区域开发产业园区PPP操作实务及投融资案例解析

1、【区域【区域开发（产业园区）开发（产业园区）PPPPPP操作实务及投融资案例解析操作实务及投融资案例解析】区域开发（产业园区）PPP操作实务及投融资案例解析区域开发区域开发PPPPPP项目参于方关心的问题项目参于方关心的问题n 问题1：区域开发有哪几种模式，具体表现形式是如何?n 问题2：什么样的区域开发项目适宜采用PPP模式?n 问题3：如何理解区域开发采用PPP模式的必要性与合理性?n 问题4：采用PPP模式进行区域开发有什么优劣势?n 问题5：PPP区域开发会涉及哪些主体区域开发会涉及哪些主体? 各主体的角色如何各主体的角色如何?n 问题6：区域开发大体上可分为几个阶段，社会资本在各阶段

2、的利益点在哪里?n 问题7：在公私合营的方式下，土地市场一级开发的分工是怎样的?n 问题8：区域开发PPP项目如何对接投资基金?3 3课课 件件 目目 录录n 一、区域开发（产业园区）的PPP理解及操作实务n 二、区域开发（产业园区）PPP项目的融资模式和要求n 三、基金融资方式在PPP项目融资中的应用n 四、区域开发（产业园区）PPP项目的风险管理n 五、产业园区PPP操作实务方面的答疑交流4一、区域开发一、区域开发（产业园区）PPP理解及操作实务理解及操作实务【区域开发（产业园区）PPP操作实务及投融资案例解析】5 1.我国产业园区运营的几种模式 2.园区开发模式在PPP框架下的审视 3.

3、产业园区需要PPP模式下的创新融资 4.园区PPP的整体运作模式和成功条件 5.园区PPP的赢利点和收益率分析 6.园区PPP的投融资操作要领 7.案例分析华夏幸福固安产业园区的PPP模式建设融资方案 8.案例分析上海重固镇新型城镇化“1+3+X”模式回报机制【区域开发（产业园区）PPP操作实务及投融资案例解析】n中国迎来中国迎来PPPPPP时代：中国时代：中国经济和产业园区领域的又经济和产业园区领域的又一个一个风口和新蓝海风口和新蓝海 PPP的优势在于能整合更多的社会资源（资本资源，技术、专业、管理和人力资源等），实现多元主体合作供给公共服务的新格局，通过这种合作供给带来的竞争，改进公共服务

4、的供给质量和效率（更多体现在土地开更多体现在土地开发和基础设施的发和基础设施的BOTBOT模式模式-建设建设+ +运营运营+ +移交移交）。 PPP模式无疑会带来新的动力。产业园区PPP尚缺乏真正精准的对标案例，河北、湖南等地的很多园区PPP也还是停留在基建BT层面。 产业园区产业园区PPPPPP，需要精密的策划和组合，需要精密的策划和组合，复杂、综合、系统、专复杂、综合、系统、专业业的一体化服务对园区开发运营商的资源整合能力、资本运作能力的一体化服务对园区开发运营商的资源整合能力、资本运作能力、综合运营管理能力提出了极高的要求。、综合运营管理能力提出了极高的要求。 中国政府正在大规模的推进中

5、国政府正在大规模的推进PPPPPP模式的发展，预计未来产业园区模式的发展，预计未来产业园区PPPPPP的市场规模将以万亿计，占到片区开发类项目总数的的市场规模将以万亿计，占到片区开发类项目总数的50%50%以上。以上。1.我国产业园区运营的几种模式1 .1 . 我 国 产 业 园 区 运 营 的 几 种 模 式我 国 产 业 园 区 运 营 的 几 种 模 式中国产业园区运营模式中国产业园区运营模式传统模式传统模式创新模式创新模式完全政府完全政府操控模式操控模式PPPPPP模式模式由由BOTBOT向向PPPPPP过渡模式过渡模式二级开发二级开发运营模式运营模式新加坡新加坡裕廊模式裕廊模式政企一

6、体，一个班子两块牌子，管委会直属管理运营苏州高新区苏州高新区北京经开区北京经开区完全市场化操作，土地招拍挂，企业完全控制政企分开，国有平台公司运营管理，相对市场化运作蛇口工业区蛇口工业区苏州工业园苏州工业园张江高科技园区张江高科技园区天津开发区天津开发区联东集团联东集团天安数码城天安数码城亿达集团亿达集团光谷联合光谷联合华夏幸福华夏幸福固安产业新城固安产业新城成都置信青羊工业园成都置信青羊工业园万科前海企业公馆万科前海企业公馆重庆盈田重庆盈田宏泰发展宏泰发展廊坊龙河廊坊龙河高新区高新区中信汕头滨海新区中信汕头滨海新区政企合作，民营企业主导，类似特许经营权，更加市场化操作政企契约式合作，捆绑运营

7、，收益共享案案 例例n我国的园区开发PPP特点：产业与运营是核心产业与运营是核心 增量类增量类PPPPPP：社会资本依托土地与政府合作，把土地一二级联动开发、基建项目、招商引资等进行集成。产业新城、特色小镇等多属此类项目。产业新城、特色小镇等多属此类项目。 存量类存量类PPPPPP：一线城市、省会城市等的旧城开发改造、园区与城市更新等项目。此类项目更看重创新产业和业态的导入，以及对传统产业的升级转型。（混此类项目更看重创新产业和业态的导入，以及对传统产业的升级转型。（混杂了一些：原杂了一些：原BTBT项目的包装版）项目的包装版） 园区园区PPPPPP是运营加建设，在运营的基础上进行建设，不是先

