公共设施设备管理方案、制度(四)

1、房屋及公共设施设备管理方案1房屋及公用设施设备管理制度 2设施设备管理办法 3设备设施管理方案 4 房屋及公共设施设备管理方案房屋管理，尤其是共用设施设备的管理，直接影响到大厦的形象、物业的使用年限及使用安全，直接 关系到业主及使用人的安全，是大厦管理的重中之重。(一)管理内容：1、房屋公共部位管理：根据现状，大厦内房屋可分为已领房、空关房和公共用房。(1) 业主已领房：房屋交付时，及时与业主签订业主公约，书面告知房屋装修管理规定， 并建立业主档案；口加强装修管理，对违章装修行为及时予以制止，情节严重者，提请有关行政管理部门依法处理； 装修期间，应及时进行房屋公共部位的保护，确保房屋的安全、美

2、观。(2) 空关房(含业主托管房)：口管理处应每月通风打扫一次；对房屋和设施定期检查(包括墙面、管道、门窗、电源线路、水电表)，发现问题或尽快处理，或及时通知业主。(3 )公共用房做好公共用房(商务中心、公共设施用房等)的维护、保养，发现破损，及时维修，确保房屋的安 全、美观。2、设备设施维护：(1)公共水电设施设备定期巡查，发现损坏，及时维修；(2)公共卫生设施每周检查一次；(3) 水泵、锅炉、纯净水等设备每天巡查两次；(4 )电梯机房，每周保养一次(半年保养和一年保养按规定进行)；(5) 中央空调机组设定专人管理，定期巡查，确保出风口正常；(6) 温感、烟感、喷淋等定期抽查，确保正常有效；

3、(7) )智能化系统采用日常巡视与定期保养相结合，制实时运行档案；(8)对业主(租户)自用水电设施报修，应按规定填写有偿服务联系单，确保维修及时率与合格率。(二)管理措施：1 '加强装修户管理，督促业主做好装修前期申报工作，并经常进行现场检查，发现问题及时制止；2、对所有的管理人员进行全面培训，清楚各隐蔽线路的具体位置，并对技术人员进行强化培训，确 保谙熟该系统的操作及维护；3、对系统中所有的器件、配件建立详细技术档案，以便最快的速度查得设备的各项参数，确保系统 的最佳运行状态；4、对所有的设备几配件建立详细档案，确保最快速度取得所需配件，并能跟踪产品的更新换代；5、建立维修人员值班制

4、度，确保维修及时率与合格率达98%以上，且有回访制度和记录；6、采取日常巡视及定期保养相结合的办法，确保房屋及配套设施完好率达98%以上。房屋及公用设施设备管理制度1.0目的规范房屋及公用设施运行管理、维修保养工作，确保房屋及公用设施正常运行。2.0适用范围适用于*集团商管事业部所辖项目房屋及公用设施的运行管理。3.1 职责3.1 工程人员负责房屋及公用设施的保养与检修。3.2 工程主管负责房屋及公用设施运行的组织与实施。3.3 项目经理负责房屋及公用设施运行的调度管理。3.4 片区工程负责人负责指导、督导房屋及公用设施运行情况。3.5 片区总经理负责房屋及公用设施的综合管理。3.2 程序要点

5、4.1 巡视4.1.1 工程人员每月巡视整个物业一次。 （主体结构，楼层公共区域内照明、空调变频柜、强弱电井、内墙面、地面、扶手及栏杆、楼梯、门窗，屋面、平台及配电系统、外墙面，煤 气总阀箱，给排水管道、绿化地用水阀，设备房、雨、污水井）4.1.2 工程人员按规定进行检查、巡视、监控，把每次所到巡视点发现的问题记录在房屋及公用设施月巡查记录表上。4.2 巡视内容及标准4.2.1 主体结构：基础无沉降、裂缝、塌陷，框架结构梁、柱、板无裂缝、无变形、漏筋 现象，并不得在梁柱上任意打孔或凿槽,砖混结构墙、板无裂缝、无变形，不得任意在墙体上开洞、拆除墙体，或在楼面上任意位置增加墙体。4.2.2 顶棚、

6、墙面：无变形、裂缝、破损、脱落、空鼓、漏水等。4.2.3 室内地面：无空鼓、脱落、裂缝，卫生间地面无漏水现象。4.2.4 扶手及护栏：扶手护栏完好，安装牢固玻璃无松动现象，钢构件无锈蚀、脱漆、脱焊。4.2.5 楼梯：地面平整，边角整齐，无缺角少棱，无污渍；顶棚、墙面无变形、裂缝、破损、污 渍。4.2.6 公共区域门：玻璃门开关灵活，无碰撞现象，配件完好，锁扣、门闩齐全，无锈蚀。4.2.7 屋面、平台：面层完好，排水顺畅，遇下雨后及时清除积水，无堆积物，落水口处无垃圾、 淤泥、青苔、杂物，无漏水现象。4.2.8 楼层配电系统：配电箱、电表箱、电话分线箱、有线电视箱、电源插座等箱体完好，关锁良 好

