恒昌：佛山房地产市场5月份监测报告

1、恒昌：佛山房地产市场5月份监测报告资料由珠江恒昌顾问有限公司独家提供，仅供参考特别声明本报告采用数据均来源于佛山及各区建设局官方数据及通过恒昌顾问公司市场调查所得，本公司力求保证数据的准确性，有关结论及观点仅供参考。 本月导读一、宏观环境与市政规划 -2（金融经济、房地产政策、 规划建设动向、 行业动向)二、整体市场分析 -4（土地市场分析、 一手住宅市场分析、 二手住宅市场分析)二、整体市场分析 -8一、宏观环境与市政规划(一)金融经济一季度人民币贷款增4.6万亿【2009.5.7】3月末，我国全部金融机构本外币贷款余额为36.6万亿元，同比增长27.0%，增速分别比上年同期和上年末高10.

2、7个和9.0个百分点，比年初增加4.5万亿元，同比多增2.9万亿元。央行报告指出，宏观政策提振作用显现，但经济回升基础仍不稳固。新增中央投资3000亿引擎作用显现【2009.5.7】一季度，扩大投资的政策对经济的拉动作用已经开始显现：全社会固定资产投资同比增长28.8%，增幅比去年同期和第四季度分别提高4.2个和6.4个百分点；新开工项目计划总投资同比增长87.7%，增幅比去年同期提高92.1个百分点。农业、水利、交通运输、教育、卫生、环保投资分别增长30%90%。4月CPI、PPI再创新低【2009.5.12】国家统计局发布数据显示，4月CPI同比下降1.5%，较上个月降幅扩大0.3个百分点

3、。这是2003年中国经济从亚洲金融危机中复苏后，首次出现CPI连续三个月负增长，创2001年月度统计数字以来的新低。4月PPI同比下降6.6%，较上个月下落0.6个百分点，创1996年以来新低。4月CPI和PPI同比降幅双双继续扩大。1季度加工贸易进出口降27.9%【2009.5.12】海关总署11日发布数据显示，1季度中国以加工贸易方式进出口1737.5亿美元，比去年同期下降27.9%。降幅大于同期一般贸易降幅5个百分点，但较前两个月加工贸易进出口总体降幅收窄2个百分点。4月全国工业增加值增7.3%【2009.5.14】4月份，全国规模以上工业企业增加值同比增长7.3%，比上年同期回落8.4

4、个百分点。我国社会消费品零售总额同比增长14.8%，在物价负增长扩大的情况下增速依然比上月加快0.1个百分点。4月财政收入同比降13.6%【2009.5.15】财政部14日发布数据显示，今年4月份全国财政收入为5897.15亿元，同比下降13.6%，降幅比3月份扩大，同时全国财政支出同比增长24.5%，收支紧张矛盾进一步凸显。恒昌点评：官方数据显示，宏观调控政策的提振作用开始显现，经济下滑的趋势初步得到缓解，但回升基础尚不稳固。(二)房地产政策珠三角八城市启动公积金异地互贷【2009.5.2】从5月1日起，珠三角八城市的住房公积金将可以互贷。在广州、珠海、佛山、东莞、惠州、江门、中山、肇庆八市

5、缴存住房公积金的职工，只要符合条件，就可在以上任一城市申请公积金贷款购买住房。银监会主席刘明康：严控二套房贷的有关措施【2009.5.13】中国银监会主席刘明康11日表示，为进一步降低风险，银监会继续要求商业银行控制房地产开发商贷款的权重，严控二套房贷的有关措施，审慎推进资产证券化进程。物业税实施方案研究中【2009.5.27】4月25日，国务院正式公布关于2009年深化经济体制改革工作的意见，提出：今年要全面实施增值税转型改革；统一内外资企业和个人城建税、教育费附加等税收制度；研究推进综合和分类相结合的个人所得税制度；研究制订并择机出台资源税改革方案；加快理顺环境税费制度，研究开征环境税；深

