浅析城市房屋拆迁补偿及土地补偿安置

1、浅析城市房屋拆迁补偿及土地补偿安置一、城市房屋拆迁补偿的含义城市房屋拆迁补偿 ,是指在城市建设和开发过程中 ,由于 拆除房屋而给予房屋所有权人的补偿。拆迁补偿和赔偿损失 都是对财产遭受损失的受害人所给予的金钱或者实物的补 偿,但是 ,他们之间还是有着区别的 :第一 ,拆迁补偿是基于对房屋进行的拆迁改造行为,给房屋所有权人造成了损失而产生的 ,它是建立在城市房屋拆迁 的合法性基础上也就是说 “, 补偿并不要求损失必须由不法行 为造成” ;而赔偿损失则是指 “一个人由于未履行法律义务或 者在正常情况下违反合同或者实行侵权行为而给另一个人 造成伤害、 损失或者损害 ,而向另一个人应付的金钱性赔偿”第

2、二 ,赔偿损失是以受害人的受害程度、 损失大小所决定 的。我国民法通则没有对惩罚性赔偿做出规定,本人认为 ,房屋拆迁中的侵权行为属于对房屋所有人所有权的最大侵害 , 是恶意的侵权行为 ,影响极坏。因此 ,无论是否给受害人造成 实际的经济损失 ,都应当判决侵权行为人给予受害人以惩罚 性赔偿。 这种赔偿与房屋拆迁中的补偿是完全不同的,虽然都是对房屋所有权的消灭 ,但拆迁补偿是由于公共利益 ,并履行 了严格的法律程序后 ,对房屋所有人的补偿 ,它不具有惩罚的 性质 ;而惩罚性赔偿则是对于房屋拆迁中的恶意侵权行为所 应当承担的民事责任 ,具有一定的惩罚性。第三 ,赔偿损失和房屋拆迁补偿在计算标准上是不

3、同的。 现代侵权法一般主张 ,与相当因果关系之一切损害 ,均应赔 偿。就是说 ,侵权损害赔偿的基本原则是全部赔偿,侵权行为加害人承担赔偿责任的大小 ,应当以行为所造成的实际财产 损失的大小为依据 ,全部予以赔偿。 全部赔偿损失包括直接损 失和间接损失。 对于房屋拆迁所造成的财产损害 , 是通过计算 实际损失而确定赔偿额 ,而惩罚性赔偿中超出实际损害部分 则是考虑受害人所遭受到的精神损害。房屋拆迁补偿是根据 被拆迁房屋的市场价格确定的 ,一般是通过房地产评估的方 式确定 ,本文将对此专门论述。第四 ,赔偿损失和房屋拆迁补偿在确定时间上也是不同 的。赔偿损失是在侵权行为发生后 ,由于侵权行为人的行

4、为给 受害人造成财产损失 ,以此来确定赔偿损失的数额 :房屋拆迁 补偿则是在房屋拆除前 ,由拆迁人与被拆迁人进行协商 ,签订 拆迁补偿协议后 ,拆迁人向被拆迁人支付。综上所述 ,在房屋拆迁过程中 ,由于拆迁行为给产权人造 成损失 ,应当依据法律规定程序、方法和标准 ,给予产权人以 房屋拆迁补偿 ;而对由于拆迁人不按照法律规定实施房屋拆 迁,给产权人造成损失 ,则应当由拆迁人承担民事责任 ,对产权 人赔偿损失 ,这也起到教育不法行为人 ,引导人们正确行为 ,预 防各种损害的发生的作用 ,从而保持社会秩序的稳定和杜会 生活的和谐。二、土地补偿与安置在我国 ,土地征收是国家强制性地将农民集体所有土地

5、 转为国家建设用地 ,并对农民集体实行一定经济补偿的行为。 由于它是由政府实施的一种强制性行为 ,目前政府法规文件 中尚未认定它是一种市场行为。但是 ,在现实征地过程中 ,它 已经具有一定的市场性质。征地只是给集体一定的经济补偿 ,而不是依市场价格购 买,这是否认征地具有市场行为性质的主要根据。确实,征地补偿标准在法律上向来是以被征地前三年平均产值的若干 倍来确定的 ,1998 年 8 月新修订的中华人民共和国土地管 理法也只是把补偿的标准提高了。提高的目的是让补偿标 准尽量贴近市场。在征地实际工作中 ,由于征地范围不限于 “公共利益”需要 ,而是包括所有的新增建设用地 ,因此 ,在绝 大多数

6、省市 ,特别是东南沿海商品经济发达的省市 ,征地实际 上是向集体征购土地。集体往往根据其周围农地转为建设用 地后的增值或市场售价 ,来确定和要求征地单位的补偿额度。 这一额度 ,往往超过法规上的补偿标准几倍或几十倍。中国的征地行为也需要逐步引入市场机制。 第一 ,应严格 限定征地的范围。征地应真正是“国家为公共利益的需要” , 不是公共利益用地 ,就不能动用国家征地权征地体现国家意 志,带有强制性 ,但补偿标准也应尽量贴近市场。第二 ,公共利 益以外用地 ,实行征购制。即仍保持征地的强制性 ,但价格由 市场确定。 建立农用地分等定级和基准地价体系 ,并把它们作 为征地补偿的主要依据。在我国目前

7、所处的社会经济发展阶段 ,农民所承包的土 地,具有双重职能 ,一是用于生产 ,取得经营收入 ;二是发挥社 会保障的作用。 农民在承包土地被低价征收后 ,就失去主要的 生活收入来源和社会保障来源。 所以 ,应按市场价格向农民支 付补助费用 ,其中不仅包括生活补助还包括社会保障补助。如果我们不能在短期内 ,在法律层面上彻底解决这个问题 ,长此 以往越来越多的失去土地的农民因失去生活来源和社会保 障,将有可能演变成严重的社会问题。同时,一些利益集团以低价剥夺农民的土地 ,以此获得超高额利润 ,这既不符合资源 优化配置原则 ,也不可能对稀缺的土地资源形成最严格的保 护制度。解决此问题可供考虑的选择 :

8、依法征收 ,采用市场机制 ,按 市场价格对失去土地的农民给予补偿。 为此 ,需要再次修改土 地管理法 ,废除“按照被征收土地的原用途给予补偿” 的条款 , 改为按土地资源一级市场的基准价格给予农民补偿。地方政 府为促进地方经济增长 ,可以行使优先购买权。 更好的选择是 制定有关的专项法规土地补助费实施法 。内容包括土地 资源一级市场基准价格的制定和公布 ,对农民实施补助的技 术性细节等。除了对补偿的合理性及其标准、 程序等进行界定 ,我们可 以通过适当的安置方式和利用社会保障政策保证政府公共 经济政策的公平性 ,进而保障我国城市建设征地拆迁的效率。农村土地问题一直是利益相关者关注的重点,无论是农用土地搞规模经营、连片开发 ,还是农地转为非农用地 ,侵犯 农民经济利益和政治权利的行为时有发生。在当前条件下侵 犯农民的权益往往是通过侵犯农民的合法土地权益表现出 来的 ,因而保障农民的合法土地权益不受侵犯是维护农民经 济和政治权益的一个重要 :“底线”。三、小结我国城市建设征地拆迁问题涉及经济发展的大形势 ,因 此,对这一问题的解决也应跟随着社会经济发展与变革在探 索中前进 ,不