房地产估价师房地产估价理论与方法-37

1、房地产估价理论与方法-37（总分：100.00，做题时间：90分钟）一、B单项选择题/B（总题数：35,分数：35.00）1. 以下不属于卖方应缴纳的税费的是（）。（分数：1.00）A. 营业税B. 城市维护建设税C. 土地增值税D. 契税 V解析：此题属于掌握的范畴。是在考查交易情况修正的含义。在现实交易中，往往存在交易税费非正常负 担的交易。在估价中，就要对这些情况进行调整，必须了解哪些税费由买者承担，哪些由卖者承担。要想 了解这些情况，平时应了解我国关于税费的一些相关规定。例如，营业税，要由卖方承担，一般是成交价 格的5%从2005年6月1日起，对个人购买住房不足两年转手交易的，销售时按

2、其取得的售房收入全额 征收营业税；对个人购买普通住房超过两年（含两年）转手交易的，销售时免征营业税；对个人购买非普通住房超过两年（含两年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。契税，要由买房承担，一般是成交价格的3%至 5%具体的税率由各省、自治区、直辖市人民政府在幅度范围内按照当地的实际情况确定。2. 最能说明土地价格水平高低的价格是（）。（分数：1.00 ）A. 土地单价B. 基准地价C. 楼面地价 VD. 标定地价解析：此题属于掌握的范畴。是在考查房地产价值和价格的种类及其含义。基准地价、标定地价和房屋重 置价格是中华人民共和国城市房地产管理法中提到的三种价

3、格。城市基准地价是以一个城市为对象， 在该城市一定区域范围内，根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段，调查评估岀的各地 价区段在某一时点的平均水平价格。标定地价是在基准地价的基础上，按土地使用年限、地块大小、形状、建筑容积率、微观区位、市场行情等，修订评估岀的具体地块在某一时期的价格。楼面地价是平均到每单 位建筑面积上的土地价格，在现实生活中，往往比土地单价更能反映土地价格水平的高低。所以，最能说 明土地价格水平高低的价格是楼面地价。解决此题的关键在于搞清各种价格的含义。3. 预计某宗房地产未来第一年的净收益为30万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元。如果报酬率为6%

4、则该宗房地产的收益价格为（）万元。（分数：1.00 ）A. 209.94B. 176.26VC. 180.56D. 204.34解析：分析：该宗房地产的合理经营期限n计算如下： 令A-（n-1）b =0有30-（n- 1） X2= 0 n= 16（年）该宗房地产的收益价格计算如下： 4. 某宗房地产2006年2月的价格为4000元/m2,现需要将其调整到 2006年6月。已知该宗房地产所在地 区类似房地产2006年1月至6月的价格指数分别为 85.5 ,86.7，112, 115，116, 117（均以上个月为100） 则该宗房地产2006年6月的价格为（）元/m2。（分数：1.00 ）A.

5、6992 VB. 5183C. 6062D. 5398解析：此题属于掌握的范畴。是在考查交易日期调整的方法。交易日期调整的方法包括价格指数调整和价 格变动率调整两种。其中，价格指数又包括定基价格指数和环比价格指数。本题中采用的是环比价格指数，具体计算过程为II解决此题的关键在于正确把握运用两种指数进行价格调整的公式，尽量在理解的基础上进行记忆。5. 以下关于合法原则的说法欠妥的是（）。（分数：1.00）A. 在依法判定的权力类型及归属方面，一般以房地产权属证书、权属档案以及相关合同等其他合法权属证明为依据。房屋的权属证书与权属档案的记载不一致的，以权属证书的记载为准。VB. 在依法判定的使用权

