工程维修管理作业指导书

1、深圳市潜龙海宁房地产经纪有限公司工程维修管理作业指导书文件编号HN-WI-002版本/版次A/0页码67/67生效日期2014-1-100 目录一、工程维修部目标要求及实施措施 03二、工程维修部组织架构 05三、工程维修部岗位职责 06四、术语解释01 土建维修养护术语 1002 设备维修养护术语 10五、工程维修部管理制度（规定）03 特种作业人员管理制度 1204 机电设备维修工具管理规定 1305 安全用水、供水管理制度 1406 运行值班电工交接班制度 15六、设施设备维修养护管理规程07 设备（设施）抢修管理规定 1608 房屋本体及公用设施维护管理规定 1709 设备事故处理规定

2、 22七、设备设施管理规定10 公用设备（设施）管理规定 2511 机电设备编号管理规定 2912 设备的管理等级 3013 安全操作管理规定 3114 设备运行记录管理制度 3215 设备台帐管理制度 32八、设备房管理制度16 配电房管理制度 3417 发电机房管理制度 3418 水泵房管理制度 3519 空调制冷设备房管理制度 3620 监控中心管理制度 3621 电梯机房管理规定 3722 设备机房防火管理规定 3823 设备机房卫生管理规定 39九、供配电设备管理规程24 变、配电设备（设施）管理规定 4025 高低压配电室安全工作制度 4426 变配电工作票、操作票制度 4427

3、供电限电停电审批程序 46十、柴油发电机管理规程28 柴油发电机组管理规定 48十一、给排水设备管理规程29 给排水设备(设施)管理规定 51十二、电梯系统管理规程30 电梯安全管理规定 5431 电梯维保服务考核制度 5432 垂直电梯系统设备(设施)管理规定 56十三、空调系统管理规程33 中央空调系统设备(设施)管理规定 58十四、消防系统管理规程34 消防系统设备(设施)管理规定 6235 正压风机维修保养规程 64一、工程维修部目标要求及实施措施1.0 服务的基本目标和要求1) 大型设备完好率99%以上。2) 客户特约维修及时,返修率不高于1%,公共维修当天完成,质量合格,返修率不高

4、于1%。3) 客服部派发的特约维修单完成率100%,其它类维修单完成率98%以上。4) 按计划定期对设备设施进行月/季/年保养,保养完成率100%。5) 客户对工程设备(设施)的有效投诉每月不超过两宗,投诉处理率100%,满意率100%。6) 重大安全责任事故为零。7) 维修服务标准：序号项 目要 求备 注1上门时间接到维修需求后，到目的地不超过15分钟。如果没有此项服务，应向客户解释。2服务态度热情、谦虚、使用文明用语。3服务满意率应达到95%以上。4疏通马桶要求维修后使用畅通，维修时间不超过30分钟。下水道严重堵塞除外。5疏通地漏使用顺畅，并对切口恢复原样，异物须清理干净，维修时间不超过1

5、小时。疏通后进行排水测试。6换锁应按客户要求安装，开关自如，密封性好。维修时间：木门不超过30分钟，玻璃门不超过2小时。换锁后进行开合测试。7水龙头漏水维修后达到原来标准，密闭、开关自如，压力正常，出水顺畅。维修时间不超过30分钟。8接头漏水应达到紧固、密封、不滴水，处理面美观、大方。维修时间不超过1小时处于隐蔽工程或结构复杂的漏水点除外。9楼层间漏水尽快查明漏水原因，5分钟内应急处理防止事故扩大,事后全面检修，彻底维修故障点,并对墙面、地面等污染清理干净。及时上报相关上级。10马桶漏水管道、闸阀、储水池、桶体、底座紧固密封，无渗水、漏水现象；局部维修时间不超过30分钟；整体维修时间不超过2个

6、小时；并有温馨提示。如需拆装马桶维修，处理后必须恢复原样。11商铺内、客户房间停水、停电尽快查明停水、停电原因，对故障性停水、停电应及时进行维修，对市政停水、停电应向客户耐心解释。在维修完毕后应尽量保持原状，维修时间不得超过30分钟。常规故障性停水、停电维修时间不得超过30分钟。特殊故障性停水、停电维修时间不得超过2小时。否则应及时上报领导。12灯不亮维修后效果应达到原来照明的标准，客户提供的配件还需进行严格的验证，维修时间不超过30分钟。更换的配件应符合安全用电规范。13客户门窗修理维修后要求门窗能开关灵活自如，密封性能良好，维修效果尽量保持原状。维修时间不超过2小时。玻璃损坏、配件困难的不

7、超过10个工作日。14空调滴水要求10分钟内到现场检查，查明原因，如系下水管堵塞需疏通空调接水盘下水管，处理完成后使下水管畅通。疏通后进行通水测试。15空调制冷效果差用测温仪测量“出风口”温度及室内现场感受,再进行温度调整测试，确保温度调整范围在2226度之间效果正常。1、 分体式空调常规故障时间不超过30分钟，主机故障不得超过3个工作日；2、中央空调常规故障时间不超过60分钟，主机故障不得超过7个工作日；16网络、电话、POS线不通现场查明故障原因及时处理,要求处理后网络、电话、POS线通信正常、数据交换迅畅。1、线路、接入口等常规故障不得超过30分钟；2、主机、服务器、A/C交换器等故障不

