物业管理办公室制度与程序

1、1、2、3、4、5、6、7、8、9、10、11、12、13、14、15、16、17、维修队主管岗位职责坚决贯彻执行公司物业管理处的指示，直接对物业管理处主任负责。对维修队所有人员和设备全权管辖和调配。挑选和配备下属各岗位管理人员。培养、巩 固骨干队伍，切实保障动力设备的安全运行与装修设施的完好。尽最大的努力，以最低 的成本开支保持公司高格调水准。制订下属各岗位规范及操作规程，督促检查下属严格执行岗位责任制度、操作规程及设 备检修保养制度。深入现场、掌握人员和设备状况，坚持每天作如下检查：（1）审核运行报表，掌握能耗规律，发现异常，分析原因，及时采取节能措施。（2）审阅各系统运行监测技术参数，发

2、现偏差，及时修正。（3）现场巡查下属岗位纪律及工作状况，了解员工思想，发现不良倾向及时纠正。（4）现场巡查重点设备运行技术状况，发现隐患，立即与有关班组联系，组织力量消 除；发生影响营业的重大故障，立即组织力量尽快处理。（5）现场检查重要维修工程及整改工程的工作质量与进度，发现失控及时采取措施。（6）现场巡查主要公共场所动力设施，发现问题及时组织维修。审定下属班组工作计划，统筹工作安排与人力调配，检查计划执行情况。 组织制订设备更新、改造工程计划，重大维修保养计划，备件购进计划，并组织实施。 根据营业要求与科技发展状况，经常征询一线业务部门意见，不断改进原设计缺陷，大 力支持下属进行技术改造，

3、使动力设备日渐完善。深入了解下属管理人员和员工的思想状况，及时纠正不良倾向，经常对下属进行职业道 德、服务意识教育，培养员工责任感。编制培训计划，定期对管理人员进行培训，提高管理水平，把维修队建设成为一支高素 质、高技术水准、高效率，高服务质量的队伍。审核下属员工考勤，做好技术档案管理工作，督导下属做好设备维修、故障处理、零部 件更换记录，每月交资料员整理归档。掌握科技发展动态，认真推广新技术，改造不合理的设备，完善设计和施工遗留的缺陷; 对所属系统的重大改造工程参与设计，提出与原系统匹配的可行方案，监督外协施工， 验收施工质量。荆州市盛智物业管理有限公司2003年1月1日信息档案员岗位职责信

4、息员在物业管理处主任领导下，负责本部门档案及管理处较重要档案的管理工作，保证 档案的准确性、系统性和完整性。1. 认真贯彻执行管理处的方针政策和规章制度，完成职责范围内的各项工作及临时性任务。2. 及进准确的做好各种档案数据录入工作，对数据的准确性负责。3. 负责管理处的文件打印和电脑设备操作员的培训。4. 认真收集管理处所需的各种技术资料。5. 了解租户对物业管理工作的意见和建议，定期做汇报。6. 负责管理档案数据统计表查询、为有需要及有权限的人员提供服务。7. 宣传档案法，做好各种门类和各种载体（纸、相片、胶卷、磁带、磁盘）文件材料的形 成、积累、归档、修改补充和复印工作。8. 熟悉档案管

5、理暂行办法，做好日常借阅管理工作。9. 参与承办各类档案的鉴定、销毁工作。10. 具体确定文件材料归档范围和保管期限的划分。11. 保证案卷质量完好；保证案卷材料组合排列的条理性；保证案卷规格形式合科有关标准要 求；案卷装订结实美观。12. 负责各类档案的分类编目和提供利用工具。13. 对所管理档案的丢失、损坏、泄密负责。14. 熟悉企业档案归档范围，懂得分类编目，服务周到，书写端正，字迹整齐。15. 完成上级交办的其它任务。荆州市盛智物业管理有限公司2003年1月1日保安队主管岗位职责1 、负责制定管理处的治安、消防年度、季度工作计划，做好保安队年度预算报告。2、负责维持秩序，预防和查处治安

6、事故，协助、配合国家公安部门侦破有关治安和违法犯 罪案件。3、妥善处理客户有关安全方面的各种投诉。帮助客户寻找在公司丢失的物品，努力改造良 好的治安环境，让客户具有安全感。4、开展以“四防”（防火、防盗、防破坏、防治安灾害事故）为中心的安全教育和法制教 育，定期检查“四防”设施，增强全员的安全意识和法制观念。5、主动督促检查各重点部位的“七合格”工作；协调各有关部门严格落实“七合格”要求， 确保重点部位的安全。6、负责制定夜间安全值勤、巡逻程序和要求，组织夜勤干部、员工逐项落实。确保夜间财 产、人身安全。7、负责完善、制定昼间、夜间各类钥匙的管理规定，定期检查执行情况，发现问题，及时 纠正和报

7、告。&负责制定保安监控的管理规定和操作程序，确保监控范围内的防火、防盗安全。9、适时完善、健全安全应急措施，并负责督促属下严格执行和演练落实。10、定期检查各项保安措施，并做好记录，确保消防设备、设施完好，以备查考。11、及时督促检查各部门对“谁主管，谁负责”责任制的执行情况，并协助各级责任人做 到管好自己的人，看好自己的门，办好自己的事，确保安全工作落实。12、组织好本部门的分工协作，每日召开部门当值保安干部、领班例会。13、负责对保安队员工的培训、考核、评估工作以及聘免和推荐。14、做好本部门员工的思想工作，关心员工生活，提高业务水平。16、完成上级交办的其他任务。荆州市盛智物业管

