2019-2019房地产估价师《理论与方法》真题答案共7页

1、2019 年理论与方法答案一、单项选择题1 C2 A3 C47 C8 C 9 A 10 C11 B121314 C15 B16 A17 D18 A 19 C 20 B21 C222324 C25 D26 C27 A28 B 29 C 30 A31 C323334 A35 B二、多项选择题1 BCDE2 ABCD3 ABCD 4 AB 5 ACDE6 AD7 BCD 8 ACE 9 BCD 10 ACDE 11 ABD 12 ABD 13 BD14 ABE15 BCDE三、判断题3. V 4. X 5. V 6. V 7. X 8.X 9. X10. X 11. X 12. X 13. X 14

2、. V 15. V第8页四、计算题1、解：(1)运用收益法有限年公式求取房地产价格，其公式为：V=A/Y1-1/(1+y) n各层建筑面积=4000X6/24=1000m2/层(3)计算1 层商铺收益价格：年净收益=1000X(1-60%) 75% X90% 60X12=19.44 万元V1=19.44/10% 中-1/(1+10%)50-3=192.20 万元(4)计算23层商场收益价格：年净收益：1000X2X70% 600=84万元V2 3=84/10% 中-1/(1+10 %)50-3=830.48 万元(5)计算 4 层酒楼收益价格：年净收益：1000X70 % 双X12-80000

3、=34万元V4=34/8% 中-1/(1+8%)50-3=413.59 万元(6)计算510层办公楼收益价格：年净收益：6X20X1800X12X80% R1-10%)=186.62 万元V510=186.62/7% 41-1/(1+7 %严3=2555.13 万元(7)计算1124层住宅价格：V1124=1000X 14X4000=5600 万元(8)计算房地产价格：V=V 1 +V 2 3+V 4 +V 510+V11-24=192.20+830.48+413.59+2555.13+5600=9591.40 万元2、解：(1)选取可比实例，实例 B 误差太大，实例 D 成交时间与估价时点相

4、隔一年以上，故实例 B 和实例 D 不作为可比实例。选取实例A、C、 E 作为可比实例。(2)计算公式：估价对象价格=可比实例价格校易情况修正系数注易日期修正系数锯地产状况修正系数。(3)交易情况修正系数为：可比实例 A ： 100/(100+2)=100/102可比实制C： 100/100可比实例E： 100/(100-3)=100/97(4)交易日期修正系数为：可比实例A=(1+1 )4可比实例C=(1+1 )4可比实例E=(1+1 )3(5)房地产状况修正系数为：因房地产状况中的三方面因素产生的作用程度相同，故设三方面的因素的权数相同均为1/3,则有:可比实例 A=100/100 X1/

5、3+(100-2)务3+(100-4) 1/3=100/98可比实例 C=100/(100+3) X1/3+(100+2) X/3+(100-2) 1/3 =100/101可比实例 E=100/100 X1/3+(100-1) 1/3+(100+1) 1/3)=100/100(6)计算比准价格：比准价格 A=5100X (100/102) N+1 % )4X(100/98)=5309.20 元/m2比准价格 C=5200(100/100)=5310.83 元/m2(7)将上述三个比准价格的简单算术平均数作为比较法的估算结果，则有：估价对象价格(单价)=(5309.20+5357.57+5310

6、.83)/3=5325.87 元/m2来源:考试大-房地产估价师考试2019理论与方法答案一、单选题I. C 2. D 3. C 4. C. 5. B 6. D 7. C 8. C 9. D 10. AII. C 12. C 13. C 14. C 15. D 16. D 17. C 18. D 19. B 20, C21. C 2. B 23. C 24. C 25. B 26. D 27. B 28. B 29. C 30, B31 . B 32. C 33. B 34. B 35. D二、多选题I. BCD 2. AC 3, DE 4. ACE 5. BCDE 6. ABC 7. ABD

7、E 8. ABCD 9. ABD 10, ABCII. ABCE 12. DE 13, ABDE 14, ACE 15. BC三、判断题I. V 2. X 3. X 4. V 5. X 6. V 7. V 8. V 9. X 10. XII. V12. X 13. V 14. V 15, X四、计算题1 .解:(1)计算未来3年的净利益。1)未来第一年的净收益 (360 36)为1 20%) )125%) 3000=-58.32 万元2)未来第二年的净收益 (400 36) (1 25% ) 3000=-65.52 万元3)未来第三年的净收益 (330 36) (1 25% ) 3000=52

8、.92 万元(2)用未来数据资本化公式法计算每年不变的净利益。一 9唯乂f 1+9驰533265.52 , 豆加”-11-9% (1+9阳 口+代)。=0.3951X(53.50+55.15 + 40.86).3951X149,51=59.07万元(3)计算收益价格。修1等乂一-Q %工75万元或：1 %/_ 5gmt 1 卜- y 1 2 7 5 J J(l-r)5 。+4 9彝士口中9喇口+现产) 几2.解：第一种答案：(1)项目总建筑面积：1.2 M0000X2.5=30000m2其中，住宅楼总建筑面积15000m2,写字楼总建筑面积 15000m2。(2)房地产开发项目总价值及折现值。