7、，管线无乱牵挂，无裸露，箱体内无积尘。4.2.9 楼层电器：梯间照明完好，开关功能正常，电话线接口、有线电视接口盖板完好、固定。开关板固定、完好，无不安全现象（要求逐层，逐单元检查）。4.2.10 外墙面：无裂纹、无积灰，外墙涂料无起壳或脱落现象，外墙砖无脱落，无乱开孔（洞），空调室外机安装整齐，空调架全部油漆，无乱牵管线、无蜂窝、燕窝、虫巢、边角线整 齐。（注意检查背街外墙面）4.2.11 给排水管道：供水总阀及水表等连接处无滴漏，无锈蚀，阀门关闭灵活，排污管，雨水管，消 防水管无滴漏，堵塞，锈蚀，排入口通畅，无私搭乱接水管。4.2.12 绿化地用水阀：绿化地用水阀关闭灵活，无滴漏。4.2.

8、13 污水井、雨水井：井盖完好，无锈蚀，标识正确，排水通畅。4.2.14 明暗沟：沟渠通畅无阻塞，沟体完好。4.2.15 路灯、庭院灯：灯座箱盖完好，灯罩，灯泡完好；灯柱无锈蚀，无乱张贴。4.2.16 户外配电盒：有线电视，电话分线箱标识清楚，关锁良好，电缆线不外露。4.2.17 告示牌、广告牌：钢结构无锈蚀，安装牢固、无松动，牌无破损、污渍，电线无乱拉乱结、裸 露现象，灯具完好并能正常使用。4.2.18 路面：（人行道、车行道、广场、停车场）路面平整，无凹坑、塌陷；地面整齐无破损，无污 渍。4.3 房屋及公共设施运行管理：4.3.1 每年进行一次普查，鉴定房屋完好程度、危险点的结果。4.3.

9、2 房屋、设施发生异常，及时报告工程主管，并在工程主管协同下排除异常，如出现的问题无法处理或危急安全应立即上报并立即作好安全防护。4.4 房屋及公共设施维修及保养：4.4.1 工程部主管负责每年11月制订下一年度房屋及公共设施维修保养年度计划表 并按普查情况制订中、大修计划报告。4.4.2 因施工、维修、养护作业原因封闭道路和公共设施场所，由客户服务部提前24小时通知有关业户。维修保养完后相关情况记录在设备设施维修保养记录表上4.4.3 房屋设施修缮一般不超过48小时，若无法修缮解决的重要部位，应将原因、解决方案、解 决时间书面上报公司，限期解决。4.4.4 维修当班人员应严格按相关操作规程操

10、作，确保房屋、设施正常使用。4.4.5 在公共场所、部位及道路进行设施施工和维修时，应竖有“注意安全，正在施工”的棚栏。4.4.6 在作业时，应注意维修人员自身安全，作好防护措施，防止事故的发生。4.4.7 封闭道路及公共场所设施管理工作程序4.4.8 因工程施工养护原因封闭道路及公共部位场所设施，应由维修当班人员书面申请，经工程主管批准报分管领导同意后实施，并通知客户服务部，由客户服务部提前24小时通知有关商家。4.4.9 因建筑物突发事件，应在根据实际情况联系有关部门，及时抢险，查清原因后24小时内由客户专员向有关业户作解释。5.0相关支持性文件工程人员值班管理制度设备综合管理规程设备房安

11、全管理制度设施设备异常、紧急事故应急处理预案6.0记录房屋及公共设施月巡查记录表房屋及公共设施维修保养年度计划表设备设施维修保养记录表设施设备管理办法为加强公共财产管理，提高设施设备的使用效率。确保公共财产安全，结合本矿实际，制定本办法。1、凡属本矿的所有设施设备必须遵守本办法。2、工作场所的一切公共财产安全由在本场所工作人员及部门负责人负责。3、物业管理部负责本矿地面设施设备的综合管理。综合部、机电部、保安部负责本区域内设施设备 的综合管理。4、机电部负责井下设施设备的综合管理。采、掘、修、通防负责本区域内设施设备的综合 管理。5、所有设施设备都要建立台账。6、地面设施设备维护、改建、拆除，

12、有关部门必须提出书面报告，经主管领导批准并报综合管理部 门备案；维护、改建完毕后经审批部门检验合格后方可投入使用。7、地面设施设备禁止、擅自移动、拆除、破坏。8、违反本办法规定，玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权的给予行政处分；构成犯罪的由司法机关依法 追究刑事责任。9、各工作场所区域内的设施设备损坏、被盗由本场所内的工作人员和部门负责人负责维护和赔偿。 重复发生对部门负责人进行行政问责。10、严厉打击破坏、盗窃公共设施设备财产，对破坏的设施设备责令恢复原样或照价赔偿。价值1000元以上给予除名，并移交司法部门处理。11、对举报有功人员，根据价值给予500-5000元的奖励。12、对泄露或打击报复举

