土地登记代理资格-土地估价案例与报告-28

1、土地估价案例与报告-28(总分：100.00，做题时间：90分钟)一、案例分析题2题，请阅读，并根据有关条件综合分析回答问题(总题数：2，分数：40.00)1. 某开发公司欲参与 A宗地的土地使用权招标竞投，现委托某土地估价机构对A宗地进行招标地价评估。该估价机构收集到有关资料如下：(1) A宗地面积为2000m2，规划用途为住宅用地，最大容积率为 4.0，区域基础设施状况为“五通一平”， 出让年期为住宅用地法定最高年限。(2) 该开发公司拟取得该地块的土地使用权后，建造商品住宅楼，预计开发期为2年，建筑费为600万元，专业费和不可预见费分别为建筑费的6%和4%建造成本均匀投入，建成后即可全部

2、售岀。(3) 该开发公司预计的投资回报率为房地产售价的15%税金为房地产总价的 6%银行年贷款利率为 11%土地还原利率为8%(4) 在A宗地所在区域内建筑结构及装修水平相同的三幢商品住宅楼的正常售价分别为：实例 B： 2370 元/m2;实例 C: 2730 元 /m2;实例 D: 2500 元 /m2。A宗地上建成后的房地产与上述三个比较实例的影响因素修正指数如下表，表中数值表示各案例条件与待 估房地产的比较，负号表示案例条件比待估房地产差，正号表示案例条件优于待估房地产。影响因素修正指数表比较因素A宗地比较实例B比较实例C比较实例D交易时间100-1-5-4交易情况1000-1+1区域因

3、素100-2+2-个别因素1000+10+5使用年期100-30-1根据以上资料，评估岀该公司的投标地价。(分数：20.00 )正确答案：(先用市场比较法计算不动产总价，再用剩余法评估土地价格 第一步：采用市场比较法确定不动产总价(1) 分别计算三个案例的试算价格：(2) 采用算术平均求取不动产总价：单位面积不动产价 =(2518.35+2587.09+2557.12) 元/m2/3=2554.19 元/m2不动产总价=2554.19 元 /m2 X2000mi X 4=2043.352 万元第二步：计算建筑成本费用及利润(1) 建筑费=600万元 专业费=600万元X 6%=36万元 不可预

4、见费：600万元X 4%=24万元(4) 利息=(600+36+24) X(1+11%)土地用途应设定为商业。土地使用权年限应为出让剩余年限 35 年。-1+ 地价 X (1+11%) 2- 1=72.6+0.2321 X 地价或：利息=(600+36+24) X 50% (1+11%)1.5- 1+(600+36+24) X 50% (1+11%)0.5-1+ 地价x(1+11%) 正确答案： (1 该说法不正确，其补偿应包括土地的价格补偿。因为：(1) 由于土地的资产属性，住户作为土地使用者，享有一定的土地收益权。(2) 由于土地区位和收益的差异，住户也应得到补偿。2. (1)划拨土地使用

5、权的价格应为出让土地使用权价格扣减土地出让金后的余额。(2) 划拨土地使用权的价格应按现状工业用途进行评估。 评估方法可以选用成本逼近法、基准地价系数修正法、市场比较法、收益还原法。3对宗地C应按原出让用途及其年限下的市场价格给予适当补偿。 1 可选择采用收益还原法、基准地价系数修正法、市场比较法、剩余法等方法。4对于宗地D应由政府无偿收回，因为：根据中华人民共和国城市房地产管理法的规定，以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，如满2 年未动工开发的，可以无偿收回。5作为商业中心用地，属于经营性用地，根据国土资源部2002年第11号令的规定，必须以招标、拍卖-1=73.6+0.2321 X地

6、价(5) 税金=2043.352 万元X 6%=122.60 万元(6) 开发利润=2043.352万元X 15%=306.50万元第三步：计算土地价格地价=不动产总价 -建筑费 -专业费-不可预见费 -利息-税金-利润=2043.35-600-36-24-72.6-0.2321 X地价-122.60-306.501.2321 地价=881.65 万元地价 =715.57 万元单位地价=715.57 万元 /2000m2=3577.85 元/m2)解析：2. 某城市拟对市中心区域进行旧城改造，涉及A、B、C、D四宗地，土地总面积为 20000用。其中宗地A为一旧住宅区，土地总面积为 8500m