8、理有限公司2003年1月1日保洁队主管岗位职责1. 负责物业管理处责任范围内的绿化和保洁管理工作。2. 负责联系专业外协单位及时解决绿化和保洁工作中存在的问题。3. 负责日常巡视各公共区域，检查清洁卫生质量。4. 负责保洁队的日常管理，安排工作，制订计划并合理分配人员。5. 指导和检查地毯保养，虫害控制，庭园绿化等专业工作。6. 制订物业保洁和绿化计划，跟踪相关专业动态，提供专业信息与建议给管理处主任。7. 控制清洁用品的消耗量，监督清洁工具的使用与保养。8 负责有关清洁剂和清洁设备的领用，分配和保管。9.填写工作日志，负责向物管处主任报告工作情况。荆州市盛智物业管理有限公司2003年1月1日

9、投资广场租户入驻程序入驻接收1、 租户落定后，由招商部办理签约手续，发出入驻通知，租户凭入驻通知到 物业处办理入驻手续。2、物业管理处凭入驻通知接收租户入驻，填制租户入驻登计表，为租户建立 档案，引导租户办理以下手续：确认所租区域物业设施状况记录表所载内容并签字。购买或委托物业管理处购买水电表，由物管处安装并签认水电计量表安装竣工签 验单交纳水电费押金 交纳装修管理费 办理装修申报手续装修手续1、租户装修必须按装修管理规定， 先由委托施工方申报各种图纸， 施工方案等，填定装 修申报审批表，由物业管理处，大厦业主方进行审核后凭该表到物业公司财务部交纳3装修押金。2、 装修申报审批表 完成审批后管

10、理处向施工方核发装修开工许可通知，施工人 员核发临时出入证。3、临时出入证由施工方签写申领表，物业管理处凭此表，通知财务从施工方预交 的装修押金中扣除工本费。4、装修完成后，由施工方、物管处、租户三方共同进行竣工验收，验收后在装修竣 工验收表上签字，施工方凭押金单和管理处退款签暑意见到财务办理退还押金余额手 续。财务部部扣除各种扣罚款，管理费后，将余款退还施工方，索回原押金收据，开据 各扣款收据。5、施工方完成装修退场时，应将临时出入证交还物业管理处，丢失或未交回由管理处 通知财务部扣除赔款。6、对施工方在装修中的违约行为，由管理处各部门发出扣款通知，经施工方签字后交财务从装修押金中扣罚。 装

11、修期间的水电费， 也由物业管理处发出水电费抄表收费单交 财务部扣款。正式入驻上述程序完成后，租户正式入驻。管理处发出工作单通知各部门配合。荆州市盛智物业管理有限公司2003年1月1日管理处主任职责在公司总经理的领导下，带领管理处员工对大厦及附属配套设施实施全面的管理，保证 大厦的环境舒适优美，机电设备完好、运转正常、水电供应正常、向租户提供舒适、整洁、优 美、便捷的办公和生活环境。具体职责：1. 坚决执行党和国家的各项方针政策、法律法令、有关物业管理的规定、政策以及公司的有关 规章制度。2. 通晓有关物业管理、市容卫生、消防管理等法规，以及创建模范文明商业区的标准和条件，组织全处的人员学习政治

12、时事、业务知识、坚持依法管理与主动服务相结合的原则，搞好物 业管理各项工作。3. 根据统一管理与专业分工负责的原则，领导全处人员对大厦的验收交接、环境卫生、庭园绿 化、安全防范、公共设施、供水供电、保安保卫、交通管理、费用收支及行政事务等到各项 工作实施全面的管理，完成公司下达的各项任务指标。4. 熟悉大厦的楼宇分布、楼宇结构、单元户数、公共设施、机电设备和住户的基本情况，制定切实可行的管理措施。5. 制订本处工作并组织实施，定期检查、监督、查处违章、提出改正措施。6. 负责处理租户对本处工作和管理人员的投诉、不拖延、不推诿，搞好与客户的友好关系。7. 加强本处员的团结协作，公正、公平地评价员

13、工的工作和奖惩员工，关心员工的生活福利， 调动员工的积极性。8. 重视业主委员会建议，自觉接受业主委员会和租户的监督。搞好与居委会、派出所等有关部 门的友好关系，争取各方面的理解和支持，共同搞好大厦的各项工作。9. 配合有关部门做好安全防范等工作。10. 完成公司交给的其他工作。荆州市盛智物业管理有限公司2003年1月1日盛智物业投资广场管理处物业服务收费标准编号项目收费标准备注011水电费押金暂免交012电表安装费免费电表由租户购013装修施工保证金3000元/层向施工单位收取014装修施工管理费20元/天/层向施工单位收取015临时岀入证工本费5元/证016临时岀入证押金5元/证退证退款0

14、17装修垃圾清运管理费100元/层/月018电梯运货使用费60元/小时底价10元编号项目收费标准备注021电费（营业性）1.3 元 /KWH按表计收022电费（非营业性）1 . 00 元/KWH按表计收023自来水费31.80 元/m按表计收024中央空调费暂免费025计算机网络初装费600元/点026计算机网络月租费85元/点027电话初装费316元/部代电信公司收取编号项目收费标准备注031打扫房间/吸尘0. 5 元/ m2032清洗地毯（干洗）2. 5 元/ m033清洗地毯（水洗）2 元 / m2034地板打蜡/大理石打蜡4 元 / m2035玻璃清洗0. 5 元/ m036家具打蜡保养4 元 / m2037装修开荒2. 5 元/ m038家庭钟点保洁20元/小时编号项目收费标准备注041私人保镖服务30元/小时/1人护送、警卫、押解贵重物等042商务保姆服务面议洗衣订餐整理 房间护理043定时提醒报务免费044移动通信特号办理服务免费045工程维修面议不包括材料费046上门维修面议疏通管道、水电