2015年河源土地房地产场数据分析

1、2015年河源市房地产市场分析一、房地产政策回顾2015 年，全球经济复苏乏力，经济形势错综复杂，国际贸易下降，金融风险增加。我国处于“三期叠加”特征明显阶段，增速换挡的压力和结构调整的阵痛互相交织。面对经济下行的压力，中央在年初九下调全年的经济发展目标至7%左右，并启动一系列稳定经济，促进改革的措施，出台了 “一带一路”工作方案，推动了不动产登记平台的建立以及财税改 革的步伐，谋求经济的长远发展。下半年世界经济复苏不及预期，国内经济下行压力加大， 相关措施持续，保证经济运行总体平稳。房地产业的稳定牵涉到经济大局以及金融风险局势。2015 年政府对该行业的态度相当积极，两会明确提出稳定住房消费

2、，坚持分类指导，因地施政，落实地方政府主体责任，支持居民的自主和改善性住房需求。随即，出台“ 330 新政”，通过降低首付和减免营业税等 措施，降低了改善型买家的入市门槛。 年内五次降息降准，为经济发展提供了充裕的流动性， 房地产得益于此，出现了较大面积的复苏。2015 年，各地加大了 “去库存”稳定房地产市场的力度，出台了诸如回购商品房，减免行业契税，降低公积金贷款门槛等政策。对比年初及年末的70 大中城市房价变动情况可以发现，房价回稳的城市达半数以上，但仍有27 个城市保持下跌状态，全国房地产分化趋势延续。因此，至年底，中央经济工作会议仍喊话各地消化库存，稳定房地产市场。预计 2016 年

3、，经济大环境对包括房地产行业在内的各行业都有一定影响，地产行业政策环境持 续宽松，各方协力激活需求。河源方面，河源市人民政府在 2015 年 6 月 4 日公布关于促进市区房地产市场持续健康发展的意见对房地产交易营业税、购房公积金、入户政策等方面响应国家政策，作出新的政策规定，起到了刺激楼市消费的作用。2015 年 6 月 10 日，河源市人民政府公布河源市区购买商品住房财政补贴资金管理办法对个人购房可获得财政补贴5000 元，并对补贴发放的对象、如何申请购房补贴、补贴发放流程等内容作了详细的说明。此外，在市住建局 和市房管局的指导下， 于五月份和六月份举办两次房地产展销会，通过房企让利及新出

4、台的房地产交易优惠政策及财政补贴等新政，有效刺激本地房地产消费市场。、房地产市场分析2015 年为楼市政策的宽松年，政策松绑，支持自住和改善需求。稳定房地产市场，实质是为了稳定经济增长。但由于房地产市场冷热不均，实际实施中，一线城市的支持政策实 际上落地打了折扣，政策向二三四线城市倾斜，不同城市的房地产政策不同。河源市2015年的房地产市场总体看来，市场总供给大于总需求，房源充足，需求增长，房价稳中略降。具体情况如下：2.12015 年度河源土地市场分析2.1.1 土地供应情况2015 年河源市源城区共有 27 宗土地挂牌出让，与去年全年的86 宗对比，下降 69%。总用地面积为 795,42

5、5 怦，与 2014 年总用地面积 3,269,988 相比，下降 76%。年份出让土地供应量（宗）总出让土地面积（m2）2014863,269,988201527795,425同比-86%-76%土地供应结构方面，与 2014 年基本一致，主要以住宅（含商住）、工业用地供应为主,其中住宅（含商住）用地 12 宗，工业用地 13 宗，商服用地 1 宗，科技用地 1 宗。2015 年度土地供应（用地性质面积比较）用地性质住宅（商住）商服用地工业用地其他用地总计用地面积（m2）406,86515,000356,22817,332795,425宗数（宗）121131272.1.2 土地成交情况201