7、2；宗地B为企业甲所使用的国有划拨土地，土地面积为7000m2, 土地现状用途为工业，由于规划限制，该企业计划搬迁到城市郊区；宗地C为公司乙所使用的国有出让土地，土地面积为1500卅，出让用途为商业，出让年期为 40年，已使用5年；宗地D为公司丙所使用的国有出让 土地，土地面积为3000m2，出让用途为商业性办公用地，出让年期为40年，由于缺乏建设资金，该宗地已闲置 5 年。上述四宗地由当地市土地收购储备中心代表政府进行统一收购，经整理后按照规划拟建成一商业中心，规 划建筑容积率为2.03.5。请根据以上情况，回答下列问题：1 市土地收购储备中心在对宗地A进行收购补偿时，有人认为只应对房屋进行

8、补偿，不包括土地补偿，请从土地资产管理的角度判断该说法是否正确，并简述理由。2为保证企业甲的顺利搬迁，市土地收购储备中心需对其所使用的国有划拨土地进行补偿，试问：如以 现状用途的评估价作为补偿依据，如何对该国有划拨土地价格进行评估，请简述评估思路。3. 根据国家有关规定，市土地收购储备中心在收购宗地C时，应对公司乙的土地使用权进行补偿，请问：如何确定补偿价格 ?4 根据法律规定，对宗地D应如何处置，并说明法律依据。5该中心区域经整理后，拟将土地进行公开出让，请问可采用哪几种方式出让，并简述不同出让方式的基本特点。6.市土地收购储备中心为确定公开出让底价，拟委托一土地估价机构对该宗地的价格进行评

9、估，请问：(1) 该土地估价机构接受委托后，应按何程序进行评估 ?(2) 可以选用哪两种方法进行评估，为此应收集哪些资料 ?分数： 20.00 )或者挂牌方式公开岀让。各岀让方式的基本特征如下：招标：由投标者制作并投送标书，根据标书所示的设计方案和投标价格确定中标者，投标者一般在3个以上。拍卖：先由岀让方公布拍卖土地的使用条件及有关限制，然后在固定的场所集中竞买，岀价高者成交。 挂牌：由岀让方发布挂牌公告，公布岀让土地的交易条件和期限，挂牌期限截止时的最高价格即为成交价 格。6. （1）估价机构接受评估委托后，应按以下程序进行评估：1）确定估价的基本事项，包括估价对象、估价目的、估价期日、价格

10、类型、估价日期等。2）拟定估价作业计划，确定估价项目、内容、资料类型、来源、调查方法、人员安排、时间进度等。3）资料收集与实地查勘，主要收集社会、经济、政治、环境等一般资料及宗地个别资料等。4）相关资料分析，对影响地价的一般因素、区域因素、个别因素等进行分析。5）按照一定的原则，选择适当的估价方法，试算宗地价格。6）试算价格调整，确定最后估价结果。7）撰写土地估价报告书。8）将土地估价报告提交给委托方。（2）由于待估宗地为商业用途，为此应选用收益还原法、市场比较法、剩余法、基准地价系数修正法中的 两种。收集的资料包括：1）收益还原法应收集以下资料： 开发后的房地产出租收益。 房地产出租费用及有

11、关税费等。 房屋重置成本。 土地还原率、房屋还原率等参数。 当地土地市场、房地产市场资料及待估宗地个别资料等。2）市场比较法应收集以下资料： 三个以上与待估宗地用途相同、交易类型相同、区域及个别条件相近、交易时间相近等条件的比较实例。 土地还原率等参数。 当地土地市场、房地产市场资料及待估宗地个别资料等。3）基准地价系数修正法应收集以下资料： 当地基准地价及修正体系。 待估宗地所在土地级别。 土地还原率等参数。 当地土地市场、房地产市场资料及待估宗地个别资料等。4）剩余法应收集以下资料： 开发后的不动产市场售价。 开发中的有关建筑费、专业费用及其他费用。 土地还原率、年贷款利率等参数。 当地土

