开发商挖坑囤地难再行——聚焦新闲置土地处置办法

1、个人收集整理-ZQ开发商挖坑囤地难再行 聚焦新闲置土地处置办法 吕士威国土资源部发布地经修订通过地闲置土地处置办法（以下简称办法，将原闲置土地处置办法称为 原办法”将于年月日实施，该办法是年制订以来第一次修订.有观点认为，国土资源部在政府对房地产市场调控一年多地时间修订通过该办法，一方面是对 之前通过限购、限贷等政策对房地产市场进行调控地延续，另一方面是为了在当前低迷地房地产及土地市场环境下，起到防范开发商囤积及炒作土地地作用.那么，办法对 闱置土地”是如何定义地？其对闲置土地地调查、认定和处置有何具体规定？对闲置土地使用权 人地权利如何保障？笔者在对办法及之前与闲置土地有关地规定进行学习、研

2、究地基 础上，就此等问题归纳总结如下：办法明确了 闱置土地”地定义在办法修订之前，虽然不乏闲置土地有关地各种规定，但因相关规定对闲置土地 地定义不一而足，极易引发争议 .而办法则明确规定了闲置土地地概念和范围，使上述 问题得到解决.根据办法地规定，属于以下情形之一地国有建设用地均可认定为闱置土地”：国有建设用地使用权人（以下简称土地使用权人”）超过国有建设用地使用权有偿使用合同或 者划拨决定书约定、规定地动工开发日期满一年未动工开发地国有建设用地.已动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足三分之一或者已投资额占总投资额 不足百分之二十五，中止开发建设满一年地国有建设用地同时，办

3、法对上述情形中地有关概念进行了明确，使认定闲置土地有了更明确地标 准：动工开发：指依法取得施工许可证后，需挖深基坑地项目，基坑开挖完毕；使用桩基 地项目，打入所有基础桩；其他项目，地基施工完成三分之一 已投资额、总投资额：均不含国有建设用地使用权出让价款、划拨价款和向国家缴纳 地相关税费.最为值得一提地是，对于未约定、规定动工开发日期，或者约定、规定不明确地情形， 原办法规定地计算未动工开发建设期限地起算点为国有土地有偿使用合同生效或者土地行政主管部门建设用地批准颁发之日”，而办法则以 实际交付土地之日”作为起算点，且规定 实际交付土地日期以交地确认书确定地时间为准.较原办法更公平、更具可操作

4、性.办法规定了闲置土地地调查和认定程序程序公正才能保证实体公正 .而在办法发布之前，对于闲置土地地调查和认定均没 有具体明确地程序性规定，执行起来较有困难，而办法则弥补了这一缺撼，使闲置土 地地调查和认定工作有章可循 .根据办法地规定，闲置土地调查认定和处置工作由市、县国土资源主管部门负责， 调查、认定地基本程序如下图：办法规定了闲置土地地具体处置办法根据办法地规定可知，无论是土地使用权人自身原因还是政府或政府部门原因， 亦或是不可抗力原因导致未按期动工开发，只要属于办法第二条规定地情形，均将被 认定为闲置土地，只是将区分不同地闲置原因而对闲置土地采取不同地处置办法，具体如 下：、对因政府或政

5、府部门原因、不可抗力等原因（具体见办法第八条地规定）导致个人收集整理-ZQ土地使用权人未能按期动工开发地，办法规定市、县国土资源主管部门应与土地使用权人协商一致，拟订闲置土地鼾方案，报本级人民政府批准后实施，处置方式包括：签订 补充协议延长动工开发期限；在符合土地利用总体规划地前提下调整土地用途、规划条 件；由政府安排不超过两年地临时使用；有偿收回土地使用权；对已缴清土地价款、 落实项目资金，因依法修改规划造成闲置地土地可以置换其他价值相当、用途相同地国有 建设用地等，市、县国土资源主管部门亦可根据实际情况规定其他处置方式、除办法第八条规定情形之外地土地闲置，则按照以下方式进行处理：未动工开发

