地产开发基本流程和知识

1、1 作为一名房地产开发企业员工，需要对房地产开发流程有基础了解，地产开发 分以下几个主要阶段：1、土地获得阶段土地获得阶段；国有土地使用证 2、前期策划及规划报建阶段前期策划及规划报建阶段；建设用地规划许可证 3、施工阶段施工阶段；建设工程规划许可证、建设工程施工许可证 4、开盘及销售阶段开盘及销售阶段；商品房预售许可证 5、交付及后期物业服务阶段交付及后期物业服务阶段。新建住宅质量保证书、使用说明书2 1.1地块获取方式地块获取方式： 招拍挂方式招拍挂方式： 目前多数地产公司获取土地的渠道，竞争激烈、获得地块成本大。 划拨方式划拨方式： 主要针对政府工程及安居工程。 土地置换变性土地置换变性

2、： 目前通过集团对其他产业投入获得既有地块进行变性，进行地产开发。 1.2前期调研前期调研 针对招拍挂方式，前期调研主要是根据公司战略布局,摸排市场现有土地情况,针对意向性地块进行前期调研,主要分析其地块性质、地块区域位置、地块获取成本、可开发产品类型及规模，综合上述情况对地块进行分析，获得后开发成本及评估可销售价格。对重点地块可进行概念性方案设计，为获取地块进行论证。 1.3获取土地获取土地 通过前期部门工作缴纳相关费用，获得国有土地使用证及其他相关证件，为下一步项目开发做准备。 1.3整理土地整理土地 配合相关政府主管部门对有拆迁或管线迁移的土地进行整理。3 2.1前期策划前期策划： 开发

3、计划开发计划： 根据公司战略布局及其他要求，确定地块开发计划、开发顺序、单期开发规模等。 产品定位产品定位： 确定地块产品类型，比如别墅、花园洋房、多层住宅、小高层住宅、高层住宅等，同时明确不同开发时期所开发的产品类型。 2.2规划设计及报建规划设计及报建 规划设计规划设计 根据前期策划定位意见，结合规划部门下发的建设项目选址意见书等相关规划设计控制要求委托设计单位进行地块规划设计、单体设计，将成熟设计方案报规划等政府主管部门审批，获取建设用地规划许可证。 施工图设计施工图设计 对规划已审批方案进行施工图设计，报批获得建设工程规划许可证及施工许可证，中间需要通过施工图审查部门、消防审查部门、人

4、防审查部门、建委等主管部门审批。4 3.1施工前准备施工前准备： 场地三通一平场地三通一平： 完成施工场地施工临时用电、用水开通，确保道路畅通，场地平整，为施工单位进场做准备。 施工单位确定施工单位确定： 通过招标方式确定总包单位、监理单位、地勘单位等，施工过程中逐步完成其他分包单位招标工作。 2.2工程施工工程施工 土建施工土建施工 根据前期策划定位意见和公司制定的大的时间节点，编制施工组织计划，进行主体施工，确保开工日期、正负零、开盘形象进度、主体封顶等主要施工节点时间，确保安全、质量、进度。 安装施工安装施工 主体封顶经过验收后进行内外装修、水电消防暖通等管网安装，以及电梯、门窗等分项工

5、程施工。 综合管网、绿化、配套工程施工综合管网、绿化、配套工程施工 进行室外综合管网、绿化等配套工程施工。5 4.1开盘前准备开盘前准备： 形象进度形象进度： 理论上楼盘开盘需要在建楼盘达到一定形象进度方可办理商品房预售许可证，大城市要求主体封顶，宜昌要求进入标准层施工等。 营销中心及样板房营销中心及样板房： 完成营销中心和样板房装修是销售部门积累客户条件之一，对于有需要先行建造营销中心和样板房的需要工程部提前配合。 样板区景观施工样板区景观施工： 对于有样板区景观要求的需配合完成景观施工。 4.2开盘开盘 销售模式销售模式 销售可分为代理公司代为销售模式或者自成立销售部门销售模式。 开盘开盘

6、 可按楼栋、按类型或者整体开盘，同时签订销售合同，确保资金按时回笼。 4.3清盘清盘 在一定期限内将剩余单位销售完毕。 6 5.15.1楼盘交付条件楼盘交付条件： 工程要求工程要求： 楼盘已竣工并通过主管部门验收，包括设计、监理、消防、人防、质检站等主管部门验收通过，景观道路等施工完毕通过验收。 销售要求：销售要求： 客户房款（一次性支付、分期支付、贷款等）支付完毕，凭房款收据办理入住登记手续。 物业要求：物业要求： 对楼盘主体、门窗、给排水、燃气、强弱电、电梯、消防等进行逐一验收，配合业主办理交房手续，对客户提出问题进行答复及处理。 5.2物业服务阶段物业服务阶段： 物业模式物业模式 物业可