6、化房地产税制改革，研究开征物业税。恒昌点评：目前政府与楼市处于博弈的状态，一方面颁布相关政策期望以楼市的成交提振经济的增长，另一方面也力图把握适当的尺度防止楼价快速增长。(三)规划建设动向南海大沥镇公交开通轻松穿广佛【2009.5.1】南海大沥镇内公交正式开通。数十辆环保型中巴将穿街过巷，连接广佛，方便居民出行。计划开通11条线路，投放110辆车辆，配备超过200名司机。南海213路终点站延至广州方便广佛市民出行【2009.5.5】南海调整213路公交线的终点站，将原来的里水洲村延伸至广州金沙洲，方便两地市民来往。此举方便了桂城、里水和广州群众的出行。丹灶镇将建全市最大铁路物流中心【2009.

7、5.6】依托广珠铁路建设的丹灶铁路物流中心总体规划已经敲定，其将建设成为我市最大、辐射粤西的区域性物流中心。目前，丹灶已积极开展铁路货场及物流中心第一期征地工作，300多亩征用土地的棚架等已经拆迁平整。顺德陈村赤花片区将建综合发展绿色精品城【2009.5.7】占地1000多亩的陈村赤花片区，紧邻广州新火车站。借助有利的区位优势，陈村计划将其打造成为综合发展区，吸引和留住人才，发展高端机械展销中心、现代物流等生产性服务区。陈村镇相关负责人表示，该区域将成塑造陈村城市形象品牌和提升居住生活品质的核心资源。东平新城交通枢纽中心年内开建【2009.5.16】5月15日，东平新城交通枢纽中心地块以2.8

8、2亿元被成功拍得。按合同约定，东平新城交通枢纽中心将于年内动工2012年建成。作为珠三角区域性交通枢纽站、综合换乘中心和人车流聚散核心平台，建成后的东平新城交通枢纽中心将集地铁、城际轻轨、公交、的士、城巴及其他客运等各种交通方式为一体，畅达珠三角及港澳地区。三花公路二期有望年内动工【2009.5.16】按照规划，三水将投资2亿元新建三花公路二期，长约4.5公里，建成双向6车道的快速道路。目前，该项目正在设计招标，预计年内可动工。作为三水对接肇庆的规划道路之一，三花公路的建成将大大推进广佛肇的一体化进程。广明高速西樵至更楼段下月通车【2009.5.18】6月26日，广明高速一期(西樵至更楼段)工

9、程即将通车。目前，该项目已完成总工程的96%，路面工程建设已经完工，现进行基本的收尾工程。届时，高明区内的第一条高速公路即将问世，该工程的通车，对高明融入广佛都市圈，促进全区经济建设也具有重要的意义。金沙洲最新规划出炉重点增加学校连通佛山【2009.5.18】广州市城市规划委员会发展策略委员会第四次会议通过了新的金沙洲居住新城控制性详细规划。与原有规划相比，新规划提高了金沙洲公益设施及服务设施的用地面积和配套标准，相应降低了住宅用地的面积；同时，在交通方面还调整了与佛山路网的衔接。南海快巴将开到天河城【2009.5.19】南海快巴有望在明年将公交线路延伸进广州天河城和珠江新城。另外将争取广州公

10、交开进南海的桂城、大沥和里水等地，支持毗邻三镇街的地产项目吸引广州人购买。东平新城文化Mall方案敲定“坊城”【2009.5.19】备受关注的佛山市公共文化综合体(简称“文化mall”)方案终于尘埃落定，东平新城昨日通过记者座谈会正式对外公布，文化mall设计竞赛经过四轮的激烈角逐，最近，市政府研究决定，确定“坊城”为最终实施方案。预计今年8月动工建设。广佛地铁南延线90度转弯【2009.5.19】备受关注的广佛地铁南延线走向最终敲定，其较原规划不仅增加近1公里，走向更发生大转折，改以东平新城为节点，设小涌站、东平站、世纪莲站、澜石站四个站。工程将于年底动工，东平站出口将设在东平新城文化MAL

