第07讲第四章房地产开发经营管理制度与政策

1、第四章 房地产开发经营管理制度与政策一、内容提要：1、房地产开发企业的管理2、房地产开发项目管理3、房地产经营管理二、考试目的和考试要求项目管理、 经营管理制度和本部分的考试目的是测试应考人员对房地产开发企业管理、政策的了解、熟悉和掌握程度。本章的考试要求包括：1了解房地产开发企业的概念、特征及分类；2了解房地产开发企业的设立条件；3了解房地产开发企业资质等级；4了解房地产开发企业设立的程序；5了解房地产开发企业资质管理；6熟悉确定房地产开发项目的原则；7掌握房地产开发项目建设用地使用权的取得；8熟悉房地产开发项目资本金制度；9熟悉对不按期开发的房地产开发项目的处理原则；10熟悉房地产开发项目

2、质量责任制度；11熟悉项目手册制度；12掌握房地产开发项目转让；13熟悉商品房交付使用；14了解房地产广告。三 、内容辅导：1、关于本章内容历年考试情况一年低的趋势， 这也从下表可以看出， 本章内容在历年考试中所占分值呈现了一年高、 往往是房地产基本制度与政策及相关知识每章内容历年出题的一个特点。本章内容在20022007年的考试中，连续 6年综合分析题中都有本章内容，特别是 2003年5道综合分析题，仅此一项就占了 10分，而 2009 年此章内容仅占 1.5 分，均达到了极限。近两年则均占到了 6分。【本章历年考题所占分值比例】2004 年2005 年2006 年2007 年2008 年2

3、009 年2010 年2011 年分值比例分值比例分值比例分值分值分值比例分值比例分值比例分值比例5.55.5%22%33%66%2.52.5%1.51.5%66%66%2、关于本章法规依据:物权法；城市房本章涉及有关的法律、法规包括：城市房地产管理法地产开发经营管理条例；原建设部部长令第 77号房地产开发企业资质管理规定：房地产广告发布暂行规定（国家工商局令第86号）:关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知（国发200927号）。第一节房地产开发企业的管理（了解）、房地产开发企业的概念、特征及分类房地产开发企业是依法设立，具有企业法人资格的， 以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。特征

4、：房地产开发企业一般具有高投入、高风险、回报周期长、综合性强、关联效应大等特征。依据中华人民共和国公司法，房地产开发企业登记为有限责任公司或股份公司。二、房地产开发企业的设立条件城市房地产开发经营管理条例对房地产开发企业设立、管理有明确的规定。设立房地产开发企业应具备下列条件:（1）有符合公司法人登记的名称和组织机构;（2）有适应房地产开发经营需要的固定的办公用房;2名以上 注册资本100万元以上;（4）有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员,持有资格证书的专职会计人员;（5）法律、法规规定的其他条件。例题：设立房地产开发企业的注册资本应在 （） 万元以上。A.50B.

5、80C.100D.200答案：C解析：按照城市房地产开发经营管理条例规定，设立房地产开发企业的注册资本应在100万元以上，因此选 Co三、房地产开发企业资质等级房地产开发企业资质管理规定（原建设部令第77号）规定，国家对房地产开发企业实行资质管理。资质等级的房地产开发企业资质按照企业条件分为一、二、三、四等四个资质等级,条件见表4 1:资质等级注册资本（万元）从事房地产开发经营时间（年）近3年房屋建筑面积累计竣工（万怦）连续几年建筑工程质量合格率达到100%上一年度房屋建筑施工面积（万rf ）专业管理人员（人数）其中：中级以上职称管理人员持有资格证书的专职会计人员一级资质> 5000&g

6、t; 5> 305> 15> 40> 20> 4二级资质> 2000> 3> 153> 10> 20> 10> 3三级资质> 800> 2> 52> 10> 5> 2四级资质> 100> 1已竣工的建筑工程> 5> 2房地产开发企业资质等级条件表4-1商品住宅销售中另外，各资质等级的房地产开发企业还必须具备完善的质量保证体系,实行了住宅质量保证书和住宅使用说明书制度，且从未发生过重大工程质量事故。例题： 甲公司持有二级房地产开发企业资质证书。2006 年 4 月，