8、得超过2小时；2.0 适用范围 适用于深圳市潜龙海宁房地产经纪有限公司服务中心工程维修部。3.0 措施1) 工程维修部人员在日常工作中，必须积极配合齐心协力，做到第一时间上门服务，确保客户满意。2) 部门人员做好安全、管理工作，采取预防措施，防止发生重大设备事故和人员伤亡。组织部门技术人员熟悉、掌握所管辖的设备性能，参与解决海宁公寓·海宁广场突发事故的抢修。3) 负责对海宁公寓·海宁广场的机电设备实施统一管理，积极做好维修运行的日常管理工作。4) 熟练掌握设备设施的性能和操作，加强对设备的维护和保养，确保设备完好，为服务提供基本保障。二、工程维修部组织架构总经理服务中心经理

9、副总经理工程维修主管维修班运行班三、工程维修部岗位职责1.0 目标明确部门职能及各岗位工作职责、工作范围和日常工作。2.0 适用范围适用于深圳市潜龙海宁房地产经纪有限公司服务中心工程维修部。3.0 内容3.1 工程维修部工作职责1) 负责楼宇设备设施的交接验收，建立详细的设备设施台帐，对接管验收的设备设施做好现场标识，并完成交接报告；2) 制订工程维修部日常运作、管理工作程序及各级人员的岗位职责，建立设备设施的安全操作、运行管理、维护保养、应急处理等技术文件和对客服务标准、规范；3) 负责制订楼宇（工程维修部分）的年度和月度预算、采购计划、年度和月度设备设施维护保养计划和设备设施大修计划；4)

10、 对管理范围内的设备、设施进行全面、有效的管理，确保设备设施的正常运行。按年度和月度设备设施维护保养计划对设备设施进行维护保养，确保维护保养和检修的项目、方法和完好程度符合相关规定。定期进行设备设施完好率的统计和考核，使设备设施完好率达到公司规定的标准，满足客户的使用要求。在紧急情况发生时，能够按应急处理方案实施有效控制处理，确保人员和设备设施的安全；5) 按对客户服务中心标准完成对客户服务事项，维修及时率、返修率、客户满意率必须达到公司规定的标准；6) 建立、实施对工程分包方的评审和考核制度，负责外委工程项目和采购设备、材料、配件的验收和质量控制；7) 负责客户二次装修方案的审核和施工现场的

11、技术方法、施工质量、使用材料的监理，参与服务中心组织的二次装修验收，跟踪二次装修工程遗留问题的整改；8) 做好上级领导安排的工程整改项目、新增项目的招投标和合同签订工作，对施工计划进行审核，对项目实施过程进行监理，并完成竣工验收等工作；9) 结合潜龙海宁房地产经纪有限公司实际，制订潜龙海宁房地产经纪有限公司经济、有效的设备设施运行方案，应用新技术，实施节能降耗，定期对能耗及其他运行成本进行统计核算，将成本控制在合理范围；10) 实施各专业、各系统、各机房的值班、运行、巡视、维护保养、检修记录制度，记录要清晰、真实、完整并具有可追塑性。建立档案管理制度，按管理要求做好运行记录、巡视记录、值班记录

12、、技术文件、资料、图纸等的收集、整理、完善、保存和归档工作；11) 制订工程维修部的年度、月度培训计划，做好新聘员工的岗前培训，按计划实施各项专业技术培训，不断提高工程人员的技术素质和实际操作能力；12) 配合政府、行业管理部门，确保电力、供水、煤气、通信、电视等正常工作，按有关部门的要求，定期完成电力、防雷、消防等各项安全检测，使排水、噪音等达到环保要求；13) 完成上级领导交办的其他工作。3.2 工程维修人员岗位职责3.2.1 维修主管岗位职责：1) 负责物业服务区域内机电设备、公共设施的日常运行、保养和维修工作；2) 负责所有机电设备的大、中修计划报批，并组织人员实施；3) 负责对工程维

13、修人员的维修保养工作提供工作指导及监督、检查；4) 负责编制本部门维修耗材的月度采购计划，以及对采购物品的验证；5) 负责水电节能工作，做好每月公共水电费用分析，提出节能措施和建议，确保设备安全经济运行；6) 负责外委维修的联系、设备维保分包方的监管；7) 负责带领本部门员工建立设备台帐、设备卡，并收集、建立、整理设备技术资料、档案，保证设备档案齐全；8) 负责二次装修的装修图纸、方案审批，监控二次装修工程质量；9) 督查工程维修部工作人员做好设备运行、维修保养记录；10) 每月30日前，组织人员完成物业服务区域内水、电、燃气的抄表工作；11) 积极配合客户服务中心完成客户入住、退房手续；12

14、) 负责组织人员完成对物业服务区域内公用设施、客户室内家私家电的维修工作；13) 安排人员监管遗留工程、改造工程的实施，积极协调相关事宜，按时组织验收；14) 负责对工程维修部工作人员的培训，提高员工专业技能、职业道德、服务意识；15) 负责对工程维修部员工的检查、考评；16) 负责对本部门范围内投诉的处理及不合格服务的纠正；17) 负责监督员工对公司耗材的使用情况、有偿服务收费情况；18) 及时向服务中心经理汇报工程维修工作动态；19) 完成公司交予的其他工作。3.2.2 维修电工岗位职责：1) 按时按质按量完成各项客户室内维修工作；2) 按时抄水、电、燃气表，定期检查线路，杜绝偷电、漏电行

