项目推介(演讲稿)

1、中国山东临沂1、为什么是全国五金专业批发市场的采购中心？2、实现全国五金专业市场采购中心的基础保障是什么？3、我们如何运作安粮临沂五金城？ 城市位置：临沂市东连日照，西接枣庄、济宁、泰安，北靠淄博、潍坊，南邻江苏，总人口1015万，市区人口187万人。2009年GDP总量2110亿元，全市城镇居民人均可支配收入16572元，全市实现社会消费品零售总额；2010年GDP总量2400亿元，全市人均可支配收入20869元1000个专业市场，56家年营业额过亿元的市场六条铁路新菏兖日铁路晋中南铁路胶新铁路枣临铁路东平铁路坪岚铁路300多个航班通往全国紧邻三个港口青岛港-300公里连云港-150公里岚山

2、港-100公里四条高速京沪高速长深高速枣临岚高速日东高速 区域位置及产业基础：本项目处于临沂经济开发区，经开区是临沂首个国家级开发区，辖3个街道，20万人口，规划在5-10年内达到40万人，以工程机械产业、高端装备制造产业为基础，目前开工投产的企业170多家，基本峻工并准备投产的企业300多家，2009年、2010年在临沂工业经济发展排名中居全市第一 。(资料来源:临沂市经济开发区管委会)经开区荣升国家级开发区天时临沂四通八达的交通网络铸就城市地利二十年打造商贸物流之都的大环境整体定位产品定位定位解析在特定的区位，实施精准的战略定位在特定的区位，实施精准的战略定位，是决定项目成功运作的关键。是

3、决定项目成功运作的关键。安粮临沂五金城，50万平方米五金专业市场，全国五金批发市场采购中心的新地标 2011年临沂市政府重点建设项目安粮临沂五金城-国际五金专业批发市场的采购中心 产品定位：中国中高端五金专业市场 作为全国著名的商贸物流城市，临沂目前在运营的八个五金批发市场，经营规模列全国第二，但品牌价值列全国倒数，黑五金和恶性价格竞争导致市场的混乱，严重缺乏中高端五金品牌的现状明显制约临沂商贸物流的发展，无论是处于改善国家级临沂经济开发区招商引资的大环境，还是迅速提升临沂五金行业形象的目的，重资打造一个升级换代式的大型五金专业批发市场，全面拉升临沂五金专业批发市场品质，促进各在经营市场的产业

4、结构更新，都十分必要。华东装饰板材市场香江五金机电市城华东五金机电市场兰田机电五金工具市场银宝机械设备配件市场站前五金商场豪德陶瓷建材装饰城临沂五金城东立五金机电物流城新鼎泰市场安粮临沂五金城现有8个五金专业市场经营面积超过45万平方米，经营品牌混乱，经营环境恶劣。一期“永康模式”，以三层连体独立店铺的建筑形式五金商业区约13万平米，主要招商对象为国内一二线五金品牌的代理商，少量山东本土知名品牌，主打国内贸易，兼顾本土消费 二期 “义乌模式”，以商场为建筑形式的五金商业区约30万平米，主要招商对象是国际知名五金品牌产品、中国驰名商标的五金品牌的厂商，主打国际贸易，兼顾国内远程销售；三期“购物中

5、心”约10万平米，打造开发区吃喝玩乐的全配套商业，主要招商对象是星级酒店、餐饮、娱乐、院线、文化教育产业等，主要满足开发区快速增长的城市配套需要。一期建筑效果图二期建筑效果图品牌与实力品牌与实力国有独资大型企业，经济实力雄厚，资产规模达80多亿元，是“中国最大1000家企业集团”，拥有广泛的渠道资源及品牌影响力国际贸易平台国际贸易平台安徽省粮油食品进出口（集团）公司是安徽省最大的专业外贸公司之一金融业务金融业务安粮参股安徽安粮担保有限公司和国元证券股份有限公司实业部分实业部分安粮控股下设安粮实业、安粮地产、合肥建工集团等子公司投资商地位：安粮集团安徽百亿国企团队实力p投资商：安粮集团p开发商：

6、临沂永信房地产开发有限公司p市场运营管理：临沂安粮地产运营管理有限公司p商业运营顾问：合肥金玉堂房地产代理有限公司p招商代理：青岛智巢房地产营销策划有限公司p整合推广：上海金贝房地产咨询有限公司p展览展示：合肥蓝箭展览展示服务有限公司两大管理机制 维护市场商誉准入机制市场监管机制商户委员会全面介入项目管理六大平台 全面扶商助商金融担保平台仓储物流平台国际采购平台展会营销平台电子商务平台推广服务平台1亿元安粮金融担保平台3000亩安粮仓储物流平台安粮国际采购平台区位决定价值定位决定价值地位保障价值站位实现价值两大机制、六大平台、四大策略共铸辉煌！安粮临沂五金城盈利模式之一第一部分 中国物流仓储之

