浅析《城市房地产管理法》相关的房地产交易法规

1、百度文库-让每个人平等地提升自我浅析城市房地产管理法相关的房地产交易法规摘要：房地产已成为当今热点话题，房地产交易愈加频繁。房地产交易是指房地长交易主体之 间利用房地产这种特殊商品作为交易对象所从事的市场交易活动房地产交易是一种极其专业 性的交易。房地产交易的形式、种类很多，每一种交易都需要具备不同的条件，遵守不同的程 序及办理相关手续。本文根据城市房地产管理法中的相关规定，分析房地产交易的一般规 则以及房地产交易按交易形式不同的分类并用部分案例来讨论分析房地产按照交易形式不同 而形成的交易。关键词：房地产交易；概念；形式；规定一、房地产交易的一般规则1、房地产交易的含义房地产交易含义有广义和

2、狭义之分。狭义的房地产交易仅仅是指当事人之间进行的房地产 的转让、房地产抵押和房屋租赁的活动。广义的房地产交易是指除当事人之间在进行房地产转 让、抵押、租赁等交易行为之外，还包括与房地产交易行为有着密切关系的房地产价格及体系、 房地产交易的中介服务。2、房地产交易时遵守的原则房地一体原则由于土地与房屋等地上建筑在物质形态上具有不可分割性，为了维护交易双方的合法权益，便于土地和房屋的合理利用，我国城市房地产管理法第三十二条明确规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。 ”即房地产 转让、抵押时，房屋所有权和土地使用权必须同时转让、抵押。不得将房屋所有权

3、与土地使用 权分别转让或抵押。在房地产交易中必须遵循这一原则。依法登记原则房地产本身的特性决定，房地产的权属关系、 权利状态及权属关系的变化，均难以从其占 有状态上反映出来。为了维护权利人的合法权益，防止欺诈行为，保持良好的交易秩序，世界 各国都对房地产交易进行登记制度。城市房地产管理法第六十一条明确规定“房地产转让 或变更时，应该向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记。”不依法办理登记手续的，其房地产的转让不具有法律效力，不受国家法律的保护。房地产交易价格分别管制原则。房地产交易价格问题是房地产交易和房地

4、产市场的核心问题。为了稳定房地产交易价格、/ 维护房地产市场秩序、保护购房人的合法权益，我国城市房地产管理法第三十三条明确规 定“基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期确定并公布。"国家实行房地产价格申报制度和价格评估制度。 房地产交易中的土地收益合理分配原则/在我国现行土地制度下，同一宗房地产通常涉及土地所有者、土地使用者和房屋所有者或 使用者等数个权利主体。每一宗房地产交易都会引起土地收益在不同权利人之间的重新分配。 如果交易行为所产生的经济利益不能得到合理的分配，就会影响交易各方的积极性，进而影响整个房地产市场的进一步发展。因此，我国城市房地产管理法确定了房地产价格评估

5、制度 和房地产成交价申报制度。同时还对住宅用房和生产经营用房使用不同的租赁政策和不同的租 金管制方式。二、房地产交易形式城市房地产管理法中规定：“本法所称房地产交易，包括房地产转让、房地产抵押和 房屋租赁。1、房地产转让房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的 行为。转让方式有房地产买卖，房地产赠与和其他合法方式，如以房地产作价入股。以房地产 抵债等。房地产转让的条件为：主体具有合法资格； '客体符合法律要求；不受限制的房地产均 可自由转让；房地产的转让必须订立书面合同， 并须由当事人到房地产管理部门办理权属登 记手续，领取房地产权属证书之后，其行

6、为方才有效；房地产买卖双方的意思表示必须真实； 房地产转让不得违反政策、法律和社会公德。案例分析:/案例：2008年6月8日，小东将其在单位的一套集资套房转让给小五，双方为此签订一 份房屋转让协议书，约定：房价款万元；小东与其单位来往的所有账目一切由其自理清楚； 今后小五要办房产证或其他必要手续时， 小东应主动协助小五办理清楚，但其费用由小五全部 负责。2008年6月22日，小五支付给小东购房款万元，小东便将该套房交付给小五，由小五装 修、居住使用。2009年3月，因该套房系集资房，需参加房改，小东补交了土地出让金5000余元、单位住房基金及利息近10000元后，先后取得了该房的国有土地使用证

7、和房屋所有权证。后来，小五要求小东协助其办理产权过户手续， 小东不予协助，小五为此起诉到人民法院。 诉讼中，小东认为：原、被告双方签订协议后，双方虽履行了部分义务，但至今未办理变更登 记手续，再者我国城市房地产管理法第 37条规定：未依法登记获取权属证书的房地产， 不能转让”，故房屋转让协议书违反国家法律强制性规定，应确认该协议无效。人民法院经审理后，判决小五与小东所签订的房屋转让协议书合法有效，小东应于判 决生效之日起20日内协助小五办理诉争房屋的产权变更登记手续。律师分析：本案的争议焦点在于：房屋未取得房产权属证书、未办理变更登记手续，双方 当事人此前所签订的买卖合同是否有效。 我国城市房

8、地产管理法及城市私有房屋管理条例规定，城市房地产、私有房屋进行转让、买卖时均须到所在地的房管机关办理变更登记手续，这是国家法律的强制性规定。据此，一般人会认为，未办过户登记的房屋买卖一律无效。其实，这是一个误区。城市房地产管理法和相关法规定中要求买卖双方对房产进行过户登记的规定是行政管理法规，而不是合同有效性的规定。合同的订立有效性和进行房产变更登记是两种法律关系，合同有没有效力在订立时已经确定，至于进行房产过户登记则是属于合同履行的内容， 与合同的效力无关。止匕外， 以尚未取得房产证无权卖房为由主张合同无效的，根据城市房地产管理法的相关规定，只 有取得房产证和房产登记以后，原房主才有房产所有