15、为；3) 参予设备大、中修，及时处理突发事件；4) 积极配合客户服务中心完成客户入住、退房验房的程序，抄录水、电、燃气表数据，对室内家电进行检查；5) 牢固树立安全第一思想，遵守安全制度，坚决制止违章操作；6) 进客户室内维修按标准的工作流程进行，讲究服务礼仪，确保顾客满意；7) 及时向维修主管汇报工程维修工作动态；8) 完成公司交予的其他工作。3.2.3 运行电工岗位职责:1) 掌握供电系统线路布置情况、设备技术性能及实际操作规程；2) 坚守岗位，定时巡视设备房设备，掌握设备运行情况，注意负荷变动，发现异常情况分析原因及时处理，认真做好运行记录及巡查记录；3) 发生人身触电事故和火灾事故时，

16、应立即断开有关设备的电源，参照相关规程进行抢救；4) 认真抄录各种仪表数据，监视负荷变化；5) 做好防小动物、防水、防火工作，确保安全运行，认真巡视设备并做好记录；6) 发生事故或停电时头脑保持冷静，按规程操作，及时排除故障；7) 按时上、下班，不脱岗；紧急事故未排除时严格执行交接班制度，做到上不清，下不接，上、下班两班协同排除，并详细记录故障情况，及时向上级领导汇报；8) 保持配电房、变压器房、空调机房、水泵房、值班室清洁卫生；9) 严格遵守安全操作规程，除经主管批准并制订可靠的安全措施外，一般情况下不允许带电作业，停电作业线路柜的主开关要及时挂上“线路检修，严禁合闸” 牌；10) 管理好安

17、全用具和设备；11) 负责公共区域维修工作；12) 负责中午午休及夜间的各种急修工作；13) 及时向维修主管汇报工程维修工作动态；14) 完成公司交予的其他工作。四、术语解释01 土建维修养护术语1.1土建维修指对房屋的基础、主体结构、门窗、屋面、楼面和地面、装饰装修部分及道路场地等进行养护、修理。1.2二次装修客户或使用人为了居住使用、或改变功能对房间进行的二次装饰、装修。1.3土建小修工程（日常养护）凡以及时修复小损小坏，保持房屋原来完损登记为目的的日常养护工程为小修工程。小修分零星养护和计划养护。1.4土建中修工程凡需牵动或拆换少量主体构件，但保持原房屋的规模和结构的工程为中修工程。中修

18、工程一次费用在该建筑物同类结构新建造价的20%以上，中修后的房屋70%以上必须符合基本完好或完好的要求。主要适用于一般损坏房屋。1.5土建大修工程凡需牵动或拆换部分主体构件，但不需全部拆除的工程称为大修工程。大修工程一次费用在该建筑物同类结构新建造价的25%以上，大修后的房屋必须符合基本完好或完好的要求。主要适用于严重损坏房屋。02 设备维修养护术语2.1 日常维护保养指经常性的保养工作。包括定期检查、清洁、防腐、紧固和润滑，对不经常运行的机械进行盘车、试车（正压风机、消防水泵、发电机），发现小故障及时排除，作好记录。2.2 一级保养对机械设备进行检查、检测，根据实际需要局部解体，进行清洗、调

19、整、维修更换；对电机进行绝缘摇测；对电气设备清扫，检查仪表、电器（断路器等）；对电子设备除尘、触头研磨、更换，功能检查；对管道、风道局部除锈防腐、刷漆；对各种主要阀门（含风阀、防火阀）渗漏、故障进行处理。2.3 二级保养对机械设备进行全面清洗、调整，部分解体检查和局部修理，更换易损件，噪声、振动、泄漏检测，发电机带负荷试车；对电机进行绝缘摇测，抽芯检查，清扫、轴承上油；对电气设备全面清扫，母线、导线、电器端子压接面除氧化，电器参数整定，耐压绝缘测试；对电子设备除尘、插接件接口清洗，系统功能、参数测试；对管道、风道部分除锈、防腐、刷漆；对各种主要阀门（含风阀、防火阀）渗漏、故障处理或更换。2.4

20、 中修工程中修工程是指对设备进行正常的和定期的全面检修，对设备部分解体修理和更换少量磨损零部件，保证设备能恢复和达到应有的标准和技术要求，使设备能正常运转到下一次修理。2.5 大修工程大修工程是指对设备进行定期的全面检修，对设备要求全面解体、更换主要部件或修理不合格的零部件，使设备基本恢复原有性能。2.6 设备更新和技术改造设备更新和技术改造是指设备使用到一定年限后，技术性能落后、效率低、耗能大或污染（腐蚀、排气、粉尘、噪音）问题日益严重，须更新设备，提高和改善技术性能。2.7 事后维修（故障维修） 设备发生故障后，对失效、损坏部分作针对性的维修。2.8 状态维修通过监测设备状态参数的变化，出