7、现状【关于物流的定义】 按国家标准 物流术语的定义，物流是“物品从供应地到接收地的实体流动过程，根据实际需要，将运输、储存、装卸、搬运、包装、流通加工、配送、信息处理等基本功能实施有机结合。 按照物流系统性质可以将物流分为社会物流、行业物流和企业物流三类。批发行业物流属于行业物流，它是指批发企业中各企业相互合作。借助现在信息技术，按照统一物流标准，有效整合利用行业物流资源，为满足用户需求而对商品及相关信息从产地到消费地高效率、低成本流动和存储而进行的计划、管理、控制过程。资料来源：物流术语、论批发市场物流竞争力【关于仓储的定义】 在现代物流的大背景之下，仓储已经不仅是一个仓库的概念，而是作为货

8、物的进出、库存、分拣、包装、配送及其信息进行综合控制的一个系统化工程。资料来源：论批发市场物流竞争力【全国重点城市物流园基本情况】数据来源：中科院城市城市保税功能保税功能指标指标租金水平租金水平出租率出租率平均租金平均租金统计面积统计面积统计样本量统计样本量出租率出租率统计面积统计面积统计样本量统计样本量北京-总体0.71,264,8554092%1,399,30550-高端库0.84559,4821585%605,13219天津非保税总体0.68579,0951490%714,19523保税0.87324,189974%282,05312非保税高端库0.79389,6507-保税0.8726

9、0,8395-重庆-总体0.55357,3882297%581,08836-高端库0.6590,000499%212,2004上海-总体1.01275168874-855405.8932非保税高端库1.03105421226-105421226保税1.257067009-7067009苏州保税总体1.07415,242473%415,2424非保税0.74808,5031387%727,80312保税高端库1.07415,242473%415,2424非保税0.8622,803888%613,8037南京保税总体 0.69123,690377%123,6903非保税0.5406,8551786

10、%446,30020保税高端库0.5454,0002-非保税0.64140,9255-备注：高端库是为了适应一些高端货物的苛刻储藏条件而建立的，比如对于仓储温度、湿度、防尘的监测及控制 。城市城市保税功能保税功能指标指标租金水平租金水平平均租金平均租金统计面积统计面积统计样本量统计样本量租金加权平均租金加权平均面积合计面积合计北京-总体0.71,264,855400.71264855-高端库0.84559,482150.84559482天津非保税总体0.68579,095140.75 903284保税0.87324,1899非保税高端库0.79389,65070.82 650489保税0.87

11、260,8395重庆-总体0.55357,388220.55 357388-高端库0.6590,00040.65 90000上海-总体1.012751688741.01 2751688非保税高端库1.031054212261.09 1760912保税1.257067009苏州保税总体1.07415,24240.82 1223745非保税0.74808,50313保税高端库1.07415,24240.89 1038045非保税0.8622,8038南京保税总体 0.69123,69030.53 530545非保税0.5406,85517保税高端库0.5454,00020.61 194925非保税

12、0.64140,9255数据来源：中科院【全国重点城市物流园基本情况】 仓库日平均租金：日平均租金最高的城市为上海市。从总体租金来看，上海的租金水平最高，为1.01元每平方米每天，其次为苏州市，重庆及南京最低，在0.5元左右。高端库房的租金收入达到所有城市的最高水平为1.08每天每平方米。 现现 状一：过高的物流成本导致商品价格畸高状一：过高的物流成本导致商品价格畸高。中国物流与采购联合会发布的最新数据显示 2010年中国物流总费用占国内生产总值比重约18%左右，比发达国家高出一倍，过高的物流成本导致商品价格畸高 现状二：公路乱收费难以整治现状二：公路乱收费难以整治。据中科院最新数据，全世界8

13、2%的收费公路在中国，流通成本占50%70%，成本太高。 现状三：仓储空间严重不足。现状三：仓储空间严重不足。据世邦魏理仕研究报告表明，中国5.5亿平方米的存储空间中，只有580万平方米可以算得上是“甲级”现代物流设施，这一数字反映出中国目前所面临的较为严重的存储空间不足问题。 中国仓储物流之现状 现状四：中间管理费太高现状四：中间管理费太高。2010年我国社会物流总费用与GDP的比率为17.8%，与2009年基本持平，但是其中保管费用同比增长20.5%，达到2.4万亿元。 现状五：物流智能化水平太低现状五：物流智能化水平太低。智能物流是信息化高度发展的一个更高阶段，一方面有效降低物流成本，另

14、一方面会给我们的服务带来很多新的提升， 而中国目前水平还处于起步阶段。参考资料：央视聚焦中国物流顽症 第二部分 临沂物流仓储之现状一、临沂批发市场物流园现状调查二、临沂批发市场商户对物流仓储需求调查三、全国重点城市与临沂物流仓储重点数据比较一、临沂物流仓储现状总述数据来源：临沂市统计局 临沂物流产业规模大，作为全国著名的商贸名城，临沂拥有得天独厚的物流业发展优势，物流产业已经成为临沂经济的支柱产业。据统计局数据，临沂城区内目前有21家大型物流园区在经营，已经从事货运配载业务的商户达1515家，业务范围辐射全国1800余个县市。但是针对各批发市场配套的综合物流园区仅15家，有仓储配套的物流园仅5