8、建设后再是运营加建设，在运营的基础上进行建设，不是先建设后再来考虑怎么运营。首先要来考虑怎么运营。首先要确定社会资本对园区公共服务的提升和运营的确定社会资本对园区公共服务的提升和运营的实效怎么体现实效怎么体现，再来谈在这个目标之下，如何推进建设和投资。，再来谈在这个目标之下，如何推进建设和投资。园区园区PPPPPP的两种理解：的两种理解：一、整个园区的建设运营（产业规划、招商引资、土地一级开发、配套设施建一、整个园区的建设运营（产业规划、招商引资、土地一级开发、配套设施建设运营等），类似华夏幸福基业股份有限公司综合开发的固安产业新城项目；设运营等），类似华夏幸福基业股份有限公司综合开发的固安产

9、业新城项目；二、采用二、采用PPPPPP模式整体打造基础设施和公共服务，提升园区的配套功能，一般理模式整体打造基础设施和公共服务，提升园区的配套功能，一般理解为仅指土地一级开发及园区的基础配套设施解为仅指土地一级开发及园区的基础配套设施“建设建设+ +运营运营+ +移交移交”。2.园区开发模式在PPP框架下的审视产业园区最适合以PPP模式来运作主要原因产业园区具有很强的社会公益和公共产品与服务属性产业园区总体投资规模大，运作周期长，总体利润水平不高过往政府重资产、大投入、高优惠、行政化的运营效果逐渐进入瓶颈期，亟需市场化、高效率的社会资本力量的进入为 什 么 说为 什 么 说 P P PP P

10、 P 模 式 的 出 现 对 于 中 国 式 的 产 业 园 区 是 一 个模 式 的 出 现 对 于 中 国 式 的 产 业 园 区 是 一 个巨 大 的 福 音 ？巨 大 的 福 音 ？2.园区开发模式在PPP框架下的审视为什么产业园区需为什么产业园区需要要PPPPPP模式？模式？产业园区最适合以产业园区最适合以PPPPPP模式来运作的三模式来运作的三大原因：大原因：为何为何PPPPPP模式的模式的产业园区，政产业园区，政府和企业往往府和企业往往是一种囚徒博是一种囚徒博弈的关系？弈的关系？2.园区开发模式在PPP框架下的审视 产业园区以产业园区以PPPPPP模式运作模式运作的主要的主要原因

11、原因和限制和限制： (1)、产业园区具有很强的社会公益和公共产品与服务属性； (2)、产业园区总体投资规模大，运作周期长，总体利润水平不高；总体投资规模大，运作周期长，总体利润水平不高； (3)、过往政府重资产、大投入、高优惠、行政化的运营效果逐渐进入瓶重资产、大投入、高优惠、行政化的运营效果逐渐进入瓶颈期，颈期，亟需市场化、高效率的社会资本力量的进入。 (4)、园区PPP动辄上亿乃至百亿的规模，所需财政支出很容易突破财政部很容易突破财政部“每一年度本地全部PPP项目从预算中安排的支出责任，占一般公共预算支占一般公共预算支出比例应当不超过出比例应当不超过10%10%”的规定，从而限制限制PPP

12、PPP模式在园区开发类项目上运模式在园区开发类项目上运用。用。 PPP模式解决了以往部分质疑：中国产业地产是一种畸形的产物，是中中国产业地产是一种畸形的产物，是中国国有土地制度、财政制度和政绩思想下的一种怪胎。国国有土地制度、财政制度和政绩思想下的一种怪胎。 园区的产业集聚本应该是政府的分内之事园区的产业集聚本应该是政府的分内之事，具有强烈的公共产品和公共服务属性，但政府缺乏经验、能力但政府缺乏经验、能力、实力及资金，只好让渡给市场来解决。实力及资金，只好让渡给市场来解决。在这种怪异的框架下，政府和企业往往会存在一种囚徒博弈的关系。政府合作政府合作政府短视政府短视企业合作企业合作政府可以最大化

13、地解决政府可以最大化地解决GDPGDP、税收、就业等问、税收、就业等问题，见效快，持续性；题，见效快，持续性；企业也可以最大化地盈企业也可以最大化地盈利，成本低，循环度高利，成本低，循环度高政府短期获得一定的政政府短期获得一定的政绩利益；企业则完全处绩利益；企业则完全处于劣势，出现盈亏不平于劣势，出现盈亏不平衡的状态衡的状态企业短视企业短视企业追求短期利益，出企业追求短期利益，出现骗取土地指标、财政现骗取土地指标、财政收益等一系列问题；政收益等一系列问题；政府因信息不对称处于被府因信息不对称处于被动地位动地位政府急于求成，见好就政府急于求成，见好就收；企业短视逐利，舍收；企业短视逐利，舍本逐末

14、，园区运营成为本逐末，园区运营成为双方逐利的牺牲品，出双方逐利的牺牲品，出现烂尾甚至荒置现象现烂尾甚至荒置现象2.园区开发模式在PPP框架下的审视2.园区开发模式在PPP框架下的审视 为何为何PPPPPP模式的产业园区，政府和企业是一种囚模式的产业园区，政府和企业是一种囚徒博弈的关系？徒博弈的关系？ 政府政府希望最大化地解决希望最大化地解决GDPGDP、税收、就业等问题，见效越快、税收、就业等问题，见效越快越好，持续越长越好，越好，持续越长越好，企业企业则希望最大化地盈利，赚钱越快越则希望最大化地盈利，赚钱越快越好，持续越长越好。好，持续越长越好。在合适的时间段与激励机制下，双方的利在合适的时

15、间段与激励机制下，双方的利益诉求是可以一致的，益诉求是可以一致的，但因政府急于求成，求全责备，企业短但因政府急于求成，求全责备，企业短视逐利，舍本逐末，导致了博弈关系中最坏的结果视逐利，舍本逐末，导致了博弈关系中最坏的结果园区运园区运营远远达不到理想状态，甚至烂尾荒置，形成巨大的资源浪费营远远达不到理想状态，甚至烂尾荒置，形成巨大的资源浪费和负面效应。和负面效应。 中国的产业园区存在这样一个棘手的问题，就是园区开发中国的产业园区存在这样一个棘手的问题，就是园区开发建设热火朝天，但建设热火朝天，但真正到园区的具体运营时就无人问津。真正到园区的具体运营时就无人问津。P P PP P P 框 架 建