21、现明显劣化后实施的维修。2.9 设备级别根据设备对客户服务的重要性将其分为三级（风机类、泵类、机组类均含相应的电机、电气控制柜）：1) 级设备：电梯、发电机、生活水泵、消防泵、喷淋泵、稳压泵、低压配电柜、火灾中央报警控制柜、消防联动柜、冷水机组、BA中央管理计算机。2) 级设备：正压风机、空气处理器、冷却塔、公用天线系统、对讲报警系统、防盗监视系统、气体自动灭火设施、高压开关柜、变压器、车场自动收费装置、泳池水处理装置、DDC现场控制器。3) 级设备：除、级以外的所有设备。如：区域火灾报警控制箱、小型控制箱（配电箱）、交通道闸、排风机、风机盘管、集中抄表装置、维修机具以及办公室、食堂、清洁、保

22、安通讯设备等。五、工程维修部管理制度（规定）03 特种作业人员管理制度1.0 目的从措施上保证安全，特种作业岗位保证不出安全责任事故。2.0 适用范围适用于深圳市潜龙海宁房地产经纪有限公司服务中心工程维修部。3.0 内容3.1 特种作业岗位3.1.1 电工在高低压配电室内值班、维修工作人员，应具有有效的电工操作证（由劳动部门颁发），在配电室操作人员，应具有市供电局颁发的进网作业许可证。1) 有制订关于电气方面的操作规程和有关制度、措施；2) 有制订关于高、低压变配电系统一、二次接线和设备分布、结构性能、操作要求和维修保养方法等；3) 有制订关于电气安全装置、设施等性能、作用及管理使用方法；4)

23、 有制订电气安全防护及人身事故抢救规程；5) 有制订变配电运行方式，负荷情况和负荷调整方法、电压调节等措施。6) 有制订关于消防方面的操作规程和有关制度、措施。3.1.2 制冷（空调）工应具有有效的制冷（或空调）工操作证（由劳动部门颁发）。新员工上岗前，应熟知下列事项，并经考试合格后，方可允许上岗独立工作：1) 有关消防方面的操作规程和有关制度、措施；2) 制冷、空调设备操作要求和维修保养方法；3) 一般电气安全装置、设施等性能、作用及使用方法；4) 焊接安全防护及人身事故抢救规程；5) 熟悉本海宁公寓·海宁广场平面布置及消防分区。3.1.3 工作要求1) 工作人员应按规定穿戴整齐；

24、必要时必须穿戴规定的劳保防护服装（或用品）；2) 工作前做好必要的安全防护准备（如焊接前要开动火证及准备灭火器等）；3) 工作中必须严格遵守相应的安全操作规程（或规定）；4) 工作中分工不分家，各工种应相互配合，相互保护；5) 遇有意外发生，相应专业人员必须按各种事故紧急预案处理，不得临阵脱逃及躲闭；6) 意外发生处理后，相应专业人员必须实事求是的填写事故报告，不得隐瞒。3.1.4 其它1) 电梯、消防、中央空调外包必须是有合格资质的外包专业公司,来海宁公寓·海宁广场维保人员个人资质应提供复印件在工程维修部存档。2) 来海宁公寓·海宁广场维修玻璃幕墙或其它高空作业的必须是有

25、合格资质的外包专业公司。3) 来海宁公寓·海宁广场进行二次装修的施工队，其队内个人特种作业资质应由工程维修部核对把关及存档。04 机电设备维修工具管理规定1.0 目的规范机电设备维修工具的管理，确保工具的正常使用及维护。2.0 适用范围：适用于深圳市潜龙海宁房地产经纪有限公司服务中心工程维修部。3.0 内容1) 机电设备维修工具的管理应规范化，从购买入库到使用、报废均应有完整的管理程序。2) 机电设备维修工具由部门主管负责申请购买、使用分配。3) 机电设备维修工具配发分为公用工具和个人使用工具。公用工具由责任领班或指定人员签名领取、负责存放保管；个人使用工具由使用者签名领取负责保管、

26、维护。4) 专业工具未经培训不得随意使用。公共使用的工具如电焊机，切割机等大件工具应按操作规程操作，安全保护装置不得随意拆除，电动工具应按国家颁发的电动工具使用管理办法实施。5) 检测等测量仪器仪表应正确使用，使用完毕后应擦试干净包装好。6) 个人工具因维修损坏，应将损坏件交回报废以旧换新，并在档案中注明。7) 各类工具应定期保养，因使用不当造成工具损坏、丢失的由使用者作出赔偿，原则以购回同规格同价值为准。8) 未经部门领导批准，不可将工具用于不属于海宁公寓和海宁广场日常维修以外的维修使用。9) 外单位原则上不予外借，借用需经部门经理同意，借用者填写工具维修部物品外借登记表方可借出，如有损坏按

27、原物赔偿。10) 较大型的专业工具应随用随借，当日归还。11) 因人员岗位变动或离职，个人工具如数交回。12) 所有工具都要进行建帐管理，做到帐物相符，使用者必须在各自的工具清单上签字。13) 维修主管作好工具的登记工作，定期对个人领用工具及公用工具进行盘点核实。14) 维修工具的档案记录由维修主管管理保存。05 安全用水、供水管理制度1.0 目的确保符合深圳市安全用水管理的有关规定。2.0 适用范围适用于深圳市潜龙海宁房地产经纪有限公司服务中心工程维修部。3.0 内容根据市安全用水管理的有关规定，结合本海宁公寓和海宁广场的具体情况，对海宁公寓和海宁广场供水管理规定如下：1) 凡属海宁公寓和海