11、L处。跨东平水道将建华阳桥【2009.5.20】东平新城华阳路南延线以及裕和路与规划的北滘环镇北路连接线道路工程，有望年内动工。道路通车后将有效拉近东平新城与禅桂中心区域以及北滘、乐从等镇街的联系。海怡大桥明年国庆前竣工【2009.5.27】连接南海与番禺的海怡大桥预计明年国庆前竣工。桥的不远处就是正在施工的广州新客站工地。海怡大桥建成后，南海至广州新火车站只需15分钟。广州新火车站是明年十一前竣工，海怡大桥如能顺利竣工，将在广佛交通系统中发挥重要作用。恒昌点评：佛山各区交通路网的建设正如火如荼地进行着，加速推动广佛一体化进程，有助于消费者跨区域购房，推动楼市发展。广佛地铁南延线最终敲定，文化

12、MALL方案确定，东平新城交通枢纽中心建设已提上日程，三大利好将加快新城区的开发建设，使东平新城南北两岸以及广佛两地中心城区间快速通达，也将促进新城区成为楼市开发热点区域。(四)行业动向万科4月销售面积和金额同比均出现两成增长【2009.5.7】6日万科A(000002)公告，4月份公司实现销售面积59.5万，销售金额52.7亿元，同比分别增长23.7%和22.0%。2009年14月份，公司累计销售面积212.0万，销售金额174.9亿元，同比分别增长30.4%和21.4%。4月份公司未增加新项目。看好广佛同城利海集团2.84亿南海拿地【2009.5.14】5月11日，利海集团以2.84亿元的

13、价格拍得南海桂城街道尖东1号地块。利海集团表示，之所以在这个时间拿地，主要是看好广佛同城化日趋加速所带来的区域利好。该地块总用地面积108517，为住宅用地兼容批发零售用地，起拍价为2 .8亿元，利海最终以高出底价400万元的价格拿下该地块。首季新房交易佛山超广州【2009.5.15】从广州国土房管局与佛山建设局网站公布数据显示，今年一季度，广州十区一手住宅成交157.13万，佛山五区一手住宅成交200.76万，佛山一手住宅成交量远超广州，超出部分约等于广州十区1月的单月成交量。富力“退地”拿回5.05亿元【2009.5.20】富力位于金沙洲的10万限价房用地是在2006年以5.05亿元竞买的

14、，如今拿出来做保障房用地，富力可以得到退回的土地出让金，但土地综合开发费仍由保障房的建设方即富力地产承担。据介绍，该地将有90%的建筑面积作为廉租房。合生富力加入开发广州保障房或将升级换代？【2009.5.22】广州市住房保障办公室公布今年新社区建设计划，透露合生、富力将分别建设华南新城三期和金沙洲富力项目两大保障房新社区。这是继广州市建筑集团投标获得松洲新社区开发权后，再有开发商参与保障房的建设。恒昌点评：经历08年下半年土地市场冷淡、09年前4个月楼市成交火热之后，开发商信心有所增强，开始拿地加大土地储备；广佛同城化进程的加快也使得不少开发商将开发焦点由广州转向佛山，如万科、利海等大开发商

15、已在佛山陆续拿地。二、整体市场分析(一)土地市场分析1、土地供应状况09年5月份佛山市共13幅地块预告出让，总供应面积为164.61万，环比与同比均大幅增长，幅度分别高达2.72倍与7.23倍。从土地性质上看，09年5月份供应地块中，包括9幅商住用地，2幅住宅用地，1幅商业用地和1幅商服用地。本月佛山土地市场三水区井喷供应，2幅商住用地面积合计127.45万，占当月总供应量的77.43%，其中佛三(挂)2009-012地块是世界名牌折扣店华南旗舰中心现代服务产业区项目的第二期用地，占地1272929.8，容积率为1.01，建筑密度16%，起始价为44030.8万元。该项目已纳入2008年省重点

