京津新城生存发展小意见汇总

1、京津新城生存发展意见 09地理科学 杨蕾 09508052 目录 0引言 . 2 京津新城位于天津市宝坻行政区，依托天津，面向北京辐射整个华北和东北市 场，投资运营成本远低于京津两地，成为低成本扩张的理想选择地。京津新城在 规划之初被设计为京津卫星城，是城市化理论中的郊区化，在近年来发展现状是 否实现了集居住，休闲，旅游，投资于一体呢？它是怎么变成业界调侃的 鬼城” 的呢？ . 2 1京津新城现状概述 . 2 （1） 项目简介 . 2 （2） 房产规划定位 . 3 （3） 交通状况 . 3 （4） 入住情况 . 4 2存在问题 . 4 （1） 产品定位 . 4 （2） 交通成本 . 5 （3）

2、 基础和配套设施 . 5 （4） 常驻人口 . 5 （5） 开发资金持续来源 . 6 3解决建议 . 6 （1） 新城swot分析如下 . 6 （2） 重新定位客户消费者 . 7 （3） 注重医疗、文化，消费圈建设 . 7 （4） 加大温泉度假发展 . 7 4参考文献 . 8 5附：京津新城实景 . 8 1 0引言 京津新城位于天津市宝坻行政区，依托天津，面向北京辐射整个华北和东北市 场，投资运营成本远低于京津两地，成为低成本扩张的理想选择地。京津新城在 规划之初被设计为京津卫星城，是城市化理论中的郊区化，在近年来发展现状是 否实现了集居住，休闲，旅游，投资于一体呢？它是怎么变成业界调侃的 鬼

3、城” 的呢？ 1京津新城现状概述 （1） 项目简介 京津新城位于天津市宝坻区，处于北京、天津两大直辖市的经济走廊，京、津、 唐三地的腹心地带，是一个拥有包括商贸物流工业园、峰会会展基地、总部后台 系统服务基地、文化教育、生态宜居等五大板块在内的大型综合地产项目，是集 休闲、居住、教育、科研、会展、商贸、工业于一体的国务院批复天津市十一五 规划现代化卫星新城。其总投资金额已近 80亿元人民币，由合生创展和珠江投 资联合投资开发，天津合生珠江房地产开发有限公司负责项目的具体运作。 其中 的生态宜居板块，经过数年发展，目前已经初具规模，建成项目包括利用天然温 泉资源建造的帝景温泉度假村、五星级凯悦酒

4、店、 07年全国十佳新球场一一27 洞帝景高尔夫球场、北京科技大学天津学院、天津财经大学独立学院等多项高端 配套设施，并且已经建成近2000栋高端别墅，现已基本售罄，大量业主入住， 成为国内首屈一指的休闲度假型地产项目之一。 京津新城紧靠风景旖逦的潮白河，地热温泉储量丰富，面积 202平方公里，第三 系热层共11亿立方米，水温高达96-102摄氏度，成就了独一无二的具有天然温 泉资源的珍稀上品。项目拥有170万平米的水景面积，别墅群体与水系和高尔夫 球场相隔交错，和谐有机地融为一体，形成优美的居住环境。作为京津地区罕有 的大型纯别墅项目，目前推出产品包括独栋、双拼、联排等多种户型，整体 0.2

5、8 的超低容积率。 2 每个独立的别墅组团都分别拥有相配套的法式或意式风情商业街，为精致生活提 供全方位的便利。项目的建筑风格有北美风格和地中海风格；建筑类型包含：花 园别墅、温泉别墅、水岸别墅、高尔夫别墅、企业会所型别墅以及领袖级独岛别 墅，强调了人性化和实用性，处处以客户高舒适度和高品质的生活为设计出发 点，用心打造了一个完美的生活社区。 （2） 房产规划定位 京津新城是目前国内首屈一指的休闲度假型别墅项目之一，位于京津唐腹心地 带。项目建筑风格有北美风格和地中海风格，建筑类型包含：花园别墅、温泉别 墅、水岸别墅、高尔夫别墅、企业会所型别墅以及领袖级独岛别墅，处处以客户 高舒适度和高品质的

6、生活为设计出发点，用心打造了一个完美的生活社区。其世 界级配套设施有：五合国际设计的亚洲最大 4A级日式帝景温泉度假村、超五星 级15万平方米仿南非迷城凯悦大酒店，天主教堂等。位于天津市宝坻行政区， 处于环渤海湾经济区的心脏地带，地热和其他自然资源丰富；它依托天津，面向 北京，辐射整个华北和东北市场，投资运营成本远低于京津两地，成为低成本扩 张的理想选择地。 总规划面积有25000亩，相当于33个天安门广场，5个颐和园，按照规划，这里 将有8000座别墅，可供50万人生活、居住、娱乐，是亚洲最大的一个别墅区。 五星级酒店、27洞高尔夫球场、马术俱乐部、商业区、温泉度假村在这里一应俱 全。 例如

