不动产买卖合同效力

1、不动产买卖合同效力篇一:不动产委托买卖行为的效力不动产买卖行为的效力关键期不动产买卖行为包含两个阶段,第一阶段是缔结保险合 同,第二阶段是履行合同，即转移不动产产权。前者是缔约行为,后者是 物权行为。对于客体行为的效力判定,应当以物权法的规定仅限。而对 于买卖合同效力的判定,所牵扯的法规则较为繁杂。除民法通则、合同法中规定的法律行为无效、合同 无效外,不充分享有（包括不享有）资产投资产权的登记权利人,未经实 际王权人同意,擅自处分不动产,即物权法第106条中所述的“无权处 分”行为也会导致协议书不动产买卖合同无效。在实践中，主要包括以 下几种情况：1 .不动产登记政府部门登记错误,或当事人借名

2、注册登记，使 实际权利人与登记权利人不一致,登记权利人实际权利人同意擅自处分 不动产的；2 .多人按份共有（或共同共有）的不动产，只登记在部分共没 人名下，登记权利人未经占份额三分之二以上的共有人（或全体共同共 当地人）同意擅自处分不动产的；3 .不动产交易中，己经办理了过户登记,但进行买卖行为被宣 告无效或撤销、解除,受让人未依法办理恢复登记,而转售房屋的；4 .不动产设有合意,非经债权人同意,抵押人将同一抵押不动 产转让贷款他人，或者就抵押不动产价值已设置抵押部分再作抵押的。 上述4种情形下,无处分权人订立的年轻人不动产买卖合同无效或效力 待定,其过户行为（物权行为）是否有效,则取决于受让

3、人是否为善意第三人。此外中华人民共和国城市房地产管理法第三十八条规定, 下列房地产不得转让：（一）赢取以出让方式取得土地使用权的,不怎么符合本法第三 十九条规定的状况条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、限制逼不得已查封或者 以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产,未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政条文规定禁止转让的其他法规情形。当事人转让上述房地产投资的，受让人不能取得不动产物权。篇二:未完成权属登记房屋的买卖合同 效力分析未完成权属登记房屋的买卖合同效力分析一、案情简介江某于2011年4月前向

4、于某转账支付200万元,预购案涉土 地经营权及房屋（案涉土地已办理有国有土地使用权证,但地上房屋未 取得房屋产权证），转账后双方签订土地、房屋转让协议一份，约定 于某以1800万元的价格将某宗经适房国有土地5000平方米房屋及地 上未办房产证的房屋总计3800平方米的两处物产一并转让给江某，并 约定转让协约签订后十日内买方支付1400万元,土地过户完成后支付 余下400万元。协议签订后，于某向江某出具收条一张,载明己发给江 某转让款200万元。其后,江某未支付一次性款项,房屋也未进行过户 注册登记。于某至今不能确定房屋取得权证的具体时间。20n年5月, 江某向某法院提起民事，原告确认其与于某签订的土地、房屋转让协 议违宪并返还己支付的200万元。于某提起反诉，要求确认该协议有 效。二、对该案两种处理意见的分析该案审讯审理焦点即为江某与于某签订的土地、房屋转让 协议是否有效,对此合