7、分为代理公司代为管理模式或者自成立物业公司管理模式。 物业管理物业管理 物业公司主要对业主提出的关于房屋本身的问题进行答复及协调维修，对整个小区交通、景观、安全及各种费用进行管理及服务。 6 1.11.1基本名词基本名词： 建筑分类建筑分类： 按照建筑性质建筑性质可分为：居住建筑、商业建筑、公共建筑等。 按照建筑物层数或高度层数或高度分类可分为：13层为低层住宅，46层为多层住宅，711层为小高层住宅，1218层为中高层住宅，18层到建筑高度100米以下住宅为高层住宅，建筑高度100米以上住宅为超高层住宅。 按照结构类型结构类型可分为砌体结构、框架结构、剪力墙结构、框剪结构等。 建筑术语：建筑

8、术语： 层高：层高： 对于住宅而言，除坡屋面外，平层部分层高指楼板结构面层到上一层楼板结构面层的高度。 开间：开间： 住宅的宽度是一间房屋内一面墙的定位轴线到另一面墙定位轴线的实际距离，因为是就一个自然间的宽度而言，故又称开间。 进深：进深： 相对于开间，指住宅深度一间房屋外墙到内墙定位轴线实际距离。7 用地红线：用地红线： 各类建筑工程项目用地的使用权属范围的边界线。 建筑控制线：建筑控制线： 根据城市规划技术管理规定制定的建筑后退用地周边的控制线。 建筑面积：建筑面积： 建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积。它包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积

9、等。而“建筑面积”扣除公共分摊面积后的余额就得出一个“实得建筑面积”，就是我们平时所讲的“套内面积”。例如你买了一间120平方米的房子，这个面积就是由13.7平方米的公共分摊面积加上106.3平方米的套内面积得出来的。 三通一平：三通一平： 指房地产综合开发施工结构的基础工程要求，内容包含水通、电通、路通和平整场地，是房地产基础用地开发的最低法定要求。 七通一平：七通一平： 是指上、下水通、排污通、路通、通讯通、煤气通、电通、热力通、场地平整。8 五证：五证： 国有土地使用证 建设用地规划许可证 建设工程规划许可证 建设工程施工许可证 商品房预售许可证 两书：两书： 新建住宅质量保证书 使用说

10、明书 期房：期房： 是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。购买期房也就是购房者购买尚处于建筑之中的房地产项目。通常对期房的理解是未修建好，尚不能入住的房子。 现房：现房： 是指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消费者在这一阶段购买商品房应签出售合同。通常意义上指的现房是指项目已经竣工可以入住的房屋。9 物业管理：物业管理： 是指物业管理企业受业主委托，以商业经营的手段管理物业，为业主和承租人提供高效、优质和经济的服务，使物业发挥最大的经济价值和使用价值。 建设部1994年发布的城市新建住宅小区管理办

11、法规定，房地产开发企业在出售住宅小区房屋前，应当选聘牧业管理公司承担住宅小区的管理，并与其签订物业管理合同。也就是说，新建的住宅小区都必须由物业管理公司进行管理。住宅小区的物业管理，是指对小区范围内的建筑物和构筑物及其设备、市政、公用园林绿化、环卫、交通、治安等公用设施以及环境容貌管理项目进行维护、修缮和整洁。 物业管理费：物业管理费： 小区内、物业管理公司向业主提供物业管理服务而每月收取的费用。 代理商：代理商： 经政府批准成立、从事房地产的咨询、经纪、评估等业务的中介服务机构，接受委托，代办房地产的出售、购买、出租、承租及物业咨询评估报告、销售策划等业务提供有偿服务并以此赚取佣金的房地产中

12、介机构。 C l i c k t o e d i t c o m p a n y s l o g a n 2 1.1地块获取方式地块获取方式： 招拍挂方式招拍挂方式： 目前多数地产公司获取土地的渠道，竞争激烈、获得地块成本大。 划拨方式划拨方式： 主要针对政府工程及安居工程。 土地置换变性土地置换变性： 目前通过集团对其他产业投入获得既有地块进行变性，进行地产开发。 1.2前期调研前期调研 针对招拍挂方式，前期调研主要是根据公司战略布局,摸排市场现有土地情况,针对意向性地块进行前期调研,主要分析其地块性质、地块区域位置、地块获取成本、可开发产品类型及规模，综合上述情况对地块进行分析，获得后开发

13、成本及评估可销售价格。对重点地块可进行概念性方案设计，为获取地块进行论证。 1.3获取土地获取土地 通过前期部门工作缴纳相关费用，获得国有土地使用证及其他相关证件，为下一步项目开发做准备。 1.3整理土地整理土地 配合相关政府主管部门对有拆迁或管线迁移的土地进行整理。8 五证：五证： 国有土地使用证 建设用地规划许可证 建设工程规划许可证 建设工程施工许可证 商品房预售许可证 两书：两书： 新建住宅质量保证书 使用说明书 期房：期房： 是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。购买期房也就是购房者购买尚处于建筑之中的房地产项目。通常对期房的理解是未修建好，尚不能入住的房子。 现房：现房： 是指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消费者在这一阶段购买商品房应签出售合同。通常意义上指的现房是指项目已经竣工可以入住的房屋。8 五证：五证： 国有土地使用证 建设用地规划许可证 建设工程规划许可证 建设工程施工许可证 商品房预售许可证 两书：两