6、方面，应以使用管制（如城市规划、土地用途管制等）为依据。C. 在依法判定的处分权利方面，应以法律、法规、政策或者合同等允许的处分方式为依据。D. 在依法判定的其他权益方面，评估岀的价值应当符合国家的价格政策。解析：6. 某幢大厦的总建筑面积为 10 000m2房地总价值为6000万元，其中土地总价值为2000万元。某人拥有该大厦的一部分，该部分的建筑面积为100m，房地价值为80万元，则按土地价值分摊方法计算该人占有的土地份额为（）。（分数：1.00 ）A. 2.4%B. 1.5%C. 2% VD. 3%解析：此题属于掌握的范畴。是在考查高层建筑地价分摊与土地占有份额的确定。确定的方法一般有三

7、种：按建筑面积进行分摊：按房地价值进行分摊；按土地价值进行分摊。这三种中最合理的为第三种。本题计算过程如下：该部分占有的土地份额 解决此题的关键在于理解公式的本质，不用死记硬背。7. 已知某地区某类商品住宅 20002005年的价格依次为：1900元/m2，2510元/m2，3330元/m 2，4430元/m2，5840元/m2，7760元/m2,则用平均发展速度法预测 2007年该地区该类商品住宅的价格为（）元/m2。（分数：1.00 ）A. 10281.32B. 13622.77VC. 9563.78D. 10542.35解析：该类房地产价格平均发展速度计算如下:预测该地区该类房地产 20

8、06年的价格为:V6 = P。Xt6= 1900X1.325 6= 10281.32 元/m 预测该地区该类房地产 2007年的价格为：72V7=P0Xt =1900X1.3257 =13622.75 元 /m。8. 指卖者是被迫出售、买者是自愿而不是被迫购买下的价格是（）。（分数：1.00 ）A. 非正常成交价格B. 清算价值 VC. 政府定价D. 标定地价解析：此题属于掌握的范畴。是在考查房地产价值和价格的种类及其含义。政府定价是指由政府价格主管 部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围制定的价格。经营者必须执行政府定价，但不是被迫岀售，是可以岀售，也可以不岀售。而清算价值就是卖者一般不愿

9、岀售，但被迫岀售的价格。解决此题的关键在 于搞清各种价格的含义。9. 某宗受益性房地产，预测其未来第一年的有效毛收入为20万元，运营费用为14万元，此后5年，每年的有效毛收入会在上一年的基础上增长 5%运营费用增长3%价格每年上涨3%，报酬率为9%则该宗房 地产当前的价格为（）万元。（分数：1.00 ）A. 229.067VB. 232.534C. 185.676D. 195.673解析：解：选用下列公式计算该宗房地产当前的价格10. 当房地产的需求和供给同方向变化，且供给增加小于需求增加，则均衡价格和均衡交易量的变化分别是（）。（分数：1.00 ）A. 不变和减少B. 上升和减少C. 下降和

10、不变D. 上升和增加。V解析：此题属于熟悉的范畴。是在考查房地产供求与价格之间关系的特殊性。解决此题的关键在于能够通 过供求曲线熟练找岀均衡价格和均衡交易量的变化情况。11. 某宗房地产的正常成交价格为4000元/m2，买方应缴纳的税费为正常成交价格的5%卖方应缴纳的税费为正常成交价格的7%则卖方实际得到的价格为（）元/m2。（分数：1.00 ）A. 3800B. 3520C. 3700D. 3720 V解析：此题属于掌握的范畴。意在考查市场法中交易情况修正的方法。对于交易税费非正常负担的修正，主要是 把握下列两点：（1）正常成交价格-应由卖方负担的税费=卖方实际得到的价格 正常成交价格+应由

11、买方负担的税费=买方实际付出的价格 本题的计算过程为买方实际得到的价格 （4000- 4000X 7%）元 /m2= 3720元/ m解决此题的关键就是掌握上面提到的两点。12. 某宗面积为3000卅的仓储用地，容积率为0.8，楼面地价为700元/m2。现按城市规划拟变更为商业用地， 容积率为5.0，楼面地价为960元/m2。则理论上应补地价（）万元。（分数：1.00 ）A. 1270B. 1271C. 1272 VD. 1273解析：此题属于掌握的范畴。是在考查房地产价值和价格的种类及其相应的含义。补地价是指需要补交给 政府的一笔地价。对于改变用途来说，补地价=改变用途后的地价-改变用途前的

