2017房估-案例与分析-精讲班-19、-旅馆房地产估价二

1、第1页/共10页六、 价值类型房地产抵押价值：抵押房地产在价值时点的价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的价值减 去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。七、 估价原则（略）八、 估价依据（略）九、 估价方法本次估价的估价目的是对已建成的房地产即饭店房地产进行现有价值估价。通过实地查勘和对周 边区域的调查并分析有关资料后，根据估价对象饭店房地产的特点和实际情况，进行评估方法的具体 选择。饭店物业作为一种能直接获取长期收益的经营性不动产，区别于其他各类物业，特别是中大型 星级饭店房地产，其房地产价值已并非各项要素资产的简单估价加总，据此我们确定将收益法作为本 次某饭店抵押价值评估的基本方法。同时，

2、在饭店房地产构成要素资产的单项评估遵循贡献原则的前 提下，除收益法外，成本法也具有评估合理性的一面，能够保守地测算估价对象的现有价值。因此我 们拟采用成本法作为本次饭店房地产估价的辅助方法。错处：缺所选用估价方法的定义或内涵。十、估价结果估价对象在价值时点的评估结果如下：市场价值：人民币220064656元，大写金额：人民币贰亿贰仟零陆万肆仟陆佰伍拾陆元整；知悉 的法定优先受偿款为零；抵押价值：人民币220064656元，大写金额：人民币贰亿零奎佰肆拾玖万奎 仟壹佰壹拾伍元整。错处：估价结果中缺单价表示或不列单价的理由。十一、注册房地产估价师（略）十二、实地查勘期（略）十三、估价作业期（略）十

3、四、风险提示（略）十五、变现能力分析 （史记：建议大家结合案例教材32、33页内容对比学习）第2页/共10页房地产变现能力是指假定在价值时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转 换为现金的可能性估价对象变现能力分析表2-25通用性估价对象土地用途为综合用地，其建筑形式符合一般综合楼需要，故通用性较强独立使用性估价对象为某饭店整幢房地产，其使用及经营不受其他房地产的影响，故独立使用性较强可分割转让性根据合法用途和产权状况， 估价对象可分割转让较弱， 但作为饭店性房地产，对整体价值影响不大快速曳现价值假定在价值时点强制处分估价对象，因卖方价外手续费、竞价空间、双方无 合理的谈判周期

4、、快速变现的付款方式及目前拍卖市场成交活跃程度等因素， 将会广生一定的价格减损。根据估价对象的具体情况，预计估价对象可实现的快速曳现价值为市场价值的七成变现能力在当前巾场条件下，饭店整体转让实例较少， 但市场仍有一些饭店转让实例， 本饭店装修标准为四星级，成新率较高，且独立性使用较强，预计本饭店变现我力较强清偿顺序在价值时点本次评估物业未设定任何抵押权错处：在估价结果报告中的估价对象变现能力分析中缺少变现时间长短、变现费用、税金的种类、数额和清偿顺序的说明。XX市xx镇港口路某饭店房地产抵押估价技术报告（节选）一、估价对象描述与分析（一） 估价对象区位状况描述与分析（略）（二） 估价对象实物状

5、况描述与分析该饭店占地面积3691廿，总高22层，地下1层，总建筑面积为28105. 32m2,饭店于2012年9月开始营业，并于2014年4月17日取得中国四星级饭店证书。该饭店是一家集客房、餐饮、娱 乐、休闲为一体的多功能商务型饭店，目前已成为XX镇标志性建筑物之一。该饭店自开业以来经营 收益稳定上升，年经营收入从2012年的2100余万元上升至2014年的1. 38亿元。饭店各功能部分经 营状况良好，客房入住率在XX市同档次饭店中处于较高水平，年均入住率可达到85%左右，饭店平第3页/共10页均房价在350元左右。通过市场调查，XX市同档次饭店平均价格在400450元左右，考虑到本饭店的