12、地市场、房地产市场资料及待估宗地个别资料等。）解析：二、报告判读题（总题数：3,分数：60.00）3. 下面是一份土地估价技术报告的市场比较法测算说明部分（标注“略”的为正常内容），请阅读后回答相关问题（答案写在题目下方空白处）。1. 比较案例的选择根据收集到的近几年商业用地交易案例资料，确定了与待估宗地类似的三宗土地作为比较对象，基本情况 见下表。基本情况待估宗地实例A实例B实例C交易时间:2007 年 12 月2007年4月1006年9月:2007 年 10 月交易情况正常正常正常正常交易方式转让挂牌出让挂牌出让转让土地用途商业商业商业商业成交地价/（兀/m2）待评估34453510388

13、0付款方式一次性支付一次性支付一次性支付一次性支付总用地面积/m2504.15035.83302.92003.6容积率P 3.6P 2.93.74.3土地使用年限/年354040402建立价格可比基础（略）3 因素条件说明 整理估价人员收集的有关资料，将待估宗地与比较实例的因 素条件列表表示，详见下表。基本情 况待估宗地实例A实例B实例C交易时 间2007年12月2007年4月2006年9月1007年10月交易方 式转让挂牌出让挂牌出让转让成交地 价待评估344535103880商业繁 华程度有一级商服中心有一级商服中心有一级商服中心有一级商服中心交通条 件混合型主干道为主 有5条公交线路生活

14、型主干道为主 有3条公交线路生活型主干道为主 有3条公交线路混合型主干道为主 有4条公交线路总用地 面积/m22504.1，适中5035.8，较适中3302.9，适中2003.6，适中宗地形 状规则规则规则规则临街宽 度58706540临街深 度439251504 编制比较因素条件指数表 根据待估宗地和比较案例在交易日期、交易方式、区域因素、个别因素的差 别，确定各比较因素条件指数如下表。比较因素待估宗地实例A实例B实例C交易时间108104100 :107交易方式100100100100商业繁华程度100100100100交通条件1009696:99:总用地面积/m10098100100宗地

15、形状100100100100临街状况100100100100临街宽度10010410292临街深度1009698985计算比准价格将交易实例中的地价和待估宗地与比较实例的因素修正系数代入计算公式，则比准地价 A=3445 元 /m正确答案： (1 .隐含的前提性条件是所选案例与估价对象在同一区域或同一供需圈。 没有对挂牌出让价格进行修正不合理。 因为挂牌是一种特殊的交易方式，交易结果可能偏离正常市场水平，只有挂牌出让与股权转让价格形成环 境基本一致的情况下才能确定可以不修正。土地挂牌出让与土地转让交易在市场环境方面的区别：挂牌供给土地数量有限，供需不易平衡。挂牌 时间有限制。挂牌场地少(交易场

16、地少，缺乏灵活性)。挂牌土地信息有限。 C 存在错误和不完善的地方如下：编制比较因素条件指数表中，缺少地价指数和各因素条件指数的编制依据。未进行容积率修正。未 进行使用年期修正。未说明由3个比准价格确定的单位面积地价的方法及原因。)解析：4. 下面是一个完整的土地估价技术报告 (标注“略”的为正常内容 )，请阅读后指出错误点并说明原因 土地估价技术报告<b. 第一部分一、估价项目名称：XX厂地价评估二、委托估价方 ( 略 )三、受托估价方 ( 略 )四、估价对象 ( 略)五、估价目的：对XX厂的土地使用权价格进行评估。六、估价依据(1) 中华人民共和国土地管理法及实施条例。(2) 中华人