7、09年的庄园壹号 庄园壹号占地44万平米，建有329户独栋别墅，拥有罕见的超低密度。整个园 区岛屿式分布，64%的碧水和绿意层次丰富。富含锂、锶、锌、偏硅酸等多种保 健矿物质的天然温泉直接入户，主力户型 300到450平米，均以高品质典雅风范 的精装修交工，让业主轻松入住舒适生活。纯美湖景样板岛上景观、道路全部已 经完美呈现，四周碧水环绕，清新宜人。18栋已经完全竣工的独栋别墅，在树木 鲜花的掩映中格外典雅。这里的每一座独栋别墅都拥有相当于建筑面积 2-2.5倍 的超大花园，私人水岸、独立木屋生活馆、精装花园等等。 （3） 交通状况 距津蓟高速公路三号出口仅 200米，距北京约1小时车程，距天

8、津约30分钟车 程。京津新城项目地处京津唐三地中心位置。西北距离北京 98公里，约1小时 车程，南距天津45公里，约30分钟车程，东距唐山105公里。京津新城离津蓟 高速公路三号出口仅200米，除自驾车外，项目中还有来往的公交巴士，交 3 通十分便利。 京津新城通往北京、唐山的高速铁路计 划于2009年9月初动工，站点距京津新城 凯旋门（项目入口处）仅200米。届时京津 新城通往北京仅20分钟，至唐山仅15分钟。 高铁的建成将为京津新城业主的出行提供 极大便利，自由往来于京津，体验零距离的 自在生活。据悉，高铁动工后天津至蓟县的 轻轨也将在京津新城设站，与高铁交汇。 （4） 入住情况 驱车绕京

9、津新城已经开发的区域需要将近一个小时，一路上有数不清的别墅。但 沿街的商铺无论是饭店、还是服装店、网吧、超市都已经关门大吉。在上一次参 观中，我们也观察到，整个新城寂静，宁静中带着点点凄美，生活的气息却很不 浓郁。 根据报道的资料显示，京津新城的房屋成交率很高，但是入住率却低的惊人二三 百套房中常驻人口只有20多户。 2存在问题 (1) 产品定位 概括来说，京津新城的问题主要在于产品定位，可以形象的说它是一群中低价位 的住宅中傲然挺立的星级私宅，是开车跋涉两个小时后迎面扑来的无边无际的别 墅群。我想很多看到京津新城的人不禁会想这样有天堂般的豪宅，却有地域一样 的环境配置，谁来买？谁来住？ 多数

10、的购房者的确是有足够闲置金钱消受的起高档别墅的人，但也因此他们将新 城的住宅作为社交中心，私家会馆，偶尔的休闲度假场所。但是能有这样财力的 购买者屈指可数，也就是说这样的定位，市场前景很窄，而新城又是一个准备规 划10期的大工程，情景不容乐观。 4 (2) 交通成本 在项目简介中我们知道京津新城距北京 98公里，距离天津45公里，距离唐山 105公里，但这组数据并没有说新城位置距离北京天津唐山 CBD的距离，因为相 信能消受的起该处住房的人应该经常往返于各城市的中心商务区。 京津新城周围还有很多高速公路像津蓟，京沈，有出行常识的人都知道，进入高 速公路是要交不少路费的，而新城周边只有这么屈指可

11、数的几条需要收费的公 路，消费者想开车出游不是想象的那么便捷和经济。 宣传上说在京沪咼铁建成后，预计在京津新城入口处建立北京 -唐山的咼铁站，但 是预计却还没有实施，也就是说没有实现的事情是无法保证的，这也让很多购房 者望而却步。 某些业内人士还说，等中国社会保障、福利机制更健全，高速取消收费，京津环 渤海经济圈一体化时，这个项目没准会好卖一些。 (3) 基础和配套设施 京津新城有配套的花园绿地，柏油小路、有自来水、中水、温泉水，有大幅的电 力但是是走进京津新城，不难发现找不到商店、市场、超市、医疗机构和优秀教 育机构。公共卫生、文化体育、商业消费等服务设施尚待开发。 京津新城的基础设施建设还