15、家，大量物流公司以一张桌子、一部电话和一间门面的形式散落在临沂各街道，没有统一经营和统一管理，物流市场呈现“多、散、弱、小”的现状。调查背景： 由于目前对物流园区的概念和界定还存在不同认识，这给我司全面收集临沂物流园区资料带来一定困难，为了比较准确地反应临沂物流园区的状况，本次调查主要对象是为临沂各批发市场配套的物流园区，对象包括命名为物流园区和命名为物流中心或物流基地的实体。临沂物流仓储现状调查说明调查方法： 调查采取问卷、实地考察等形式，调查走访了21个物流园区，重点研究配套批发市场的物流园区15个 研究方法：样本单项统计、交叉分析、定性分析调查目的： 主要针对给临沂批发市场配套的物流园进

16、行专项调研，从园区占地面积、服务功能、投资规模、智能化信息程度、管理模式、仓储配套等几个方面进行对比，了解临沂物流园区的建设、运行和仓储配套情况。临沂批发市场物流园列表临沂物流市场数据一览表临沂物流市场数据一览表区域功能区块地址建成时间有无保税功能园区等级智能服务停车位占地面积库房占地面积库房建筑面积已出租面积仓库 出租率（个）（）（）（）（）兰山区林丰货运配载市场北园路与蒙山大道交汇处1999无中无无100000无无无无河东区鲁南配载中心河东土杂市场东南角1999无低无无10000无无无无河东区容大物流河东五金城对面2000无低无无15000无无无无兰山区亚圣物流园临西八路与前十街交汇处20

17、00无低无无4000无无无无兰山区交通物流市场临西五路和聚才路交汇处2000无低无无10000无无无无兰山区永兴物流配载城临沂临西七路北段东侧2001无低无无86580100010001000100%兰山区宝友货运市场临沂市双岭路以北2004无中无500160000无无无无兰山区华鹏货运市场聚财路西段南侧2005无低无无40000200002000020000100%兰山区金兰物流基地双岭路与工业大道交汇处2007无中有1200295000200004000040000 100%兰山区天源国际物流园双岭路与临西十路交汇处2007有中有500667000300006000060000100%兰山

18、区金海汇物流市场临西八路与育财路交汇处2007无低无3030000无无无无兰山区澳龙国际物流园工业大道与聚财路交汇处2008无中无无50000无无无无兰山区华强物流城临西八路与解放路交汇处2008无无无无12000无无无无兰山区兰华货运站临西八路与水田路交汇处2008无低无无140000无无无无兰山区华星物流宏大路与聚才二路交会处2011无中无1368600014800370001110030%交通物流市场金海汇物流市场鲁南配载中心澳龙国际物流园金兰物流基地亚圣物流市场立晨物流园宝友货运市场天源国际物流园永兴物流新林丰物流园曹王庄北曹王庄南汇丰货运华鹏物流华兴物流园华强物流园水田车站七路工业园

19、站前商场老林丰物流华星物流临沂主要物流园分布图从园区分布来看，针对批发市场的园区主要集中在兰山区，河东仅两处，罗庄目前没有；从园区规模来看，规模在10万平方米以上的物流园区仅五处；从园区仓储配套来看，有仓储配套的园区仅五处，仓储总面积为85800；从园区功能定位来看，基本以货运、配送为主，仅五家园区具备仓储功能，仅一家有保税库；从园区发展趋势来看，2007年之前建成的物流园区档次低、规模小、无信息化建设，2007年之后建成的物流园区则逐步走向档次高、规模大、有完善的信息平台；特 点从园区数量来看，临沂做为全国著名的商贸物流城市，批发市场1000余处，2009年交易额过亿的市场达到56家，成交额

20、5亿元以上的有30家，但为批发市场服务的专业物流园区仅15处；临沂物流市场数据一览表临沂物流市场数据一览表区域功能区块投资背景商户数（个）物流线路辐射区域租售情况商铺（元/月）仓库（楼层）兰山区林丰货运配载市场林庄居委会130全国各地20-25元无河东区鲁南配载中心郁九曲村委会80全国各地19-25元无河东区容大物流九曲街道李家庄居委会30全国各地、省内为主19-25元无兰山区亚圣物流园亚圣物流有限公司30省内为主20-25元无兰山区交通物流市场交通局兰山分局和后十居委会38省内为主20-25元无兰山区永兴物流配载城曹王庄居委会278全国各地20-30元6-10元（一层）兰山区宝友货运市场山东