17、民共和国城市房地产管理法。(3) 中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例。(4) 国家土地管理局、国家体改委股份有限公司土地使用权管理暂行条例。(5) XX市有关土地的法律法规及文件规定。(6) 委托方提供的有关资料 (略)。X(108/104) X (100/96) X (100/98) X (100/104) X (100/96)=3808.71 元 /m2比准地价 B=3510 元/m2X (108/100) X (100/96) X (100/102) X (100/98)=3950.33 元 /m2比准地价 C=3880 元/m2X (108/107) X (100/99

18、) X (100/92) X (100/98)2=4387.56 元 /m通过对上述三个比准价格的分析比较，确定单位土地面积地价为 (3808.71+3950.33+4387.56) 元 /m2/3=4048.87 元/m2。请根据以上情况，回答下列问题：1 在对所选案例的说明中，隐含了一个前提性条件，请问这一前提性条件是什么？2比较案例中，有挂牌出让案例，并且没有对挂牌方式进行价格修正，是否合理?为什么 ?试比较一般情况下土地挂牌出让与土地转让交易在市场环境方面的不同。3在交易时间的修正中，案例 B的修正系数为100，说明()(只有1个选项)。A. 以案例B作为比较基准B. 案例B所在时点是

19、地价指数基期C. 案例B所在时点与地价指数基期的市场地价水平一致D. 案例B与评估对象比较市场价格相差为零4. 该部分作为估价技术报告的内容，还有哪些错误和不完善的地方 ?分数： 10.00 )(7) 估价人员实地勘察和调查收集的有关资料。七、地价定义 此次评估地价是评估对象 50 年期工业用地国有土地使用权于评估期日的价格。八、估价期日： 2009 年 6月 30 日九、估价日期： 2009 年 8月 13 日 十、估价结果总地价： 40605565.80 元 估价结果一览表 ( 略) 十一、需要特殊说明的事项(1) 本报告提供的土地价格构成中不包含评估地块红线内基础设施，如管线、码头、道路

20、等的费用。(2) 本报告评估地块为XX厂划拨土地的一部分，评估范围由委托方划定，其面积以土地勘测定界机构勘 测定界结果为准。(3) 本报告中采用的房屋建筑面积由委托方提供，作为评估时的参考。(4) 本报告需按国家规定，经政府土地管理部门确认后，方可作为确定股份制改造企业土地使用权价格的 依据。(5) 未经评估单位书面同意，本评估报告的全部或任何一部分均不得以任何方式公开发表或引用。(6) 本报告自估价期日起半年内有效。 十二、土地估价师姓 名 签名XXX (略)XXX (略)XXX (略) 十三、土地估价机构 ( 略 ) 2009 年 8 月 22 日 第二部分估价对象描述及地价影响因素分析一

21、、估价对象描述 1土地位置状况委估地块为XX厂用地范围内的一部分，位于XX区XX大道XX号， 西临XX江、北靠XX路、东临XX大道、南至xx厂，距xx大桥约3.5km。2土地登记状况XX厂用地为国有划拨用地，用途为工业，土地使用者为XX厂。评估对象为XX厂厂区用地的一部分，包括南区、西区、北区三个地块，其对应土地登记状况为：南区：国有建设用地使用证号为第XX号，图号为XX,地号为XX, 土地总面积为7601m5，其中估价对象勘测定界面积为7477m2。西区和北区：国有建设用地使用证号为第XX号，图号为XX,地号为XX, 土地总 面积为628319，其中待估地块北区勘测定界面积为40108卅，西

22、区勘测定界面积为 24449卅。3土地权利状况 估价对象土地使用权为XX厂以行政划拨方式取得。4建筑物及地上附着物状况 ( 略)二、地价影响因素分析1 一般因素 ( 略)2区域因素(1) 位置。评估对象位于xx新区xx江东岸，距市中心约12km,距xx口岸约1km，距xx大桥约3.5km。(2) 交通条件 ( 略 )(3) 区域性质。由于城市发展的结果，已形成工业和居住混杂的区域。 集聚条件。评估对象周边规划为开发区，有XX保税区、XX出口加工区、XX高科技园区等，工业 集聚规模较高。(5) 地块面积及形状。待估地块总面积为72034m，其中南区7477m"，北区40108nf，西区