6、5 年河源市源城区共成交（出让）土地 15 宗，与 2014 年的 47 宗对比下降 68%。总用地面积 573,391 怦，与 2014 年全年 2,456,103 怦对比，下降 77%。年份出让土地成父量（宗）成交总用地面积（怦）2014472,456,103201515573,391同比-68%-77%在土地成交结构上，2015 年以住宅（含商住）用地和工业用地为主， 分别成交 6 宗和 8宗，商服用地成父 1 宗。2015 年度出让土地成交（用地性质面积比较）用地性质住宅（商住）商服用地工业用地其他用地总计用地面积（m2）310,68115,000247,7100573,391宗数（宗

7、）618015用地面积住宅（商住）商服用地工业用地其他用地15,00017,332356,228用地面积住宅（商住）商服用地310,681工业用地其他用地15,000值得注意的是，2015 年土地供应及土地成交较 2014 年出现大幅下降、 房企拿地热情不 高，与国内外整体经济下行，地区房地产市场低迷及年初“鸿大城破产”事件所以引起的连锁反应息息相关。2015 年土地供应量大幅下降，主要原因是房地产市场不景气，政府通过控制供应量以 调整供需关系，稳定楼价。2015 年度出让土地成交量大幅下降，主要原因是目前房地产市场低迷，供大于求，产品滞销，另外市场目前以自用型、改善型消费为主，投资性消费减少

8、，市场总体需求下降，存量大价格低，导致房企拿地热情不高。通过数据显示，2014 年土地成交量较大，房企拿地热情高涨，市场看好，但进入2014年末以来，房地产市场持续低迷，房价下跌。若出让土地根据房地产现状进行定价，将导致市场现有土地的价值下降，甚至可能引发企业破产危机，对比2014 年，2015 年度土地价格相对稳定，或许是政府出于此方面考虑而做出的调控市场的行为，实质上目前的地价应低于2014 年的地价水平。由于土地价格下行空间有限，根据成本与利润的关系，中小户型等中低价位商品住宅的 楼价下行的空间也有限。所以，尽管房地产市场现状不景气，但是预计2016 年度中小户型商品房的房价应该会相对稳

9、定。由于现在河源市经济不景气、考虑“鸿大城破产事件”的连锁反应对河源整体经济的影响，大户型商品住宅、 别墅、商铺、写字楼等具有投资性质的商品房的市场需求将持续低迷，价格下降空间较大。247,71002.22015 年度河源商品房市场分析2.2.1 供应情况2015 年度市区新批准预售商品房面积134.12 万 m2,同比下降 44.27%，新批准预售商品房套数 10416 套，同比下降 47.33%。其中住宅批准预售面积115.2 万 m2,同比下降 41.15%,住宅批准预售套数 9228 套，同比下降 43.63%。主要在售项目有：中心壹号教育城、 东江湾、 宝豪御龙湾、东江巴登城、河源恒

10、大名都、雅居乐花园、长鸿大厦、河源市商业中心、华 南城十里东岸、碧桂园东江凤凰城等。2.2.2 销售情况（1）新建商品房销售情况2014 年244.61 万19776198.6 万164792015 年134.12 万10416115.2 万9228同比-44.27%-47.33%-41.15%-43.63%年份新批准预售商品房面积（m2）新批准预售商品房套数（套）住宅批准预售面积（m）住宅批准预售套数（套）M15年旬書面积一曲14年销售面积（销售面积对比图）IIIIIIIIIp1月2月沖4月5月明7月8月9月10月UR 12H如舛痢售套效T-如许痢您套裁（销售套数对比图）2015 年度市区新

11、建商品房预售面积159.59 万 m2,同比增长 54.55%;预售套数 13324套，同比增长 50.67%;成交金额 85.39 亿元，同比增长 46.23%。年份新建商品房预售面积（怦）新建商品房预售套数（套）成交金额（兀）2014 年103.26 万884358.39 亿2015 年159.59 万1332485.39 亿同比54.55%50.67%46.23%2015 年度市区新建商品房供应量大幅下降，据分析主要有以下原因，一是2014-2015年商品房新开工面积下降，二是存量房滞销，房企减缓在建项目的建设进度。2015 年的新建商品房销售量却创了历史新高，据分析主要原因有以下方面，

