深圳南山高新区项目20140526(IDG)

1、 Copyright IDG Confidential and Proprietary, all rights reserved0IDG Confidential and Proprietary深圳南山高新区项目介绍深圳南山高新区项目介绍20142014年年5 5月月 Copyright IDG Confidential and Proprietary, all rights reserved1目录三、项目测算及风险提示二、项目现状分析一、项目基本信息五、附件四、交易方案 Copyright IDG Confidential and Proprietary, all rights reserv

2、ed2深圳区域规划城市核心区（福田、罗湖、华侨城）城市核心区（福田、罗湖、华侨城）在承担全市行政中心、文化中心功能的基础上，未来要重点发展金融中心、商贸中心和服务中心的功能。推进旧工业区的更新，发展创意经济与特色文化产业等新兴产业，提升整体功能。加快城中村改造与综合治理，改善城市人居环境。西部滨海区（宝安滨海区和除西部滨海区（宝安滨海区和除华侨城以外的南山）华侨城以外的南山）结合港口、机场、高速公路、口岸等大型交通基础设施密集的优势，发展现代物流业。建建设世界先进水平的高端制造业设世界先进水平的高端制造业园区，发展信息产业与通讯产园区，发展信息产业与通讯产业等高端制造业。业等高端制造业。加强与

3、香港的合作，发展现代服务业。中部地区（公明、光明、石岩、龙华、观澜）中部地区（公明、光明、石岩、龙华、观澜）依托良好的生态环境，形成高新技术产业的集群。 建设客运铁路枢纽，构筑城市中心区的功能拓展新城区。未来应对区域内的大型绿地进行整合，建设调节城市生态平衡的生态绿心。东部地区（盐田及除大鹏半岛以外的龙岗其它地区）东部地区（盐田及除大鹏半岛以外的龙岗其它地区）通过东部沿海铁路、城际轨道和高速公路等区域性交通设施的建设，发展成为深圳向粤东北地区辐射的服务中心。建设职业培训和高等教育基地，发展成为自主创新的新型产业基地。依托盐田港的优势，应进一步拓展海铁联运，发展国际性的港口物流业和与之配套的商贸

4、业、仓储业。东部滨海地区（大鹏半岛地区）东部滨海地区（大鹏半岛地区）加强对生态环境的保护、恢复和培育。高标准开发旅游资源，发展以国际会议、休闲度假为主的旅游业，建设国际性的滨海旅游度假区。以环境和景观保护为基本前提，依托生态环境和海洋资源优势，适度发展生态产业和海洋产业。 Copyright IDG Confidential and Proprietary, all rights reserved3项目区位项目位于深圳市南山区高新区内，紧邻深南大道及地铁罗宝线高新园站；项目所在区域基础配套成熟，自然环境优美，已有众多园区企业入驻办公，商务环境极其优异；项目前往市中心（华侨城、福田区、罗湖区）及

5、机场十分便利，罗宝线地铁均能直接通达，车程分别为3公里（华侨城站）、10公里（会展中心站）、16公里（大剧院站）和18公里（机场站）。高新园区高新园区 Copyright IDG Confidential and Proprietary, all rights reserved4项目基本信息深圳南山高新区项目深圳南山高新区项目开工时间开工时间预计2014年2季度开工土地性质土地性质工业用地（只出租）土地使用期限土地使用期限50年建设用地面积建设用地面积3,947.2 平方米总建面总建面47,593.8 平方米- - 地上建面地上建面38,932.8 平方米- - 地下建面地下建面8,661 平

6、方米 容积率容积率9.8建筑密度建筑密度40%建筑高度建筑高度100 米本项目 Copyright IDG Confidential and Proprietary, all rights reserved5项目市场情况中科大厦：租金130140元/平方米/月长虹大厦：租金130元/平方米/月康佳大厦：租金130元/平方米/月迈瑞大厦：租金120130元/平方米/月项目周边有康佳大厦、长虹大厦、迈瑞大厦等物业，平均租金水平在130元/平方米/月从整体上看，深圳的办公楼市场较为健康，处于稳步增长的阶段；从区域上看，尽管福田中心区作为金融中心的地位不可撼动，但随着后海总部经济区和前海的发展，租户正