16、 立 了 一 种 长 效 均 衡 机 制 ：框 架 建 立 了 一 种 长 效 均 衡 机 制 ：主 要 问 题 在 短 期 回 报 ：主 要 问 题 在 短 期 回 报 ： 园区开发建设看视热火朝天，但真正到具体的运营时，就无人问津。短 期 开 发 有 利 可 图 ， 长 期 运 营 缺 乏 资 金 支 撑 ， 成 为 一短 期 开 发 有 利 可 图 ， 长 期 运 营 缺 乏 资 金 支 撑 ， 成 为 一个 难 以 解 开 的 死 结 。个 难 以 解 开 的 死 结 。 原 因 ：原 因 ： 缺 乏 一 个 政 企 合 作 的 长 效 法 律 保 障 的 均 衡 机缺 乏 一 个 政

17、 企 合 作 的 长 效 法 律 保 障 的 均 衡 机制 ， 社 会 资 本 运 营 方 既 缺 乏 束 缚 ， 也 缺 乏 激 励 ！制 ， 社 会 资 本 运 营 方 既 缺 乏 束 缚 ， 也 缺 乏 激 励 ！存 疑 分 析 ：存 疑 分 析 ： 产 业 应 该 放 在 城 市 化 的 大 背 景 下 ， 特 色 小产 业 应 该 放 在 城 市 化 的 大 背 景 下 ， 特 色 小镇 、 特 色 乡 村 等 都 可 以 看 做 产 业 。 打 破 以 前 的 同 质 化 ，镇 、 特 色 乡 村 等 都 可 以 看 做 产 业 。 打 破 以 前 的 同 质 化 ，因 地 制 宜

18、因 地 制 宜 - - - 切 实 根 据 每 个 地 方 的 优 势 资 源 、 禀 赋 、 特切 实 根 据 每 个 地 方 的 优 势 资 源 、 禀 赋 、 特色 、 发 展 定 位 来 制 定 园 区 规 划 ， 导 入 相 应 的 产 业 进 行色 、 发 展 定 位 来 制 定 园 区 规 划 ， 导 入 相 应 的 产 业 进 行培 育 。培 育 。 园 区园 区 P P PP P P 做 的 是 产 业 服 务 和 产 业 运 营做 的 是 产 业 服 务 和 产 业 运 营 ， 对 运 营对 运 营能 力 的 要 求 会 越 来 越 高 ， 建 设 和 投 资 能 力 反

19、而 次 要 一能 力 的 要 求 会 越 来 越 高 ， 建 设 和 投 资 能 力 反 而 次 要 一些 。些 。2.园区开发模式在PPP框架下的审视问 题 如 何 解 决 ：问 题 如 何 解 决 ： 园 区 前 期 规 划 必 须 要 让 社 会 资 本 介园 区 前 期 规 划 必 须 要 让 社 会 资 本 介入 ！入 ！1.1.园区项目具有更强的园区项目具有更强的综合性、系统性，综合性、系统性，合理的规划是园区未来良性运作、吸引企业落户的根基，唯唯有社会资本真正参与到策有社会资本真正参与到策划和规划环节，才能发挥划和规划环节，才能发挥其主观能动性，充分利用其主观能动性，充分利用其专

20、业能力和前瞻眼光，其专业能力和前瞻眼光，优化产业规划与定位优化产业规划与定位，为促进园区产业聚集效应、长期可持续发展奠定基础。2.2.PPPPPP项目的回报：项目的回报：三种回报方式均包括其中，其中规划咨询、基建及运营、规划咨询、基建及运营、土地整理等多为政府付费土地整理等多为政府付费，经营性项目则多采用使用者付费。最为特殊的是产业招商和企业产业发展服务：未来回报中最大一部未来回报中最大一部分是产业导入、分是产业导入、对园区的提升产生的服务等带来的服务等带来的收益收益，远远大于土地开发整理、基础设施建设带来的收入（在园区在园区PPPPPP全生全生命周期，土地开发整理的命周期，土地开发整理的回报

21、只占到非常小的一部回报只占到非常小的一部分，决非主要收入来源分，决非主要收入来源）。2.园区开发模式在PPP框架下的审视问 题 如 何 解 决 ：问 题 如 何 解 决 ： “ 华 夏 幸 福 模 式华 夏 幸 福 模 式 ” 的 利 弊的 利 弊1.华夏幸福在固安产业新城项目的回报中，规划咨询、规划咨询、土地整理、基础设施和公共土地整理、基础设施和公共设施建设运营四项服务一般设施建设运营四项服务一般为经审计的成本上浮一定比为经审计的成本上浮一定比例（一般为10%-15 %）；2.2.产业发展服务费为当年落产业发展服务费为当年落地投资额的一定比例地投资额的一定比例（一般为45%）。除了在常规的

22、基础设施或公共运营服务项目中是使用者付费外，主要是政府通过增量财政收入付费。3.华夏幸福在固安的操作模式，是从规划、建设到招商、运营全过程深度介入，相当相当于于“二政府二政府”( 谋 长 远谋 长 远 - - 像 政 府 制 定 中 长 期 规 划一 样 制 定 P P P 协 议 ； 讲 大 局讲 大 局 - - 多 照 顾 到 政 企 双 方 外 的 利 益 群 体 ， 减 少项 目 实 施 阻 力 )。整体授权？整体授权？ 还是通过具体还是通过具体项目授权项目授权? ? 因地制宜，因城因地制宜，因城综合施策综合施策! !2.园区开发模式在PPP框架下的审视问 题 如 何 解 决 ：问 题