7、甲公司取得了某市市2006 年 8 月，甲公司因与李某达不成拆迁补偿协议，申请拆迁管理部门裁决。2007 年房地产经纪人制度试题)区一宗国有土地使用权， 拟开发建设高档住宅小区， 并取得城市房屋拆迁许可证， 开始拆迁 该宗土地上房屋。李某为拆迁范围内一幢房屋的所有权人。1A注册资本应在 2000 万元人民币以上B至少应有 4 名以上专业管理人员C近3年房屋建筑面积累计竣工15万rf以上D从事房地产开发经营的时间应在 2 年以上二级房地产开发企业资质应具备的条件包括 ( )。答案： AC解析：从事房地产开发经营的时间应在 3 年以上。四、房地产开发企业设立的程序新设立的房地产开发企业，应当自领取

8、营业执照之日起30 日内，持下列文件到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案：(1) 营业执照复印件；(2) 企业章程；(3) 验资证明；(4) 企业法定代表人的身份证明；(5) 专业技术人员的资格证书和聘用合同。房地产开发主管部门应当在收到备案申请后 30 日内向符合条件的企业核发暂定资质证书，暂定资质的条件不低于四级资质的条件。暂定资质证书有效期房地产开发主管部门可以视企业经营情况，延长暂定资质证书有效期，但延长期不得超过2年。长。自领取暂定资质证书之日起1 年内无开发项目的， 暂定资质证书有效期不得延例题 1：新设立的房地产开发企业，应先到房地产开发主管部门核定房地产开发企业资质等级，后

9、到所在地工商部门办理营业执照。)(2008 年房地产估价师制度试题)答案：X解析： 新设立的房地产开发企业， 应先到所在地工商部门办理营业执照， 后到房地产开发主管部门核定房地产开发企业资质等级。例题2：房地产开发企业资质等级证书不是企业领取营业执照的必备条件。） （ 2004 年房地产估价师制度试题）答案：解析：新设立的房地产开发企业，应当自领取营业执照之日起30 日内持下列文件到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案。（1）营业执照复印件； （2） 企业章程；（ 3）验资证明；（4）企业法定代表人的身份证明；（5） 专业技术人员的资格证书和聘用合同。五、房地产开发企业资质管理（一） 管理机

10、构国务院建设行政主管部门负责全国房地产开发企业的资质管理工作；县级以上地方人民政府房地产开发主管部门负责本行政区域内房地产开发企业的资质管理工作。（二） 实行分级审批一级资质由省、自治区、直辖市建设行政主管部门初审，报国务院建设行政主管部门审批； 二级及二级以下资质的审批办法由省、自治区、 直辖市人民政府建设行政主管部门制定。例题： 房地产开发企业一级资质由（）审批。A市人民政府B省、自治区、直辖市建设行政主管部门C省、自治区、直辖市人民政府D国务院建设行政主管部门答案： D解析：按照有关规定， 房地产开发企业一级资质由国务院建设行政主管部门审批， 因此，应选 D。第二节 房地产开发项目管理一

11、、确定房地产开发项目的原则（熟悉）还应（1） 确定房地产开发项目， 应当符合土地利用总体规划、 年度建设用地计划和城市规划、 房地产开发年度计划的要求； 按照国家有关规定需要经国家发展改革主管部门批准的， 当报国家发展改革主管部门批准，并纳入年度固定资产投资计划。注重开发基础设施(2) 房地产开发项目，应当坚持旧区改建和新区建设相结合的原则， 薄弱、 交通拥挤、 环境污染严重以及危旧房集中的区域， 保护和改善城市生态环境，保护历 史文化遗产。注：城市房地产开发经营管理条例第十条规定，确定房地产开发项目，应当符合土 地利用总体规划、 年度建设用地计划和城市规划、 房地产开发年度计划的要求； 按照

12、国家有 关规定需要经计划主管部门批准的， 还应当报计划主管部门批准， 并纳入年度固定资产投资 计划。第十一条规定，确定房地产开发项目，应当坚持旧区改建和新区建设相结合的原则， 注重开发基础设施薄弱、 交通拥挤、 环境污染严重以及危旧房屋集中的区域， 保护和改善城 市生态环境，保护历史文化遗产。的要求。例题：确定房地产开发项目， 应当符合城市规划、 房地产开发年度计划和 ( )2004 年土地管理基础试题)A国土规划B年度建设用地计划C区域规划D土地利用总体规划答案： BD解析：城市房地产开发经营管理条例第十条规定，确定房地产开发项目，应当符合 土地利用总体规划、 年度建设用地计划和城市规划、