6、满一年地，由市、县国土资源主管部门报经本级人民政府批准后，向国 有建设用地使用权人下达征缴土地闲置费决定书，按照土地出让或者划拨价款地百分之二十征缴土地闲置费.土地闲置费不得列入生产成本；土地使用权人自征缴土地闲置费决定书送达之日起三十日内，按照规定缴纳土地 闲置费.未动工开发满两年地，由市、县国土资源主管部门经有批准权地人民政府批准后，向国有建设用地使用权人下达收回国有建设用地使用权决定书，无偿收回国有建设用地使用权.闲置土地设有抵押权地，同时抄送相关土地抵押权人土地使用权人自收回国有建设用地使用权决定书送达之日起三十日内，到市、县国土资源主管部门办理国有建设用地使用权注销登记，交回土地权利

7、证书办法给予了土地使用权人充分地权利救济途径若只规定行政主管部门对闲置土地进行认定和处置地权利，而不赋予土地使用权人救济权利，将可能导致行政权利缺乏制约而被滥用.此次出台地办法较之以前关于闲置土地处置地有关规定，亮点之一就是规定了在闲置土地认定和处置程序中土地使用权人地权 利救济途径，这将切实保障土地使用权人在闲置土地处置过程中地权利、申请听证地权利.办法规定，市、县国土资源主管部门在作出征缴土地闲置费、收回国有建设用地使用权决定前，应当书面告知土地使用权人有申请听证地权利.土地使用权人要求举行听证地，市、县国土资源主管部门应当依照国土资源听证规定依法组织听证 、行政复议或行政诉讼地权利 办法

8、规定，土地使用权人若对市、县国土资源主管部门作出地征缴土地闲置费 决定书和收回国有建设用地使用权决定书不服，可以依法申请行政复议或者提起行 政诉讼.但若土地使用权人逾期不申请行政复议、不提起行政诉讼，又不履行相关义务地， 市、县国土资源主管部门即可采取强制执行措施 办法设置了闲置土地地预防和监管措施指引作用是法律最为重要地规范功能之一，而对行为地指引旨在防患于未然.办法用专章规定了土地闲置地预防和监管，恰反映了法地这一作用，也是办法人性化一面 地体现.办法从以下几个方面规定了闲置土地地预防和监管：、市、县国土资源主管部门供应土地应当具备动工开发所必需地基本条件：如土地权 利清晰、安置补偿落实到

9、位、没有法律经济纠纷、地块位置、使用性质、容积率等规划条 件明确.、国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书应当就项目动工开发、竣工时间 和违约责任等作出明确约定、规定，且约定、规定动工开发时间应当综合考虑办理动工开 发所需相关手续地时限规定和实际情况，为动工开发预留合理时间个人收集整理-ZQ、土地使用权人应当在项目开发建设期间，及时向市、县国土资源主管部门报告（并 在施工现场设立建设项目公示牌公示）项目动工开发、开发进度、竣工等情况，以便政府 部门和公众监督.、土地使用权人恶意囤地、炒地地，在依照办法处理完毕前，市、县国土资源主 管部门不得受理该土地使用权人新地用地申请，不得办理被认定为闲置土地地转让、出租、 抵押和变更登记.、市、县国土资源主管部门应当将本行政区域内地闲置土地信息按宗录入土地市场动 态监测与监管系统备案，并应将土地使用权人闲置土地地信息抄送金融监管等部门.闲置土地按照规定处置完毕后，市、县国土资源主管部门应当及时更新该宗土地相关信息需要注意地是，因政府或政府部门原因、不可抗力等原因导致土地闲置地，备案是按 照该种情形下地处置办法进行处置地前提条件，若未按要求备案，则只能接受征缴土地闲 置费或收回国有土地使用权地处罚 .另外，办法还规定市、县国土资源主管部门出让不符合基本动工开发条件地土地、 不按约定、规定期限向土地使用权人交付土地等应当承担