12、地价=（9 60X3000X5.0 -3000X0.8 X700）元=1272万元 解决此题的关键在于理解补地价的含义。13. 以下不属于销售费用的是（）。（分数：1.00 ）A. 广告费B. 售楼处建设费C. 销售人员费用D. 交易手续费 V解析：14. 导致某种房地产需求量变化的主要因素有很多，以下说法欠妥的是（）。（分数：1.00）A. 该种房地产的价格水平B. 其他物品的价格水平VC. 消费者的收入水平D. 消费者对未来的预期解析：此题属于熟悉的范畴。是在考查决定房地产需求量的因素。解决此题的关键在于熟练掌握经济学中 关于这方面的知识。解析：此题属于掌握的范畴。是在考查报酬资本化法的公

13、式及其计算。本题为预知未来若千年后房地产价I格的情况。具体的计算过程如下：.解决此题的关键在于理解公式的本质，不要死记硬背。16. 可比实例一般选取的数量范围为 （）。（分数：1.00 ）A. 3 5B. 5 10C. 6 8D. 3 10 V解析：此题属于熟悉的范畴。是在考查搜集可比实例的数量要求。解决此题的关键在于平时的经验以及重 点记忆。17. 当成本法求得的价值大大高于市场法或收益法求得的价值时，说明（）。（分数：1.00 ）A. 房地产市场存在着泡沫B. 房地产市场不景气VC. 房地产市场很繁荣D. 房地产市场不存在泡沫解析：此题属于熟悉的范畴。是在考查成本法适用的条件。运用成本法估

14、价，要注意两个方面：一是要区 分实际成本和客观成本，在估价中要采用客观成本；二是要结合市场供求分析来确定评估价格。当市场供 大于求时，价格应向下调整，当求大于供时，价格应向上调整。解决此题的关键在于正确理解成本法适用 的条件。18. 某估价师与借款人合谋高估房地产价值骗取贷款，该估价师违反了（）的职业道德。（分数：1.00 ）A. 独立、客观、公正B. 诚实守信 VC. 社会责任D. 勤勉尽责解析：19. 路线价法估价的第四个步骤是（）。（分数：1.00 ）A. 设定标准临街深度B. 选取标准临街宗地C. 调查评估路线价VD. 制作价格修正率表解析：20. 市场法的理论依据是房地产价格形成的（

15、）。（分数：1.00 ）A. 收益递增递减原理B. 适合原理C. 均衡原理D. 替代原理V解析：此题属于熟悉的范畴。是在考查市场法的理论依据。市场法是将估价对象与类似房地产进行比较， 这些类似房地产的成交价格经适当调整后即可作为估价对象的评估价格，所以市场法的理论依据很明显就 是替代原理。 解决此题的关键在于理解市场法的本质， 同时在复习的过程中注意其他估价方法的理论依据， 在比较中更容易分清、记牢。21. 比准价格是一种 ( ) 。(分数： 1.00 )A. 理论价格B. 市场价格C. 评估价格 VD. 交易价格解析：此题属于熟悉的范畴。 是在考查市场法的操作步骤。 比准价格是可比实例价格在

16、经过交易情况修正、 交易日期调整、房地产状况调整之后的价格。可比实例本身的价格是一种交易价格，但在修正完之后，就 变成了一种评估价格。解决此题的关键在于弄清修正的含义。22. 从经济角度看，土地利用选择的一般顺序是 ( ) 。 (分数： 1.00 )A. 商业、办公、居住、工业、耕地、放牧地、牧场、森林、不毛荒地B. 商业、办公、工业、居住、耕地、放牧地、牧场、森林、不毛荒地C. 商业、办公、居住、工业、耕地、牧场、放牧地、森林、不毛荒地VD. 商业、办公、工业、居住、耕地、牧场、放牧地、森林、不毛荒地 解析：此题属于熟悉的范畴。是在考查房地产的特性。房地产具有用途多样性，从经济角度看，土地利

