出库存持续攀升的节奏在放缓。这个时候此类城市也受到去库存等策略的影响，呈现出积极去库存和市场交易趋于活跃的态势。从原因分析，中部城市和西部城市的人口导入规模相对小，而土地供应规模又偏大，这会使得库存规模容易上升。而当市场交易开始活跃时，库存也能够出现下滑现象，但下滑力度相对来说不及东部城市。从去库存周期的数据来看，三类城市的规律或走势具有相似性。从走势看，相比一二三四线的城市分类，东中西部城市分类下的市场分化现

17、象并不明显。当然，分阶段看，不同城市之间还是会呈现出不同的特征。比如说，在2011-2013年三类城市的曲线基本上是粘合的，差异不大。但从2014年开始中部城市的去库存周期要小于东部城市，更小于西部城市。从原因来看，东部城市存在部分投资过于激进、但市场表现平淡的高库存城市，所以牵制东部城市存销比曲线的下行，进而比中部城市的市场表现要弱。而观察2016年的库存去化周期数据，能够发现东部城市和中部城市的数据相当，但西部城市的库存去化周期有所上升，波动程度较大。这和西部城市的库存规模没有实质性下滑，以及相应的市场交易活跃度不及东中部等因素有关。图7 60城东中西部城市存销比走势数据来源：CRIC、易

18、居研究院3、城市排行榜对全国60个城市2016年4月份新建商品住宅的库存规模做横向对比，进而观察下哪些城市的库存量是偏大的。从排行中可以看出，库存绝对量最大的三个城市为沈阳、西安和天津，分别为2063、1995和1989万平方米。而库存规模最小的三个城市为燕郊、景德镇和珠海，分别为116、136和151万平方米。不同城市的库存规模大小，受到了不同因素的影响。这里可以举两类原因来分析。此类不同原因下的库存形成机制和去库存的效果，也值得其他城市的学习和借鉴。原因1：城市规模的建设有大有小。包括沈阳、西安等城市，作为省会城市自然会有一个较大的城区和郊区面积。此类城市的新城数量较多，而市场消化能力短期

19、内不能快速跟进，因此容易使得库存规模偏大。类似燕郊等城市，实际上是作为北京卫星城的角色而发展起来的，所以单纯从库存规模的绝对量来看，最多相当于一个三线地级市的库存规模。总结来说，城市的行政级别和城市规模的差异，决定了城市库存规模有较大的差异。原因2：市场去库存的效果有好有差。这里以马鞍山为例，类似马鞍山等城市的库存规模相对不大，这和其近期受南京市场火热的影响有关。在南京可售房源不足的情况下，马鞍山等城市的市场交易持续活跃，进而库存规模的下滑态势也比较明显。换而言之，近期部分城市库存规模持续下滑，很大程度上和购房者数量增加有关，包括本地和外来人口的购房积极性在快速提高，进而带动了市场交易的不断活

20、跃。表1 60城新建商品住宅库存面积（单位：万平方米）城市库存城市库存城市库存城市库存城市库存沈阳2063北京881成都634银川447常德249西安1995烟台864乌鲁木齐621丹东421福州247天津1989哈尔滨861呼和浩特594深圳413南通247重庆1861济南858海口594滁州375三亚241长沙1804昆明841宁波580南京361宜昌220武汉1524无锡831石家庄580苏州361九江206青岛1334南宁737郑州568南昌352合肥193长春1057太原728徐州557济宁325茂名185杭州934常州719北海524昆山323马鞍山164唐山916大连679西宁5

21、20淮南304珠海151上海915贵阳644温州491厦门295景德镇136广州887兰州635蚌埠462荆门294燕郊116数据来源：易居研究院同时，对这60个城市2016年4月份新建商品住宅的库存去化周期或者存销比做横向对比。相比库存规模，存销比的数据更具有可比性和参考价值。数据显示，存销比数据最大的三个城市为唐山、丹东和北海，分别为34、33和30个月。而存销比偏小的三个城市为合肥、南京和苏州，分别为2、2和3个月。不同城市的存销比数据大小，受到了不同因素的影响。这里可以举两个原因进行分析。此类城市去库存效果背后的原因总结，也值得其他城市的借鉴。原因1：城市投资价值总体看好。类似三大城市

22、群内的城市，近期存销比数据都偏小，从根本上讲，这和此类城市的人口尤其是外来人口规模较多是有关的。所以整体上会呈现出比较明显的去库存导向。另外，对于此类城市来说，整体上也会有一个积极补库存的需求，因为购房者或投资者对此类城市的未来投资是持续看好的。相应的启发点是，从去库存的角度看，各大城市后续应积极培育一个更好的投资价值，包括产业导入、高铁资源导入等都是常用的技术或手段。原因2：城市购房政策的变动。部分城市的存销比偏小，和政策变动、政策效力的积极释放等有关。比如说江苏昆山和河北燕郊的存销比较小，这和周边的大城市如上海、北京的购房政策相对偏紧有关，进而出现了需求外溢的现象。同时，很多购房者会从落户

23、的角度来购房，进而增加了对此类城市购房的需求，此类城市的去库存节奏也和一线城市保持了一致。从去库存的角度看，购房政策之间的松紧差异，将很容易影响相关城市的去库存效果。表2 60城新建商品住宅存销比（单位：月）城市存销比城市存销比城市存销比城市存销比城市存销比唐山34哈尔滨20长春15青岛11深圳8丹东33西安19成都15宁波11武汉8北海30沈阳18常州14北京10杭州7蚌埠29海口18昆明14景德镇10济南7淮南28荆门18马鞍山13珠海10郑州7烟台28茂名17南宁13太原10上海7乌鲁木齐27长沙17重庆13无锡10南昌6银川27徐州16宜昌12广州10昆山6济宁22大连16滁州12九江

24、9燕郊6呼和浩特21贵阳16温州12南通9苏州3西宁21石家庄16天津11福州9南京2兰州20三亚15常德11厦门8合肥2数据来源：易居研究院三、小结1、60城去库存效果总结对全国60个城市新建商品住宅库存及去化周期进行分析，从总量、结构等角度看，此类城市的去库存效果要好于全国市场，这和此类城市市场基本面持续改善有关。在这60个城市中，部分城市后续政策面依然是比较宽松的，进而可以保持一个较好的去库存状态。而从其他城市来看，比如存销比小于8个月的城市，预计未来一段时间政策可能会收紧。但无论市场和政策表现如何，预计未来一段时间内这60个城市的去库存效果依然会好于全国市场。同时，研究表明，去库存的效果也和房价的走势密切相关。尤其是观察此类城市的去库存周期，其逻辑基本是类似的。在去库存效果持续改善的情况下，房价持续上涨的可能性增加。而部分去库存周期明显偏大的城市，房价总体上是偏低迷的。因此从方法论的角度看，后续预判一个城市的房价走势，可以从库存规模及去库存周期等指标来进行分析。2、阻碍去库存的原因总结从全国60个城市的分析可以看出，部分城市的去库存效果不如预期，去库存压力依然是较大的，对此类城市背后的原因分析显然很有必要。第一、地方政府执行了相对激进的土地出让政策。比如说类似天津等城市，从库存规模来看依然是比较大的，这和天津市场如武清等区域