21、宝友物流有限公司200全国各地20-25元无兰山区华鹏货运市场华鹏货运市场80省内为主、少量国内19-25元12-15元（一层）兰山区金兰物流基地兰田居委会150全国各地30-45元9-15元（二、三层）兰山区天源国际物流园小李庄居委270全国各地20-25元9-15元（二、三层）兰山区金海汇物流市场张家王庄居委会150省内为主、少量国内20-25元无兰山区澳龙国际物流园临沂澳龙国际物流城有限公司100省内为主、少量国内18-20元无兰山区华强物流城宋王庄居委会60省内为主、少量国内20-25元无兰山区兰华货运站曹王庄居委会355全国各地20-25元无兰山区华星物流华星集团华星物流有限公司15

22、0全国各地20-30元8-10元（二、三层）从园区仓库租金收益来看，仓库租金与商铺租金持平，且仓库出租率非常高；从园区投资企业背景来看，15家物流园中有 10家物流园区均带有居委会的背景；从物流辐射线路来看，线路较广，覆盖全国临沂物流市场数据一览表临沂物流市场数据一览表区域功能区块地址时间服务行业备注商户家兰山区林丰货运配载市场北园路与蒙山大道交汇处1999整体批发行业林庄居委会130河东区鲁南配载中心河东土杂市场东南角1999五金土杂产品郁九曲村委会80河东区容大物流河东五金城对面2000五金土杂产品九曲街道李家庄居委会30兰山区亚圣物流园临西八路与前十街交汇处2000副食品 小百货亚圣物流

23、有限公司30兰山区交通物流市场临西五路和聚才路交汇处2000五金机电配件交通局兰山分局和后十居委会38兰山区永兴物流配载城临沂临西七路北段东侧2001整体批发行业曹王庄居委会278兰山区宝友货运市场临沂市双岭路以北2004整体批发行业山东宝友物流有限公司200兰山区华鹏货运市场聚财路西段南侧2005整体批发行业华鹏货运市场80兰山区金兰物流基地双岭路与工业大道交汇处2007整体批发行业兰田居委会150兰山区天源国际物流园双岭路与临西十路交汇处2007整体批发行业小李庄居委270兰山区金海汇物流市场临西八路与育财路交汇处2007副食品 日用百货张家王庄居委会150兰山区澳龙国际物流园工业大道与聚

24、财路交汇处2008整体批发行业临沂澳龙国际物流城有限公司100兰山区华强物流城临西八路与解放路交汇处2008整体批发行业宋王庄居委会60兰山区兰华货运站临西八路与水田路交汇处2008整体批发行业曹王庄居委会355兰山区华星物流宏大路与聚才二路交会处2011整体批发行业华星集团华星物流有限公司150从流转商品种类来看，集合了临沂各批发市场的商品种类从五金行业配套来看，仅两处物流园为五金市场做物流配套临沂物流园区现状临沂物流园区现状临沂物流园区普遍规模小、管理弱、智能化信息程度低、无现代化管理模式重点个案研究金兰物流基地临沂目前最好的物流园华星仓储物流临沂目前最新建设的物流园澳龙国际物流园临沂目前

25、最失败的物流园【金兰物流基地】 2007年由兰田控股集团与金湖水泥投资兴建，项目规划占地443亩，总建筑面积34.7万平方米，总投资4亿元，以货运配载为主体，项目分为“货运分拨配送区、仓储服务区、信息服务区、运力中心和综合服务区”五大区域，信息配载线路覆盖全国各地，金兰物流经营的信息网品牌金元宝物流信息网自09年5月份上线运行，至今已拥有会员2000多家，是临沂最大的一家物流信息网服务提供商。 1、辐射区域：项目设有专门的分拨配送中心，约150家货物托运部、物流公司入住经营，拥有国内货运专线206条，辐射全国1000多个县市。 2、经营管理模式：以收取物流公司的租金和信息软件服务收费（一点通7

26、20/年）。 3、停车场：1200个货车集车位，提供金兰物流智能停车卡。 4、仓储库房：面积约4万平方米，为多层立体仓库。 5、其它智能服务：一点通、金元宝网站，金兰信息楼2-6楼是做货源和车辆中介。 6、租售情况：场地租赁分室内场地、室外大棚和仓储，分别为2045元/平米，1020元/平米，710元/平米。 7、安全保障：物流公司与运输企业或个人签订货品安全协议和赔偿协议并保留运输公司或个人的详细资料等相关信息的方式用来确保运送货物安全到达目的地，有GPS定位系统可随时查询车辆货物。 华星仓储物流市场位于宏大路与聚才二路交汇处，东邻金兰物流，于2011年1月开业，是目前临沂新建设的仓储物流园

27、区。园区总建筑面积8.6万平方米，有物流门头219间，沿街店面60间，3.7万平方米的仓储库房面积。 园区规划货运配载、大型仓储、货物分拨、车辆维修、物流网络信息化服务、宾馆餐饮休闲六个区域，有136个标准货车停车位，园区有专业化24小时安保系统，目前正在招商中，物流门面出租率90%，仓库出租率30%。【华星仓储物流】 1、辐射区域：全国各大城市 2、经营管理模式：以收取物流公司的租金和仓库租金为主 3、停车场：135个货车集车位 4、仓储库房：面积3.7万平方米，为多层立体仓库，通过大型货梯运送货物到达二、三层仓库。 5、其它智能服务：宣传有信息平台，目前未开通 6、租售情况：商铺租金20-