23、24449ni。该地块整体形状不规则，西、北区近似长方形，南区近似三角形。3个别因素(1) 环境条件。评估对象所在区域附近工厂相对集中，如XX化工厂、XX煤气厂等，有一定的空气污染。(2) 地质条件。评估地块所在区域，为第四纪地层。该待估地块地质条件对地表工程利用无影响。(3) 临江条件。评估地块临xx江，有较理想的水运条件。土地使用权年限。取国家规定的工业用地出让最高年限为50年。第三部分土地估价一、估价原则(略)二、评估思路与方法选择根据此次评估目的和评估价格类型，结合区域土地市场的特点选择相应的评估方法。近年来，XX新区 工业用地岀让、转让、作价入股等较为活跃，市场价格信息相对丰富，故选

24、用市场比较法。同时根据工业 用地的性质，采用成本逼近法评估待估宗地价格。三、估价过程(一)市场比较法市场比较法是指在一定市场条件下，选择条件类似或使用价值相同的若干土地交易实例，就交易情况、交 易日期、区域因素、个别因素等条件与待估土地进行对照比较，并对交易实例土地价格加以修正，从而确 定待估土地价格的方法。该方法基本公式如下：待估土地价格一交易实例土地价格X交易情况修正系数X交易日期修正系数X区域因素修正系数1. 比较实例的选择通过对市场交易实例的调查与分析，选择3个可比性较强的交易实例作为比较实例。2. 比较因素的选择根据影响工业用地地价的主要因素，结合评估对象和比较实例的差异情况，选择若

25、干比较因素。3因素条件说明 待估宗地和比较实例的各因素条件说明如下表。4.编制比较因素条件指数表经对上表中各因素条件的相互比较，赋予相应的指数，结果见下表。表中有关修正说明如下：(1) 期日修正。目前，工业用地地价约下跌了5%(2) 实例2年期修正1-1/(1+r)30/1-1/(1+r)50=93.7%。5因素修正由上表进一步得到各项修正系数，见下表。6实例修正后的地价计算经比较分析，对各比较实例经因素修正后得到的地价众数值作为市场比较法所得待估宗地价格。待估宗地地价=(563.80+625.40+502.00)元/m2/3=563.73 元/m2(二)成本逼近法成本逼近法指以土地取得和开发

26、过程中发生的客观正常费用为基础，加上适当的投资利息、利润及土地增 值，从而确定土地价格的方法。该方法基本公式如下：地价=土地取得费用+土地开发费用+投资利息+投资利润(1) 土地取得费用：根据征用该地实际发生费用计算。1) 耕地占用税：6.0元/m2。2) 菜地建设基金：45.0元/m2o3) 粮油差价补偿费：3.7元/m2o4) 土地补偿费：11.5元/m2。5) 青苗补偿费：2.0元/m2o6) 土地平整费：15元/m2。7) 劳动力安置费：60.0元/m正确答案： ( 土地估价技术报告的错误之处： 第一部分后面应写上“总述”。 估价项目名称不明确。3. “估价目的”中未说明估价的应用方向

27、。4. “估价依据”中未列出土地估价的技术标准，即估价规程。5. “地价定义”中未说明土地开发程度。6. “估价日期”中未注明估价的截止日期。7. “估价结果”无单位地价和大写。&“需要特殊说明的事项”中未说明估价的假设条件。9. “估价师签名栏”无估价师资格证书号。10. “土地登记状况”中证书名错，应为国有土地使用证。11登记状况中无四至、登记等。12. “土地权利状况”栏未说明他项权利状况。13. 区域因素与个别因素混淆 (其中：将个别因素 (宗地形状、面积 )列入了区域因素；将区域因素 (环境条件)列入了个别因素；个别因素中未说明宗地的基础设施状况及土地最有效用途)o14在市场