13、房地产开发年度计划的要求； 按照国家 有关规定需要经计划主管部门批准的， 还应当报计划主管部门批准， 并纳入年度固定资产投 资计划。二、房地产开发项目建设用地使用权的取得(掌握)(一) 建设用地使用权的取得方式城市房地产开发经营管理条例 第十二条规定， 房地产开发用地应当以出让的方式取得，但法律和国务院规定可以采用划拨方式的除外。采用划拨方式取得建设用地使用权有以下两种情形：(1) 城市房地产管理法规定，国 家机关用地和军事用地，城市基础设施用地和公益事业用地，国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，法律、行政法规规定的其他用地 确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨。(2) 199

14、8 年 7 月 3 日国务院发布的 国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知规定： “经济适用住房建设应符合土地利用总体规划和城市总体规划，坚持合理利用土地、节约用地的原则。经济适用住房建设用地应在建设用地年度计划中统筹安排，并采取行政划拨方式供应” 。注： 1、划拨用地目录国土资源部令第 9 号)规定，法律、行政法规规定的其他用地主要指特殊用地，包括监狱、劳教所、戒毒所、看守所、治安拘留所、收容教育所。2、国务院关于促进节约集约用地的通知( 国发20083 号)规定，今后除军事、社会 保障性住房和特殊用地等可以继续以划拨方式取得土地外，对国家机关办公和交通、能源、 水利等基础设

15、施(产业) 、城市基础设施以及各类社会事业用地要积极探索实行有偿使用， 对其中的经营性用地先行实行有偿使用。3、原建设部、国家发展和改革委员会、监察部、民政部、财政部、国土资源部、中国人民银行、国家税务总局、国家统计局令第 162 号廉租住房保障办法第十三条规定，廉 租住房建设用地， 应当在土地供应计划中优先安排， 并在申报年度用地指标时单独列出， 采 取划拨方式，保证供应。4、原建设部、国家发改委、监察部、财政部、国土资源部、中国人民银行、国家税务总局等七部门 2007年 11 月 30日联合发布的经济适用住房管理办法(建住房 2007 258号) 第七条规定， 经济适用住房建设用地以划拨方

16、式供应。 经济适用住房建设用地应纳入当 地年度土地供应计划，在申报年度用地指标时单独列出，确保优先供应。( 二) 建设条件书面意见的内容城市房地产开发经营管理条例规定，土地使用权出让或划拨前，县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门和房地产开发主管部门应当对下列事项提出书面意见，作为 土地使用权出让或者划拨的依据之一：(1) 房地产开发项目的性质、规模和开发期限；(2) 城市规划设计的条件；(3) 基础设施和公共设施的建设要求；(4) 基础设施建成后的产权界定；(5) 项目征收补偿、安置要求。例题 ：房地产开发项目建设用地使用权的取得，可采取行政划拨方式包括A国家机关用地，军事用地B国家重点扶

17、持的能源、交通、水利等项目用地C商业用房建设用地D城市基础设施用地和公益用地E.经济适用住房建设用地答案： ABDE解析：商业用房建设用地使用权不能采取行政划拨方式，因此，应选ABDE。三、房地产开发项目实行资本金制度（熟悉）1996 年 8 月 23 日国务院发布了关于固定资产投资项目试行资本金制度的通知（国发199635 号） 。该通知规定从 1996 年开始， 对各种经营性投资项目，包括国有单位的基本建设、技术改造、房地产开发项目和集体投资项目试行资本金制度，投资的项目必须首先落实资本金才能进行建设。（一） 项目资本金的概念投资项目资本金， 是指在投资项目总投资中， 由投资者认购的出资额

18、， 对投资项目来说是非债务性资金， 项目法人不承担这部分资金的任何利息和债务；投资者可按其出资的比例依法享有所有者权益，也可转让其出资，但不得以任何方式抽出。（二） 项目资本金的出资方式项目投资资本金可以用货币出资，也可以用实物、工业产权、非专利技术、土地使用权作价出资， 但必须经过有资格的资产评估机构依照法律、法规评估其价值， 且不得高估或低估。工业产权、非专利技术作价出资的比例不得超过投资项目资本金总额的20，国家对采用高新技术成果有特别规定的除外。（三） 房地产开发项目资本金1、作用：房地产开发项目实行资本金制度，即规定房地产开发企业承揽项目必须有一定比例的资本金，可以有效地防止部分不规

