土地估价技术报告

1、土地估价技术报告项目名称 : 天津市南开区翠园里国有储备用地使用权估价报告（项目地址： 天津市南开区水上北路周邓纪念馆以西 200 米）受托估价单位: 略土地估价报告编号: 略土地估价技术报告编号：略提交估价报告日期 :2004 年 6 月 1 日第一部分 总述一、估价项目名称天津市南开区翠园里国有储备用地使用权估价报告二、委托估价方略三、受托估价方略四、估价目的本次估价目的是确定坐落于天津市南开区水上北路周邓纪念馆以西200 米的翠园里小区，国有土地使用权 16339.87 平方米在估价时点的价值。五、估价依据：（一）有关法规政策文件中华人民共和国土地管理法；中华人民共和国土地管理实话条例法

2、；中华人民共和国城市房地产管理法；城镇土地估价规程；天津市中心城区土地定级估价更新成果报告；国家土地管理局关于加强地价管理规范土地估价行为的通知；（二）委托人提供的有关被估宗地的资料宗地位置图；（三）估价人员实地勘察和调查所获取的资料六、估价基准日：本报告估价时点为二零零四年六月一日七、估价日期：本次评估的作业日期为二零零四年五月十一日至二零零四年六月一日八、地价定义：此次评估价格定义是估价对象土地红线内是“七通一平” （即通路、通电、 通水、排水、通气、通暖、通讯和宗地内平整），红线外是“七通一平”（即通路、通电、通水、排水、通气、通暖、通讯和宗地内平整）。宗地使用面积为16339.87 平

3、方米， 土地用途为居住， 国有土地使用权法定最高使用年限为 70年。九、估价结果：根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学的估价方法，在认真分析现有资料的情况下并结合本报告实际经验与影响估价对象价格因素的分析，委估土地使用权在估价时点的价值为：国有土地使用权面积： 16339.87 平方米国有土地使用权单位面积价格 :1690.866 元/ 平方米国有土地使用权评估总价格 :2762.853 万元大写人民币：贰仟柒佰陆拾贰万捌仟陆佰陆拾元整十、需要特殊说明的事项：（ 1）数量发生变化时，委托估价方应该按照实际发生额进行调整。（ 2）当用途、作价标准发生变化时，委托估价方应聘请估价机构

4、重新确定估价结果。（ 3）本次估价只限报告中所确定的特定估价目的，不适用于其他行为。（ 4）本次估价未考虑土地出让金对地价的影响。十一、土地估价师签字略十二、土地估价机构略估价机构负责人签字： （机构公章）2004 年 6 月 1 日第二部分 估价对象描述及地价影响因素分析一、估价对象描述1土地登记状况估价对象坐落于天津市南开区水上北路周邓纪念馆以西200 米， 国有土地使用权 16339.87 平方米在估价时点的价值。使用权类型为国有土地，宗地用途为居住。该土地法定最高使用年限为 70 年。该宗地土地等级为四级。2. 土地权利状况委估宗地使用权类型为国有土地， 宗地用途为居住。 该土地法定最

5、高使用年限为 70 年。 权属清楚， 截止到估价基准日未设立抵押、 租赁、 担保等他项权利。3. 土地利用状况委估宗地上有建筑物，容积率为 1.53 ，绿化率为35%左右，面积分配一室4. .92 平方米，结构类型为砖混，建筑物为两栋六层砖混楼，高档外檐涂料，楼梯间不锈钢栏。二、地价影响因素分析1、一般因素影响地价的一般因素是指影响城市地价总体水平的一般、普遍、共同的因素，主要包括以下内容：城市资源状况： 天津市是中国四大直辖市之一， 其地理坐标为北纬 38 度 33分-40 度 15分，东经 116度 42分-118 度 03分。地处华北平原东北部，北依燕山，东临渤海，位于环渤海经济圈的中心

6、，是中国北方对外经济往来的主要进出口通道，地理位置得天独厚。国务院在1997年底对天津市作出明确定位，指出“天津市是环渤海地区的经济中心，要努力建设成为现代化港口城市和我国北方重要的经济中心。全市共辖十八个区县，包括中心城区六区、环城四区、滨海三区、 武清区、 宝坻区和三个市辖县。 全市总面积11919.7 平方公里。 2001年全市常住人口 1004.06 万人，人口密度为 765人/平方公里。房地产制度与房地产市场状况： 2002 年以来，天津市房地产市场在总体上保持快速、均衡、健康发展的发展趋势。“十五”计划的实施，天津市确定房地产作为支柱产业加速发展的总体部署，为天津市房地产业的发展形

7、成了较好的宏观环境。近年来天津市加大了基础设施投入，城市环境明显改善，城市功能进一步提高，城市经济步入快速发展轨道，土地价值稳步提高。土地交易更加公开化、规范化。房地产投资全面增长。从资金来源上看，国内贷款、利用外资、企业自筹资金、其他资金都有增加，特别是外商投资。同时，为房地产投融资的资本市场建设有了快速发展，公积金缴存比例不断提高，土地抵押贷款、在建工程抵押贷款、个人购房贷款等金融服务的提供，有力地支持了本市的房地产开发和销售。城市规划与发展目标：为落实天津市城市总体规划，尽快把天津市建设为现代化的国际港口大都市和我国北方重要的经济中心，在近期规划期内（ 2002-2006 ）天津市将重点

