关于“惠和园项目营销策划代理介入”提案

1、关于 惠和园项目营销策划代理介入”提案感谢“惠和园”各位领导的信任，让至中顾问有幸参与“惠和园”项 目的营销策划工作。因为开发商不是潍坊本土，所以在此先将潍坊的房地产市场做简单分 析，与领导共同研讨。不当之处，请领导更正。房地产市场是大资金的博弈，一个项目前期规划就如同一首歌开篇的 第一句，如果第一句就跑调了，恐怕这首歌也只能是越唱越难听，最终以 演出失败而告终。所以，在项目规划之初，采用科学而客观的方法找准项 目的市场定位就显得尤为重要。深度的市场调研（宏观及区域局部市场调 查分析）、地块分析（项目地块调控规划及地块特征分析）、目标客户群体分析（城市消费特性、目标客户行为特征及消费习惯分析）

2、等科学的工作 手段必不可少。而潍坊大多数楼盘存在以下几点常见问题：一、在规划初期，面对市场定位的问题时，就存在思路不清的现象， 做规划依靠经验主义和决策者的个人感觉。投资额巨大的项目就像是拍脑 门产品，一拍脑门业态、户型配比统统搞定。二、而且大部分的楼盘产品设计水平参差不齐，多数楼盘户型设计不合理，明显可以看出在做户型设计时，工作做得不够细致，严重与市场需 求脱节。有的产品空间面积严重浪费、有的产品功能划分混乱、有的产品 严重违背本地人的居住习惯。三、楼盘产品严重雷同，缺乏具有创新性的产品来引领市场。在潍坊 走访各个楼盘时，从十个楼盘中随便抽出几个主力户型，可以发现，至少有四到五个楼盘有类似，

3、甚至完全一样的产品。众所周知，潍坊房地产开 发总量很大，市场竞争相当激烈，在这种时候想脱颖而出，差异化竞争无 疑是一个非常明智的选择。根据项目地块的特性，做出具有特色的创新产 品，完全可以帮助企业迅速抢占市场。四、在调研中走访的楼盘中，除极少数楼盘处，多数楼盘现场管理水 平低下。具体表现为，置业顾问穿戴不一，接待客户介绍内容不全面、流 程不清晰，无事可做的置业顾问聚堆聊天，现场物品摆放凌乱等，严重影 响项目形象。通过跟部分同行的沟通，了解到具有完善的管理制度并能有 效执行的案场，在潍坊真是屈指可数。五、多数楼盘在营销推广方面思路混乱，没有形成一个科学而严谨的 体系，完全还停留在表面的卖点整理和

4、 “点子时代”，通过简单的卖点陈述 和几个自认为高明的突发奇想的点子作为主要的营销推广依据。推广的手 段也比较传统和单一，每个推广阶段各自独立，没有很好的承前启后的延 续性和引导性。六、由于没有完善的营销推广体系做支撑，本地房地产广告作品内容套路陈旧，画面设计水平低下，基本还处于“拼图”阶段，用两个在网络 上随处可见的素材简单拼凑而成，内容无新意，视觉无冲击力，更有甚者 在色彩搭配上都会犯一些低级错误，明显可以看出该设计团队连最基本的 色彩原理都尚未掌握，更何谈创造出具有震撼效果的广告。从全国的视野来看，目前潍坊地产发展还有待提高， 在目前这种情况 下，如何提升自己楼盘的市场竞争力，如何让自己

5、的楼盘从前期到后期每 一个工作都能做的更加科学和规范呢？其实办法很简单，那就是借助外脑，让真正专业的人去做专业的事。这里指的就是，开发企业应该寻求一些真正专业的营销策划代理公司，借 助其专业的力量和丰富的操盘经验来提升自己楼盘的市场竞争力。有些开 发企业的老板总是不愿意与代理公司合作，认为这些工作完全可以自己做，还能节省开支，其实这种想法是错误的，要知道，时至今日万科发展到目 前这种地步，却依然要与代理公司合作，万科无论从公司整体实力和开发 经验在国内的房地产企业中都属于佼佼者，他尚需借助代理公司来提升自 己楼盘的竞争力，那更何况我们这些开发企业呢？难道实力比万科还强？ 难道开发经验比万科还足

6、？造成这一现象与潍坊本地代理行业发展也不无关系，潍坊大多数代 理公司从严格意义上讲， 基本属于单纯的销售公司。 公司基本是由两三个, 有过几年销售经验的人组成，操盘经验欠缺，现有的一点经验也完全是局 限在本地，对于前期规划基本不懂，这类公司所能承担的任务也仅仅是管 理销售现场，对于协助开发商参与前期规划、制定科学合理的营销推广思 路而言就爱莫能助了。而外地公司又水土不服，不熟悉潍坊当地市场ZhiZhongCommunicaiton . 至中顾问JJJ公司简介：潍坊至中房地产代理有限公司 成立于2009年，是一家专业从事房地产全程策划、营销代理的服务机构。历经二年的发展，依托丰富的市场经验和高素