28、宁广场范围内的供水系统（即自来水公司向本海宁公寓和海宁广场供水总表以内的）一律由服务中心管理。2) 用户出门前应将水阀关闭，避免发生事故。3) 用户不可随意更改海宁公寓和海宁广场供水管道。4) 有以下现象的均属偷水行为，服务中心将按下列规定处理：a. 私自装表接水或绕表接水者，除当场停用、按最大流量和使用时间加倍追计水费外，赔偿海宁公寓和海宁广场损失。b. 私自启动水表的封印影响准确计量，除按用水量和使用时间加倍追计水费上，赔偿海宁公寓和海宁广场损失。c. 私自起用水表的，不管停用时间长短，除按用水量和使用时间加倍追计水费外，赔偿海宁公寓和海宁广场损失。5) 用水要注意节约，阀门开启以够用为宜

29、，不得滥冲滥放，提倡用完即关的良好习惯。6) 能在低区用水的，不要到高区取水。7) 用户违反安全用水规定，拒绝服务中心工程维修人员检查，不采纳安全用水意见及措施而造成事故，影响供水系统或对其他用户造成损失的，按实际情况赔偿损失。4.0 相关记录4.1 生活水池清洗记录06 运行值班电工交接班制度1.0 目的从组织措施上保证操作运行安全及工作质量，区分职责范围，不出人为安全责任事故。2.0 适用范围适用于深圳市潜龙海宁房地产经纪有限公司设备设施（中央空调系统、供配电系统、发电机组、给排水系统等）的运行管理。3.0 内容1) 接班人员必须提前10分钟到岗，进行交接班的检查工作。2) 首先查看运行记

30、录，详细了解上班的运行情况、负荷情况以及有无事故或事故隐患。交班人员应主动介绍本班工作情况和注意事项。3) 检查各设备、设施的运行参数，如电压、电流、液位或显示的其它信号和保护装置是否正常。4) 检查各设备、设施的负荷状况。5) 机房内各空调、通风以及照明是否正常；机房内噪声情况是否正常。6) 检查公用工具、安全防护用品等是否齐全和处于良好待用状况。7) 检查各设备机房的卫生情况。8) 以上工作正常方可办理交接班手续，交班者在未办理完交接手续前，不许离开工作岗位。9) 在事故状态下，不能进行交接班。接班人员在当班人员要求和主持下协助处理事故。若事故一时不能处理完毕，在征得接班人员或上级同意后，

31、方可进行交接班。10) 醉酒者不允许上班，且作旷工处理。11) 认真填写交接班记录，双方签名。六、设施设备维修养护管理规程07 设备（设施）抢修管理规定1.0 常见的设备（设施）应急故障及分类1）机电设备（设施）类a 电器：变压器高低压配电室、电源配电箱跳闸等故障影响到空调、给排水、消防、电梯的运作。b 给排水：给水泵、排污泵故障，影响到用水不能正常供应，地下室排水不能及时排出，水管、阀门漏水、爆裂。c 消防：自动报警联动台、电脑、消火栓系统、自动喷淋系统故障影响到消防监控及灭火功能，水箱、水管、阀门爆裂、泄漏。d 电梯：电梯故障影响到正常办公时间上、下楼的交通，电梯困人等。e 智能化：门禁、

32、门磁、道闸的故障影响到车辆通行、呼救、人员出入等。2）自然灾害a 台风或暴风雨：深圳市气象局发布的气象预报，挂8号风球或三级红色暴雨信号以上。 b 地震及其他自然灾害：事故发生时，公司领导应组织员工抢险救灾，将损失降低到最低，并及时向当地政府汇报。2.0 应急措施1) 任何岗位当班员工发现设备设施故障将影响海宁公寓和海宁广场正常运作时，应立即用对讲机或电话通知消防监控中心值班人员或维修主管、服务中心经理。2) 台风或暴风雨来临前，工程维修部应组织人员做好相应准备，且维修主管必须到现场值班，发生异常情况时，随时组织抢修，发生重大情况应及时向服务中心经理和公司领导汇报。3.0 事态控制1) 服务中

33、心经理或维修主管接到确认应急故障后，应组织相关部门员工及时赶赴现场，根据应急故障的类型、专业等安排抢修，有必要时成立临时应急小组。2) 服务中心经理和维修主管赶到现场后，应立即了解事态的状况，决定是否调动安全员、清洁部门配合，是否通知客户及采取更大的行动。3) 维修主管在处理应急事件过程中，首先应初步判断故障原因，带领当班员工采取应急措施，阻止事态扩大，直至排除故障，恢复系统运作。4) 对于分包的维修、保养项目，在控制事态的同时，应及时通知维修、保养单位派人抢修。5) 对于大漏水现象，应首先关闭管道上的相关阀门，关停相应水泵。现场利用消防水带、水桶等工具排水到卫生间或地漏，并及时清洁地面再安排