8、建设中心商务区和中心商业区，完善天津市作为区域性金融中心，商贸中心和信息中心的功能；加强现代化物流中心的建设，突出海港、航空港的经济带动作用，形成一批具有相当辐射能力的物资集散贸易中心；促进工业基地特别是高新技术产业基地的发展，增强城市的经济实力；围绕提高城市文化品位，建设一批国际一流的图书馆、博物馆、运动场、体育馆等文体设施及大型旅游活动中心、生态环境保护区。2、区域因素（ 1）区域概况估价对象坐落于天津市南开区水上北路周邓纪念馆以西200 米， 国有土地使用权 16339.87 平方米，土地设定用途为居住，地处南开区居住四级用地。（ 2）交通条件被评估宗地坐落于天津市南开区水上北路周邓纪念

9、馆以西200 米， 交通条件良好。（ 3）基础设施条件该宗地为红线内及红线外基础设施条件达到 “七通一平” （即通路、 通电、通上水、通下水、通气、通暖、通讯和宗地内平整）。（ 4）商业繁华程度该宗地周围有家乐福等大型超市和工行、农行等服务设施。（ 5）环境条件该宗地坐落于天津市南开区水上北路周邓纪念馆以西200 米， 无重大工业污染，周围有水上公园等娱乐场所，环境幽雅。6）宗地自身条件该地块地势平坦，有扩展余地。3、个别因素委估宗地使用权类型为：国有土地。宗地用途为：居住。土地法定最高使用年限为： 70 年。委估宗地上有建筑物，容积率为： 1.53 ，绿化率为：35%左右。该地块地势平坦，

10、有扩展余地。 该宗地为红线内及红线外基础设施条件达到 “七通一平” （即通路、通电、通上水、通下水、通气、通暖、通讯和宗地内平整） 。第三部分土地估价一、估价原则为在本次评估中能够最终体现客观、公正、科学、合法的原则，我们在工作 中严格遵循以下各项估价原则：（一）替代原则根据市场运行规律，在同一商品市场中，商品或提供服务的效用相同或大 致相似时，价格低者吸引需求，即有两个以上互有替代性的商品或服务同时存在 时，商品或服务的价格是经过相互比较之后来决定的。土地价格也同样遵循替代规律，某块土地的价格，受其他具有相同使用价值的地块， 即同类型具有替代可 能的地块价格所牵制。（二）需求与供给原则在完全

11、的市场竞争中，一般商品的价格都取决与供求的均衡点。 供不应求价格就 会提高，否则价格降低。由于土地与一般商品相比，具有的垄断性特征。因此在 进行土地估价时，既要考虑到所假设的公平市场，又要考虑土地供应的垄断性特 征。（三）变动原则一般商品的价格，是伴随着构成价格的因素的变化而发生变动的。 土地价格也有 同样情形，它是各种地价形成因素相互作用的结果， 而这些价格形成因素经常处 于变动中，所以土地价格是在这些因素相互作用及其组合的变动过程中形成的。 因此，在土地估价时，必须分析该土地的效用、稀缺性、个别性及有效需求以及 使这些因素发生变动的一般因素、 区域因素及个别因素。由于这些因素都在变动 之中

12、，因此应把握各因素之间的因果关系及其变动规律，以便根据目前的地价水平预测未来的地价。（四）协调原则土地总是处于一定的自然与社会环境中， 必须与周围环境相协调。因为土地能适 应周围环境，则该土地的收益或效用能最大限度地发挥， 所以要分析土地是否与 所处环境协调。因此，在土地估价时，一定要认真分析土地与周围环境的关系， 判断其是否协调，这直接关系到该地块地收益量和价格。（五）多种方法相结合的原则随着我国土地估价业的发展，目前比较实用地宗地估价方法有收益还原法、市场 比较法、成本逼近法、剩余法和基准地价系数修正法等方法。由于不适宜地估价 方法可能会使评估结果产生较大的偏差， 因此进行地价评估时，就要

13、根据待估宗 地的宗地情况，充分考虑用地类型及所掌握的资料，选择最适宜的方法进行评估， 同时为了使评估结果更为客观，更接近于准确，评估中选择两种较为适宜的方法 进行评估，以便相互验证，减小误差，确定出合理的评估价值。二、估价方法与估价过程（一）市场比较法表1比较因素条件说明表项 目待估宗地案例1案例2案例3交 易 状 况交易时间2003.42002.62002.8交易方式使用权出让使用权出让使用权出让使用权出让土地类型附有建筑物附有建筑物附有建筑物附有建筑物土地所有权国有国有国有国有使用期年限70年70年70年70年土地用途住宅住宅住宅住宅区 域 状 况交通条件便利便利便利便利繁华程度繁华繁华繁