28、30元/平方米 仓库租金8-10元/平方米（以2/3层为主） 7、安全保障：物流公司与运输企业或个人签订货品安全协议和赔偿协议并保留运输公司或个人的详细资料等相关信息的方式用来确保运送货物安全到达目的地。 项目由澳大利亚金龙基集团投资开发，计划总投资超过62亿元，规划占地8600亩，规划建立交易园区、物流园区、仓储区、配送区、加工区、海关保税区等物流核心园区，同时设立经营、生活服务支撑体系，包括物流运力中心、商贸中心、行政中心、金融中心、网络信息中心、医疗保健中心等，据资料显示，项目总体规划5年内完工，建成后将达到总货运量1000万吨、物资存放量800万吨、年商品交易额100亿150亿元的规模

29、，形成我国最大的商品集散地和物流中心，并逐步发展成为多功能的国际物流基地。 项目于2005年启动，目前实际完工面积不足30万平方米，经营惨淡。【澳龙国际物流城】经营惨淡的现状澳龙失败的主要原因 1 1、过多依赖本地商户、过多依赖本地商户。澳龙是2003年重点招商引资项目，初期招商通过政府宣传“临西5路以内市场3年以内外迁”的喙头，从而打动本地大批商户购买门面，共推出门面1860个，实际销售1200个，销售率达65%，招商过程中基本未引进外地商家，初期招商率达95%，实际经营过程中，当老市场拆迁迟迟未动时，本地商家开始撤出，直到目前经营惨淡。 2 2、初期投入未能兑现、初期投入未能兑现。项目规划

30、之初定位非常高，规划物流园区、生活配套区等高配套商业，但是，从一期商铺销售后，发展商对项目经营没有投入，仅仅实现了一期销售回笼资金，再加上未按规划实施后期物业，导致项目目前经营惨淡。同类型城市典型案例对比义乌国际物流中心 义乌国际物流中心位于机场路北侧，距中国小商品城出口4公里，占地面积为23800平方米，海关查验场地面积为6800平方米，出入境检验检疫面积为9600平方米，仓储面积为3.6万平方米 36米7米7米50米义乌国际物流中心卸货区设计参考:1、义乌国际物流中心是以仓储作业为主导型的物流园区，进货口和出货口分开管理；2、仓库宽度36米，长110米，卸货平台高1.5米，主要保证13米-

31、17米大车装卸货，月台宽7米,配有渡板（固定式液压登车桥）；3、园区配有叉车、剪叉式升降台等大型机械设备，机械化程度非常高。1.5米仓库进货出货渡板（固定式液压登车桥） 渡板做为物流园区的常见设施，但目前临沂15个物流园区均未配置1、物流园区建设缺乏统一规划 临沂是全国起步较早的商贸物流城市，临沂批发市场大多是八十年代从摆地摊、建水泥台和简易大棚开始，一步步由小到大，由大到专，由专到到强，临沂物流园区的建设也经历了这一过程的发展，所以，物流园区的建设缺乏统一规划，也制约了城市的发展。2、物流信息应用能力差 临沂大部分园区信息化程度较低，与现代化的物流的信息技术要求还有差距，各园区之间还不能做到

32、信息共享，早期建设园区基本处于无管理状态，大部分园区智能化水平低。3、仓储配套严重不足 作为全国最大的商贸物流城市，临沂拥有全国最好的物流条件和严重不足的仓储服务 ，五金专业市场做为临沂非主流批发市场，虽然拥有多达7个，总经营规模超过45万平米，仅次于永康居全国第二，但至今没有一个专业的仓储物流中心；4、物流园以交通运输占主导产业 临沂现有物流园区均以交通运输为主导产业，仓储产业明显不足。5、物流园盈利模式以收取租金为主 临沂现有物流园盈利主要通过收取场地租金和电子信息服务费为主，由于其信息化程度较低，因此，场地租金又占到收益的大部分。临沂物流园区经营现状小结二、临沂批发市场商户对物流仓储的需

33、求调查 在针对户搬迁或再投资问题的调研时，55.5%的人商户认为物流条件是商铺在投资的重点考虑因素。商家搬迁或再投资时的关注因素 数据来源：金玉堂2010年度安粮鲁南国际商贸城重点商户调查关于批发市场应该具备的配套设施 数据来源：金玉堂2010年度安粮鲁南国际商贸城重点商户调查 关于批发市场应具备的配套设施的问题，将近60%的受访者选择了配备仓库，55%的商家选择了物流、金融服务场所。商家最希望出现的批发市场是什么样子的？ 数据来源：金玉堂2010年度安粮鲁南国际商贸城重点商户调查 通过商家描述，除了交通便利之外，商户最关心的即是仓储物流便利，交通和仓储物流在所有答案中，最为显著。 此外，从商