34、抢修。6) 对于消防维修应保持水箱正常水位及消防系统的正常工作。1.4 恢复运作1) 简单的应急故障应立即排除，并恢复正常运作。2) 重大故障排除并恢复正常后,维修主管应填写设施设备重大故障(事故)报告表上报服务中心经理和公司领导处理。08 房屋本体及公用设施维护管理规定1.0 目的对房屋本体及公用设施进行养护及修缮，满足使用功能，延长使用年限保证其使用安全及完好状态，特制定本规程。2.0 适用范围1) 适用于工程维修部对房屋本体及公用设施的维修、养护和修缮。2) 本规定中的房屋本体：指房屋结构相连或具有共有、共用性质的部位、设施和设备，包括：房屋的承重结构部位、抗震结构部位、外墙面、楼梯间、

35、公共通道、门厅、公共屋面、公用排烟道、电梯、共用机电设备、防盗监控设施、本体消防设施及本体上下水主管道等。3) 本规定中的公用设施:指区内道路、公用部位照明、沟渠、池、井、园林绿化地、停车场、连廊、自行车房（棚）、地下排水管等。3.0 职责1) 工程维修部负责公用设施的日常巡视检查。2) 维修主管负责每月对房屋本体的巡视检查，负责按照房屋本体保养、维护周期一览表上的要求组织对房屋本体设施的维护及保养。并负责所有中修以上房屋本体及公用设施维修项目的申报和施工的现场监督工作。3) 工程维修部负责房屋及公共设施的日常养护及零星小修。负责大、中修或改造、翻新项目的申报及配合实施、验收。4.0 工作程序

36、：1) 房屋本体及公用设施的接管验收按照公司接管验收工作手册执行；属房屋本体类的电梯及公用机电设备的管理，按照公用设备（设施）管理规定执行。2) 房屋本体及公用设施的标识a. 大型公用设施应标明具体的场所或名称，如有必要还需说明其使用方法。b. 房屋本体及公用设施的档案管理c. 工程维修部负责建立房屋本体及公用设施的图纸档案d. 房屋本体及公用设施的使用、监控3) 维修主管每月对房屋本体进行检查，并将检查的情况填写在房屋本体月巡视检查记录表上，在检查中发现的问题由维修主管填发派工单，安排工程人员进行维修。4) 对房屋及公用设施的维护、修缮,属保修范围内的，联系相应的保修单位按照相关的协议、条款

37、及政府规定处理；对不属于保修范围且自身没有力量维护修缮的，可对外委托维修。5) 房屋本体的维护、修缮原则a. 小修工程由工程维修部组织完成，中修以上工程应委托有专业资质的单位完成，一般采取招投标的方式择优录取。b. 客户进行室内装修前，须按相关程序提前报批。未经批准，不得改变房屋主体结构、外貌和用途；不得对房屋内外承重墙、梁、柱、楼板、屋面（包括裙楼）及通道进行凿、拆、搭、占。在装修过程中，工程维修部应派专人进行装修巡查，作好记录，发现有损伤海宁公寓和海宁广场承重结构的现象，要坚决制止。c. 人为造成损坏的，由损坏者负责修复或赔偿。 d. 屋架、柱、梁、剪力墙等修缮时应查清隐患，损坏变形严重的

38、，应加固、修补或拆换。不合理的结构，若影响安全的，大修时应做整改。损坏严重的木构件，尽量用砖石砌体或钢筋混凝土代替。对钢筋混凝土构件，如有轻微剥落、破损的，应及时修补，混凝土碳化、产生裂缝、剥落、钢筋锈蚀严重的，应通过检测计算，采取加固或替代措施。e. 基础不均匀沉降，引起上部结构砌体弓凸、倾斜、开裂、变形等，应立即联系集团工程部、设计院查清原因，拿出方案，有针对性地加固或拆砌。f. 玻璃幕墙安装牢固，接缝严密，气窗铰链刚度好，开关灵活且密封好，不渗雨水。发现有渗水现象，应立即更换铰链或密封圈或作防水处理。玻璃幕墙发生爆裂，应及时清除碎片，并尽快联系专业厂家修复。在未修复前，应以木板遮挡牢固，

39、以防风雨及发生意外。g. 装修工程，室内部分由客户负责维修，公共和室外部分，墙面，吊顶和地面由工程维修部负责维修，发生损坏h. 应按原状恢复。对墙面，应定期刷新，问题严重的应拆补或重铺。i. 房屋本体结构有损坏的，应修复或拆换，不牢固的应加固。j. 屋面原结构过于简陋，或流水过长、坡度小，造成渗水漏雨时，应找出原因，针对损坏情况，用防水材料嵌补或做防水层。k. 屋面上原有隔热保温层损坏的应修复。l. 室内公用部分墙面如有大理石破损，或内墙灰粉起壳，剥落的，应修复，每面墙若损坏超过三分之一以上，可铲除重抹。m. 室外墙面，若有大理石或瓷片破损，应加以修复，如墙面渗漏雨水，应做防水处理。n. 木门

40、、木栏杆等油漆起壳、剥落，失去保护作用的，应周期性地进行保养，上述木构造整件或零件拆换应油漆。o. 房屋本体保养、维护周期见附件一房屋本体保养、维护周期一览表。p. 房屋完损等级一律以建筑面积为计量单位，房屋完好等级的评定按照国家相关法规、标准执行。房屋完好率计算公式为：完好房屋建筑面积加上基本完好房屋建筑面积/房屋建筑总面积。6) 公共设施养护和修缮原则a. 小修工程由工程维修部组织完成，中修以上工程应委托有专业资质的单位完成，一般采取招投标的方式择优录取。b. 公共设施维修均须填写设备设施故障登记及维修记录表。c. 工程维修部主管负责对日常养护、修缮工作进行监督，并负责检查公共设施的维修质