6、规模及地域因素，我们认为本饭店的客房定价合理，有较强的市场竞争力，加之虎门为中国的服装 之都，该镇商务型客户较多，我们预计本饭店的长期发展前景良好。饭店的功能分布情况如下：1层：接待大堂、佛罗伦萨西餐厅、大堂吧、商务中心、工艺精品店、停车场、发廊。该层大堂 一侧约50tf出租经营工艺精品店，月租金为15000元。停车场内部分面积出租经营发廊， 月租金为10000元，停车场内35.1廿出租经营士多店，月租金为5500元。西餐厅设有餐位80个。2层：整层作为海港中餐厅，设有25间不同大小的包房，总餐位数550个，该餐厅的人均消费在100150元之间。3层：该层为KTV俱乐部，共设有各类型豪华包房4

7、2间，其中小包房5间，中包房17间，大包房7间，豪华大包房9间，总统包房4间。小包房最低消费为900元/间，豪华包房的最低消费为2800元/间，所有包房平均消费约为2500元/间。该层的小商品店出租经营，月租金为9200元。4层：XXX康乐部（桑拿中心），该层设有日式按摩房67间，目前有57间正在营业，其余在装 修中，预计8月可以对外营业。根据介绍该桑拿房的平均消费在484元左右。5层、722层：全部为客房，共10种类型客房，客房总数为221间。其中二十一层为行政楼层 客房。6层：设有2个大型会议室，目前正在装修中，预计在今年8月可以营业。地下室：该层为设备用房及洗衣房等配套设施用房。该饭店基

8、本装修情况如下：外墙：裙楼贴大理石；大堂：地面铺大理石，内墙面贴大理石，天花板为艺术吊顶；走廊：地面 铺大理石，内墙贴大理石，天花板为石膏板吊顶；客房：地面铺实木地板、部分铺地毯，内墙贴墙纸， 天花板石膏板吊顶。饭店设施：中央空调、热水系统、自动喷淋、烟感报警、网络接线、智能系统及监控系统等，室 内及室外共配有100余个停车位。目前饭店服务项目有商场、饮食、娱乐、客房、康体、商务、会议、健身等。其中客房、商务、会议、健身为饭店自主经营项目，商场、饮食、娱乐、康体等为饭店出租经营项目。其基本情况如下：1层：饭店大堂、商场、美容美发室，营业面积约1050 tf ,其中商场和美容美发室为出租经营项目

9、；另有一个50个车位的停车场2层：整体出租，经营中餐（龙滕海鲜酒楼）和西餐，营业面积合计约1980 rn20其中中餐大厅可同时容纳200人就餐，并有28个包房，每个包房可同时容纳15人就餐。西餐厅设有80个座位。第4页/共10页3层：整体出租，经营歌舞厅，营业面积约1980廿。设有近20个各种中、小包间。4层：整体出租，经营桑拿洗浴，营业面积约1980廿。设有豪华房12间、贵宾房17间、豪华贵宾房6间。58层：饭店客房，营业面积约7920廿。设有各类套房146间，其中：标准单人房44间、豪华 单人房15间、豪华双人房21间、商务房40间、蜜月房7间、套房4间、豪华商务房3间、豪华蜜月 房8间、

10、行政套房3间、高级行政套房1间。9层：饭店会议中心、健身中心、网球场。共有3个会议室：大会议室可以容纳300人会议，中、小会议室可分别容纳80人、20人会议。10层：为饭店临时建筑（尚未办理产权证件），目前为酒店办公用房。史家解读：10层作为饭店办公用房，是供饭店管理人员使用的房屋，此部分房屋也有潜在收益，其价值包含在饭店整体收益中了，不能单独计算，原因是：这部分房产是为饭店服务的，其价值已体 现在饭店其他部分房产如客房、餐厅等用房的收益之中了。同样，饭店大堂也不能单独计算其收益价 值。（三）估价对象权益状况描述与分析本次评估物业为XX镇港口路某饭店整体房地产，该饭店原名为“XX大厦”，原权利