34、家的关注中也可以看到一些细节性的因素，如有暖气、带卫生间、带配套的住宅、用水用电方便等，侧面反映出商家目前在经营的商业设施配套简陋的现状。三、全国重点城市物流园区与临沂物流园区相关数据比较 目前临沂的仓储市场非常紧俏，除新建市场外，出租率均达到100%，高于全国其它重点城市，租金相对值较高（其它重点城市地价均高过临沂），从投资回报角度，具备投资价值；4、目前临沂的物流仓储市场较为紧俏，租金较高，从投资回报角度，具备投资价值 1、作为全国最大的商贸物流城市，临沂拥有全国最好的物流条件和严重落后的物流设施以及严重不足的仓储服务。 2、 临沂缺少现代化的物流园，整体物流行业面临升级换代；临沂仓储物流

35、之现状总结3、临沂批发市场商户对物流及仓储的需求非常迫切；第三部分 临沂仓储物流发展趋势 政策引导趋势【国家】新进出台的十二五规划纲要明确提出 “大力发展现代物流业：加快建立社会化、专业化、信息化的现代物流服务体系，大力发展第三方物流，优先整合和利用现有物流资源，加强物流基础设施的建设和衔接，提高物流效率，降低物流成本。优化物流业发展的区域布局，支持物流园区等物流功能集聚区有序发展。推广现代物流管理，提高物流智能化和标准化水平” 2011年6月，国务院常务会议专门研究部署促进物流业健康发展工作 并推出八项措施，这8项措施被业界称为物流业的国八条 【山东省】2009年，山东省政府下发山东省现代物

36、流业振兴发展规划(20092011年)，临沂市被确定为鲁南商贸物流区域核心城 市，从政府的意愿来看，政府一直把临沂定位为商贸物流城市，从地利条件来看，临沂有数量众多的批发市场与四通八达的物流线路，这些都是临沂商贸物流地位的基础；【行业发展趋势一】1 1、专业市场跟物流配送的结合更加科学化、专业市场跟物流配送的结合更加科学化 在规划方面，专业批发市场与物流仓储基地的结合更加紧密，专业市场的专业集群化将会越来越明显。有条件的专业市场将会在市场内建设物流配送区，引入专业的第三方物流配送公司运营。2 2、推广现代物流管理，物流智能化和标准化水平将进一步提高、推广现代物流管理，物流智能化和标准化水平将进

37、一步提高 根据十二五规划，为了加快物流行业的集成与重组，提高批发行业物流资源的配置效率，物流的智能化、标准化将会进一步提高，围绕物流信息交换与管理的技术应用EDI（电子数据交换系统）、ERP、GPS、条形码技术、电子订货系统将会越来越多的运用到现在物流服务园区中。2 2、人流、商流逐渐分离，物流园区与批发市场建设逐步脱离城市中心区域、人流、商流逐渐分离，物流园区与批发市场建设逐步脱离城市中心区域 传统专业批发市场通常位于城市中心居住区，临沂市也出现这种局面，绝大多数的专业批发市场、物流场站分布于兰山区，人流、商流严重重叠，矛盾日益激化。 专业市场、物流地基远离居住区的趋势在近年来开始出现。经开

38、区的专业市场及物流市场的发展环境日益成熟。【行业发展趋势二】1 1、传统专业市场交易模式的改变，引发的物流仓储服务模式的转变、传统专业市场交易模式的改变，引发的物流仓储服务模式的转变 传统专业市场的交易模式正在从目前的传统对手交易模式转变为新型的现代交易方式。专业市场内的展示、看货、订货功能将成为其主要功能，仓储运输等物流配送服务分离到专业的物流仓储基地。因此，物流仓储基地的服务模式，现代化的管理水平将会大幅提升。第五部分 本项目关于物流仓储之对策及建议一、本项目总建筑面积约50万平方米，建成后相当于临沂目前五金市场经营总面积，对于这样一个专业的市场来说，未来需要一个专业的物流园做为项目配套，

39、只有专业的物流仓储才能形成未来经营的核心竞争力；二、为了保证一期开业，建议将西一地块临街门面定位成以配送为主的物流区，争取100-200条物流线路，保证一期全面正常营业；三、为了保证中短期经营，建议将东二地块约4万平方米用地设计为临时仓储物流中心，经营周期3-5年，确保市场从开业到成熟的培肓；四、为了保证中长期经营，建议未来在项目地周边租赁或购买不低于2000-3000亩的用地解决仓储物流，保证项目未来长期的、持续的核心竞争力；五、未来物流经营管理，建议与专业物流企业合作。参考文献：【1】 詹姆斯C约翰逊 现代物流学 2003【2】 欧开培，肖怡 中国批发市场的困境与出路 2007【3】 彭志