12、一是房企各类“给力”的促销活动，如“免首期”、“送装修”、“送家电”、“送车位”等，促使刚需自用观望楼市的群体“提前消费”，二是政策宽松，如营业税的减免、公积金申请门槛降低、放宽入户政策等，三是年内五次“降息降准”，有效减轻购房者的资金压力和还贷压力，对消费需求有一定促进作用。（2 ）二手房销售情况（销售面积对比图）亠曲作销舊颔-2015年舖善奎數（销售套数对比图）2015 年度市区 二手房交易面积 53.18 万 m2，同比增长 22.11%，交易套数 3907 套，同比增长 36.27%。交易金额约 12.13 亿元，同比增长 27.62%。年份二手房交易面积（m2）二手房交易套数（套）成

13、交金额（兀）2014 年43.55 万28679.50 亿2015 年53.18 万390712.13 亿同比22.11%36.27%27.62%据分析， 二手房销量增长，一是由于“鸿大城破产事件”引发的连锁反应、私人借贷、股市亏本等问题，导致一定数量的因资金紧缺、资产变卖而产生的笋盘、和待处置抵押商品 房低价流入市场；二是房地产市场供大于求，产品滞销，价格下降，令刚性需求群体选择在这个时机入市。223 房价情况房价分布情况以下 啥血0.1200350003000)3003毗DP元4000)刃加元(5000)S001T6000 tcooa)6003*7D337Ei,含7D3Ui7两 元以上17

14、330.12015 年度市区商品房均价5350 元/m2，同比下降 5.39%，其中商品住房均价4931 元/m2，同比下降 2.62%。具体房价分布：3000-4000 元，占 18%; 4000-5000 元，占 50%; 5000-6000 元，占 22%。2015 年度商品住宅的均价下降2.62%，但是，2015 年推出的含精装修的大型楼盘，如“恒大名都”、“碧桂园”，将均价拉高了一个“水位”，另外，各楼盘举办了如“零首期”“送家电”、“送车位”等促销活动，进行变相降价，所以，商品住宅的均价实际下降应超过2.62%，根据市场调查，实际下降幅度应为710%;商品房（含商品住宅、商铺、写字

15、楼）的均价同比下降 5.39%，而商品房的重要组成部分商品住宅（面积大、数量多）的均价仅下降 2.62%，由此可见商品房的另外的组成部分商铺、写字楼等的下降幅度将大于5.39%，其下降幅度应达到 10%以上。户型结构(1)以住房面积划分：建筑面积90-120 m2 占 44%; 120-144 m2 占 28%; 144 m2 以上占 17%;别墅及复式住房占 1%。按面积划分套数,1514套数5166以下 9旷123IT.2|含：L纫 120144m2含144) 144m3 iy(不窖144!(3)以购房对象划分：本市区占21%;县区占 41%;外市(含港澳台)占 38%。本省其他地区户籍外

16、習 户兼通过以上数据，90-120 平方米的户型占 44%，三房的户型占 55%,由此可见中小户型是 商品房销售的主力军，也验证了投资市场为辅，刚需市场为主的市场格局。三、2016房地产市场展望央行 2015 年 5 次降息降准，房地产行业受惠较大。降息大幅度降低房企融资成本，提高房企拿地意愿；降低小业主贷款利息，降低购房成本，拉低入市门槛。降准则增加流动资金，另银行“有钱可贷”，减轻购房者资金压力。2015 年末的中央经济会议提出要“消化库存，稳定房地产市场”，预计 2016 年政策宽松环境得到延续。此外，五次降息的“大礼包”正式生效，房贷进入低利率的时代；公积金 调整政策将在明年得到更全面铺开；同时“二孩政策”全面实施。以上各项新政的实施，都 将成为买家购房换房的契机。河源方面，由于 2014 年度房企大量拿地，政府出于社会经济平稳，稳定房地产市场的考虑，会调整出让土地的供需关系，预计出让土地供应量仍会保持一个较低的水平，同时出于稳定房地产市场的考虑，新供应的出让土地价格亦会保持相对平稳，下行空间有限。商品住宅方面，由于 2015 年度房企大力促销、购房政策宽松、央行五次“