7、质的专业人才，本着与开发 商“风险共担、利益共享”的经营宗旨，定位于成为保障房地产机器安全、高速运转的润滑剂与推 动器.在实际工作中敢于承担风险，挑战极限，致力于把房地产营销市场做深、做细，以公司的命脉承 载销售.已经成为潍坊房地产市场上一颗冉冉升起的新星。一家视企业信誉为生命的公司一群锐意进取，极富创新实践精神的工作狂人一个执行能力超强的专业销售团队我们全力以赴做最优秀的服务提供商；我们立志让至中的服务走近每个人，让至中的生命力生生不息。营销体征：潍坊至中房地产代理有限公司 的营销指导方针是：快、省、灵、清.快即工作效率，销售速度快, 保证开发商在最短的时间内取得投资回报.省即销售费用节省，

8、减少广告投放量，保障开发商的利益 最大化.灵即销售方式灵活.改变以往宣传靠广告，卖房靠上门的传统方法，采取具更针对性的宣传 方式及销售方法，追求销售的技巧性与艺术性.清即清盘销售，改变部分代理公司为保障利益，将好 房先卖的破坏性销售方式，通过强有力的销控手段，售前做售中，售中做售后，保证所售楼盘不会出 现尾盘、死盘现象，保证开发商的每一分投资都得到回报.潍坊至中房地产代理有限公司 的所有营销策划与宣传推广都围绕“快、省、灵、清”这一 核心思想，从不给开发商制定数额巨大的广告计划，而是依据市场机会分析结果确定项目的目标消 费群体.所有的营销推广计划都针对目标群体开展.在整个计划中，“直效行销”占

9、据主导地位，少量 的广告投入只能作为“空中部队”予以配合 .潍坊至中房地产代理有限公司 坚持以人为本的销售理念，坚信没有卖不出的产品，只有卖不 出去产品的人.改变不了产品，就改变想法（包括自己的及客户的）.团队管理：管理-我们推崇“无为而治”的管理模式，我们“无为而非无作为"，我们提倡管理“不 妄为”，我们期望每一位员工拥有自己的创新空间，重视员工积极性与创造性，我们期望以管理层不妄为为员工创造大有为的环境，以“无为管理，有为行事”的精神迈向大治的最高境界；营运-我们在市场规则下，寻找顺应自然发展的道路；我们相信“交易创造价值”，努 力促成每一单交易，我们要成为市场的领导者，让自己在

10、任何环境下能够保持适者生存；人力-我们认为回报来自于自身的奋斗，我们用人唯贤，我们重视能力，不认为学历与 资历代表一切（不论资排辈），我们竭力为每一位贤者创造发展空间。销售是场战役，严格的团队管理制度是各种战略、战术能够贯彻执行的根本保障.而只有严格的管理制度才会锤炼出一支职业素质过硬，销售能力突出，团队意识强烈的专业房地产销售队伍.全程成功案例：中央世家银枫小区盛景花园项目调研及项目可行性报告案例：（包括销售）润扬新城明珠双子座参与合作项目：（包括销售）财富广场、鼎园（与瑞尔特合作）精英团队:策划-于洁、杨林平（国家高级房地产策划师）获得者。销售刘雪洁（经理）、庄莲、腾辉（置业顾问）、郎敏敏

11、、刘萍、曾庆超等。拥有10余名高素质和专业置业顾问于洁、杨林平考核作品一推广提案（辅导老师一李忠推广地区：随意。 联想地块：水岸项目。核心策略:传承建筑价值稀缺88888888888简介：梦想有个家，能享受到品质的居住，离市区不太远，离自然又很近。的居住梦里，忘不了邻居的问好，忘不了空气的清新。他们希望有新的东西还能融入生活，提高生活，例如：电视里看到的异域风光联系方式罗经理提案获得：章惠生、姜仁等，老师的高度评价。部分作品：甲仃“包2MH次解，如，U河3*$通毒般&市力依| ”不Q的lUMit衡量品位，只需生活的一角。 W c always know a n

12、oble by details.ZhiZhongCorxpminicait- n . fl .s 同勿U*的心*. QIU过4、悔婚A血口 «*<GM至星的n靴MMaiMl依叫喟大fl拄川”纯艮hNiW&iS。上的电森H 於回Mdi：版编i如 帅内也足触最苛瑞方追求是M十次簸口出4：任的*讣X*衡量品位，只需生活的一角。NVc ah% ays know a noble by details.i .对kn0|vZhiZhongC(x/pnunlcalt n . afl 至2)X*的14时“©凌,RIUIU小It饼4也K.室r TTM北星的fiM物”（编鸣咽X。.的川他工均通出人送4，尊力的电总；：用里 U %、：“加福¥；：族"世：如”，钛M仙，I11”