9、1)住宅楼价值：5000X15000=7500万元住宅楼价值折现到办理完土地使用权出让手续时点(第一年末)的折现值:7500/(1+10% )3=5634.86 万元2)写字楼价值。写字楼年租金收入 =120X 15000X70% (1 20% ) X2=1209.6万元写字楼押金：1209.6 30 % =362.88万元写字楼押金运用年收益：362.88刈 =10.89万元有关税费和经营管理费用：1209.6 30% =362.88万元租赁净收入：1209.6+10.89-362.88=857.61 万元写字楼价值:A ,8576),Vs -x 一 = 一 . x R 11】十对J 10%

10、!_作=的786万儿(I句0锦广写字楼折现到第1年末折现值=8478.86/(1+10 % )3=6370.29万元3)项目总价值折现值：5634.86+6370.29=12019.15万元(3)项目开发成本、管理费用及其折现值。1)住宅楼部分：1800X15000X ( 1+5%) =2835 万元写字楼部分：2800 (15000X( 1+5%) =4410 万元2)住宅楼开发成本及管理费折现值：2835X0.5/(1+10%)0.5+0.5/(1+10 %)1.5=2580.13 万元3)写字楼开发成本及管理费用折现值：4410X0.5/(1+10%)1.5+0.5/(1+10 %)2.

11、5=3648.76 万元4)项目开发成本及管理费用折现值：2580.13+3648.76=6228.89 万元(4)住宅楼销售税费及折现值。1)住宅楼销售税费：7500X6 % =450万元2)住宅楼销售税费折现值：450/(1+10% )3=338.09万元(5)所能支付的最高土地价格=(总价值住宅楼销售税费开发成本及管理费用)(1+3%)=(12019.15-338.09-6228.89)/(1+3 %)=5279.78 万元第二种答案：(I)项目总建筑面积：1.2 M0000X2.5=30000m2其中，住宅楼总建筑面积 15000m2,写字楼总建筑面积 15000m2(2)房地产开发项

12、目总价值及折现值。1)住宅楼价值：5000X15000=-7500万元2)写字楼价值写字楼年租金收入 =120X 15000X70% X1 20% ) X12=1209.6万元写字楼押金：1209.6 30% =362.88万元写字楼押金运用年收益：362.88刈 =10.89万元有关税费和经营管理费用：1209.6 30% =362.88万元租赁净收入：1209.6+10.89-362.88=857.61 万元一总. I 1 857 61, I I “飞 x I 1 - - - =- - 乂 1 一 - 言 - / 84 北写字楼价值：R L。工夫门Ln十10%)3)项目总价值折现值：750

13、0+8478.86=15978.86万元(3)项目开发成本、管理费用及其折现值。1)住宅楼部分：1800X15000X ( 1+5%)=2835 万元写字楼部分：2800X15000X(1+5%)=4410 万元2)住宅楼开发成本及管理费折现值：2835X0.5 71+10%)2.5+0.5 (1+10 % )1.5=3434.25 万元3)写字楼开发成本及管理费用折现值：4410X0.59+10%)1.5+0.5 (1+10 % )0.5=4856.51 万元4)项目开发成本及管理费用折现值：3434.25+4856.51=8290.76 万元(4)住宅楼销售税费及折现值。住宅楼销售税费：7

14、500X6% =450万元(5)所能支付的最高土地价格。1) 4年末地价=(总价值-住宅楼销售税费-开发成本及管理费用) =15978.86 450 8290.76=72381万元2)贴现：7238.1/(1+10% )3=5438.09 万元3)地价款=5438.09/(1+3 % )=5279.70 万元2019理论与方法答案一、单项选择题1. B2. D 3. C4.D 5.C 6. B7.8. C 9, A 10, A11. B12. A13.14.15.16.17. C 18. C 19. B 20, B22. A23.24.25.26.27. C 28, B29. B 30, C3

15、2. A33.34.35.二、多项选择题1. CE 2. BCE 3.CDE 4.ACDE5. AC6.BCDE 7.BCE 8, ABD9. CD 10.BCE11.CE 12. ACD13. ABDE14. AE15. ABE三、判断题1. X 2, X3. X4.X 5. X 6. X7. V 8.X. 9. V10. X 11.X 12.13. X 14. V 15, X四、计算题1.解答：(1)项目建成后的价值：写字楼开发完成后的价值:V 写=8000X3/(1+10%)3=18031.56 万元写字楼的销售税费=18031.56X6%=1081.89万元. SOOOO(l-75%-

16、lO)V Tfv-商业部分开发完成后的价值:(2)续建成本：3000X(1+5%) (1-30%)/(1+10%) 5=10022.73 万元装修费为：2000X2/(1+10 % )2.5=3152 万元(3)每半年还款额：3%X(1+3%),a 方才5000X -=586,15 力兀(1+3利 T(4)贷款余额：=4114 59 万走IWi 口 啤亡M(5)转让价：(18031.56+27640 70-10022.73-3152-1081.89)/(1+3 % )-4114.59=26386 万元2.解答：(1) 土地价格=0.42000X1 1/(1+8%)30)/1 1/(1+8%)4