17、用 选择有一定的利用顺序。解决此题的关键在于在理解的基础上进行记忆。23. 某宗可比实例房地产 2007年1月30日的价格为800美元/m2，该类房地产以人民币为基准的价格变动平均每月比上月上涨 0.1%。假设人民币与美元的市场汇率2007 年1 月 30日为 1 美元=7.8650 元人民币，2007年 6月 30日为 1 美元=7.6835 元人民币。则该可比实例的价格调整到 2007年 6月 30日的结果是 ( ) 元人民币 /m2。(分数： 1.00 )A. 6323.52VB. 6804.37C.D. 6650.25解析：800X7.8650 X( 1+0.1%)5 = 6323.5

18、2(元人民币 /m2)24. 有一套建筑面积100用的住房，每平方米建筑面积标价为3000元，总价30万元。以抵押贷款方式支付，如首期支付 5 万元，余款在未来 10 年内以抵押贷款方式按月等额支付。则实际单价为 ( ) 。(分数： 1.00 )A. 3000 元/m2 VB. 2850 元/m2C. 2928 元/m2D. 2857 元/m2 解析：此题属于掌握的范畴。是在考查房地产价值和价格的种类及其相互之间的关系。名义价格是指在成 交日期时讲明，但不是一次付清的价格。实际价格是指在成交日期时一次付清的价格。本题中采用抵押贷 款的方式支付价格，所以在成交日期时就是一次付清的价格，也就是实际

19、单价。解决此题的关键在于理解 实际价格的含义以及抵押贷款的含义。25. 在区段地价计算的基础上作适当调整后的地价为 ( ) 。(分数： 1.00 )A. 基准地价 VB. 标定地价C. 标准地价D. 路线价解析：此题属于熟悉的范畴。是在考查城市基准地价评估。城市基准地价评估的方法和步骤总共有6步，在计算完区段地价的基础上，要做适当的调整，即可得到基准地价。在有了基准地价的地区，通过基准地 价修正法经调整就会得岀估价对象的宗地价格。路线价主要用于城市商业街道两侧土地的价格，而区段的 基准地价应用更为广泛。解决此题的关键在于区分路线价、区段地价、基准地价、宗地价格等，祷清它们 之间的联系和区别。2

20、6. 真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格称为（）。（分数：1.00 ）A. 市场价值B. 理论价值C. 市场价格D. 理论价格 V解析：此题属于掌握的范畴。是在考查房地产价值和价格的种类及其相应的含义。理论价格是经济学假设 的经济人的行为和预期是理性的，或真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格。解决此题的关键在于 复习时和类似的概念进行比较，寻找它们的相同和不同指出，以便更好地区分。27. 房地产评估价值对应的日期称作（）。（分数：1.00 ）A. 估价日期B. 估价时间C. 估价时点 VD. 估价基准日解析：此题属于掌握的范畴。是在考查房地产估价的概念。估价时点是指估价结果对应的日期

21、。解决此题 的关键在于记忆。28. 城市房屋拆迁补偿估价中， 实行房屋产权调换方式且所调换房屋为期房的，为结算房屋产权调换的差价评估所调换房屋的房地产市场价格，应属于（）。（分数：1.00 ）A. 估价时点和估价对象均为现在B. 估价时点和估价对象均为未来C. 估价时点为现在，估价对象为未来VD. 估价时点为现在，估价对象为过去解析：此题属于掌握的范畴。是在考查估价时点原则的含义和内容。不同估价目的的房地产估价，其估价 时点与估价所依据的估价对象状况和房地产市场状况的关系比较复杂，辅导教材在这方面讲得很详细，关 键还在于在理解的基础上熟练掌握。29. 某承租人与一写字楼所有权人于 4年前签订了