23、 如 何 解 决 ： “ 华 夏 幸 福 模 式华 夏 幸 福 模 式 ” 的 经 验 分 享的 经 验 分 享 “产城融合产城融合”是固安工业是固安工业园区园区PPPPPP项目的主心骨，引项目的主心骨，引来哪些产业？如何让其做大来哪些产业？如何让其做大做强，这是项目可持续盈利做强，这是项目可持续盈利的重中之重。的重中之重。一一、如何结缘？做实项目规如何结缘？做实项目规划，企业要有划，企业要有“市长思维市长思维”（像 政 府 制 定 中 长 期 规 划 一 样 制 定 P P P 协 议 。 ） 和 许 多 P P P 项 目 匆 匆 上马 不 同 ， 固 安 新 城 的 项 目 论 证 了

24、一 年 多 ， 完 善 具 体 规 划 的 时 间 更 是 长达 三 四 年 之 久 。 仅 2 0 0 2 年 ， 华 夏 幸 福 就 邀 请 了9 9个国家个国家的的4040多位规划、城建、环境、多位规划、城建、环境、产业等不同领域的顶尖专家产业等不同领域的顶尖专家来 出 谋 划 策 ， 最 终 确 立 了 “ 产 城 融 合 ” 整 体 开 发 机 制 ， 固 安 县 政 府 采购 华 夏 幸 福 在 产 业 新 城 提 供 的 设 计 、 投 资 、 建 设 、 运 营 一 体 化 服 务 。一张科学规划管到底，面对一张科学规划管到底，面对任何外部挑战都按规划办事，任何外部挑战都按规划

25、办事，政企双方都足够硬气。政企双方都足够硬气。“社区意识”，多照顾到政企双方外的利益群体，就能减少项目实施阻力。（ 多 照 顾 到 政 企 双 方多 照 顾 到 政 企 双 方外 的 利 益 群 体 ， 如 公 园 及 道 路 ） 华 夏 幸 福外 的 利 益 群 体 ， 如 公 园 及 道 路 ） 华 夏 幸 福 “ 牺 牲牺 牲 ” 了了 1 31 3 万 平 方 米 居 住 用 地 建万 平 方 米 居 住 用 地 建成 的 湖 景 公 园 ， 不 知 让 多 少 开 发 商 瞠 目 结 舌 ， 却 为 百 姓 津 津 乐 道 。成 的 湖 景 公 园 ， 不 知 让 多 少 开 发 商

26、 瞠 目 结 舌 ， 却 为 百 姓 津 津 乐 道 。 截 至 截 至 2 0 1 52 0 1 5 年 底 ， 华 夏 幸 福 在 固 安 建 成年 底 ， 华 夏 幸 福 在 固 安 建 成 8 8 个 公 园 ， 新 建个 公 园 ， 新 建 1 7 01 7 0 公 里 的 柏 油 路 ，公 里 的 柏 油 路 ，为 固 安 工 业 园 项 目 赢 得 了 更 多 公 众 支 持 ： 尽 管 作 为 基 建 项 目 ， 涉 及 大 量 的 土为 固 安 工 业 园 项 目 赢 得 了 更 多 公 众 支 持 ： 尽 管 作 为 基 建 项 目 ， 涉 及 大 量 的 土地 征 收 与

27、 村 民 搬 迁 ， 但 固 安 工 业 园 区地 征 收 与 村 民 搬 迁 ， 但 固 安 工 业 园 区 P P PP P P 项 目 至 今 没 有 发 生 过 一 起 上 访 事 件 。项 目 至 今 没 有 发 生 过 一 起 上 访 事 件 。2.园区开发模式在PPP框架下的审视问 题 如 何 解 决 ：问 题 如 何 解 决 ： “ 华 夏 幸 福 模 式华 夏 幸 福 模 式 ” 的 经 验 分 享的 经 验 分 享 “产城融合产城融合”是固安工业是固安工业园区园区PPPPPP项目的主心骨，引项目的主心骨，引来哪些产业？如何让其做大来哪些产业？如何让其做大做强，这是项目可持续

28、盈利做强，这是项目可持续盈利的重中之重。的重中之重。二、怎么赚钱？不要指望捡二、怎么赚钱？不要指望捡一枚金蛋，而应该借力养一一枚金蛋，而应该借力养一窝金鸡窝金鸡（ 养 鸡 需 要 能 力 ，养 鸡 需 要 能 力 ， 专 业 化 招 商 并 提 供 全 产 业 链 服 务 就 是 其专 业 化 招 商 并 提 供 全 产 业 链 服 务 就 是 其核 心 竞 争 力核 心 竞 争 力 。 ）。 ）1.1.处理好处理好“髓髓”和和“形形”的的关系。关系。( ( 华 夏 幸 福华 夏 幸 福 平 台 公 司平 台 公 司 - - - 三 浦 威 特 扮 演 了 提 供 产 业 服 务 的 投三 浦

29、 威 特 扮 演 了 提 供 产 业 服 务 的 投资 人 角 色 ， 提 供 从 规 划 、 咨 询 到 辅 助 融 资 、 审 批 在 内 的 全 产 业 链 资 源 整 合 服资 人 角 色 ， 提 供 从 规 划 、 咨 询 到 辅 助 融 资 、 审 批 在 内 的 全 产 业 链 资 源 整 合 服务 ， 旗 下 有务 ， 旗 下 有 8 08 0 多 个 产 业 服 务 公 司 提 供多 个 产 业 服 务 公 司 提 供 “ 管 家管 家 ” 兼兼 “ 导 师导 师 ” 式 服 务 ，式 服 务 ， ) )2.2.处理好处理好“点点”和和“面面”的的关系。关系。（ 主 动 培

30、育 农 产 品 加 工 龙 头 企 业 ， 盘 活 农 业 资 源 ，（ 主 动 培 育 农 产 品 加 工 龙 头 企 业 ， 盘 活 农 业 资 源 ，也 增 加 税 收 ， 解 决 农 民 进 城 后 的 就 业 ，也 增 加 税 收 ， 解 决 农 民 进 城 后 的 就 业 ， “ 一 子 落 ， 满 盘 皆 活一 子 落 ， 满 盘 皆 活 ” 。 ）。 ）案 例 ：案 例 ： - - - “- - - “ 小 参 花 面 粉 厂小 参 花 面 粉 厂 ” 追 加 了追 加 了 1 . 51 . 5 亿 元 投 资 ， 成 为 京 津 冀 食 品亿 元 投 资 ， 成 为 京 津