13、报人员者给予行政纪律处分并给与罚款，严重者移交司法机关处理。湖南华润煤业有限公司高亭司分公司设备设施管理方案一、目的保证设施设备及场所处于良好的状态，以提高优质服务的需要。二、验收管理1、组织工程维修部技术人员和操作人员参与验收，做好接管工作。2、验收的主要内容(1)建筑工程资料图表、竣工验收和相关资料；设备的随机技术资料和安装施工中形成的资 料；(2)设施设备及场所的质量检查，设备空载运转试验、负荷实验。3、验收合格后，资料全部归档，交付使用管理部门。三、设备设施分类根据各类设备设施的功能、 用途、重要性等因素对其实行分类管理， 分A、 B、C三类：A类：监视系统设备，配电房各屏柜，生活、消

14、防水泵，消防报警系统，电梯。B类：排风设备，水箱(池)，灭火器材，排污泵。C类：房屋本体照明设施、室内外插座、各式灯具、水龙头、排水设施、室内空调架、道路。四、设备的运行管理1、对A类设备，配备专职运行操作员，根据业主委员会要求，专人定岗值班或巡回方式对设备 进行管理。2、设备运行操作人员经过培训，熟悉所管理的性能、特点和操作规程，考核合格后上岗操作。3、设备运行操作人员按岗位职责及运行操作规程，对设备进行操作和检查，作好运行记录和值 班记录，认真做好交接班。4、各设备主观人员根据运行管理有关制度，每月检查监督设备运行操作人员岗位职责旅行情 况，检查设备运行状态，注意设备运行安全性、合理性、经

15、济性，检查运行就、维护保养记录、交接 班记录，检查后在有关记录上签字，发现问题及时纠正，对发现的设备问题应详细填表报告，工程维 修部主管监督整改情况。五、设备设施的维修保养1、工程维修部负责所管辖设备设施的维修保养，各班长负责组织本班维修保养工作。2、设备设施保养分日常维修保养和定期维护保养及年检维护保养3个层次。(1)日常维护保养主要是巡视检查和清洁方面的工作；定期维护保养主要工作就是性能状态检 查和计划性能修理的内容；年检维护保养主要是对设备进行全面的调整。(2)日常维护保养通常由设备运行操作，值班人员负责，定期维护保养由维修人员负 责操作， 值班人员进行配合，有些设备外聘专业公司进行。(

16、3)维护保养工作的项目由各类设备具体规定，各设备主观根据规程并结合设备具体技术状况， 做出年度、月维护保养计划，经部门主管领导批准后实施。(4)设备年检维护保养，由委托年检单位实施。维护保养结束后以书面形式报告部门主管。六、设备设施维修1、设备设施的维修分计划维修和故障维修两类(1)计划维修是自在设备设施没有发生问题之前，对其劣化和缺陷部件进行预先维护 和修理； (2)故障维修是对设备设施受损设备故障后其失效、损坏部件进行针对性维修。2、设备设施维修采用委托维修和派工维修两种形式(1)委托维修主要用语故障维修。管理处设总中央值班调度室，实行24小时值班，配置专线电话，随时接受住户、巡视员、操作

17、员的维修申报和故障报告，接报后，迅速同志有 关维修人员在规定时间内修复。(2)派工维修主要用语计划维修、零星及小型的设备新装、改装专案处理。工程、维修部部长根据设备定期保养计划，当前对设备定期保养计划， 当前设备运行状况的分析调查结果，以及住户的要求填写派工单，派专人完成的特定工作。派工单的处理与跟进流程按委托维修规 定进行。七、设备故障及事故1、凡因为归规程、操作使用不当或设备发生非正常损坏而被迫停止运转。达到一定时 间或造成 损失的，称为设备事故。2、损失及影响不及事故严重程度的其它情况称之为故障。3、无论发生何种设备故障和事故，设备主管班必须立即组织力量迅速处理。较重大时 间，必须 及时

18、报告部门主管甚至管理处主任协调处理。4、无论发生何种设备故障和事故，设备主管班、运行值班人员、维修人员必须详细记 录，不得 疏漏和隐瞒。八、设备的大修、更新1、管理处根据实际情况对设备进行大修、更新和技术改造，使之更加安全、有效、经济、可行。2、设备及物业本体部分的大修、更新和技术改造费用，从维修资金中支出。每年度的费用预算， 经业主委员会审核，业主大会批准，其后决算还须维修资金管理中心审计。3、大修改造的项目由各设备主管工程师会同各班长提出申请，经管理处讨论形成年 度维修计划申请报告，报经业主委员会批准后方可实施，项目实施按照：谁主管，谁负责的原则，在工程主管指导下进行。九、设备的报废1、设备有下列情况下考虑报废：(1)已经超过使用年限，主要结构及部件磨损破坏，设备效能达不到要求且不能修复。(2)设备技术陈旧落后，无形磨损严重，经济效果差，经济上分析结论更新胜于大修。(3)因以外灾害或事故使设备损坏严重而无法修复使用，建筑物改建不能拆装的。(4)严重影响安全，继续使用将会引起危险事故的。(5)设备耗能大、污染环境严重，国家管理部门规定应予淘汰的产品。2、设备报废由设备使用管理部门提出申请，并填写设备报废申请单，综合事务部组织有关人员进行鉴定后报管理处主任和物业公司经理批准，其中产权属于业主的设备报废还须报请业主委员会批准。3、设备报废后，由