7、加大对南山区的关注度，南山区的办公氛围日益强化。根据历史经验，园区租金水平一般为核心甲级写字楼的60%左右，因此强劲的甲级写字楼市场水平也有助于园区市场的提升甲级写字楼市场南山高科技园区租赁市场 Copyright IDG Confidential and Proprietary, all rights reserved6深深 南南 大大 道道北北 环环 路路滨滨 海海 大大 道道北区西区北区西区南区南区北区东区北区东区中区西区中区西区中区东区中区东区中区：中区：以规模较小，资金实力较弱（相比南区）的电子信息类企业为主。片区内目前以厂房、住宅为主，少量企业写字楼，东南侧是科技园最大的城中村大冲

8、村（目前华润负责建设住宅及写字楼等综合体）。北区：北区：总体规划要求建设“高新技术化总部化”的高新技术园区；土地利用规划确定本片区的功能定位是“以大型生产型工业为主的高新技术工业区”。目前以生物制药和医药企业为主。南区：南区：已经初步建成也是集科研、开发、试制、培训、孵化、创业、办公及金融贸易与居住为一体的综合功能区，深圳虚拟大学园区和大量大企业总部写字楼在本区域落户。南区是目前科技园目前大企业聚集度最高、租金水平最高的区域，同时也是科技园未开发土地最多的区域。科 苑 路项目市场情况科技园区规划科技园划分为三个片区，南区是大企业聚集地；中区主要以资金实力相对较弱电子信息企科技园划分为三个片区，

9、南区是大企业聚集地；中区主要以资金实力相对较弱电子信息企业为主，北区以业为主，北区以“大型生产型工业为主高新技术工业区大型生产型工业为主高新技术工业区”北区西区北区西区- -北起广深高速，南至北环大道，西临麒麟路，东到科苑大道路，总用地面积1.32平方公里。北区东区北区东区-北起广深高速，南至北环大道，西临科苑大道，东到沙河西路，总用地面积1.26平方公里。中区西区中区西区-是北环路、科苑大道、深南大道、麒麟路道路中心线的围合区域，总用地面积为179.47公顷。中区东片中区东片- -区北起北环大道，南至深南大道，西临科苑大道，东到沙河西路，片区总规模1.6平方公里；南部片区南部片区-指南海大道

10、以东、滨海大道以北、沙河西路以西、深南大道以南的城市建设用地，总用地面积523.12公顷。 Copyright IDG Confidential and Proprietary, all rights reserved7现有写字楼物业租赁客群稳定、数量庞大且实力较强：南区出租率集中在90%以上；面积需求在200-500平米、半层整层；租金根据交通优势及楼宇品质呈现一定差别，整体均价在110-130元/月南区南区基本介绍基本介绍项目名称项目名称档次档次总建筑面积总建筑面积( () )层数层数租金均价租金均价( (元元/ / ) )出租率出租率南区深南沿线p沿线写字楼多高层建筑，外立面时尚、高端、

11、品质档次较高；p 租客面积区间：大多半层整层出租，少量划分为200400小面积出租p以IT、科技、电子、咨询、金融等行业为主康佳大厦甲级1064162413095%长虹科技大厦甲级750002513095%飞亚达科技乙级830002012095%TCL乙级803002512095%创维大厦乙级610001812095%南区东部组团p高层与多层交错p面积区间：多半层以上，少量划分为300 500 小面积出p以IT、科技、电子、金融等为主迈科龙大厦甲级315002012091%松日发展大厦甲级659612312085%曙光大厦乙级300001911086%方大大厦乙级230001711592%金蝶