22、租赁合同，约定租赁期限为10年，月租金固定不变为100 元/m2，现市场上类似写字楼的月租金为 120元/m2，而市场价格为12000元/m 2。假设折现率为10%则该 写字楼目前岀售时的正常价格为 （）元/m2。（分数：1.00 ）A. 10925B. 10935C. 10945D. 10955 V解析：解：根据有租约限制下的房地产价值=无租约限制下的房地产价值-承租人权益的价值进行计算。选用下列公式计算承租人权益的价值：根据题意:A= （120- 100） X 12= 240（元 /m2）Y= 10%n= 10-4 = 6（年）将上述数字带入公式中计算如下：30. 对坐落在市中心商务区的直

23、隶总督署清代古建筑群运用成本法进行估价时，其重新购建价格的求取方法应优先选用（）。（分数：1.00）A. 单位比较法B. 分部分项法C. 工料测量法VD. 指数调整法解析：此题属于掌握的范畴。是在考查建筑物重新购建价格的求取方法。求取方法主要有四种：单位比较 法；分部分项法，工料测量法，主要用于具有历史价值的建筑物估价；指数调整法，主要用于检验其他方 法的估算结果。解决此题的关键在于深刻理解这几种方法的优劣势、相应的适用范围，另外还需要日，常 的工作积累。31. 以下不属于房地产转让方式的是 （）。（分数：1.00 ）A. 以房地产作价入股B. 以房地产抵债C. 互换D. 典当 V解析：此题属

24、于掌握的范畴。是在考查房地产的转让方式：买卖；赠与；交换；以房地产作价入股或者作 为合作条件与他人成立法人或者其他组织，使房地产权属发生变更的；因法人或者其他组织合并、分立， 使房地产权属发生变更的；以房地产清偿债务的；法律、法规和规章规定的其他方式。他们的所有权属均 发生了变更。解决此题的关键在于准确把握房地产转让的几种方式。32. 某宗房地产每年净收益为 30万元，使用期限为20年，建筑物价值为180万元，建筑物资本化率为12% 土地资本化率为10%,则该宗房地产的价值为（）万元。（分数：1.00 ）A. 225.35B. 216.75C. 230.25 VD. 245.45ryEBET解

25、析：解：该宗房地产的价值计算如下： 该宗房地产价值=土地价值 +建筑物价值 =50.25+180 =230.25（万元）33. 当急需资金需要将房地产快速变现时，房地产的价格往往会比较低，这主要是由于房地产具有（）的特性。（分数：1.00 ）A. 个别性B. 独占性C. 流动性差 VD. 易受限制性解析：此题属于熟悉的范畴。是在考查房地产的特性。房地产的特性主要有；不可移动、独一无二、寿命 长久、供给有限、价值量大、流动性差、用途多样、相互影响、易受限制和保值增值。其中，房地产由于 价值高达，加上不可移动性和独一无二性，使得同一宗房地产的买卖不频繁，一旦需要买卖，要花费相当 长的时间来寻找合适

26、的买者和进行讨价还价，流动性差；解决此问题的关键在于正确理解各个房地产特性 的含义。34. 以下不属于房地产损害赔偿范围的是 （ ） 。（分数： 1.00 ）A. 预售的商品房在交付使用后发现墙体开裂，对购房人造成损失B. 因延误工期造成房屋延期交付VC. 因规划变更、设计变更，对房地产权利人造成损失D. 在自己的土地上建造房屋影响了相邻房屋的采光、通风 解析：此题属于掌握的范畴。是在考查房地产估价的必要性。因延误工期速成房屋延期交付，但不一定造 成损失，属于未如期履行合同规定的义务，应按照合同规定承担必要的责任，不属于损害赔偿的范畴。解 决此题的关键在于理解损害赔偿的含义。35. 以下说法不