11、人为XX公司，该公司从2001年开始投资兴建“XX大厦”，但在开发物业的过程中由于资金问题造成工程烂尾。 后由现权利人甲公司进行后续工程建设，并于2008年12月23日取得该X x市建筑工程竣工验收证书。2011年9月30日通过转让方式正式取得产权，转让价格为人民币6200万元。甲公司分别于2014年9月6日及2015年6月1日取得该物业的国有土地使用证和房地产权证。至此，我公司认为本次估价对象的产权清晰合法。二、 市场背景描述与分析（略）三、 最高最佳利用分析（略）四、 估价方法适用性分析（略）五、 估价测算过程（一）假设未设立法定优先受偿权利下的价值1.收益法（1）饭店年经营收入的计算史家

12、解读：收益法计算收入时，其中B、C、D、E项收入在前面说是出租经营情形，实际是按照经营情形统一计算的。第5页/共10页A.客房部分收入根据市场调查，XX市四星级以上饭店的客房价格平均折扣率一般在45%65%之间，客房入住率一般在50%80%之间。根据本饭店管理人员介绍及企业提供的近三年会报表，本饭店的折后房价 约为350元/间，另外加收10%的客房服务费，平均折扣率在55%60%之间，由于饭店配套齐全，位 于XX镇的中心区域， 且客房定价合理， 本饭店的年平均入住率在80%左右，属于XX市饭店行业中 的较高水平。在本次评估中，考虑到饭店成新率、档次等，我们最终取客房价格平均折扣率为60%,年均

13、入住率为80%。客房部分年收益具体计算如下表：客房年收益测算表2-26客房类型间数（间）收费（元/间天）房价折扣率折后价（元/间天）客房服务费率（%）服务费（元/间天）日收入（元）高级房14453060%31810%3150256豪华房1860060%36010%367128行政房1063060%37810%374150高级行政房1268060%40810%405376蜜月房1673060%43810%437696高级套房1778060%46810%468738行政套房298060%58810%581292海逸套房1138060%82810%82910总统套房l388060%232810%23

14、22560小计22188106日收入总计（元）88106平均入住率80%年收入总计（万2572. 70元）365365B.中餐厅收入考虑到本饭店的中餐厅为海港城，该餐厅定位档次较高， 人均消费一般在100150元，饭店分午第6页/共10页餐和晚餐，午餐平均上座率一般在50%左右，晚餐平均上座率在70%左右，因此我们取饭店中餐厅的每天上座率为120%，人均消费为130元。中餐厅年收益计算见下表：中餐厅年收益测算表2- 27项目收费（元/人）座位数上座率日收入（元/天）中餐130550120%85800日收入总计（元）85800年收入总计（万元）3131. 70C.西餐厅收入本饭店佛罗伦萨西餐厅的

15、人均消费在120元左右，分早餐、午餐、晚餐，每天平均上座率在200%左右。西餐厅年收益计算见下表：西餐厅年收益测算表2-28项目收费（元/人）座位数上座率日收入（元/天）西餐12080200%19200日收入总计（元）19200年收入总计（万元）700. 80D.桑拿收入根据饭店管理人员介绍，本饭店的日式按摩房平均消费在484元，这里我们按照市场平均价格450元计算，每日平均营业时间为12小时，一般为每双钟计费，平均开房率在350%左右。年收益计算见下表：按摩房年收益测算表2-29客房类型收费（元/房间）间数（间）平均开房率日收入（元/天）日式按摩房45057350%89775日收入总计（元/

16、天）89775年收入总计（万元）3276. 79错处：正在装修的10间按摩房将于8月份对外营业，其收益也应计算在内。E. KTV俱乐部收入本饭店KTV俱乐部，共设有各类型豪华包房42间，其中小包房5间，中包房17间，大包房7间，豪华大包房9间，总统包房4间。小包房最低消费为900元/间，豪华包房的最低消费为2800元/间，所有包房平均消第7页/共10页费约为2500元/间。平均开房率为90%,年收益计算见下表：KTV俱乐部年收益测算表2 - 30项目收费（元/间）间数（间）平均开房率日收入（元/天）包间25004290%94500日收入总计（元）94500年收入总计（万元）3449. 25错处