41、量及工作完成情况。 d. 公共设施维修养护工作按附件公用设施维护、保养一览表中的要求进行。房屋本体保养、维护工作按附件房屋本体保养、维护周期一览表中的要求进行。附件： 公用设施维护、保养一览表序号项 目标 准检查、保养周期次数内容1楼梯、扶手无混凝土碳化产生裂缝、剥落，钢筋无锈蚀、变形，牢固，确保使用安全，木扶手表面无明显龟裂和漆层脱落。每年一次全面检查每年一次修补、刷油漆2公共门窗门：木门、铁门、防火门窗、铝合金窗（推拉、平开）、百叶窗牢固、平整、美观、无锈蚀，开关灵活、接缝严密，不松动，门窗及门窗配件齐全。每年一次全面检查和保养每年一次木门窗油漆。3水箱、水池完好、无渗、滴水现象，内外爬梯

42、无锈蚀现象，各检查口有盖且密封上锁，溢水口有个锈钢纱网或塑料纱网密封。每月一次全面检查每年一次清洗水池、水箱。4天面扶栏、避雷带无破损、变形，无明显锈蚀，钢制部分焊接处完好，无脱焊现象。半年一次全面检查两年一次油漆5消防设施（消防栓、消防管、消防阀门等）无损坏、开关灵活、清洁，无渗、漏现象，周围无堆积杂物，保持水压。每年一次全面检查。两年一次消防设施油漆。6公用电器楼梯灯完好，灯开关正常，电话箱、电表箱、有线电视箱及分接器盖板完好，无不安全现象。每周一次全面检查，发现损坏及时更换，属电话公司、有线电视台设施通知其及时维修。7信报箱箱门、门锁齐全，开关自如，房号字体清晰，没有被明显损坏，完好率1

43、00%。每月一次全面检查每年一次油漆（如需要）8散水坡、雨檐台、连廊与建筑物外墙连接完好，无脱离开缝现象，无排水不畅现象。每季一次全面检查，保持上下水管畅通，避免积水渗楼板，发现问题及时修复。9上、下雨污水管无堵塞、漏水或渗水，流水通畅，管道接口完好，无裂缝、破洞。每月一次雨季前全面检查，发现问题及时修补四年一次水管油漆10室外建筑小品、标识牌完好率100%，符合安全要求，标识牌齐全醒目。每周一次是否有被损坏，有无安全隐患，标识牌有无遗失或需更新。相关表格：房屋本体月巡视检查记录表对外委托工作单派工单附件：房屋本体保养、维护周期一览表序号项 目标 准检查、保养周期次数内容1地基基础房屋无倾斜、

44、地基无明显沉降、移位，墙体无严重裂缝等。每年一次进行全面观测，发现问题报告产权和上级主管单位。2梁、柱、板主体无倾斜、变形、弓凸、剥落、开裂和非收缩性裂缝，无筋露等。每年一次全面检查，发现问题随时修补。3墙体、墙面（玻璃幕墙、石材、铝扣板）喷涂均匀，饰面板（砖）安装（砌贴）牢固，表面平整、洁净，色泽协调一致。每年一次全面检查每半年一次清洗石材、玻璃墙面两年一次楼梯墙面全面修补、粉刷或喷涂油漆4顶棚（屋面飘蓬）安装牢固，无面层剥落和明显裂缝，打胶严实，无渗水现象。每年一次全面检查每年一次全面修补。5楼梯、扶手、不锈钢护栏、玻璃面无混凝土碳化产生裂缝、剥落，钢筋无锈蚀、变形，牢固，确保使用安全，木

45、扶手表面无明显龟裂和漆层脱落。不锈钢护栏无锈蚀、开脱，松动。每年一次全面检查两年一次修补、刷油漆6屋面隔热层、防水层屋面防水层无老化、拉裂、开裂、轴裂、龟裂现象，板端缝、伸缩缝油膏紧贴，天沟、落水管、落水口畅通，不积水，屋面出入口完好，隔热层无缺少现象。每年一次每年雨季前全面检查，发现破损及时修补。7标识（楼层号及商铺公共走道）字体清晰、醒目，标识齐全，标识牌无损坏。每年一次喷涂字按原样重喷涂字，标识牌如损坏或陈旧及时维修更换。8楼板、地面砖无裂缝、起壳、空鼓、下陷，表面平整，无破损，楼板、地砖上无水泥渣。每年一次全面检查，发现问题及时修复。9通风口无裂缝、破损、堵塞、锈蚀等情况。每季一次全面

46、检查，发现问题及时维修。09 设备事故处理规定1.0 目的规范工程设备事故处理程序，确保正确处理设备事故。2.0 适用范围适用于深圳市潜龙海宁房地产经纪有限公司设备事故的处理。3.0 术语和定义1) 设备事故：是指设备在运行中出现非正常损坏，造成设备不能正常运行或设备效能降低而失去原有功能，停机时间和经济损失超过规定限额者；2) 责任事故：由于人为原因，如违反操作维修规程、擅离职守、设备超负荷运行等，致使设备不能正常运行或设备效能降低者；3) 质量事故：由于设备原设计、产品制造质量、安装等原因，造成设备不能正常运行或设备效能降低者；4) 自然事故：由于遭受自然灾害的原因，致使设备不能正常运行或