27、正确的是 （ ） 。（分数： 1.00 ）A. 估价目的不同，估价的依据可能不同B. 虽然估价目的不同，但估价中都应采用公开市场价值VC. 估价目的不同，估价时点的选取可能不同D. 估价目的不同，估价选用的方法也可能不同解析：此题属于掌握的范畴。 是在考查房地产估价的概念。 因为估价目的不同， 估价的依据、 考虑的因素， 以及采用的价值标准、估价方法就有可能不同，甚至估价对象的范围也不相同。解决此题的关键是对估价 目的的内涵要有深刻的理解。二、B 多项选择题 /B（ 总题数： 15，分数： 30.00）36. 以下关于契税的计税依据，说法正确的是 （ ） 。（分数： 2.00 ）A. 国有土地

28、使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，为成交价格VB. 土地使用权赠与、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的评估价格C. 土地使用权赠与、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额VD. 国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，为评估价格E. 土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格。 解析：37. 中国目前的房地产权利主要有 （ ） 。（分数： 2.00 ）A. 所有权 VB. 土地使用权 VC. 地役权 VD. 空间利用权E. 抵押权 V 解析：此题中关于中国目前的房地产权利，旧教材和新教材有所区别，旧的包含空间利用权，新的就是指 土地使用权。38. 下列属

29、于房地产损害赔偿的类型有 （ ） 。（分数： 2.00 ）A. 地震造成建筑物倒塌B. 使他人房地产受到污染，造成他人房地产价值损失VC. 错误查封，对房地产权利人造成损失 VD. 因未能履约使他人工程停、缓建，对他人造成损失：VE. 异议登记不当，对房地产权利人造成损失 V 解析：此题属于掌握的范畴。是枉考查房地产估价的必要性。解决此题的关键在于理解损害赔偿的含义。39. 下列说法欠妥的是 （ ） 。（分数： 2.00 ）A. 传统方法模拟房地产的开发过程，不考虑各项支出、收入发生的时间不同VB. 现金流量法模拟房地产的开发过程，考虑各项支出、收入发生的时间不同C. 传统方法中投资利息和开发

30、利润单独显现D. 传统方法要计算投资利息，考虑预售和延迟的时间VE. 现金流量法中投资利息和开发利润单独显现V解析：此题属于掌握的范畴。是在考查现金流量折现法和传统方法的区别。解决此题的关键在于真正理解 这两种方法的区别，可通过计算练习来加强记忆。40. 不同的估价目的将影响 ( ) 。(分数： 2.00 )A. 估价结果B. 估价报告的用途C. 估价的依据VD. 估价的方法VE. 估价对象的范围 V 解析：此题属于掌握的范畴。是在考查房地产估价的概念。因为估价目的不同，估价的依据可能不同，应 评估的价值类型可能不同；估价时点的选取可能不同，估价中应考虑的因素可能不同，甚至估价对象的范 围和选

31、用的估价方法也可能不同。41. 房地产估价是估价行业的主流，原因体现在 ( ) 。(分数： 2.00 )A. 房地产同时具有“独一无二”和“价值量大”两个特性。VB. 房地产数量庞大，其他资产的相对数量较少。 VC. 房地产价值相对其它资产所占比重较高。D. 房地产需要估价的情形较多，其他资产需要估价的情形相对较少。VE. 房地产的价值较难确定。 解析：此部分是新内容，以前不涉及。42. 收益法中的运营费用不包括 ( ) 。 (分数： 2.00 )A. 房地产抵押贷款还本付息额 VB. 会计上的折旧额 VC. 房地产改扩建费用VD. 地毯等的折旧费E. 房地产维修费 解析：此题属于掌握的范畴。