17、0=800X0.9006/0.9540=755.26 万元(2)建筑物物质折旧额计算：1)门窗等损坏的修复费用 =3万元；2)装修的折旧费=82.5 X1/5M=66万元；3)其他设备的折旧费=250X 1/15 9=150 万元。4)长寿命项目的折旧费 =(1300X0.93 82.5 250)X1/40 M0=208.63 万元 (3)建筑物功能折旧额计算：1)功能过剩所引起的折旧 =800X 12/10%X1 1/(1+10%)30=9.05万元2)空调功能落后引起的折旧=130 80+1030+8=38万元(4)建筑物经济折旧额=7/10%X1 1/(1+10%)30=65.99 万元

18、(5)建筑物折旧总额=3+66+150+208.63+9.05+38+65.99=540.67 万元(6)写字楼估价结果=755.26+1300X0.9540.67=1384.59 万元2019理论与方法答案一、单项选择题1.B.2.D.3.C.4.C.5.C.6.C.7.D.8.C.9.B.10.C.11.D.12 A13.D.14 A15.B.16.D.17.B.18.C.19.C.20.D.21.D.22 A23.C.24C.25.C.26.D.27 A28 A29.B.30.C.31.B.32.A. 33.B.34.B.35.B.二、多项选择题1.A.C.E2.D.E.3.A.D.4A

19、C.5.B.D.E.6AB.D.7 AB.c.D.8.B.E.9.C.E.10.A.E. 11.A.C.D.12.A.B.C.D.13.B.C.D.14AC.D.15 AB.三、判断题1.，2. X3. X4. X5.M6. X7. X8X9. X10.M11X12. X13. X14. X15. X四、计算题1.Ai=150X 12X2X1000X0.70=252 万元i1=(1+8 % )2-1=16.64 %帝租约的期司权益价值=痣匈7英万元月-13012x1000x0 7x(1- 2费 79万元蒯除施雌益价(鸟)117(5056承租人祝益曲值=1。T2-制4UI K时qi印丹出万元承租

20、人权益价值=107238+1117.60=218998万元2. (1)求取土地价格：1)市场法求取土地单价：实例A工找CO乂色坎140.yX x-1031 O57E1 m31837 (1小产实例日瓮50乂竺叽口血5丁乂晒 J1?：相依元/广 100冤 Cl+料)实例匚 2350xX 1+0. 5=178元fm103105 (”5%下上汕八的 1S31.0541EOOS41759 01*比犍价芾=二 lEO5.TJTr/m12)成本法求取土地单价：城市边缘地价的求取：征地补偿和安置等费用 =573200/66667=85980元/m22019理论与方法答案2019理论与方法答案2009理论与方法

21、答案2019理论与方法答案一、单项选择题1.B 2,D 3.B 4.B 5.C 6.B 7.D 8.A 9.A 10. C11.D 12.A 13.B 14.A 15.B 16.A 17.A 18.A 19.B 20.C21.B 22.D 23.C 24.B 25.D 26.A 27.A 28.A 29.C 30.B31.A 32.B 33.A 34.C 35.C二、多项选择题1.ADE 2.AE 3.ABC 4.ABC 5.ACDE6.ABCE 7.ACE 8.ACD 9.BCE 10. BCD11.ACD 12.ABCD 13.ABCE 14.ABE 15.ABC三、判断题1. V 2.

22、X 3. X 4. V 5. X6. X 7. X 8. X 9. V 10. V11. X 12. V 13. X 14. X 15. V四、计算题1.解：1)总有效毛收入 A = 40000X0.7 X (1-20%)M0X 12=1075.2 (万元)2)总运营费用 C=30X 12+1075.2 X8%446.02 (万元)3)年净收益 a=A-C=1075.2-446.02=629.18 (万元)，或 a=4 X0.7X (1-20%)必0 X12X(1-8%) -30 X2 = 629.18 (万元)；4 ) 土地总价 L=40000/4X2100=2100 (万元)；5)年土地净

23、收益 aL=210OX8%/1-1/ (1+8%) 40-5=180.19 (万元)；6)年建筑物净收益 aB=a-aL=629.18-180.19=448.99 (万元)；7)建筑物总价 B=448.99/10%X 1-1/ (1+10%) 40-5=4330.13 (万元)8)房地产价值 V=L+B=2100+4330.13=6430.13 (万元)5 .解：(1)重新购建价格C总方法一：1)单价计算(每平方米重新购建价格为C)建筑安装成本=1200元/m2；专业费用=1200X8% = 96 (元/m2)；管理费用=( 1200+96) X3%=38.88 (元/m2)；销售费用 =CX3%;投资利息=(1200+96+38.88+CX 3%) X60% (1+6%) 1.5-1+1200+96+38.88+C 3%X 40% =116.64 (万元)；销售费用=。总%;投资利息=(3600+288+116.64+C 总 必) X60% 斗