19、范的企业的不规范行为，减少楼盘“烂尾”等现象的发生。2、房地产开发项目资本金比例变化情况。1）城市房地产开发经营管理条例规定： “房地产开发项目应当建立资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于20”。2）2004 年 4 月，为加强宏观调控，调整和优化经济结构，国务院下发了关于调整部分行业固定资产投资项目资本金比例的通知（国发200413 号） ，将房地产开发项目 （ 不含经济适用住房项目 ） 资本金最低比例由 20提高到 35。20%，其他房地产开发项目的最3）2009 年 5 月 25 日， 国务院常务会议决定调整固定资产投资项目资本金比例，调整后，保障性住房和普通商品住房项目的最低资

20、本金比例为低资本金比例为 30%。例题 1：是 ( )。A20%B25%C30%D35%答案：A2011 年房地产估价师制度试题）解析：国务院关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知国发 200927 号），规定，保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为 30%。例题 2：2011年 8月，某城市作出房屋征收决定，被征收国有土地由甲房地产开发企业以下简称甲企业）开发经济适用住房，项目总投资预算为6000 万元。刘某自有的一套住宅被征收， 选择房屋产权调换的补偿方式。 补偿协议约定， 刘某取得该项目的一套经济适用住房和部分货币补偿。 （2011

21、年房地产估价师制度试题） 关于该项目开发建设的说法，正确的为 （）。A该项目可采用划拨方式供地B甲企业通过招投标方式成为该项目的建设单位C该项目的资本金最低为 2100 万元D该项目开发利润应控制在 3%以内2011 年 7 月，房地产开发企业开发建设普通商品住房项目的最低资本金比例答案 ：ABD20%，解析：项目总投资为 6000 万元。 2009 年 5 月 25 日，国务院常务会议决定调整固定资 产投资项目资本金比例， 调整后，保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为其他房地产开发项目的最低资本金比例为30% 6000 X 20%=1200万元。房地产开发企业实施的经济适用住房项目

22、利润率按不高于3%核定；市、县人民政府直接组织建设的经济适用住房只能按成本价销售，不得有利润。例题 3：2012年 7 月，某房地产开发公司投资开发建设一普通商品住房项目，总投资亿元，则该项目资本金应不低于 （ ）万元。A4000B5000C6000D7000国发 200927 号)，答案： A20%，其他房地产开发项目的最解析：国务院关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知 规定，保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为 低资本金比例为 30% 2亿元X 20% =4000万元。四、对不按期开发的房地产开发项目的处理原则(熟悉)城市房地产开发经营管理条例 规定， 房地产开发企业应当按照

23、土地的使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限进行项目开发建设。出让合同约定的动工开发期限 1 年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金2 0 %以下的土地闲置费；满 2 年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。这里所指的满 1 年未动工开发的起止日是自土地的使用权出让合同生效之日计算起至动工开发必须进次年同月同日止。 动工开发日期是指开发建设单位进行实质性投入的日期。行实质性投入，开工后必须不间断地进行基础设施、房屋建设。城市房地产开发经营管理条例还规定了以下三种情况造成的违约和土地闲置，不 征收土地闲置费。(1) 因不可抗拒力造成开工延期。不可抗拒力是指依靠人的能力不能抗拒的因素，

24、如地 震、洪涝等自然灾害。(2) 因政府或者政府有关部门的行为而不能如期开工的或中断建设一年以上的。(3) 因动工开发必须的前期工作出现不可预见的情况而延期动工开发的。如发现地下文。( 2011 年房地产物、拆迁中发现不是开发商努力能解决的问题等。例题 1： 下列导致土地闲置的情形中，不征收土地闲置费的有( )估价师制度试题)A资金短缺B洪涝灾害C建材供应短缺D开挖基槽发现重要古墓E规划方案上报后审批期限超过一年答案 ：BDE解析：城市房地产开发经营管理条例规定了以下三种情况造成的违约和土地闲置，不征收土地闲置费。 （1） 因不可抗拒力造成开工延期。 （2） 因政府或者政府有关部门的行为而 不

25、能如期开工的或中断建设一年以上的。 （3） 因动工开发必须的前期工作出现不可预见的情 况而延期动工开发的。2010 年房地产估价师制度试题）例题 2：超过土地使用权出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，最高以征收相当于土地使用权出让金 （ ） 以下的土地闲置费。解析：以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，超过出让合同约定的动工开发日A5B10C15D20答案 ： D20以下的土地闲置费；满二A施工单位B房地产开发企业C监理单位D房地产开发主管部门期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金 年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权； 但是，因不可抗力或者政府、 政府有关部门的