14、华繁华基础设施七通一平七通一平七通一平七通一平环境条 件学校天师大附中天师大附中天师大附中天师大附中南大，天师大南大，天师大南大，天师大南大，天师大幼儿园天师大幼儿园天师大幼儿园天师大幼儿园天师大幼儿园公共配 套水上公园，天图水上公园，天图水上公园，天图水上公园，天图周邓纪念馆周邓纪念馆周邓纪念馆周邓纪念馆银行工、建、招商行建、农、招商行工、建、农行工、招商、农行医院第二七一医院第二七一医院第二七一医院第二七一医院个别条 件建筑类 别住宅住宅住宅住宅建筑结 构砖混醇混砖混醇混装修状 况毛坯毛坯毛坯毛坯绿化率35%建筑面积25000平方米小 地 条 件占地面积16339.87平方米容积率1.53

15、1.81.81.8项目位置南开区水上北路周 邓纪念馆以西200米红旗南路东 迎水道南迎水道南 中孚路东水上公园路西宗地形 状规则规则规则规则土地价格（元/平方米）1851.61687.91745.3楼回地价（元/平方米）1028.7937.7969.6表2比较因素修正系数表项目案例1案例2案例3交 易 状 况交易时间111交易方式111土地类型111土地所有权111使用期年限111土地用途111区 域 状 况交通条件111.020繁华程度0.99011.010基础设施0.9801.0100.990自然条件111社会环境111供给处理设施状态0.9801.0201.010商店街道配置状态0.98

16、00.9901.010教育与社会福利设施111灾害发生的危险性111公害发生的程度111空地面积及利用状态0.9901.0101.020景观等状态11.0101.020规划限制1.02011建筑类别111士地 条 件建筑结构111装修状况111规划条件0.9801.0101.010占地面积111容积率0.9090.9090.909总修正比率0.8400.9560.996比准价格1851.61687.91745.3（元/平方米）估价对象评估 价格（元/平方米）1555.5541613.8601737.603比较案例交易时间分别为为2003年4月、2002年6月、2002年8月，距今分别是14、2

17、4、22个月，年利息率取1.98%,所以修正后价格分别计算为Vi=1591.875 （元/平方米）V2=1678.996 （元/平方米）M=1801.727 （元/平方米）V= （Vi +V2+ V3） + 3=1690.866 （元/ 平方米）因此，根据市场比较法，待估宗地的地价为 1690.866元/平方米。（二）剩余法此地为已开发的土地，因此采用可以采用剩余法求得土地的价格。本案利用售楼价格计算楼面地价。公式如下：L=M-A*（1+I+P+R+IP+IR）-MS/（1+R+P）式中：L某一商品楼用地的单位面积楼面土地价格；M某一商品楼房单位售价；A当地同类建筑单位面积平均造价；I 专业费

18、率；R利息率P利润率；S税收率；运算如下：M=3400（元/平方米）A=1300 （元/平方米）1= 3%R=5.31%P=15%S=5.5%故：L=1331.601 （元/平方米）根据：地价=楼面地价X容积率容积率=1.53V=LX m=2037.349 （元/平方米）因此，根据剩余法，待估宗地的地价为 2037.349元/平方米。（三）基准地价系数修正法估价对象坐落于天津市南开区水上北路周邓纪念馆以西200米，国有土地使用权16339.87平方米在估价时点的价值。使用权类型为国有土地，宗 地用途为居住。该土地法定最高使用年限为70年。该宗地土地等级为四级。 委估宗地上有建筑物，容积率为 1

19、.53,绿化率为35%£右。委估宗地所在区 域的住宅土地级别为四级，基准地价为3060元/平方米。表1宗地条件说明表影响因素宗地条件说明区域因素繁华 程度距一级商业中心（城3000距二级商业中心（mm700距区级商业中心（mm150距小区商业中心（mm70交通条件距交通干道（城210距公交站点（m100距火车站（m）3500人口密度（万人/km2）3.6基本设施完备度三水、双气、电话，有物业管理社会服务设施距小学（m600距医院（m300距文娱场所（成100环境质量声环境三级、有绿地、小污染源规划限制住宅区个别因素土地使用年期70容积率1 . 53土地开发程度七通一平住宅朝向南北向表2基准地价修正系数表影响因素修正幅度（%区域因素繁华 程度距一级商业中心（m）0距二级商业中心（m）0距区级商业中心（m）0.55距小区商业中心（m）0.44交通条件距交通干道（m）0距公交站点（m）1.1距火车站（m-0.48人口密度（万人/km2）0基本设施完备度0.44社会服务设施距小学（m）0距医院（m）0.88距文娱场所（m）0.22环境质里0.44规划限制0.17影响因素修正幅度（%个别因素土地使用年期1容积率1土地开发程度1住宅朝向1.05利用基准地价修正系数表计算宗地地价的计算公式为：P=PX（1±!2Kn） x Ki X