31、冀 食 品业 的 龙 头 企 业业 的 龙 头 企 业北 京 太 东 生 物 科 技 有 限 公 司 ：北 京 太 东 生 物 科 技 有 限 公 司 ： 2 0 1 22 0 1 2 年 入 驻 固 安 产 业 新 城 ，年 入 驻 固 安 产 业 新 城 ， 2 0 1 42 0 1 4 已 拿已 拿到到 A A 轮 融 资轮 融 资 1 . 51 . 5 亿 元 。亿 元 。 公 共 平 台 免 费 使 用 ， G M P 标 准 的 车 间 三 年 免 租金 ， 除 了 注 册 、 财 税 、 政 府 优 惠 项 目 申 报 等 普 遍 服 务 ，华夏华夏幸福帮助企业对接各融资机幸福帮

32、助企业对接各融资机构构。这些专业的产业服务契合了初创企业的需求! 2014-2015年，固安肽谷生固安肽谷生物医药产业园物医药产业园已吸纳了20多个生物医药项目签约。2.园区开发模式在PPP框架下的审视问 题 如 何 解 决 ：问 题 如 何 解 决 ： “ 华 夏 幸 福 模 式华 夏 幸 福 模 式 ” 的 经 验 分 享的 经 验 分 享3.3.拿捏好拿捏好“取取”与与“舍舍”的的关系。关系。（三 顾 茅 庐 请 来 的三 顾 茅 庐 请 来 的 “ 航 天 振 邦航 天 振 邦 ” ， 每 年 保 持 着 约每 年 保 持 着 约 2 2亿 元 的 新 增 投 资 ， 解 决 了 上

33、千 人 的 就 业 。 工 业 园 引 得 众 多亿 元 的 新 增 投 资 ， 解 决 了 上 千 人 的 就 业 。 工 业 园 引 得 众 多 “ 金 字 塔 尖金 字 塔 尖 ”项 目 纷 纷 入 驻项 目 纷 纷 入 驻 ）三三、如何化解风险如何化解风险? ? 让社会资本追加投资时“不红脸”，让政府在看到民企赚钱时“不红眼”（ 固 安 工 业 园 项 目 历 经 了固 安 工 业 园 项 目 历 经 了 4 4 任 县 委 书 记 、任 县 委 书 记 、 5 5位 县 长 ， 换 了位 县 长 ， 换 了 1 01 0 任 经 理 ， 却 依 然 顺 利 推 进 至 今 。任 经

34、理 ， 却 依 然 顺 利 推 进 至 今 。 ）A .A . 明 确 的 风 险 分 担 机 制明 确 的 风 险 分 担 机 制 ; ;B .B . 常 态 化 的 政 企 沟 通 机 制 ， 第 三 方 机 构 的 定 期 监 管 ， 让 外 部 挑 战 降 到常 态 化 的 政 企 沟 通 机 制 ， 第 三 方 机 构 的 定 期 监 管 ， 让 外 部 挑 战 降 到最 小最 小 。C .C . 做做 P P PP P P 项 目 的 企 业 家 还 要 有 点 干 事 业 的 情 怀项 目 的 企 业 家 还 要 有 点 干 事 业 的 情 怀 。 长 周 期 的长 周 期 的

35、P P PP P P 项 目 要 盈 利 ， 但 不 能 以 利 润 为 中 心 ， 而 要 以 客 户 为项 目 要 盈 利 ， 但 不 能 以 利 润 为 中 心 ， 而 要 以 客 户 为中 心中 心 。（ P P PP P P 项 目 的 价 值 曲 线 是 由 低 转 高 ， 政 府 和 社 区 企 业 、 居 民 的 满 意 度项 目 的 价 值 曲 线 是 由 低 转 高 ， 政 府 和 社 区 企 业 、 居 民 的 满 意 度是 验 证是 验 证 P P PP P P 项 目 成 功 最 重 要 标 准项 目 成 功 最 重 要 标 准 。 ）。 ）2.园区开发模式在PPP框

36、架下的审视2.园区开发模式在PPP框架下的审视问题如何解决：土地问题与授权争议问题如何解决：土地问题与授权争议1.1.园区产业需要园区产业需要3-53-5年及更长时间产生收益。年及更长时间产生收益。单靠产业经营收入分成，短期内社会资本无法实现投资收益平衡，需要有其他收入来源:含土地开发整理、基础设施建设运营以及产业地产等所带来收入。很多园区很多园区PPPPPP项目围绕土地做文项目围绕土地做文章。当前土地出让实行严格的收支两条线管理，必然会对项目运作造成一定的章。当前土地出让实行严格的收支两条线管理，必然会对项目运作造成一定的影响。影响。2.2.社会资本要取得项目土地使用权，应根据不同土地性质通

37、过社会资本要取得项目土地使用权，应根据不同土地性质通过“招拍挂招拍挂”、协、协议出让、划拨、租赁或作价入股等方式操作议出让、划拨、租赁或作价入股等方式操作(社会资本配置商业经营项目进行捆绑式开发的，需要另外取得所配置的商业经营项目的土地使用权需要另外取得所配置的商业经营项目的土地使用权)3.3.配套商业项目土地使用权获取的风险由社会资本方承担配套商业项目土地使用权获取的风险由社会资本方承担(社会资本方应当对经营性用地的取得成本进行充分的测算，将其纳入到项目总体的现金流平衡中纳入到项目总体的现金流平衡中，确保整个片区综合开发项目具备经济可行性,实现项目投资与收益的平衡。)3.产业园区需要PPP模

