销售面积与建筑面积及关系

1、销售面积与建筑面积及关系建筑面积与销售面积的关系1、商品房销售面积商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积即为购买房者所购买的套内或 单元内建筑面积（以下简称内建筑面积）与应分摊的公用建筑面积之和。即所 谓的建筑面积。销售者销售商品房，必须明示商品房的销售面积，并注明该商品房的套内建筑 面积及应当分摊的共有建筑面积。商品房销售面积的标注单位应当为平方米。商品房的销售面积与实际面积之差不得超过国家计量技术规范商品房销售面 积测量与计算规定的商品房面积测量限差。按套或者单元销售的商品房，各套或者各单元销售面积之和不得大于整幢商品 房的实际总面积。2、套内建筑面积商品房的套内建筑面积是指成套商

2、品房（单元房）的套内使用面积、套内墙体 面积和阳台建筑面积之和。套内建筑面积不等于地毯面积，完全属于买房人个 人私有；与套内使用面积相比，更能完事地反映买房人个人私有部分的产权。 套内建筑面积的计算公式为：套内建筑面积二套内使用面积十套内墙体面积+阳台建筑面积3.套内使用面积套内房屋使用面积为套内房屋使用空间的面积，按以下规定计算：（D套内使用面积为套内卧室、起居室、过道、厨房、卫生间、贮藏间、壁柜 等空间面积的总和；（2）套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；（3）不包括在结构面积只的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；（4）内墙面装饰厚度计入使用面积。4、套内墙体面积套内墙体面积是

3、指商品房各套内使用空间周围的维护或承重墙体所占的面积。 商品房的套内境况体分为共用墙及非共用墙两种。商品房套内墙体面积的计算 法为：（D共用墙包括各套之间的分隔封墙，套与公用建筑空间投影面积的分隔墙以 及外墙（包括山墙）；共用墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。（2）非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。5、套内阳台建筑面积按照建筑面积计算规则的规定，套内阳台建筑面积按阳台外围与房屋外墙 之间的水平投影面积计算。其中：（1）原设计的封闭式阳台，按其外围水平投影面积计算建筑面积；（2）挑阳台（底阳台）按其底板水平投影面积的一半计算建设筑面积；（3）凹阳台按其净面积（含挡板墙墙体面积）

4、的一半计算建筑面积；（4）半挑半凹阳台，挑出部分按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积，凹 进部分按其净面积的一半计算建筑面积。6、 .公用建筑面积商品房公用建筑面积的分摊以幢为单位。分摊的公用建筑面积为每幢楼内的公 用建筑面积。与本幢楼房不相连的公用建筑面积不得分摊给本幢楼房的住户， 由该幢楼各套商品房分摊；为局部范围服务的公用建筑面积，则由受益的各套 商品房分摊。各套商品房应分摊的公用建筑面积，为每户分摊公用建筑面积之 和。公用建筑面积由两部分组成：（D大堂、公共门厅、走廊、过道、公用厕所、电梯前厅、楼梯间、电梯井、 电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防 通

5、道、变电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电 梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房以及其他为该建筑服务的专用设备用 房；（2）套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平 投影面积的一半。公用建筑面积=全幢建筑面积-全幢各套套内建筑面积之和单独具备使用功能的 独立使用空间的建筑面积（如地下车库、仓库、人防工程等）另外，购房人所受益的其他非经营性用房，需要进行分摊的，要在销（预）售 合同中写明房屋名称，需分摊的总建筑面积。公用建筑面积不包括什么？仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房、用于人防工程的地下室、 单独具备使用功能的独立使用空间、售房单位

6、自营自用的房屋，以及为多幢房 屋服务的警卫室、管理（包括物业管理）用房不计入公用建筑面积。7、 .分摊的公用建筑面积如何计算根据建设部商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）规定， 各套（单元）分摊的公用建筑面积计算公式如下：分摊的公用建筑面积=各套套内建筑面积X公用 建筑面积分摊系数 公用建筑面积=整幢建筑的面积各套套内建筑 面积之和已作为独立使用空间（如租售的地下 室、车棚、人防工程地下室）的建筑面积公用建筑面积分摊系数二公用建筑面积/各套套内建筑面积之和8、 .建筑面积二套内建筑面积+共摊面积套内建筑面积=使用面积+套内墙体面积+阳台面积商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建

7、筑面积组成，套内建筑面积部 分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规 的规定对其享有权利，承担责任。按套（单元）计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建 筑面积和分摊的共有建筑面积。按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积 与产权登记面积发生误差的处理方式。合同未作约定的，按以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（二）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产 开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买 受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约 定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出 3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合 同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由房地产 开发企业返还买受人;绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还 买受人。产权登记面积一合同约定面积面积误差比二XI00%合同约定面积因本办法第二十四条规定的规划设计变更造成面积差异，当