17、：中、西餐厅收入及KTV俱乐部的收入未说明是社会平均的客观数据。F.铺位出租收入由于本饭店仅有少量的铺位进行出租经营，且出租租金收益稳定，故本次计算出租铺位收益时根据租赁合同计算，目前出租铺位共4个，其中包括一层工艺精品店、 停车场内发廊及士多店、三层KTV俱乐部商品销售铺位，年收入合计为47. 64万元。错处：在租约期内用租约租金计算，租约期外用市场租金计算，或者说明租约租金与市场租金相差不多，可以合并简化考虑。G.会议中心收入目前本饭店会议中心正在装修中，预计今年8月可投入使用，考虑到从价值时点至预计投入经营日期间隔较短，对饭店长期收益价值影响不大，故本次评估按照正常营业计算其收益价值。根

18、据饭店管理人员介绍， 本会议中心的定价为每天8001000元/间，根据市场调查，该定价合理，会议中心的平均使用率一般在50%左右，则会议中心的年收益计算如表2 31 :会议中心年收益测算表2 31会议室类型间数（间）收费（元/间-天）平均使用率日收入（元）会议室2100050%1000年收入总计（万元）36. 50H.其他收入其他收入是指饭店其他配套设施的有偿服务，该部分配套设施主要服务于入住饭店的客户，如大 堂吧等设施，这里我们按客房收入10%计算。则年收入为257. 27万元。错处：饭店9层会议中心、健身中心和网球场部分未计算在内。以上8部分构成本饭店的全部收益，则本饭店年经营收入为：饭店

19、年经营收入=客房部分收入+中餐厅收入+西餐厅收入+桑拿收入+KTV俱乐部收入+铺第8页/共10页位出租收入+ 会议中心收入+其他收入=2572. 70 + 3131. 70 + 700. 80 + 3276. 79 + 3449. 25+ 47. 64+ 36. 50 + 257. 27 = 13472. 65(万元)史家解读：根据上下文推测，其他收入属于饭店自营收入而不是出租收入，这样，饭店年经营收 入中的客房、会议中心和其他收入属于饭店自营收入，其他项属于出租收入。(2)总营业支出A.营业成本根据饭店财务分类，营业成本包括：耗用食品、香烟、酒水等；饮料的原材料、调料、配料成本； 餐馆等耗用

20、的材料；洗衣房耗用的材料成本等；客房用品等。一般四星级饭店的营业成本占年经营收 入的20%30%,根据饭店近三年会计报表，该项目占年经营收入的18%25%,属于行业正常水平，在此我们以经营收入的25%计取。则营业成本为3368. 16万元。B.营业费用估算营业费用包括：工资、福利、燃料费、摊销低值易耗品、服装费、洗涤费、水电费、邮电费、保 险费、包装费、运杂费、保管费、展览费、广告宣传费、差旅费、清洁卫生费、工作餐费、装修折旧、 其他等。四星级饭店一般的经营费用约为经营收入的25%30%左右，根据本饭店近三年会计报表，该项目占总收入的30%35%,考虑到在估价时不计建筑物折扣费用，我们在此取总

21、经营收入的33%。则营业费用为4445. 97万元。C.管理费用及财务费用估算管理费用包括：公司经费、工会经费、培训教育经费、劳动保险费、待业保险费、审计费、咨询 费、诉讼费、排污费、绿化费、开办费、聘请会计、审计师费用、修理费、交际应酬费、坏账损失、 存货盘亏、上级管理费、其他费用等。财务费用包括：银行手续费、信用卡手续费及其他。一般饭店的管理费用及财务费用占经营收入的8%10%，我们以经营收入的10%计取。则管理费用及财务费用合计为1347. 26万元。依照X X镇交税标准，经营饭店物业每年缴纳的相关税费如下表:相关税费测算表2 -32税项交税标准税率（占经营收入的比例）营业税营业额的5%5%城市维护建设税营业税的5%0. 25%第9页/共10页教育费附加营业税的3%0. 15%印花税按实收资本和资本公积两项合计金额万分之五贴花0. 05%房产税原建购价的70%的1 . 2%0. 84%