16、工程项目。南海区有2幅底价过亿的地块预告出让，分别位于大沥镇与里水镇，占地106524.1和46811.9。本月高明区无地块预告出让。08年下半年土地市场低迷，地块供应放缓；09年14月份楼市成交与土地成交均持续上涨，政府趁势加大土地供应，推动楼市的均衡发展。2、土地交易状况09年5月份佛山市有13幅地块出让，其中三水区的1幅商住用地流拍，其余12宗成功交易，占地面积合计46.63万，环比增长51.74%，与去年同期相比上升86.52%。从土地性质来看，成交的12幅地块中，7幅住宅用地，4幅商住用地和1幅商务金融用地。本月佛山土地市场气氛十分火热，告别之前的频频流拍与“冷场”，出现多个主流开发

17、商竞拍优质地块的场面。位于南海区的尖东1号和2号地块成功出让，两地块相邻，且江景资源丰富，现场争夺极为激烈。尖东1号地块108517，容积率为1.11.2，由广州利海房地产开发有限公司以2.84亿元成交，比挂牌底价高出400万元；尖东2号地块占地224969.6，容积率为1.82.6，在万科、中海、保利等在内的7家主流开发商参与竞拍下，经过1个多小时的现场竞价时间，最终万科其合作投资方RECO M UDAN PRIVATELIM ITED联合竞得，成交价为13.86亿元，比挂牌底价9.36亿元高出了4.5亿元。位于顺德区东平河南岸的佛(挂)2009-001地块为东平新城的交通枢纽中心地块，总用

18、地面积80411，为商业、办公、居住，兼容交通设施的混合多功能用地，由佛山市华夏房产有限公司和佛山市金海房地产开发有限公司以28200万元的成交价成功竞得，比起始价高出5790万元，楼面地价为533.08元/。根据协议，开发商必须出资建成7.1万的毛坯房，将产权无偿移交给政府。其中交通枢纽中心7万，公厕等公共配套设施1000。该地块处于东平新城的核心地带，且位于广佛地铁上盖，区位优势十分明显。09年14月份楼市成交持续放大，楼市信心有所增强，开发商亦有意增加土地储备，同时今年以来政府推出多宗优质地块，更加吸引开发商出手竞拍。(二)一手住宅市场分析1、一手住宅批准预售量09年5月份佛山市取得批准

19、预售的商品住宅项目22个，共2135套，预售面积为22.63万，环比下滑70.23%，同比下滑62.90%。5月份佛山市取得预售的住宅项目主要分布在顺德、南海和禅城，占总供应的比重分别为37.07%、34.25%和26.82%，其中顺德区均安镇御琴华府和尚墅君庭有较多新增住宅供应，产品以中小户型为主；禅城区亚艺板块有不少楼盘取得新批预售，产品从一房四房均有；本月南海的中心城区桂城街道无新增供应，预售楼盘分布于九江、丹灶、里水等镇区，别墅、洋房均有。本月佛山市新增住宅供应大幅下滑，一方面是许多楼盘已在4月份取得大量预售，于五一推出市场；另一方面是08年底土地市场低迷，09年15月份房地产开工面积

20、减少使得商品住宅供应暂时难以跟上，同时目前在售楼盘多以旧盘推新货为主，后续供应不多或近期未能面市，预计下半年商品住宅供应将逐渐增多。2、成交状况分析09年4月份佛山市新建住宅成交总套数为8622套，共103.82万，环比上升21.87%，与去年同期相比增长159.55%；成交均价为5446元/，环比上升4.88%，同比上升4.57%。数据显示，4月份佛山五区一手楼成交量继续攀升，扩大的趋势十分明显，成交量排名前三的依次为南海区、顺德区和禅城区。顺德区成交量环比增幅最大，高达57.57%，大良和乐从为成交热点区域，位于大良的水悦城邦主推115三房单位，销售情况良好；威斯广场亦持续热销；禅城区本月也有36.04%的