38、式下的创新融资问题如何解决：长效均衡机制问题如何解决：长效均衡机制1.将园区运营纳入20年以上PPP框架，建立一种长效均衡机制，有效解决这种囚徒博弈的困境，让短期一口气赚到的钱摊到几十年的时间里，让政府和社会资本都不再将目光局限在短期利益上，企业很难短期逐利，政府也很难要企业很难短期逐利，政府也很难要求短期的速效政绩。求短期的速效政绩。2.双方的利益诉求捆绑，能够各显其能，勠力同心于产业园区的生命周期之中，着眼于长远的规划和稳定的运营，从开发到招商到城市与产业运营，制从开发到招商到城市与产业运营，制造多个发力点。造多个发力点。3.建立长期均衡发展机制，使得使得多方（区域、政府、企业、产业）共赢

39、多方（区域、政府、企业、产业）共赢获益获益，也能够看到更多良性运行的新型园区，真正符合新型城镇化和产业地产的本质。 高 效 持 续 地 提 升 园 区 盈 利 能 力 才 是 关 键高 效 持 续 地 提 升 园 区 盈 利 能 力 才 是 关 键 园区PPP，就是政府与社会资本进行高度合作，以更具活力的完全市场化的手段提升产业园区的运营效率，以平台整合的思维与路径去进行软硬件的搭建，以及产业的集聚与服务，并从园区的长期运营之中获取合理收益的模式。 传统招商是物理空间的搬迁，传统招商是物理空间的搬迁，“华夏幸福模式华夏幸福模式”则是则是通过优化营商环通过优化营商环境和提供专业服务变境和提供专业

40、服务变搬商搬商为为养商养商，让入驻企业离不开，让入驻企业离不开“华夏的华夏的服务服务”真正让工业园活起来、火起来，城市价值才能提升，真正让工业园活起来、火起来，城市价值才能提升，这个这个PPPPPP项目项目才有盈利点。才有盈利点。3.产业园区需要PPP模式下的创新融资新型的园区新型的园区PPPPPP运营者所需要具有的能力：运营者所需要具有的能力： 新型的园区新型的园区PPPPPP运营者所需运营者所需 要具备的能力要具备的能力3 3、园区运营框架的分解、组织、整合、掌控能力、园区运营框架的分解、组织、整合、掌控能力5 5、对接资本市场与金融资源的能力对接资本市场与金融资源的能力4 4、园区整体的

41、运营、管理和服务能力、园区整体的运营、管理和服务能力1 1、宏观经济的研判能力、宏观经济的研判能力2 2、城市、区域、产业发展趋势的研判与规划能力、城市、区域、产业发展趋势的研判与规划能力3.产业园区需要PPP模式下的创新融资4.园区PPP的整体运作模式和成功条件园区园区PPPPPP的整体运作模式可以归纳为：的整体运作模式可以归纳为：1.投资人或投资人组建的联合体联合体，参与政府组织的投资人（合作伙伴）招标投标，中标后与政府共同组建项目公司；共同组建项目公司；2.项目公司取得政府授予的特许经营权后，根据产业定位，对区域实施整体策划、规划、设计，并成立相应的开发分公司或部门，针对各项具体的开发内

42、容实施投资开发、招商、运营；实施投资开发、招商、运营；3.打造一个区域内的产业园区，产业园区，使区域内相关产业从无到有、从零散到聚集，从初级到成熟，实现区域整体价值的提升、区域地块及物业的升值，区域区域整体价值的提升、区域地块及物业的升值，区域产业的集聚与提升产业的集聚与提升，而投资人则从各级开发运营中获得相应的利润。4.园区PPP整体运作模式-标准式流程政府政府依法招投标依法招投标投资人投资人/ /联合体联合体政府政府/ /授权单位授权单位整体策划、规划、整体策划、规划、设计、宣传、招商设计、宣传、招商SPVSPV特许权授予特许权授予一级开发公司一级开发公司/ /部门部门二级开发公司二级开发

43、公司/ /部门部门三级开发公司三级开发公司/ /部门部门 土地一级开发，基础设施建设、市政工程、协助政府出让土地并收回资金二级房地产开发经营性物业开发 公共服务设施 园区整体经营、管理公共服务设施经营管理 园区后续招商投标比组建投标比组建按需成立按需成立/ /整合分公司整合分公司/ /部门部门政府政府特许权授予特许权授予运营商运营商/SPV/SPV服务服务优化产业结构，优化产业结构，目的性持续招商目的性持续招商园区物业管理园区物业管理园区及企业安保、绿化、食堂、宿舍等生活设施的经营管理，社会活动组织.配套设施开发经营性物业管理酒店等公共服务设施经营管理园区资产、资本运营.规制、监督规制、监督入

44、园企业入园企业 这种标准式的流程其中的部分细节，可以根据实际情况有所变化，比如宏这种标准式的流程其中的部分细节，可以根据实际情况有所变化，比如宏泰发展运营龙河高新区的项目公司泰发展运营龙河高新区的项目公司廊坊市盛世建设投资有限公司，这家公廊坊市盛世建设投资有限公司，这家公司完全由宏泰自己设立并司完全由宏泰自己设立并100%100%控股，安次区政府和龙河高新区是以购买宏泰的控股，安次区政府和龙河高新区是以购买宏泰的服务形式进行合作的，属于特许经营权的范畴，这并不妨碍其符合服务形式进行合作的，属于特许经营权的范畴，这并不妨碍其符合PPPPPP模式的模式的本质要求。本质要求。4.园区PPP整体运作模

45、式-标准式流程放在产业园区、产业新城来说，放在产业园区、产业新城来说，为了补足缺口，可以将一些与为了补足缺口，可以将一些与PPPPPP项目相关的公用物业（如人才公寓、酒店、保障性住房、科项目相关的公用物业（如人才公寓、酒店、保障性住房、科教文卫物业和经营性物业等）的开发经营权益补充进去，教文卫物业和经营性物业等）的开发经营权益补充进去，可能可能会以特许经营权让渡的形式进行，但这并不意味着可以让社会会以特许经营权让渡的形式进行，但这并不意味着可以让社会资本方进行房地产开发来补足收益资本方进行房地产开发来补足收益财政部的财政部的政府和社会资本合作法（征求意见稿）政府和社会资本合作法（征求意见稿）中