47、设备效能降低者；5) 重大事故：指设备在运行中非正常损坏，造成设备不能正常运行，须停机更换零配件，修理过程很复杂，停机时间很长和经济损失很大，并可能有人员伤亡的。凡达到下列情况之一者为重大事故：a. 主要设备发生事故，使这个设备运行系统停机1小时以上；b. 动能设备发生故障，使动能供应突然中断，不论中断时间长短，凡造成主要运行系统中断或设备损坏严重者；c. 凡设备发生事故，直接引起火灾、水灾、爆炸建筑物倒塌，或使人身中毒、重伤、伤亡；d. 一段或一段以上母线供电中断；6) 一般事故是指设备在运行中非正常损坏，造成部分设备不能正常运行，须停机检修，停机时间不长和经济损失不大。4.0 管理原则1)

48、 事故报告、调查和处理工作必须坚持实事求是、尊重科学的原则；2) 预防原则：为实现设备安全生产的目标，必须积极做好预防措施，提高安全生产意识，防止设备事故的发生；3) 设备事故处理“三不放过”原则：事故原因分析不清不放过；事故责任人与员工未受到教育不放过；没有整改和防范措施不放过。5.0 内容与要求1) 事故处理：a. 设备发生事故，工程维修部有关人员（包括外包维修设备的供方维修人员）须立即赶赴现场，同时报告上级领导。发生重大事故须立即报告公司总经理；b. 不能破坏事故现场。严格勘查事故现场，进行详细的记录和照相；c. 组织抢修。一般事故由工程维修部主管调配资源组织设备的修理恢复。重大事故由公

49、司总经理调配一切资源组织进行抢修，尽快恢复设备运行。2) 事故分析：a. 设备事故发生后，重大事故由公司领导组织设备、楼宇管理部门和事故有关人员进行事故调查和事故分析，一般事故有维修主管组织力量进行调查分析，找出事故原因，并采取相应的纠正措施，防止事故的再度发生；b. 对事故的责任者进行教育和严肃处理，使其从中吸取教训；c. 事故的原始证据、分析与处理记录应进入设备档案，分析事故原因时，不能凭主观臆测作出结论，要根据调查情况与测定数据进行客观分析判断。3) 对事故责任者的处理。任何事故均须查清原因、分清责任，对责任人应按情节轻重、责任大小、认识态度等分别给予批评教育、行政处分、经济处罚或开除处

50、理，触犯刑律的要依法处理。4) 事故经过调查分析，设备经过修复重新运行以后，事故发生部门应在事故后三日内按规定填写设备事故报告，登记维修记录，计算实际损失，载入事故报告损失项，上报公司总经理。一般事故报告由工程维修部签署意见，上报公司总经理；重大事故由公司总经理批示并向客户报告。发生人员死亡和财产重大损失须按国家有关规定报告政府管理部门。5) 发生的各种设备设施事故，工维修程部每月应统计上报，并记入历年设备事故登记簿中。6) 对设备事故隐瞒不报或弄虚作假的单位和个人，应加重处罚，并追究领导责任。7) 设备事故如属于设备设计制造的质量事故，应将设备出现的问题反馈到原设计、制造单位。8) 设备事故

51、记录应包括以下内容：a. 设备的名称、编号、型号、规格、位置及事故概况。b. 事故发生的时间、地点、单位、简要经过、伤亡人数及责任人，采取的应急措施。c. 设备损坏情况及原因，分析处理结果。重大事故应有现场照片。 d. 设备事故的一切原始记录和有关资料，均应存入设备档案或设备台帐。e. 设备事故损失计算:f. 修理时间：从设备动工修理时起，至全部修复后交付使用时为止。g. 修理费用：修理费（元）=修理材料费+备件费+工具辅助费+工时费。h. 事故损失：事故损失（元）=修理费+其它损失。9) 设备事故预防：a. 为保障设备的正常运行，杜绝事故的发生，必须认真对每一台设备修订使用、维修、巡视检查、

52、预防性检修四大规程，并严格执行规程，定期校验各类保护装置，定期维护各项监测仪器仪表，使之达到灵活可靠、认真开展设备设施预防性检修工作，做到防患于未然。b. 各岗位操作人员应熟练操作设备、认真维护设备和掌握一般故障的处理方法。c. 各级管理人员和员工，都应把设备事故的预防工作列入工作的议事日程，严格禁止违章操作，超负荷运行、带病运行和冒险作业。d. 认真贯彻执行设备维护、预检修制度，把每一台设备的检查点排列成表，明确检查点的检查周期，检查部位，职责范围，落实到人并填写记录，发现异常现象，设备操作者应立即处理，不能处理的，应立即向上级主管报告，不得拖延。如一时不能处理，应做预修计划，定期处理。e. 必须认真执行设备润滑制度，每台设备都应绘制润滑图和编制润滑表，“五定”即定点、定时、定质、定标、定人