40、忠 现代物流与供应链管理 2002参考数据：中科院关于物流调查数据不完全引用安粮临沂五金城盈利模式之二安粮临沂五金城盈利模式之二 经过金玉堂公司近期对临沂市场的深入研究，临沂做为全国最大的商贸物流城市，现有五金专业市场都呈现出“规模大、价格低、信用差、品牌弱、运营管理不规范规模大、价格低、信用差、品牌弱、运营管理不规范”的显著特点，因此，我们建议本项目做中高端产品定位的五金专业批发市场是符合城市商贸物流发展需要的，也是有效与本地现有市场形成互补的重要基础。 在本项目中高端市场形象定位的背景下，启动异地招商，大量引进临沂没有而国内其它城市已经成熟的知名五金品牌、大量引进有产业基础、希望扩大经营规

41、模的外地商户、大量引进永康等五金产地的五金加工制造企业将成为本项目最重要的核心竞争力之一。 只有外地厂商、外地商户以及外地品牌成功引进，才能支撑项目高端市场形象的打造，才能有效地摆脱本地市场低端形象带来的负面影响，才能真正成为。 目 录 Part 1-异地招商原则 Part 2-异地招商策略 Part 3-组织架构及运作模式 Part 4-工作目标及实施步骤 Part 1异地招商原则异地招商原则 异地招商目的1、通过引进国内知名厂商和商户强化项目核心竞争力；2、有效与本地品牌形成差异化，与本地市场形成互补关系而非竞争关系；3、通过异地招商在全国推广，让行业厂商、商户了解本项目，形成广泛的影响力

42、；异地招商原则1、树立行业品牌形象为先，以品牌拉动商业档次； 品牌造势先行，在目标客户群体中树立对发展商的实力认知、树立项目品牌优势； 以国际品牌（如美国著名工具品牌史丹利）为噱头，以永康等五金产地厂商为突破口，以国内知名品牌为主线树立项目招商的高度，以品牌拉动商业档次，促成产生“羊群效应”，使本地商户跟风进驻。 异地招商原则2、 以活动招商为推广主线，以商会为招商媒介，筑巢引凤 ； 在异地招商过程中，以各地五金商会为招商主要媒介，以活动招商、事件招商为推广主线，以把商家请进来为主要手段，以优惠的政策引入龙头商家，让其成为中小商户的旗帜，保证招商的持续开展。异地招商原则3 3、最大限度的利用政

43、府资源、最大限度的利用政府资源 ； 将项目的运营理念扩大为经开区的产业运营，并在项目整体招商运作过程中，与政府形成强强联合，以政府出面牵头，从而树立行业高端的领导者形象。在招商前期力争解决政府公信力难题，不仅能为招商提供更好的渠道，也因为政府的支持使商家对项目的经营更具信心。Part 2异地招商策略异地招商策略 形象定位：国际五金批发市场的采购中心 产品定位：中国中高端五金专业市场异地招商策略一、招商目标客户群体 国际知名五金品牌 临沂没有而国内其它城市已经成熟的知名五金品牌 有产业基础、希望扩大经营规模的外地商户 永康等五金产地的五金加工制造企业异地招商策略二、招商策略 1、以商会为媒介，以

44、长三角、京津塘、西南地区、安徽地区、山东半岛为异地招商区域开展招商活动； 2、其中，长三角、山东半岛为重点招商区域，京津塘、西南地区、安徽地区为重点造势区域，通过异地招商为项目在当地影响力造势；Part 3组织架构及运作模式组织架构及运作模式安粮运营公司金玉堂智巢上海招商中心北京招商中心重庆招商中心成都招商中心合肥招商中心青岛招商中心临沂招商中心以上海为中心完成长三角地区的客户积累以北京为中心完成京津塘地区的客户积累以重庆为中心完成重庆地区的客户积累以成都为中心完成西南地区的客户积累以合肥为中心完成安徽地区的客户积累以青岛为中心完成山东半岛地区的客户积累以临沂本地为中心完成临沂地区的客户积累做

45、实做实做实 务虚、造势为主组织架构图一级招商中心资源配置 职能： 一级招商中心在上海、青岛两地设点，主要承担两项职能：对外宣传企业品牌、展示项目形象的重要窗口，对内承担运营公司管理异地招商中心的联络站。要求： 1、具备独立区域展示安粮集团和本项目的宣传展板，有现场包装，有项目形象，面积相对较小但包装精致，目的是强化项目视觉形象，满足现场接待的功能； 2、设置电话专线，安排专人接听电话及日常事务工作； 3、设立招商1部、2部，分别负责各区域商会的联络，并组织推广活动，安排商户考察项目。二级招商中心资源配置职能： 二级招商中心以重庆、成都、北京、合肥四地为重点设点，主要承担对内联络站的职责，借助商