9、权，才能将房产转让。因此，在未取得房 产证前，原房主还不是法律上认可的所有权人，对房屋就进行出卖的行为当然无效。律师认为， 此说法不对。理由有二：一是虽然在房产证办理下来之前，原房主尚未取得法律上的所有权，但其在向单位出资购买所住房屋后， 已经构成了事实上的房主，且房产证也正在申办之中，应当认定原房主具有处分该房产的权利；二是即使原房主没有房产证就出卖房产，依据合同法 第51条的规定，也是一种效力待定的合同，而不是无效的合同。当房产证办理下来之后，房 产证写的是原房主的名时，此时效力待定的合同就转化为有效的合同。2、房地产抵押,、/房地产抵押的概念房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占

10、有的方式向抵押权人提供债务履行 担保的行为。抵押人和抵押权人应当签订书面抵押合同， 并应当由县级以上人民政府规定的部 门办理登记才能生效。抵押权的实现房地产抵押权的存在。房地产抵押权的实现首先应以房地产抵押权的存在为前提。房地产抵押权的存在是指当事人曾就特定的债权设定房地产抵押权，并且，此项房地产抵押权尚未因法定的原因而消灭。房地产抵押权若不存在，则不能实现抵押权。债权已届清偿期而未受 清偿。债权已届清偿期而抵押权人未受清偿时，抵押权人才能行使抵押权。清偿期为房地产抵 押权人得依法向债务人请求债务履行的时期， 应以登记的日期为准。清偿是指抵押权所担保的 债权全部得到清偿，若债权仅获部分清偿，抵

11、押权人可行使抵押权而使未受偿部分的债权获得 清偿。对于债权的未受清偿抵押权人没有过失。中国立法对于抵押权与主债权的关系，严格遵循抵押权的附从性，故在债权的履行过程中发生瑕疵必然会影响抵押权的效力。若债权的不能履行，系房地产抵押权人的原因所致，则抵押权人不能以债权已经到期为由，实行房地产抵 押权。【案例分析】：案例：李某与王某借款合同纠纷一案，经县法院依法审理终结，判决王某偿还李某本金 30万元及利息。该案进入执行程序后，王某无力偿还借款，但有可供执行房产一栋。县法院 在执行程序中查明：1999年11月，王某以该房产抵押向银行贷款 40万元，该房产评估价值 为100万元，双方到县房管局办理了抵押

12、登记手续，抵押期限自1999年12月2日至2001年12 月1日。抵押登记期限届满后，王某无力偿还银行贷款，应县房管局要求，王某与银行又续签 了房地产抵押合同，抵押期限自2001年12月12日至2003年12月11日，并办理了续押 登记。在两次办理抵押登记之间，县法院于 2001年12月5日依法查封了上述抵押房产，并委 托评估、拍卖。银行遂向县法院提出异议，称该房产已办理了抵押登记，法院无权查封、拍卖， 并主张优先受偿权。分析：本案中，王某与银行在房管部门续押登记日期虽在县法院查封之后，但依照担保 法司法解释第五十八条第二款规定：因登记部门的原因致使抵押物进行连续登记的，抵押物第一次登记的日期

13、，视为抵押登记的日期，并依此确定抵押权的顺序”，由此得出王某与银行的抵押登记日期仍应为1999年12月2日，在县法院查封之前，因此银行对该房产的抵押权 仍然有效。但担保法第49条还规定，抵押物在抵押期间可以转让。基于这一规定的同一立法精 神，最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）第40条规定：人民法院对被执行人所有的其他人享有的抵押权、质押权或留置权的财产，可以采取查封、扣押措施。 财产拍卖、变卖后所得价款，应当在抵押权人、质押权人或留置权人优先受偿后，其余额部分 用于清偿申请执行人的债权”。结合本案，县法院对银行享有抵押权的房产在执行中有权进行 查封、扣押，也可以采取拍卖、变

14、卖措施；但拍卖、变卖所得价款，必须首先清偿银行已经设 定了抵押的债权，其余额部分再用于清偿申请执行人的债权。因此，市中院认定县法院对该房 产查封有效，但银行对该房产享有优先受偿权。3、房地产租赁 房屋租赁的概念房屋租赁是指房屋所有人作为出租人将其房屋出租给承租人使用， 由承租人想出租人交付 租金的行为。房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后 30天内，持有关规定文件到直辖市、 市、 县人民政府房地产管理部门办理登记备案手续。禁止租赁的房屋未依法取得房屋所有权证的；司法机关和行政机关依法裁定， 决定查封或者以其它形 式限制房地产权利的；共有房屋委屈的共有人同意的；权属有争议的；属于违法建筑的； 不符

15、合安全标准的；已抵押，未经抵押权人同意的；不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的；有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。【案例分析】：/y案例：出租房屋漏雨，出租人未及时维修，导致租赁双方产生纠纷。近日，江苏省通州市 人民法院对此案作出一审判决，出租人因未及时维修房屋，其租金收入减半。原告陈某某有四间门面房，2006年7月25日，原告将此房屋出租给被告某有限公司。双方 对租赁时间、租金标准、违约责任作了约定。协议签订后，原告向被告交付了房屋，被告对房 屋进行了铺地板、吊顶等装修。尔后，被告在该房内经营电动车并向原告交纳了自承租日起至 2007年8月17日的房租。2007年10月，被告通知原告，房屋漏雨，要求原告维修。但原告未及 时维修，被告遂不再支付租金，并将房屋空关。原告为索要租金，将被告诉至法院。分析：法院经审理认为，原告在出租房屋存在漏雨的情况下，至今未对房