28、比较法的计算公式中无个别因素修正。15交易情况说明不正确。16在因素条件表中应将“宗地面积形状”列入个别因素栏，将“环境条件”列入区域因素栏。17.在选取的实例中，实例 3超过了规定年限(5年)o18个别因素修正中，“面积形状”修正错误。19. “基础设施状况”未作修正。20. 交易时间未作修正。21. 期日修正未作详细说明，只一般描述为“地价下跌了5%”o22. 实例2 “容积率”修正错误；实例 1、实例3容积率未修正。23实例2年期修正错，应为实例 1年期修正，30次方和50次方。24. 年期修正未对r的取值作说明。25. 市场比较法的最终结果应取算术平均数，不应为众数。8) 养老费：49

29、.5元/m2。9) 征地管理费：按(+O+)X2%计即3.7元/m2o10) 不可预见费：(+)X2%=2.8元/m2o上述各项费合计，得到土地取得费用为199.2元/mo土地开发费用：取110元/m(3) 投资利息。假定土地取得后即进行开发，开发期限为一年，则利息=(1 99.2 X10.08%X1+110X10.08%X1)元 /m2=31.2 元 /m2(4) 投资利润。土地开发投资利润率取12%，则投资利润=(土地取得费用+ 土地开发费用)X12%=(199.2+110)元 /m2 X12%=37.1 元/m2上述各项之和，即为成本逼近法所得待估土地价格：22V=(1)+(2)+(3)

30、+(4)=(199.2+110+31.2+37.1)元/m =377.5 元/m( 三 ) 评估结果的确定上述两种方法评估结果分别为563.73元/m2和377.5元/m2。由于近年来XX新区工业用地市场相对较发达，故以市场比较法的评估结果作为待估土地最终评估结果比较合理，则待估土地单位面积地价为563.73 元/m2。由于待估土地总面积为72034卅，则评估总价格为 40605565.8元。第四部分附件(略)分数： 25.00 )26成本逼近法公式错，无土地增值收益。27在成本逼近法中，计算土地取得费不能以项目实际发生的费用为依据。28“土地平整费”不应计入“土地取得费”。29“土地开发费”

31、无取费依据。30利息计算中的“利息率”的确定无依据。31投资利息中开发期没有乘 1/2 ；按复利计算。32利润率的确定没有依据。33成本逼近法计算过程中没有计算土地增值收益。34成本逼近法的最终结果没有进行年期修正。35估价结果未大写。36第四部分应为“附录”。 ）解析：5. 下面是一个完整的土地估价技术报告 （ 标注“略”的为正常内容 ） ，请阅读后指出错误点并说明原因。 土地估价技术报告第一部分总述一、估价项目名称XX房地产发展有限公司涉及法律诉讼的土地价格评估。二、委托估价方XX市中级人民法院。三、受托估价方 （ 略 ）四、估价目的根据XX房地产发展有限公司提供的国有土地使用证，权利人为

32、XX房地产发展有限公司，已设定抵 押权，抵押权人为XX银行，因未能按期还款，估价对象土地已由XX市中级人民法院查封。现受委托评 估土地的市场价格， 供委托方确定拍卖价格提供参考； 同时也为市国土资源局在办理土地变更登记手续时， 了解该土地交易价格是否合理提供决策依据。五、估价依据1中华人民共和国土地管理法及实施条例2中华人民共和国城市房地产管理法3中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例4城镇土地估价规程5城镇土地分等定级规程6委托方及案件当事人提供的有关资料7委托评估函8 国有土地使用证XX字（2003）第XXXXX号9. 国有土地使用权出让合同XX土地出让合同字第XXX号10.