12、软件园乙级60000810095%南区西部组团楼体为多层建筑，质素不高，分布有虚拟大学园、留学生创业基地等，多为软件、教育培训、科技类行业；租金水平约90100元/ 南区滨海大道分布部分新建楼宇（如A8音乐大厦、威新软件园等），因临近滨海大道及地铁蛇口线，品质较高，租金均价在100110元/月，项目市场情况科技园南区 Copyright IDG Confidential and Proprietary, all rights reserved8中区深南沿线的出租率集中在85%以上；面积需求在200-500平米、半层整层；租金在105120元/ /月中区中区基本介绍基本介绍项目名称项目名称档次档

13、次总建筑面积（）总建筑面积（）层数层数租金均价（元租金均价（元/ / ）出租率出租率中区深南沿线p深南沿线高新园地铁口以北多为住宅，主要办公区域靠近深大片区，整体交通不如南区便捷，办公氛围亦不如南区，但楼宇以高楼为主，品质形象较好；p华润在大冲村旧改项目临近高新园地铁，为住宅和写字楼综合体，品质高，预计会成为区域标杆项目；p目前整体租金水平较南区低华润城中村旧改甲级未知300米预计区域标杆无科技园金融基地甲级960001210085%桑达科技大厦甲级480001712099%金融科技大厦甲级580002612080%长城大厦甲级5680017-2010598%p特点一：特点一：中区纯写字楼中商

14、品房类纯写字楼分布较为分布较为集中集中，集中在北环大道、南海大道、科苑路和玉泉路围合成区域内。p特点二：特点二：中区纯写字楼的规模集中在：6-96-9万万左右。p特点三：特点三： 新建纯写字楼形象品质形象品质较高较高。p特点四：特点四：整体交通便捷度交通便捷度、区域认可度区域认可度不如南区。项目市场情况科技园中区 Copyright IDG Confidential and Proprietary, all rights reserved9科技园区整体出租率较高，核心区域基本为满足状态；租金水平根据区域位置、交通状况、楼宇品质表现出科技园区整体出租率较高，核心区域基本为满足状态；租金水平根据区

15、域位置、交通状况、楼宇品质表现出较明显的差异，整体来看：较明显的差异，整体来看：l租金第一梯队：南区深南大道沿线区域交通便捷，楼宇品质较高，入驻企业实力强，租金水平在130元/平方米/月左右，如康佳大厦、长虹科技大厦等；l租金第二梯队：深南大道沿线中区交通便捷、楼宇品质较高的区域；南区品质一般或交通便捷度一般的区域，租金水平在110120元/平方米/月，如迈科龙大厦、桑达科技大厦；l租金第三梯队：南区位置较差、楼宇品质较差区域；中区位置一般或楼宇品质一般区域，租金水平在100元/平方米/月左右，如南区虚拟大学园、金蝶软件园、长城大厦等；l租金第四梯队：北区及中区位置较差、品质较差的楼宇，租金水

16、平在90元/平方米/月以下；科技园区入驻企业行业主要分布在科技园区入驻企业行业主要分布在IT IT、科技、电子、金融、咨询、贸易、制造、教育等，相比入驻深圳传统、科技、电子、金融、咨询、贸易、制造、教育等，相比入驻深圳传统CBDCBD区域写字楼，科技园区有更高的性价比及更优的氛围；区域写字楼，科技园区有更高的性价比及更优的氛围；政府政府对对科技园科技园物业的自用面积有比例限制，通常要求开发企业自用物业的自用面积有比例限制，通常要求开发企业自用50%50%以上以上，50%以外的部分可以进驻其他外来企业，且入驻企业行业符合高新园区核准的行业范围内的（主要为科技、IT、金融、咨询、贸易、电子等），可