46、会力量在当地商会办公室建立，可根据招商情况增加二级招商中心。要求：1、现场可摆放项目资料，如果条件允许，可摆放展板，建议借当地商会办公室使用；2、设置电话专线，聘请商会相关人员接听电话并及时将信息传达至总部；四、建立客户数据库数据库的建立通过各地招商中心建立安粮临沂五金城客户数据库，一方面集中管理客户资源，另一方面有效建立客户信息库，便于未来为经营管理做好服务并打下坚实基础。数据库补充各地招商中心每月上交客户数据，由安粮运营公司秘书处统一进行数据补充。数据库使用各招商中心及时更新客户信息并进行客户的动态管理，秘书处主要完成静态管理，并及时通过网站、短信等平台将项目信息统一发出，以便更好地提高项

47、目美誉度和客户满意度。数据库维护秘书处必须不断对数据库进行更新维护以保证数据的真实性和准确性。Part 4工作目标及实施步骤工作目标及实施步骤一、招商目标 我们以10月1日为假定开业时间节点倒推，以山东半岛/异地商户各5：5的比例，则9月30日须完成异地招商数量为500户（约占一期商户数量的50%），在此目标下，按1：10的比例积累客户，意味着外地客户数量至少达到5000户才能完成这个阶段性目标，因此，我们就招商实施步骤制定三大“战役”，力保在9月1日完成异地招商目标。实施步骤-三战定江山第一阶段 启动战 2011年6月15日-7月30日（7周） 第二阶段 推动战 2011年8月1日 - 8月

48、31日（4周）第三阶段 歼灭战 2011年9月1日 - 9月30日（4周）第一阶段 启动战 2011年6月15日-7月30日（7周）招商目标：1、初步完成30家国际品牌的初步沟通； 2、以中国五金商会为媒介完成京津塘地区的客户积累； 以永康商会为媒介完成永康义乌地区的客户积累； 以上海商会为媒介完成长三角地区的客户积累； 以重庆成都商会为媒介完成西南地区的客户积累； 以山东商会为媒介完成山东半岛地区的客户积累； 以合肥商会为媒介完成安徽地区的客户积累；第二阶段 推动战 2011年8月1日 - 8月31日 （4周）招商目标：1、完成国际品牌10家签约； 2、就第一阶段商会巡展积累商户做深入沟通；

49、 3、促成异地商户不间断到项目所在地考察项目确定意向；总体思路：在巡展基础上完成商户积累，深入沟通筛选商户，并邀请重点商户现场考察， 以确保进驻意向的确认。时间控制：4周第三阶段 歼灭战 2011年9月1日 - 9月30日（4周）招商目标：集中签约，完成至少500户商户签约时间控制：完成招商签约签约必备条件：1、租赁合同的完善；2、“诺芙特宜必思酒店暨品牌签约仪式”活动的举行安粮临沂五金城盈利模式之三展会营销： 展会营销包含利用展览、会议进行的各种营销方式和手段。在本项目中，我们从举办招商说明会（推介会）、各种研讨会和论坛，参加展会，组团参展、巡展，以及在这些活动进展的过程中积累各品牌客户资源

50、和采购商、获得相关部门和协会的支持进而来举办各种五金行业展会，进一步提高项目的招商影响力和国际采购市场影响力。 项目推介会、组团参展、举办展会这三种方式并不孤立，内容相互渗透，产生的效应互相促进，手段逐步提升也是行业影响力的逐渐提升！ 近期我们要参加哪些展会 将来我们要策划什么的展会 我们如何实施招商说明会重点介绍：近期我们要参加哪些展会： 选择一个合适的展会首先要有准确的定位，各个展会的侧重都有所不同。选择一个合适的展会首先要有准确的定位，各个展会的侧重都有所不同。根据企业和品牌展会营销可行性论证和确定参展目的后，选择有影响力、富有经验、专业程度强、行业和市场认知度强的展会，就等于选择一个高

51、规格的比赛让运动员去施展。 选择展会主要有以下标准：选择展会主要有以下标准： (1)国际展览联盟组织的成员 (2)展览的口碑和三不变原则 (3)展会的性质和侧重点如何选择一个展会来参展：通过近期市场的调研，接下来几个月中我们有以下几个展会值得参加： 2011第十三届中国西部(成都)五金商品展览会时 间：2011年7月21-23日 地 点：成都世纪城新国际会展中心批准单位：中华人民共和国科学技术部主办单位：中国机械工业联合会 成都市人民政府 、西安市人民政府 四川省工商联五金商会承办单位：西安三联科技会展有限公司执行机构：成都国腾展览策划有限公司协办单位：中国机械工业金属切削刀具协会 中国西部装备制造业博览会的一个主题展区 20112011临沂市场贸易博览会（临博会）临沂市场贸易博览会（临博会） 时间：9月6日至9日在临沂商城国际会展中心举办。据官方预计本届临博会参展参会客商在10万人次以上。参展意义： 通过这个展会，在最短的时间内让更多的临沂及山东本地内五金行业、团体、媒体等认识安粮、关注安粮临沂五金城，树立安粮在临沂的品牌，为招商进一步扩大影响，达到事半功倍的效果。侧重：重在形象展示和媒体效应 第第119届（秋季）全国五金机电商品交易会（郑州）届（秋季）全国五金机电商品交易会（郑州） 暨第二十届中国国