33、关于XX商品住宅项目可行性研究报告的批复XX计投XX号 11. 建设用地规划许可证XX规地X第XXX号 12. 其他有关资料13. 估价人员实地勘察、调查资料六、估价基准日2009 年 7月 5 日。七、估价日期2009年7月5日7月14日。八、地价定义本报告提供的土地价格是 2009 年 7月 5日住宅用地使用权市场价格。九、估价结果经评估，待估宗地于估价基准日在现状条件下 67 年 4个月使用期限的土地使用权价格为： 土地单价：4562元/m2;总价： 10237128 元；大写：壹仟零贰拾叁万柒仟壹佰贰拾捌元整(人民币元 )。十、需要特殊说明的事项1本估价报告提供的评估结果是在全部限制条

34、件下于估价期日的公开市场价值，所谓公开市场价值指评 估对象于估价基准日在市场上出售并按以下条件可取得的合理价格。(1) 买卖双方不因任何特殊利益抬高或降低土地真实价值。(2) 有一段合理交易时间。(3) 在此期间土地市场保持稳定。(4) 房地产买卖程序符合国家法律规定。 2由于待估宗地的土地权属性质为国有划拨，考虑到未来转让土地的需要，本评估价格中包括土地使用 权出让金；根据国家规定，该划拨土地转让时，应交纳土地出让金。3. 本报告的评估价格系全部限制条件下求得的。根据XX房地产发展有限公司提供的 国有土地使用证 该土地已设定抵押权，因抵押人未能按期还款，该土地已由XX市中级人民法院查封。考虑

35、到本次评估是 为法院处置该土地提供价格依据，所以未考虑抵押权对价格的影响。4. 本报告自估价基准日起一年内有效。 十一、土地估价师签字姓名土地估价师资格证书号签字王XX XXXX (签字)李XX XXXX (签字)十二、土地估价机构 ( 章 )2009 年 7月 14 日第二部分估价对象描述及地价影响因素分析一、估价对象描述1. 土地登记状况根据XX房地产发展有限公司提供的国有土地使用证该土地所有权属于国家所有，土地使用权人为 XX房地产发展有限公司，土地权属性质为国有出让。该宗地已设定抵押权，抵押权人为XX银行，因未能按期还款，估价对象土地已由XX市中级人民法院查封。 估价对象土地为国有出让

36、土地使用权，土地使用期限为 基准日起还剩余 67 年 4 个月。2. 土地权利状况根据XX房地产发展有限公司提供的国有土地使用权证， 地号为：XXXX，规划用途为住宅用地，土地总面积为 用证号：XXXXXX。3. 土地利用状况(1) 规划指标。 根据土地使用权出让合同，(2) 地块目前尚未开发，除沿XX路还有 二、地价影响因素分析1. 一般因素2006 年 11 月 19 日至 2077 年 11 月 18 日，自评估估价对象宗地编号为：XXXX，图号：XXXX，1020.0m2，处于基准地价三级区域。国有土地使项目批准建造 4 层公寓式商品住宅两幢， 总建筑面积为 2244m2 3户待拆迁房

37、屋外，其余已于 2007年 9月拆平。(略)。2. 区域因素估价对象地块周边公交线路多，交通方便，距市中心直线距离约4km，四周多为2层或多层住宅，幼托、小学、商店、邮局、银行等公共设施齐全，人均公共绿化面积大，为该城市低密度居住区。3. 个别因素评估地块基本规则.面积小，土地开发工程建设所需的水、电尚未接通。第三部分土地估价一、估价原则 本项目评估遵循土地估价的合法原则、公平公正原则、估价时点原则、供求原则。二、估价方法和估价过程 由于估价对象位于城市低密度居住区，房地产市场和土地市场比较发达，有较多的成交实例可以选择，根据城镇土地估价规程（以下简称规程）并结合估价对象的具体特点，选择市场比

38、较法及成本逼近法 进行评估。（一）市场比较法根据替代原则，将估价对象土地与较近时期内已经发生交易的类似土地实例进行对照比较，并依据后者已 知的价格，参照该土地的交易情况、期日区域以及个别因素等差别，修正得岀估价对象在评估期日地价 的一种方法。其计算公式为1 选择比较实例估价人员收集了多宗土地成交实例，选择了本市同属基准地价三级地段的3个土地岀让实例作为比较实例,比较实例及评估地块情况见下表。评估地块实例A实例B实例C交易情况:市场价格正常出让正常出让:正常出让:土地用途住宅住宅住宅住宅土地面积/m21020.0552682006610容积率2.41.92.42.2交易日期2009.07.052