12、有待进一步完善，离现代化城市的标准还有很大差 距。如果新城有很多人居住，那么有多少人愿意开车 20多分钟才能买到饭菜， 衣物等生活必须品？如果有急诊病人又有多少人愿意在家要等 20多分钟120急 救车才能到达送往医院？购房者的下一代教育也是一大问题，新城现在周边规划 了大学城，那么是不是也应该吸取大量教育资源，来建立学校呢，甚至设立天 津、北京名校的分校呢？ (4) 常驻人口 由于定位面向市场单一，以现代服务业难以支撑城市的发展壮大，缺少都市型工 业、现代农业的规划。缺乏高级管理人才和专业人才，没有管理和经营城市能力 的人才，无法集聚良好的人气，各种公寓和住宅区的入住率、现代服务业项目的 客源

13、均严重不足，京津新城变成了一座令人尴尬的 空城”。 另一方面就是住户的从众性，由于没有多高的入住率，新城整天静悄悄的，尤其 到了晚上房子里没有任何光亮，犹如空城般死寂，试问有多少人愿意在此居 5 住呢？ (5) 开发资金持续来源 京津新城据称建设周期在十年以上，但一座卫星城想要相应成熟独立起来却需要 十几年甚至跟多年，当然这样的估计是以新城的入住率和使用率在七八成以上。 京津新城是在一片荒芜的盐碱地上建起的，没有任何的基础设施，也就是说各种 修路，拉电，培土，通水的工程都要自己动手，据说购买路灯垃圾桶都是以万为 单位的，那么如何保证开发资金的持续呢？如果一旦资金无法保障，项目进度减 缓，则有可

14、能形成投入无法收回、市场愈发质疑和观望的恶性循环。 3解决建议在西方国家城镇的集中发展后，就会出现逆城市化，郊区化等，更多的有经济实 力的人会搬到郊区，这里有更好的环境，出行便利等优势，但是天津与北京的城 市化进程真与西方典型城市化相一致吗？京津新城的现状不得不让我们反思。我 们的郊区在交通方面，市场商场等消费场所设施建设方面，教育教学方面，医疗 卫生方面还存在着很多不足，而这些就想是将人们送回城市的推力一样。 （1）新城swot分析如下 优势 劣势 地处京母之间,親泉水疗.休闹度假， 距城区较远岀行不淒禹速贵用姣大， 翅物牧喘，不岳宜长期主活B 机会 多数性户平世期思住无注再功踊霜的 理，城

15、市化发展对卫星诚的大. 晓济*文化锌软忤复展* - 6 （2） 重新定位客户消费者 新加坡的总规划建筑师曾经这样说，城市规划要适应市民的建议和要求，并且要 有远见性，新城的规划也应该从总体规划开始，从大做到小，从远期做到近期， 关注每一个细节。 对于这样一片废墟上建起的城堡，我们不应该先规划一下它最初的能达到的发展 方向吗？ 第一，在城区附近有工作区，写字楼，现代化无污染的工厂，降低消费群体的定 位，应该有一部分住房或更多的面向在附近工作的工薪阶级，兴建一批质优价廉 的经济适用住房吸引购房者；第二，对在附近工作就业的购房者实行优惠政策。 将京津新城从没有人气的鬼城，逐步变成有人气味儿有生活气息

16、的城区。 （3） 注重医疗、文化，消费圈建设 在更多人入住之前配套好医疗实施，医疗卫生室一项民生工程，每个人都离不 开，让居民方便就医，良好的疗养环境更可以吸引购房者的眼球。另外就是少儿 教学等，应引进大量优秀师资，也可以将市区优秀学校迁至郊区。吸引更多的企 事业单位，教育科学机构，研发机构，金融机构入驻新城。促进京津新城的店面 出售，市场，便利店，药店，饭店，超市，综合购物场所的建立。道路方面更应 该增加道路的通达度，修建便捷的出行道路，甚至是更多高速交通的设施的修 建，并且做好道路的绿化、美好，逐步完善卫星城的城市功能，强调京津新城的 生态宜居性。我们应该发挥新城的优秀先天条件，弥补后天不足。 （4）加大温泉度假发展 京津新城地热温泉储量丰富，面积 202平方公里，第三系热层共11亿立方米, 水温高达96-102摄氏度，成就了独一无二的具有天然温泉资源的珍稀上品。在发 展新城时，要充分利用这一优势吸引更多的人关注京津新城。 首先让邻近居住者 体验温泉水疗， 树立良好口碑，逐步增加宣传力度，让天津城区，北京，河北唐 山的居民都了解京津新城的温泉，吸引他们到此短期度假，促进旅游度假等产业 的经济发展，从而带动周边的商业服务等发展。 事实上，京津新城的温泉已经小有名气，在假