46、明确阐中明确阐述：社会资本参与述：社会资本参与PPPPPP项目时获得收益的三种方式途径项目时获得收益的三种方式途径一是由政府付费一是由政府付费二是向使用公共产品或服务的用户收费，也就是二是向使用公共产品或服务的用户收费，也就是“使用者付费使用者付费”三是可行性缺口补助，包括与合作项目相关的其他配套开发经三是可行性缺口补助，包括与合作项目相关的其他配套开发经营权益等营权益等4.园区PPP整体运作模式-标准式流程PPPPPP项目的基本类型项目的基本类型PPPPPP政府政府垄断型垄断型（特许经营）（特许经营）竞争型竞争型（经营权）（经营权）类型类型适用领域适用领域能源、交通运输、能源、交通运输、水利

47、、环境保护、水利、环境保护、农业、林业、科技、农业、林业、科技、保障性安居工程、保障性安居工程、医疗、卫生、养老、医疗、卫生、养老、教育、文化等公共教育、文化等公共服务领域服务领域( (特许特许) )经营经营+VGF+VGF能源、交通运输、水能源、交通运输、水利、环境保护、市政利、环境保护、市政工程等特定领域工程等特定领域付费主体付费主体使用者使用者 政府采购政府采购（经营权）（经营权）使用者使用者+ +政府政府采购方式采购方式原则上招标投标原则上招标投标招标投标、竞争性谈判、招标投标、竞争性谈判、竞争性磋商等竞争性磋商等原则上招标投标，可以原则上招标投标，可以灵活处理灵活处理项目类型项目类型

48、4.园区PPP整体运作模式-标准式流程PPPPPP的回报方式的回报方式使用者付费方式使用者付费方式社会资本社会资本提供提供服务服务付费付费最终使用方最终使用方（经营性项目）（经营性项目）社会资本社会资本提供提供服务服务付费付费政府或政府部门政府或政府部门社会资本社会资本可行性缺可行性缺口补贴口补贴政府或政府部门政府或政府部门提供提供服务服务付费付费最终使用方最终使用方可行性缺口补助可行性缺口补助（VGFVGF）方式）方式可用性付费可用性付费使用量付费使用量付费绩效付费绩效付费政府采购方式政府采购方式（非经营性项目）（非经营性项目）（准经营性项目）（准经营性项目）利益实现利益实现4.园区PPP整

49、体运作模式-标准式流程第二十三条第二十三条 政府购买服务所需资金，应当在既有财政预算中统筹安政府购买服务所需资金，应当在既有财政预算中统筹安排。排。购买主体应当在现有财政资金安排的基础上，按规定逐步增加政府购购买主体应当在现有财政资金安排的基础上，按规定逐步增加政府购买服务资金比例。对预算已安排资金且明确通过购买方式提供的服务项目买服务资金比例。对预算已安排资金且明确通过购买方式提供的服务项目，按相关规定执行；对预算已安排资金但尚未明确通过购买方式提供的服，按相关规定执行；对预算已安排资金但尚未明确通过购买方式提供的服务项目，可以根据实际情况转为通过政府购买服务方式实施。务项目，可以根据实际情

50、况转为通过政府购买服务方式实施。第二十五条第二十五条 财政部门在布置年度预算编制工作时，应当对购买服务财政部门在布置年度预算编制工作时，应当对购买服务相关预算安排提出明确要求，在预算报表中制定专门的购买服务项目表。相关预算安排提出明确要求，在预算报表中制定专门的购买服务项目表。购买主体应当按要求填报购买服务项目表，并将列入集中采购目录或购买主体应当按要求填报购买服务项目表，并将列入集中采购目录或采购限额标准以上的政府购买服务项目同时反映在政府采购预算中，与部采购限额标准以上的政府购买服务项目同时反映在政府采购预算中，与部门预算一并报送财政部门审核。门预算一并报送财政部门审核。政府购买服务管理办

51、法（暂行）（财综【2014】96号） 政府购买服务政府购买服务4.园区PPP整体运作模式-标准式流程（五）资金管理。（五）资金管理。政府向社会力量购买服务所需资金在既有财政预算安排中统筹考虑。政府向社会力量购买服务所需资金在既有财政预算安排中统筹考虑。随着政府提供公共服务的发展所需增加的资金，应按照预算管理要求列入随着政府提供公共服务的发展所需增加的资金，应按照预算管理要求列入财政预算。要严格资金管理，确保公开、透明、规范、有效。财政预算。要严格资金管理，确保公开、透明、规范、有效。（六）绩效管理。（六）绩效管理。加强政府向社会力量购买服务的绩效管理，严格绩效评价机制。加强政府向社会力量购买服

52、务的绩效管理，严格绩效评价机制。建立建立健全由购买主体、服务对象及第三方组成的综合性评审机制，对购买服务健全由购买主体、服务对象及第三方组成的综合性评审机制，对购买服务项目数量、质量和资金使用绩效等进行考核评价。评价结果向社会公布，项目数量、质量和资金使用绩效等进行考核评价。评价结果向社会公布，并作为以后年度编制政府向社会力量购买服务预算和选择政府购买服务承并作为以后年度编制政府向社会力量购买服务预算和选择政府购买服务承接主体的重要参考依据。接主体的重要参考依据。国务院办公厅关于政府向社会力量购买服务的指导意见（国办发201396号）4.园区PPP整体运作模式-标准式流程 第十八条第十八条 行