39、008.03.202006.3.92007.4.21熟地价/（元/m2）621045544968区域因 素地理位置接近公共交通好好好好公共设施1齐全齐全齐全齐全环境质量安静、多绿化住宅区个别因 素基础设施条 件配套工程未发 生红线外六通一 平红线外三通一 平红线外六通一 平临街因素巷内巷内一面临街一面临街使用年限/年67.337070702 收集地也价指数据市统计局发布的资料，2005年以来的物价指数见下表。年份2005 年2006 年2007 年2008 年2009年7月物价指数1001011021041063容积率与修正系数的关系根据当地容积率与地价的关系，容积率每提高0.1，修正指数提高

40、5,容积率与修正指数的关系见下表。容积率1.84.92.02.12.22.32.42.5修正指数1001051101151201251301354土地因素条件指数 根据估价对象和比较实例因素条件及地价指数、容积率修正指数，确定土地因素条 件指数见下表。待估宗地实例A实例B实例C交易情况100105105105 1期日因素106104101102区域因素地理位置100100100100公共交通100100100100 1公共设施100100100100环境质量100100100100个别因素基础设施条件100110105110临街因素100100102102容积率130105130120各因素比

41、较说明：期日因素：委估对象相对于比较实例 A、B、C为不同时期的价格，2005年至今住宅用地出让价格平稳上升。交易情况修正：A、B、C为正常出让地价(市场价格)；估价对象土地为市场价格，考虑到法院对估价对象土地的处理，交易情况略向下修正。区域因素修正： 该项因素主要包括地理位置(土地等级)条件、道路交通通达程度和环境，委估对象及比较实例均处XX区内，但估价对象较实例B、C略差，进行修正。个别因素修正：主要包括临街因素、面积大小、基础设施、容积率、年期修正。比较因素分值计算见下表。实例A实例B实例C2成交价格/(兀/m)4120P 47544968交易情况100/105100/105100/10

42、5期日因素106/104106/101106/102区域因素地理位置100/100P 100/100100/100公共交通100/100100/100100/100公共设施100/100100/100100/100环境质量100/100P 100/100100/100个别因素基础设施条件100/110100/105100/110临街因素100/100100/102100/102容积率130/105P 130/130130/120 :实例修正后价格4501443747485确定待估宗地的比准价格经测算，三个比较实例经修正后的价格分别是4501元/m2、4437元/m2和4748元/m2,取三个比

43、较实例修正价格的算术平均值作为待估宗地的价格，即为4562元/m2。(二)成本逼近法成本逼近法是以土地取得费、土地开发所耗各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益(土地使用权岀让金)来确定土地价格的估价方法。1. 计算公式土地价格=土地取得费+ 土地开发费+利息+利润+ 税费+ 土地增值收益(土地岀让金)2. 土地取得费(1) 评估地块原为新中国成立前留下的棚户区，密度大，共需拆迁安置51户居民，除沿XX路还有三户待拆迁房屋外，其余已于2007年9月拆平，按当时居民拆迁安置费用平均水平，每户居民平均为12万元。则：居民拆迁安置费为：12万元/户X (51-3)

44、户=576万元(2) 土地开发费用。场地未平整，建筑垃圾未清理，工程未开工，临时水、电未到位，未发生土地开发费。(3) 管理费及不可预见费。计3%576万元X 3%=17.28万元 利息。利率按银行一年期贷款利率5.85%计，该地块动拆迁于 2007年3月开始，拆迁周期约 0.5年，计算利息为：576 万元X 5.85%X0.5=16.85 万元(5) 利润。评估目的为法院处置用，利润不计。(6) 税费。未发生经营收入，税费不计。(7) 土地增值收益。土地出让金以XX房地产发展有限公司与市国土资源局于2006年11月签订的土地出让合同载明的出让金 57.18万元(70年土地使用期限)并扣除2年零8个月的土地增值收益计：(57.18 X 67.33/70)万元 =55 万元。(8) 成本逼近法计算土地价格为：(576+0+17.28+16.85+0