32、是在考查收益法中净收益的求取。运营费用是从估价角度出发的，与会计上 的成本费用有所不同，如不包含所得税、房地产抵押贷款偿还额、建筑物折旧费、土地摊提费、房地产改 扩建费用等，而包含其他资本或经营的收益。解决此题的关键是区分开成本法中的成本、会计上的成本和 收益法中的运营费用之间的联系和区别。43. 合法权益应包括 ( ) 。分数： 2.00 )A. 合法产权VB. 合法使用VC. 合法收益D. 合法处分VE. 合法买卖解析：此题属于熟悉的范畴。是在考查房地产的估价原则。合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分 等方面。解决此题的关键在于理解合法原则的含义。44. 房地产的成本租金不包括 ( )

33、 。(分数： 2.00 )A. 投资利息B. 房产税C. 保险费 VD. 地租 VE. 营业税 V解析：此题属于掌握的范畴。是在考查房地产价值和价格的种类及其含义。成本租金是按照出租房屋的成 本确定的租金，有折旧费、维修费、管理费、贷款利息、房产税 5 项因素构成。解决此题的关键在于准确 理解市场租金、商品租金、成本租金、准成本租金和福利租金的联系和区别。45. 房地产需要专业估价的原因是 ( ) 。(分数： 2.00 )A. 独一无二性VB. 供给有限性C. 价值量大 VD. 流动性差E. 不可移动性 解析：此题属于掌握的范畴。是在考查房地产估价的必要性。理论上房地产估价的原因主要是：独一无

34、二 性和价值量大。解决此题的关键是在理解的基础上进行记忆。46. 在( ) 情况下，只单独评估建筑物的价值。(分数： 2.00 )A. 征收土地税费B. 住房按揭贷款C. 火灾发生后房地产损失 VD. 为计算建筑物折旧服务的估价 VE. 建筑物拆迁补偿的估价 解析：此题属于掌握的范畴。是在考查房地产估价的概念。不同的估价目的源于对估价的不同需要。为了 住房按揭贷款进行房地产的评估，在评估时，肯定要考虑到区位，采用市场价格。火灾发生后，土地并没 有遭受损失，只需评估建筑物遭受的损失即，可。解决此题的关键在于搞清估价的目的。47. 成交价格一般应落在 ( ) 之间。 (分数： 2.00 )A. 最

35、低买价B. 最高买价VC. 最低卖价VD. 最高卖价E. 正常价格 解析：此题属于掌握的范畴。是在考查房地产价值和价格的种类及其含义。最高买价是指买者购买房地产 时所愿意支付的最高价格，最低卖价是卖者出售房地产时所愿意接受的最低价格。在实际交易中，只有当 买者所愿意支付的最高价格，高于或等于卖者所愿声接受的最低价格时，交易才有可能成功。解决此题的 关键在于准确理解成交价格的含义。48. 以下能帮助我们确定最佳规模和最佳集约度的原理是 ( ) 。(分数： 2.00 )A. 收益递增递减原理 VB. 适合原理C. 替代原理D. 均衡原理 VE. 规模效益原理 解析：此题属于掌握的范畴。是在考查最高

36、最佳使用原则。有三个经济学原理有助于把握最高最佳使用原 则：收益递增递减原理、均衡原理、适合原理。其中收益递增递减原理、均衡原理能帮助我们确定最佳集 约度和最佳规模。解决此题的关键在于有下定的经济学知识。49. 建立价格可比基础包括 ( ) 。分数： 2.00 )A. 统一付款方式VB. 统一采用总价C. 统一面积内涵VD. 统一面积单位VE. 统一采用单价 V解析：此题属于掌握的范畴。是在考查建立价格可比基础的内容。建立价格可比基础具体包括5 个方面：统一付款方式、统一采用单价、统一币种和货币单位、统一面积内涵、统一面积单位。解决此题的关键在 于在练习计算的基础上进行记忆。50. 以下可以成