53、业主管部门应当根据预算管理要求，将行业主管部门应当根据预算管理要求，将PPP项目合同中约定的政府跨年度财政支出责任纳入中期项目合同中约定的政府跨年度财政支出责任纳入中期财政规划，经财政部门审核汇总后，报本级人民政府审财政规划，经财政部门审核汇总后，报本级人民政府审核，保障政府在项目全生命周期内的履约能力核，保障政府在项目全生命周期内的履约能力。 第十九条第十九条 本级人民政府同意纳入中期财政规划的本级人民政府同意纳入中期财政规划的PPP项目，由行业主管部门按照预算编制程序和要求，将合项目，由行业主管部门按照预算编制程序和要求，将合同中符合预算管理要求的下一年度财政资金收支纳入预同中符合预算管理

54、要求的下一年度财政资金收支纳入预算管理，算管理，报请财政部门审核后纳入预算草案，经本级政报请财政部门审核后纳入预算草案，经本级政府同意后报本级人民代表大会审议府同意后报本级人民代表大会审议。政府采购政府采购政府和社会资本合作项目财政管理暂行办法（财金【2016】92号） 4.园区PPP整体运作模式-标准式流程 第二十条第二十条 行业主管部门应按照预算编制要求，编报行业主管部门应按照预算编制要求，编报PPP项目收支预算：项目收支预算：（一）收支测算。（一）收支测算。每年每年7月底之前，行业主管部门应按照当年月底之前，行业主管部门应按照当年PPP项目合同约项目合同约定，结合本年度预算执行情况、支出

55、绩效评价结果等，测算下一年度应纳入预算定，结合本年度预算执行情况、支出绩效评价结果等，测算下一年度应纳入预算的的PPP项目收支数额。项目收支数额。（二）支出编制。行业主管部门应将需要从预算中安排的（二）支出编制。行业主管部门应将需要从预算中安排的PPP项目支出责任，项目支出责任，按照相关政府收支分类科目、预算支出标准和要求，列入支出预算。按照相关政府收支分类科目、预算支出标准和要求，列入支出预算。（三）收入编制。行业主管部门应将政府在（三）收入编制。行业主管部门应将政府在PPP项目中获得的收入列入预算。项目中获得的收入列入预算。（四）报送要求。行业主管部门应将包括所有（四）报送要求。行业主管部

56、门应将包括所有PPP项目全部收支在内的预算，项目全部收支在内的预算，按照统一的时间要求报同级财政部门。按照统一的时间要求报同级财政部门。第二十一条第二十一条 财政部门应对行业主管部门报送的财政部门应对行业主管部门报送的PPP项目财政收支预算申请进项目财政收支预算申请进行认真审核，充分考虑绩效评价、价格调整等因素，合理确定预算金额。行认真审核，充分考虑绩效评价、价格调整等因素，合理确定预算金额。政府采购政府采购政府和社会资本合作项目财政管理暂行办法（财金【2016】92号） 4.园区PPP整体运作模式-标准式流程 PPP项目主体或其他社会资本，项目主体或其他社会资本，除通过规范的土地除通过规范的

57、土地市场取得合法土地权益外，不得违规取得未供应的土地市场取得合法土地权益外，不得违规取得未供应的土地使用权或变相取得土地收益，不得作为项目主体参与土使用权或变相取得土地收益，不得作为项目主体参与土地收储和前期开发等工作，不得借未供应的土地进行融地收储和前期开发等工作，不得借未供应的土地进行融资；资；PPP项目的资金来源与未来收益及清偿责任，不得项目的资金来源与未来收益及清偿责任，不得与土地出让收入挂钩。与土地出让收入挂钩。财政部等关于联合公布第三批政府和社会资本合作示范项目加快推动示范项目建设的通知（财金【2016】91号） 资金来源资金来源4.园区PPP整体运作模式-标准式流程PPPPPP项

58、目支出纳入预算的条件项目支出纳入预算的条件纳入预算纳入预算财政可承受能力论证通过财政可承受能力论证且经同级人民政府审核通过财政可承受能力论证且经同级人民政府审核同意实施同意实施列入各地PPP项目目录地方各级财政部门会同相关部门评估、筛选的地方各级财政部门会同相关部门评估、筛选的潜在潜在PPPPPP项目基本信息，录入综合信息平台项目基本信息，录入综合信息平台纳入PPP综合信息平台未纳入综合信息平台项目库的项目，原则上不未纳入综合信息平台项目库的项目，原则上不得通过财政预算安排支出责任。得通过财政预算安排支出责任。4.园区PPP整体运作模式-标准式流程PPPPPP中政府付费的保障（一）中政府付费的

59、保障（一）政府和社会资本合作项目财政承受能力论证指引政府和社会资本合作项目财政承受能力论证指引（财金（财金201521号）号） 第五条第五条 财政承受能力论证的结论分为财政承受能力论证的结论分为“通过论证通过论证”和和“未通过论未通过论证证”。“通过论证通过论证”的项目，各级财政部门应当在编制年度预算和中期的项目，各级财政部门应当在编制年度预算和中期财政规划时，将项目财政支出责任纳入预算统筹安排。财政规划时，将项目财政支出责任纳入预算统筹安排。“未通过论证未通过论证”的项目，则不宜采用的项目，则不宜采用PPP模式。模式。 第二十五条第二十五条 每一年度全部每一年度全部PPP项目需要从预算中安排

60、的支出责任，项目需要从预算中安排的支出责任，占一般公共预算支出比例应当不超过占一般公共预算支出比例应当不超过10%。省级财政部门可根据本地实省级财政部门可根据本地实际情况，因地制宜确定具体比例，并报财政部备案，同时对外公布。际情况，因地制宜确定具体比例，并报财政部备案，同时对外公布。纳入预算纳入预算4.园区PPP整体运作模式-标准式流程PPPPPP中政府付费的保障（二）中政府付费的保障（二）财政部关于规范政府和社会资本合作（财政部关于规范政府和社会资本合作（PPP）综合信息平台运行的通知）综合信息平台运行的通知（财金（财金2015166号）号）地方各级财政部门要按照地方各级财政部门要按照PPP