26、 行为，或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。五、房地产开发项目质量责任制度（熟悉）（一） 房地产开发企业应对其开发的房地产项目承担质量责任城市房地产开发经营管理条例规定，房地产开发企业必须对其开发的房地产项目 承担质量责任。例题：由于施工的原因导致商品住宅出现质量问题， 应首先由 （ ） 对购房者承担责任。（2005 年房地产经纪人制度试题 ）答案： B解析：房地产开发企业必须对其开发的房地产项目承担质量责任。例题： 无论质量问题是由勘察、设计、 施工哪个单位造成的，房地产开发公司都应对其 开发的房地产项目对购房者承担责任。 （ ）（2009 年房地产估价师制度试题）答案：V解析

27、：城市房地产开发经营管理条例规定，房地产开发企业必须对其开发的房地产项目承担质量责任。（ 二） 对质量不合格的房地产项目的处理方式房屋竣工后，必须经验收合格后方可交付使用。商品房交付使用后，购房人认为主体 结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量 不合格的，购房人有权退房，给购房人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。这样规定的目的主要是为了保护购买商品房的消费者的合法权益。应当注意以下几个问题：是购房人在商品房交付使用之后发现质量问题。这里的交付使用之后， 是指办理了交付使用手续之后， 可以是房屋所有权证办理之前， 也可以是房屋 所有权证办理完

28、备之后。 只要在合理的使用年限内，只要属于主体结构的问题，都可以申 请质量部门认定，房屋主体结构不合格的，均可申请退房。二是确属主体结构质量不合格， 而不是一般性的质量问题。 房屋质量 问题 有很多种， 一般性的质量问题主要通过质量保修解 决，而不是退房。 三是必须向工程质量监督部门申请重新核验，以质量监督部门核验的结 论为依据。四是对给购房人造成损失应当有合理的界定，应只包含直接损失，不应含精神 损失等间接性损失。对于经工程质量监督部门核验， 确届房屋主体结构质量不合格的， 消费者有权要求退房， 终止房屋买卖关系。 也有权采取其他办法， 如双方协商换房等。 选择退房还是换房， 权利在 消费者

29、。例题 1：购房人在取得房屋所有权证后，经确认房屋主体结构质量不合格的，仍有权退房。 （ ）2011 年房地产估价师制度试题）答案解析： 商品房交付使用后， 购房人认为主体结构质量不合格的， 可以向工程质量监督单购房人有权退房， 给购房人造成损位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的， 失的， 房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。 这里的交付使用之后， 是指办理了交付使用 手续之后，可以是房屋所有权证办理之前，也可以是房屋所有权证办理完备之后。例题 2：关于因房地产开发企业的责任导致主体结构质量不合格的已售商品住房处理方式的说法，正确的是 （ ） 。（2011 年房地产经纪人制度试题

30、）A购房人只能要求退房，不能要求换房B购房人只能要求换房，不能要求退房C购房人有权选择退房或换房D房地产开发企业同意后，购房人才能选择退房或换房答案： C解析：对于经工程质量监督部门核验， 确属房屋主体结构质量不合格的， 消费者有权要 求退房， 终止房屋买卖关系。 也有权采取其他办法， 如双方协商换房等， 选择退房还是换房， 权力在消费者。例题 3： 下列关于主体结构质量不合格的已售商品住房处理方式的表述中，正确的是( )。 (2009 年房地产经纪人制度试题 )A购房人只能要求退房，不能要求换房B购房人只能要求换房，不能要求退房C购房人有权选择退房或换房D商品住房买卖双方协商选择退房或换房答

31、案： C解析： 选择退房还是换房，权利在消费者。 对于经工程质量监督部门核验， 确属房屋主 体结构质量不合格的，消费者有权要求退房， 终止房屋买卖关系。 也有权采取其他办法，如 双方协商换房等，。 (2009 年房地例题 4： 购房人发现商品房质量有问题，不能选择退房的情形有产经纪人制度试题 )A使用一年后发现屋面漏水B办理房屋所有权证后，确认房屋主体结构有质量问题C办理房屋所有权证前，确认房屋主体结构有质量问题D尚未使用即发现下水管道堵塞E雨时发现外墙渗水答案： ADE消费者有权要这里的交付使用解析：对于经工程质量监督部门核验， 确属房屋主体结构质量不合格的， 求退房， 终止房屋买卖关系。 购房人在商品房交付使用之后发现质量问题， 之后， 是指办理了交付使用手续之后， 可以是房屋所有权证办理之前， 也可以是房屋所有权 证办理完备之后。例题 5：经 ( ) 确认，确属房屋主体结构质量不合格的，