37、为房地产估价对象的有 （ ） 。（分数： 2.00 ）A. 住宅楼中的某套住房 VB. 保龄球馆的一条球道C. 在建工程 VD. 以房地产为主的整体资产 VE. 宾馆的大堂解析：三、B 判断题 /B（ 总题数： 15，分数： 15.00）51. 张三有一套住房，租给李某居住，租期 1 年，现因为拆迁，需对这套住房进行房屋拆迁补偿估价，因为 租期还没到，所以在进行估价时应考虑房屋租赁的影响。（分数： 1.00 ）A. 正确B. 错误 V 解析：52. 房地产均衡价格是房地产的市场需求曲线与市场供给曲线的交点， 也就是房地产的市场需求量与市场供 给量相等时的价格。（分数： 1.00 ）A. 正确B

38、. 错误 V 解析：53. 虽然房地产估价所评估的是房地产的市场价值， 但作为房地产估价人员， 评估房地产的投资价值或者提 供房地产市场分析报告、房地产投资可行性研究报告，也是其服务的重要领域。（分数： 1.00 ）A. 正确 VB. 错误 解析：54. 集体土地可以通过征收方式变为国有土地，并要给予补偿，补偿金额要按照土地市场价值进行补偿。 （分数： 1.00 ）A. 正确B. 错误 V 解析：集体土地可以通过征收方式变为国有土地，并要给予补偿，补偿金额要按照国家相关法律规定进行 补偿。55. 房地产的收益包括有形收益和无形收益，无形收益可以通过选取较高的报酬，率或资本化率来考虑。 （分数：

39、 1.00 ）A. 正确B. 错误 V 解析：房地产的收益包括有形收益和无形受益， 无形收益可以通过选取， 较低的报酬率或资本化率来考虑。56. 对于不同用途的房屋，进行区位状况调整的侧重点不同。（分数： 1.00 ）A. 正确 VB. 错误 解析：57. 收益法估价中的报酬率，是一种狭义的报酬率，不包含通货膨胀的影响。 （分数： 1.00 ）A. 正确B.错误 V 解析：收益法估价中的报酬率，是一种广义的报酬率，包含通货膨胀的影响。58. 路线价法实质上是一种比较法，其理论依据是替代原理。（分数： 1.00 ）A. 正确 VB. 错误解析：59. 房地产价格构成中的管理费用通常可总结为土地取

40、得成本和开发成本之和的一定比率。（分数： 1.00 ）A. 正确 VB. 错误解析：60. 利用年限法求取建筑物折旧时， 建筑物的寿命应为经济寿命， 经过年龄应为从建筑物竣工之日开始到估 价时点为止的日历年数，剩余寿命应为剩余经济寿命。（分数： 1.00 ）A. 正确B. 错误 V 解析：利用年限法求取建筑物折旧时，建筑物的寿命应为经济寿命，建筑物的实际经过年敷应为从建筑物 竣工之日开始到估价时点为止的日历年数，剩余寿命应为剩余经济寿命。61. 税前现金流量等于从净收益中扣除抵押贷款还本付息额后的数额。（分数： 1.00 ）A. 正确 VB. 错误解析：62. 资本化率与净收益本身的变化， 与

41、获得净收益期限的长短等无直接关系； 而报酬率与净收益本身的变化， 与获得净收益期限的长短等有直接关系。（分数： 1.00 ）A. 正确B. 错误 V 解析：报酬率与净收益本身的变化，与获得净收益期限的长短等无直接关系，而资本化率与净收益本身的 变化，与获得净收益期限的长短等有直接关系63. 区段地价的计算， 是分别以一个地价区段为范围， 求各该地价区段内所有的宗地单价或楼面地价的平均 数、中位数或众数。（分数： 1.00 ）A. 正确B. 错误 V 解析：区段地价的计算，是分别以一个地价区段为范围，求各该地价区段内所抽查评估出的标准宗地单价 或楼面地价的平均数、中位数或众数。64. 从较长期来看，由于有高房价才有高地租，而不是高地租才有高房价。（分数： 1.00 ）A. 正确 VB