17、在区域内注册；如企业自用范围不足50%的，自用面积用于对外出租的，入驻企业不得在区域内注册，但可以用于人员办公。项目市场情况科技园总结 Copyright IDG Confidential and Proprietary, all rights reserved10目录三、项目测算及风险提示二、项目现状分析一、项目基本信息五、附件四、交易方案 Copyright IDG Confidential and Proprietary, all rights reserved11项目现状u项目公司为境外结构的BVI全资持有的外商投资公司u项目公司已取得四证，并处于基坑施工阶段，建设周期为2年（2014

18、年初2015年底）u项目土地收购成本2亿元（折合楼面价5137元/平方米，此价格不含账面现金），考虑到后期工程投入，自有资金投入总额预计为3.5亿元u旭天发展协助基金负责项目工程建设及后期的整体运营服务，可实现入驻前50%的租户承租，起始租金预计4元/平方米/月u项目公司已取得工行1.5亿元的授信 Copyright IDG Confidential and Proprietary, all rights reserved12目录三、项目测算及风险提示二、项目现状分析一、项目基本信息五、附件四、交易方案 Copyright IDG Confidential and Proprietary, a

19、ll rights reserved13项目测算假设条件 Copyright IDG Confidential and Proprietary, all rights reserved14项目测算建设期项目项目合计合计2014/6/302014/6/302014/9/302014/9/302014/12/312014/12/312015/3/312015/3/312015/6/302015/6/302015/9/302015/9/302015/12/312015/12/312016/3/312016/3/312016/6/302016/6/30土地转让成本-200,000-120,000000

20、-80,0000000股权转让印花税-260-26000000000建安成本-261,766-15,468-11,898-18,800-24,749-36,766-39,146-24,749-25,701-64,490开发管理费-15,706-2,356-2,356-1,571-1,571-1,571-1,571-1,571-1,571-1,571日常管理费-1,000-150-150-100-100-100-100-100-100-100基金固定管理费（1%）-7,000000-3,500000-3,5000建设期银行利息-8,93900000-1,229-2,070-2,640-3,000

21、建设期股东借款利息-2,70000000000-2,700合计合计-497,371-497,371-138,234-138,234-14,404-14,404-20,470-20,470-29,919-29,919-118,437-118,437-42,046-42,046-28,490-28,490-33,511-33,511-71,860-71,860建设期现金流（单位：千元）建设期现金流（单位：千元） Copyright IDG Confidential and Proprietary, all rights reserved15项目测算运营期项目项目合计合计2016/9/302016/

22、9/302016/12/312016/12/312017/3/312017/3/312017/6/302017/6/302017/9/302017/9/302017/12/312017/12/312018/3/312018/3/312018/6/302018/6/30租金收入90,1366,54110,29211,01411,73612,45812,69812,69812,698物业管理费收入7,8258188769349931,0511,0511,0511,051合计合计97,9617,35811,16811,94812,72913,50913,75013,75013,750营业税-5,00

23、3-363-571-611-651-691-705-705-705印花税-51-39-3-3-3-3000房产税-10,816-785-1,235-1,322-1,408-1,495-1,524-1,524-1,524物业管理费-6,541-818-818-818-818-818-818-818-818运营维护费-1,887-196-211-225-240-254-254-254-254行政管理费-944-98-105-113-120-127-127-127-127市场推广费-944-98-105-113-120-127-127-127-127保险费-294-37-37-37-37-37-37

24、-37-37基金固定管理费-7,00000-3,500000-3,5000合计合计-33,479-2,434-3,085-6,740-3,396-3,551-3,591-7,091-3,591扣除基金管理费运营现金流64,4824,9248,0835,2089,3339,95710,1596,65910,159不扣除管理费运营现金流71,4824,9248,0838,7089,3339,95710,15910,15910,159运营期现金流（单位：千元）运营期现金流（单位：千元） Copyright IDG Confidential and Proprietary, all rights re

25、served16项目测算结果测算结果测算结果数值数值单位单位Project Unleveraged IRR20.6%劣后投资人 IRR（Before Carry）31.8%劣后投资人 IRR（After Carry）27.1%境外综合投资收益（After Carry）17.8%运营数据运营数据数值数值单位单位运营收入97,961,154元运营成本33,479,116元EBITDA64,482,038元Stable EBITDA YIELD8.3%出售情况出售情况数值数值单位单位收益法估值单价14,230元/平方米市场法估值单价20,000元/平方米综合单价16,538元/平方米出售净所得（不扣

26、除债务）782,245,650元出售净所得（扣除债务）509,378,551元备注：本测算结果基于中性的假设条件，在租金假设为130元/平方米/月的情况下，投资人综合IRR为19.4% Copyright IDG Confidential and Proprietary, all rights reserved17风险提示项目处于建设初期，从开发建设、竣工验收、运营到基金退出周期较长，面临开发风险、运营风险、市场风险及汇率风险等多种风险项目用地为工业用地，持有期内写字楼只能自用或对外出租，不得散售；资产处置时只能选择境外股权转让；项目的盈利模式和退出渠道单一交易模式为境外项目公司股权收购，需使

27、用外币基金交易；项目公司可能存在未披露的财务、法律问题，需对标的项目及项目公司做深入的尽职调查 Copyright IDG Confidential and Proprietary, all rights reserved18目录三、项目测算及风险提示二、项目现状分析一、项目基本信息五、附件四、交易方案 Copyright IDG Confidential and Proprietary, all rights reserved19交易结构图旭天发展旭天发展境外收购基金（BVI）*标的项目招商财富招商财富提供开发建设、后期招商运营服务VXCVXC（BVIBVI）项目公司优先投资人劣后投资人1交

28、易后100%持股IDG、GP2作为Co-GP联合发起境外基金交易前100%持股IDGIDG资本资本劣后投资人2（旭天发展）BVIBVI签署股权转让协议支付股权对价款100%持股境外境外境内境内招商财富招商财富IDGIDG资本资本境内基金XX计划提供境内贷款GP将超额投资收益（Carry）的20%分配给旭天发展 Copyright IDG Confidential and Proprietary, all rights reserved20交易要素表基金名称基金名称北京和谐汇XX投资管理中心（暂定）基金规模基金规模总规模：人民币3.5亿元（暂定），设立境内和境外平行管理基金境外基金：人民币2.6

29、亿元（根据项目公司账面现金实际金额可调整），其中优先资金1.69亿元，劣后资金9.1亿元；境内基金：人民币0.9亿元基金管理人基金管理人Co-GP模式，由IDG资本和招商财富的境内与境外管理实体联合管理运营管理方运营管理方旭天发展，负责项目的开发建设、对外招商及后期运营管理存续期限存续期限4+1年资金用途资金用途境外资金用于收购项目公司境外BVI的100%股权；境内资金用于支付工程建设款基金管理费基金管理费基金总规模的1%，并分享投资收益的20%作为Carry运营管理费运营管理费旭天发展满足基金考核要求的，GP应将Carry的20%分配给旭天发展作为奖励。收益分配收益分配u分配顺序：1、扣除基

30、金固定管理费；2、向境内LP分配利息和投资本金；3、境内项目公司向境外BVI有利润分配的，向境外优先LP分配利息和投资本金；4、向境外劣后LP分配投资本金；5、向境外劣后LP分配投资收益u资金成本境内LP：不超过12 %/年，按年付息境外优先LP：不超过10%/年，具备付息条件时支付利息（当期应付未付利息计入下一期本金计息）退出方式退出方式基金存续期满，向第三方出售境外BVI公司股权（第三方承债式收购） Copyright IDG Confidential and Proprietary, all rights reserved21交易要点4、境内基金GP收取固定管理费；境外基金GP与劣后LP按项目投资收益扣除优先LP收益后的20%：80%进行收益分成，GP分享的超额收益为Carry。1、基金拟采用境内、境外双重结构，均由IDG和招商财富作为Co-GP负责基金的管理，并